OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下芯片(piàn)子公(gōng)司哲库科技，引发(fā)了公募REITs扩(kuò)募(mù)风波，如今，二级市场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月(yuè)15日(rì)，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继续(xù)延续此前几日的(de)下(xià)跌走势(shì)，午后跌幅一度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全(quán)天(tiān)收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园(yuán)REIT曾(céng)发(fā)布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其(qí)扩(kuò)募拟新购入基础设施资(zī)产张润大厦的重要承租方(fāng)之一，目(mù)前未收(shōu)到哲库科(kē)技及OPPO方面关于(yú)停(tíng)止执行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光(guāng)大园(yuán)REIT进一步表示，原乌龟最长寿命是多少年的，乌龟最长寿能活多少年始(shǐ)权(quán)益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积(jī)极(jí)做好相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益人相(xiāng)关负责人(rén)也(yě)表示，近(jìn)期已同(tóng)步启动(dòng)了应急预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对(duì)哲库提(tí)前退租的可能事(shì)项。由于张润大(dà)厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司(sī)领(lǐng)导高度(dù)重视，浦东新(xīn)区国资(zī)委也高度关注。

　　多位(wèi)业(yè)内人士表(biǎo)示，华安张江光大园REIT近期市场(chǎng)波动较大，但其实不动产公(gōng)募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从(cóng)根本上(shàng)影响其内外价值(zhí)，投资者应理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继(jì)续波(bō)动

　　本周，OPPO关(guān)停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司哲库科技(jì)的事(shì)件继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开，此后二级市(shì)场(chǎng)价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园(yuán)REIT跌(diē)幅一度扩大(dà)到8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期不利消息(xī)影响，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT最近几个交易日(rì)二级市(shì)场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易(yì)日(rì)跌(diē)幅(fú)达到9.69％，今年以来(lái)跌幅(fú)7.76％。不过，自(zì)2021年6月(yuè)21日(rì)上市以来，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全(quán)乌龟最长寿命是多少年的，乌龟最长寿能活多少年市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体表现(xiàn)上看，目前上市的8只产业园区(qū)基础设施REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只(zhǐ)均有(yǒu)不同程度下(xià)跌，8只(zhǐ)产业(yè)园(yuán)区基础设(shè)施REITs5月15日平(píng)均(jūn)跌幅乌龟最长寿命是多少年的，乌龟最长寿能活多少年1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张江(jiāng)REIT一季报中已(yǐ)经披露张江(jiāng)光大园项目(mù)出(chū)租率有所下(xià)降，如今拟扩募的项目(mù)又遭遇突(tū)发事件，因此导致二级市场价格出现波(bō)动。”一(yī)位业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规(guī)避的原因，最近几个交(jiāo)易日场内资金有所流出(chū)，但是，不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上(shàng)影响其内外价值(zhí)。

　　他也同时(shí)表示，目前随着二级市场价格下跌，风险也得到一定(dìng)释放，但(dàn)是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素影响，不好判断价格是不(bù)是已(yǐ)经完(wán)全(quán)触(chù)底。

　　此外，还(hái)有一位业内人士表(biǎo)示(shì)，今年整体REITs市(shì)场表现低迷，不少(shǎo)产品年内二级市场跌幅(fú)较大(dà)，其实(shí)有(yǒu)些隐含收益率高的(de)产(chǎn)品具备一定的投资(zī)价值，很适合(hé)稳健类投资者(zhě)。此外，伴随着经(jīng)济复苏的步伐(fá)，产(chǎn)业园区、物流类等REITs产品具备一(yī)定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金(jīn)执行董事高如(rú)星(xīng)对此(cǐ)表示，若张江园(yuán)区(qū)最终能顺利解决招商，平稳过度对经(jīng)营现(xiàn)金流没有造成(chéng)大的(de)影(yǐng)响，“事件性利空下调(diào)至得这(zhè)么急、这(zhè)么深(shēn)，加上(shàng)前期本身园区类(lèi)资产就回调不(bù)少了(le)，这就是黄(huáng)金坑。”不(bù)过，他也强调，最终(zhōng)还是(shì)落到(dào)租金收(shōu)入受不受影响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上(shàng)再(zài)迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT发布公告，紧急回(huí)应称，哲库(kù)科技是(shì)其扩募拟新购入基础设施资(zī)产(chǎn)张润大厦的重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲(zhé)库科技(jì)及(jí)OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租(zū)赁协(xié)议的通知。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人(rén)将继续密切关(guān)注(zhù)哲库科(kē)技后续(xù)情况，积极做好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中披露的张江光大(dà)园项目出租率下降事项，一度(dù)二级市场价格出现回落。在(zài)随后召(zhào)开的(de)业(yè)绩说明会中管理人(rén)就相关事项进行(xíng)了解(jiě)释说明，市场(chǎng)信心得到(dào)了一定(dìng)提振，二级市(shì)场价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上和(hé)线(xiàn)下的扩(kuò)募说明(míng)会上，运营团(tuán)队(duì)表(biǎo)示了对张江(jiāng)光大园项(xiàng)目的信心(xīn)，预(yù)计签署意(yì)向书和合同谈判中的储备(bèi)租户正常转化后，项目出租率(lǜ)将得到回升。没想到(dào)仅过了不(bù)到(dào)三周的(de)时间，张江REIT的(de)扩募之(zhī)路又迎来(lái)了新的考(kǎo)验。

　　因(yīn)张江REIT的上述(shù)公告(gào)引起了市场各方的(de)广泛关注(zhù)，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项目的原始权(quán)益人相关负责(zé)人坦言，事发(fā)突然确实始料未(wèi)及，在获悉(xī)OPPO关停(tíng)哲库科技消(xiāo)息的第一时间即奔赴现(xiàn)场进行(xíng)了沟通(tōng)和核实工作，并同(tóng)步启动了(le)应(yīng)急预案，排摸(mō)储备租户，积(jī)极应对哲库(kù)提前退租的可能事项。由(yóu)于张润大(dà)厦是(shì)全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高(gāo)度(dù)重视，据(jù)悉新区国(guó)资委(wěi)也高(gāo)度关注(zhù)。

　　当谈及储备租(zū)户(hù)情(qíng)况(kuàng)，相关(guān)负责(zé)人介绍(shào)说，目前储备租户还是比(bǐ)较(jiào)丰富的，覆(fù)盖(gài)了芯片测试、人(rén)工智(zhì)能(néng)、航天产业(yè)、信息(xī)技术等(děng)产业客户，租赁意向面积超过(guò)了2万方(fāng)。从意(yì)向储备(bèi)转化为实际租户需要一些时(shí)间。

　　“我们(men)正在着手(shǒu)通过签署租赁意(yì)向书(shū)来尽(jǐn)快(kuài)锁定一些重要(yào)租户。虽(suī)然收(shōu)了三个月履约保(bǎo)证(zhèng)金给了我们一(yī)些空(kōng)间，但本着对首批(pī)扩(kuò)募、对市场负(fù)责的态度，我们(men)肯定要全力(lì)与时(shí)间赛跑(pǎo)，把(bǎ)这些(xiē)面(miàn)积(jī)在短期内完(wán)成(chéng)去化(huà)。”相关负责人说(shuō)道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园(yuán)项目(mù)一季度末也有将近(jìn)30％的空置率，原始(shǐ)权益人有那么(me)多(duō)储备租户(hù)，之(zhī)前(qián)的空(kōng)置(zhì)率为何未能得(dé)到解决(jué)。

　　对此相(xiāng)关(guān)负责人解(jiě)释，张江光(guāng)大园一直以来都坚持(chí)以市场化(huà)运营为(wèi)导向，历史运营表现稳定(dìng)，租(zū)户的调租和(hé)换租都属于(yú)正(zhèng)常情况(kuàng)，而(ér)这次(cì)项(xiàng)目的大租户退租正好(hǎo)发生在(zài)市场活(huó)跃度的短期低(dī)点，目前市场情况已有所好转。在看到出租率(lǜ)下滑情况没(méi)有得到及时修复后，张(zhāng)江这(zhè)边(biān)也作了(le)一定(dìng)的资源(yuán)调配和倾斜，引入了一些储备租(zū)户。

　　另(lìng)外，张(zhāng)润(rùn)大厦和张江光大园(yuán)项(xiàng)目在给(gěi)租(zū)户(hù)的分隔空间、交付标准、租金水(shuǐ)平等方(fāng)面(miàn)也有(yǒu)一(yī)些差异(yì)化，张润大厦多是两千多平的大平层(céng)，楼(lóu)的成新度高一些，单价(jià)也贵(guì)一些，张(zhāng)江光大园单层以(yǐ)一千平的面积为(wèi)主，还(hái)有一些(xiē)独栋(dòng)形态的(de)物业。租户自身也会(huì)有诉(sù)求，也会根据自身(shēn)需求和预算挑(tiāo)选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人(rén)都(dōu)变成了一家，后(hòu)续我们在资源(yuán)共(gòng)享和联合营销方面能更加充分发(fā)挥协同效应，相(xiāng)信(xìn)可(kě)以做得更好。”上述(shù)负(fù)责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定位(wèi)和展望，相关负责人表(biǎo)示，张江集团和张江高(gāo)科目(mù)前在(zài)管(guǎn)资产约五百万方，还(hái)有(yǒu)一些其他在开(kāi)发的储(chǔ)备项目，这些(xiē)都将成(chéng)为张江REIT实现打造张江园区产(chǎn)业空间资(zī)产上市平台目标(biāo)的(de)坚实后盾和(hé)储(chǔ)备资源。“我们非(fēi)常重视(shì)张江REIT这个资(zī)本平台和它未来的发展。”相(xiāng)关(guān)负(fù)责(zé)人表示，“这次扩募是(shì)我们(men)实现(xiàn)基金扩容(róng)的第一步(bù)，也是(shì)至(zhì)关重(zhòng)要的(de)一(yī)步，眼下我们可能面临(lín)了一些(xiē)突发(fā)情(qíng)况需要解决(jué)，但(dàn)是这和我们在张江科学城这三十年建设发(fā)展过(guò)程中所经历的相比，只能算是一(yī)个(gè)非(fēi)常小的插曲。我(wǒ)们有信(xìn)心排除万(wàn)难，尽一切(qiè)可能(néng)化解当前突(tū)发事件的所有(yǒu)负(fù)面影响，维持预期和(hé)市场(chǎng)的信心。”

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