OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲(zhé)库科技，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如今(jīn)，二级市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT开盘(pán)继续延续此(cǐ)前几日的下跌走(zǒu)势，午后跌幅一度扩大，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾(céng)发布(bù)公告(gào)，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购(gòu)入基础设施资(zī)产张润大厦的重要承租方之一(yī)，目前未收到(dào)哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益(yì)人将继(jì)续密切(qiè)关注哲库科技后续(xù)情况，积极做好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)外(wài)，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人也(yě)表示，近期已同步(bù)启(qǐ)动(dòng)了应急预案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库(kù)提前(qián)退租的可能(néng)事项。由于张润大厦是全国(guó)首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募项目，公司(sī)领导(dǎo)高(gāo)度重(zhòng)视，浦(pǔ)东新区国资委(wěi)也高度(dù)关注(zhù)。

　　多位业内人(rén)士(shì)表示，华(huá)安(ān)张江光大园(yuán)REIT近(jìn)期市场波(bō)动较大(dà)，但其实不动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租率下跌(diē)并(bìng)不(bù)会(huì)从根本上(shàng)影响其内外价值，投资(zī)者应(yīng)理性看待。

　　张江(jiāng)光(guāng)大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格(gé)继续波动(dòng)

　　本(běn)周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低(dī)开，此后(hòu)二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价(jià)格有(yǒu)所回升(shēng)，最终报(bào)收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影响，华安(ān)张江光大园REIT最近几个交易日(rì)二级市场价格表现(xiàn)欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整(zhěng)体表(biǎo)现上(shàng)看，目(mù)前上市的8只产(chǎn)业园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时(shí)招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均(jūn)有不同(tóng)程度下(xià)跌，8只(zhǐ)产业园区(qū)基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均(jūn)跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已经披露(lù)张江光大(dà)园(yuán)项目(mù)出租率有所下降，如今(jīn)拟扩(kuò)募的项目又遭遇突发事件，因此(cǐ)导致二级市场价格出(chū)现(xiàn)波动。”一位业(yè)内人士(shì)分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规避的原因，最近(jìn)几个交易日(rì)场内资金有所流出，但是，不动产(chǎn)公募R拉普拉斯分块矩阵公式例题，拉普拉斯分块矩阵公式副对角线EITs项目(mù)短期出租(zū)率下跌并不会从根本(běn)上影响其内外价(jià)值。

　　他(tā)也(yě)同(tóng)时表示，目前随着二级市场价(jià)格下跌，风险也得(dé)到一定(dìng)释放(fàng)，但(dàn)是价格涨跌会受到(dào)基本面、情绪(xù)面(miàn)等多重因素影响(xiǎng)，不(bù)好判断(duàn)价格是不是(shì)已经完(wán)全触底。

　　此外，还有一(yī)位业内人士表示(shì)，今年整(zhěng)体REITs市场表现低迷(mí)，不少产品年(nián)内(nèi)二(èr)级市场跌(diē)幅(fú)较(jiào)大(dà)，其实有些隐含收益率高(gāo)的(de)产品具备一定的(de)投(tóu)资价(jià)值(zhí)，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物(wù)流类等(děng)REITs产品具备(bèi)一定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执行董事高如星(xīng)对此(cǐ)表示(shì)，若张江(jiāng)园区最终(zhōng)能顺利解决招商(shāng)，平稳过度对经(jīng)营现金(jīn)流没有造成(chéng)大的影响，“事件性利(lì)空下调至得这么急、这么深(shēn)，加上前(qián)期本身园区(qū)类资(zī)产就(jiù)回调不(bù)少了，这就是黄金坑。”不过，他也(yě)强调，最终(zhōng)还是落到租金收(shōu)入(rù)受不受影响(xiǎng)，影(yǐng)响多大，估(gū)计园区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司(sī)哲库科技(jì)。随后5月12日晚，华(huá)安(ān)张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的重要承租方之一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签(qiān)租赁协(xié)议(yì)的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续(xù)密切关注哲库科(kē)技后续情(qíng)况，积极(jí)做好相关(guān)应对(duì)。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中披露的张江(jiāng)光大园项目出租率下降事项，一(yī)度二级(jí)市场价格出(chū)现回(huí)落。在随后召(zhào)开的(de)业绩说明会中管理人就(jiù)相关事(shì)项进行了(le)解释说明，市场信心得到(dào)了(le)一定(dìng)提(tí)振，二级市场(chǎng)价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩(kuò)募说明会上，运营团(tuán)队表示了(le)对张江光(guāng)大(dà)园项目的信心(xīn)，预计签署意向书和合同(tóng)谈判中的储备租户正常(cháng)转化后，项目出租率(lǜ)将得到回(huí)升。没想(xiǎng)到仅过了不到三周(zhōu)的时(shí)间，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引起了市场各方的广泛关(guān)注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权(quán)益人(rén)相关负责人(rén)坦言，事发突然确实始料未(wèi)及，在获悉(xī)OPPO关停(tíng)哲库(kù)科技消息的第(dì)一时间即奔赴现场进行了沟通和(hé)核实工作，并同步(bù)启动(dòng)了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提前退租的(de)可能(néng)事项。由于张(zhāng)润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公(gōng)司领(lǐng)导高度重视，据悉新区国资委也高度关注(zhù)。

　　当(dāng)谈(tán)及储(chǔ)备租户情况，相关负责人介绍说，目前储备租户还是比较(jiào)丰富(fù)的，覆盖了芯片(piàn)测试、人工智能、航天产业、信息技术(shù)等产(chǎn)业客户，租赁意向面积超过拉普拉斯分块矩阵公式例题，拉普拉斯分块矩阵公式副对角线了2万方(fāng)。从(cóng)意(yì)向储备转化为实际租(zū)户需(xū)要一些时间。

　　“我们(men)正在着(zhe)手(shǒu)通(tōng)过签署租赁意向书(shū)来尽快锁定一(yī)些重(zhòng)要租户。虽然(rán)收了三个(gè)月(yuè)履约保证(zhèng)金给了我们(men)一些(xiē)空间，但本着对首(shǒu)批扩募(mù)、对市场负责的态(tài)度(dù)，我们(men)肯定要全力(lì)与时间赛跑，把(bǎ)这(zhè)些(xiē)面积在短期(qī)内完成去化。”相关负(fù)责(zé)人说(shuō)道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域的张江光大(dà)园项目一季度末也有将(jiāng)近(jìn)30％的空置率，原始(shǐ)权益人有那么多储(chǔ)备租(zū)户，之前的空置(zhì)率为何(hé)未(wèi)能得到解决。

　　对此(cǐ)相关(guān)负责人解释(shì)，张江光大园(yuán)一直以来都(dōu)坚持以市场化运营为导向，历史运营表现稳定，租(zū)户的调租和(hé)换(huàn)租都(dōu)属于(yú)正(zhèng)常情况，而这(zhè)次(cì)项(xiàng)目的大租户退租正好发生在市场活跃度的(de)短期(qī)低点，目(mù)前市场情况已有所好(hǎo)转。在看到出租(zū)率下滑情况没有得(dé)到及时修复后(hòu)，张(zhāng)江(jiāng)这边也作了一(yī)定的资源调(diào)配和倾斜，引入了一些(xiē)储备租户。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江光大园项目在给租户的(de)分(fēn)隔空间(jiān)、交付标准、租金水平等方(fāng)面也有一(yī)些差异化，张润大厦(shà)多是两千(qiān)多平的(de)大平(píng)层，楼的(de)成新度高一些(xiē)，单(dān)价也(yě)贵一些，张江光大(dà)园单层以一(yī)千平的面积为主，还(hái)有一些独栋形(xíng)态(tài)的物业。租户自身也会有诉求，也会(huì)根据自身需求和预算(suàn)挑选区域(yù)内的不同物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后，新老资产(chǎn)的管理人都变成了一家，后续我们在资源共享和联合(hé)营销(xiāo)方面能更(gèng)加充分发挥协同效应，相信可以(yǐ)做得更(gèng)好(hǎo)。”上述(shù)负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的(de)定位(wèi)和展望(wàng)，相关(guān)负(fù)责人表示，张江集(jí)团和张江高科目前在管资产约五百万(wàn)方，还有一些其他在(zài)开(kāi)发的(de)储(chǔ)备项目，这些都将成为张江(jiāng)REIT实现(xiàn)打造张江园区产(chǎn)业空间资产(chǎn)上(shàng)市平台(tái)目标的坚实(shí)后盾(dùn)和(hé)储备资源。“我们(men)非常重视张江REIT这(zhè)个(gè)资本平台(tái)和它未来的发展。”相关负(fù)责(zé)人(rén)表示，“这次扩募是我(wǒ)们(men)实现基金扩容的第(dì)一步(bù)，也是至关(guān)重要的一步，眼下我们可能(néng)面临了一些突(tū)发情(qíng)况需要解决，但是这和我们(men)在张江(jiāng)科学拉普拉斯分块矩阵公式例题，拉普拉斯分块矩阵公式副对角线城(chéng)这三十年(nián)建设(shè)发(fā)展(zhǎn)过(guò)程中(zhōng)所经历的相比，只(zhǐ)能算是(shì)一个(gè)非常小(xiǎo)的(de)插(chā)曲。我们有信(xìn)心排除万难，尽(jǐn)一切(qiè)可能化解当前突发事件(jiàn)的所有(yǒu)负面影响，维持预期和市场的(de)信心。”

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