万柳书院，暴雷(léi)了(le)。

　　今(jīn)年年(nián)初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾(céng)宣称要做地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)”的(de)神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台(tái)前(qián)。

　　而如(rú)今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关注(zhù)，起因中(zhōng)赫集(jí)团成了共同债务人被(bèi)中国信达追(zhuī)债(zhài)，中国信(xìn)达为了收(shōu)回钱款不(bù)得不(bù)将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是(shì)，这(zhè)些(xiē)房子早已售(shòu)出，业主(zhǔ)并非中(zhōng)赫(hè)集(jí)团，那些真正斥巨资购(gòu)入(rù)房产的(de)有钱人，房(fáng)子(zi)现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未(wèi)看(kàn)到这些(xiē)业主的维权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都(dōu)那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最(zuì)惨的可(kě)能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的尽头是(shì)万柳(liǔ)书院”，但谁都(dōu)没想(xiǎng)到，这(zhè)个位于海淀核(hé)心区位，名校环(huán)绕(rào)的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信(xìn)达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开发(fā)有(yǒu)限公(gōng)司不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目(mù)的抵(dǐ)押(yā)物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显(xiǎn)示，上述不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目的处(chù)置主体是中国(guó)信达资(zī)产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司北京市分公(gōng)司(sī)（下称(chēng)中国信达北分），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限公(gōng)司(sī)（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元(yuán)人民(mín)币(bì)，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集团有限公司(sī)是(shì)共同(tóng)债务人。目前(qián)，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国(guó)信达北(běi)分(fēn)讨债(zhài)的(de)故事，但实际上，75套(tào)豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院总共301户，而(ér)且早已售(shòu)罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这些(xiē)房(fáng)子实际(jì)上都(dōu)是卖出去了的，是有(yǒu)人住的(de)。

　　那为什(shén)么中国信达的(de)拍卖页面上又注明(míng)这75套房子是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这(zhè)些房(fáng)子根本没有(yǒu)网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的报(bào)道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅(zhái)中介(jiè)透露，中赫(hè)集团早就(jiù)把这75套(tào)房子抵押出去，现在还(hái)没(méi)资金解抵押(yā)，所以不能(néng)网签、没办房(fáng)本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的业主基本都是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自(zì)媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业(yè)主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等(děng)。

　　由此，不(bù)少网友感(gǎn)叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际(jì)占有(yǒu)，那么，中国信达(dá)转让这笔不良债权(quán)回(huí)本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次(cì)拍(pāi)卖(mài)损失最大的，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付(fù)价款并实际占有，但未(wèi)办理过(guò)户手(shǒu)续的，如果业(yè)主(zhǔ)没有过错，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查(chá)封的(de)可(kě)以(yǐ)向(xiàng)法(fǎ)院提出执(zhí)行异议申请，请求法院解除(chú)查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退还购房(fáng)款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公(gōng)布《最高(gāo)人(rén)民法院关(guān)于商(shāng)品(pǐn)房消费者权利保护问题的批(pī)复》，以司(sī)法解释的方式(shì)明确了购房人(rén)的(de)优(yōu)先权：

　　商品房消费(fèi)者(zhě)以居住为(wèi)目的一立方米等于多少立方毫米怎么算，一立方米等于多少立方毫米分米<一立方米等于多少立方毫米怎么算，一立方米等于多少立方毫米分米/span>购买房屋并已支付全部(bù)价款，主张其房屋(wū)交付请求权优先于建设工(gōng)程(chéng)价款优先受偿权、抵押权(quán)以及(jí)其他债权的，人(rén)民法院应(yīng)当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费(fèi)者，在一审法庭辩论终结(jié)前已实际支(zhī)付剩余价(jià)款的，可以适(shì)用(yòng)前款规定。

　　也就是(shì)说，如(rú)果这75套(tào)房子(zi)均(jūn)为(wèi)“已售(shòu)未网签”，那(nà)么(me)这笔不良(liáng)债权，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅(jǐn)不能(néng)卖出去回(huí)本(běn)，抵押的这75套房(fáng)子(zi)，还会被业主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔(péi)了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达(dá)申请不良债(zhài)权转(zhuǎn)让(ràng)，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目前中国信达(dá)已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)为中赫集(jí)团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)等(děng)选择(zé)退出了赫华(huá)恒瑞的股(gǔ)东行(xíng)列，中国金谷国际信托有限责任公司成为了(le)唯一股东，后者由中国(guó)信达(dá)资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其他房(fáng)企，中赫集团既没有很大规模(mó)，也没有很高的国民知名度(dù)，但却在(zài)北京豪宅圈留(liú)下(xià)一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台七号院(yuàn)，作为中赫集团(tuán)进(jìn)入北京的第一个(gè)豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号(hào)楼(lóu)，高达(dá)30万/平米的天价，成为(wèi)当(dāng)时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了(le)市(shì)场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大(dà)型知名房企手中，抢(qiǎng)下了(le)北京万柳地(dì)块，成为北京(jīng)当(dāng)年的“双(shuāng)料地王(wáng)”。很快(kuài)，万(wàn)柳书院(yuàn)就(jiù)以神秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论是(shì)一块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来(lái)的五(wǔ)米高墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年银杏树，还是每平(píng)米20万元(yuán)的(de)价格，都令(lìng)业内外震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出(chū)其在(zài)北京豪(háo)宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的(de)它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套(tào)300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊(jīng)人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院(yuàn)虽然已经推(tuī)出了8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人(rén)士，如知名演员(yuán)宋丹(dān)丹(dān)，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫(hè)集团(tuán)的“高端路(lù)线”，也因此，它被(bèi)外(wài)界(jiè)贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿(ná)北(běi)京城最贵的地”，“做(zuò)地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的(de)背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力(lì)而(ér)拒(jù)不(bù)履行生效法律文书确(què)定义务，中赫集团正式(shì)成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这(zhè)个地步，其实是(shì)有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背(bèi)后的中赫(hè)集团，发现其深陷财(cái)务危机(jī)。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周(zhōu)金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购北(běi)京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了(le)多元化转型，但(dàn)转(zhuǎn)型(xíng)之路并不好(hǎo)走。早在(zài)2008年开始，中赫集(jí)团就(jiù)尝试过多元化业务(wù)，先后进军能源市场、团(tuán)购(gòu)网站，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转(zhuǎn)型的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安(ān)足球俱(jù)乐部(bù)64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从(cóng)中(zhōng)信集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐(lè)部全部(bù)股权。如果北京(jīng)国安的估值一直(zhí)没变，那(nà)么中赫集团拿下北京国(guó)安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也(yě)许(xǔ)会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中(zhōng)赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团(tuán)及(jí)其(qí)实控人(rén)周(zhōu)金辉夫(fū)妇将其手中的(de)中(zhōng)赫集团股份质押陆续质押，据企查(chá)查(chá)显示，目前中(zhōng)赫集团共有(yǒu)11条股(gǔ)权出质(zhì)记(jì)录。质权(quán)人包括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中信(xìn)建设等(děng)。

　　这(zhè)与入主北京国安的(de)时间完(wán)全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不(bù)仅国(guó)安的经(jīng)营状况(kuàng)没有(yǒu)得到改善，中(zhōng)赫集团也(yě)被拉(lā)入泥淖。

　　据(jù)北(běi)京产权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实(shí)现营业收入(rù)1.03亿元(yuán)，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至2020年末(mò)，该俱(jù)乐(lè)部资(zī)产总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓解资(zī)金压(yā)力(lì)，中赫(hè)集(jí)团和周(zhōu)金辉夫妇还(hái)在持(chí)续质押(yā)手中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中赫(hè)的(de)经营状况(kuàng)却持续没(méi)有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被(bèi)执行人，执行标(biāo)的高(gāo)达11亿(yì)，北京国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中(zhōng)赫集(jí)团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为(wèi)被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为履行(xíng)能力(lì)而拒(jù)不(bù)履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确定(dìng)义(yì)务，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前(qián)幸免于难。不过(guò)在实控人都成为(wèi)老赖的情况下，被执行(xíng)10个(gè)多(duō)亿的北京(jīng)国安(ān)，又如何能独善其身？

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