5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构(gòu)对于这一板块已经在悄然(rán)布局。数据显示(shì)，以南(nán)方(fāng)和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时(shí)所公布的(de)总(zǒng)份额均较4月28日时(shí)有小幅(fú)增(zēng)长。根据基金一季报统计(jì)，龙(lóng)头(tóu)与地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五只个(gè)股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房地产(chǎn)或“底部回升(shēng)”

　　行业(yè)红利时(shí)代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产(chǎn)的配(pèi)置看，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持有(yǒu)的房地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公(gōng)募所持房地产公司市值在股票资产(chǎn)中的占比(bǐ)却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出(chū)现了三年来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产(chǎn)行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎(hū)在今年一季(jì)度得以延续。数据(jù)统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募重仓持(chí)有房地产板块一(yī)季度(dù)市(shì)值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前(qián)五(wǔ)个股分别(bié)为保利发展、招商蛇(shé)口、万科(kē)A、华发股份、滨(bīn)江集团，持(chí)仓市值(zhí)占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发抗日战争胜利的时间是哪一年，抗日战争胜利的时间是哪一年到哪一年(fā)现，公募对于房地产的(de)投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公募基金(jīn)一季报汇(huì)总(zǒng)的重仓股中，房(fáng)地产板块排名最高的是保利(lì)发展，在基金(jīn)重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排(pái)在第(dì)96位。对(duì)比去年四季报(bào)，变化之处首先(xiān)在(zài)于几只房地产龙头股从排位上(shàng)看均有退步，尤其(qí)是万科最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是(shì)金地集团退出(chū)百大之列(liè)。但(dàn)考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后一(yī)环，且首季并非(fēi)行业(yè)销售旺(wàng)季，其传导到二(èr)级市场乃(nǎi)至机构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈(quān)判断房地产已(yǐ)经进(jìn)入大(dà)分化时(shí)代，一二线城市(shì)好于三四线城市。而(ér)映射(shè)到二级(jí)市(shì)场投资上，配置房地产行(xíng)业(yè)轻松(sōng)收获(huò)行业贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如果按照产(chǎn)业(yè)周期来分(fēn)类，包括房地产等几类行业在盖(gài)特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这(zhè)几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现了一些机(jī)会(huì)，背后的(de)逻辑是供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿具名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观抗日战争胜利的时间是哪一年，抗日战争胜利的时间是哪一年到哪一年态度：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方米的年销(xiāo)售面积(jī)很难再出(chū)现了，2022年光是居(jū)民(mín)存款数量增加了15万亿(yì)元(yuán)。中国(guó)存量有400亿平(píng)方米建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求(qiú)端还需要(yào)有一(yī)定的政策出来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地产研究员吕功(gōng)绩(jì)也(yě)指(zhǐ)出：“时至今日(rì)，无论(lùn)从(cóng)城镇化的进程，还是人均住(zhù)房面积(jī)（接近30平/人），我国均(jūn)已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆(gān)率和房(fáng)价收入(rù)也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以(yǐ)及过(guò)快上行的(de)房价，因而行(xíng)业高(gāo)增(zēng)的时代(dài)已经过(guò)去，未来行业的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地(dì)产(chǎn)的高杠(gāng)杆(gān)属性，就很容易出(chū)现信用风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过程(chéng)。这个过(guò)程中，综合竞争力强的公司就能(néng)够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市(shì)占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶回(huí)落(luò)时，行业的贝塔已(yǐ)经过(guò)去(qù)了，但不(bù)代表没有投(tóu)资机(jī)会，机(jī)会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应(yīng)到股票投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基于这样(yàng)的认识(shí)转变，精耕(gēng)细作个股成为公(gōng)募乃(nǎi)至(zhì)整体机构(gòu)的务实(shí)之举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房(fáng)地(dì)产“风(fēng)物长宜(yí)放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计申万(wàn)房地产(chǎn)板块个股(gǔ)，在纳入(r抗日战争胜利的时间是哪一年，抗日战争胜利的时间是哪一年到哪一年ù)统计的124只房(fáng)地产类标的股中，本月以来实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段(duàn)恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸(xìng)福、荣安地产。排名第(dì)一(yī)的上实(shí)发(fā)展，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连(lián)续两个(gè)交易日收出涨停(tíng)。从该(gāi)股(gǔ)的(de)基本面(miàn)来看，上实发展的主营(yíng)业(yè)务为(wèi)房地产开(kāi)发(fā)与经营。公(gōng)司的主要产品及(jí)服务为房地产销售、房地产租赁、物(wù)业管(guǎn)理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据(jù)来看，2022年，其实现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看，各(gè)类机构(gòu)都(dōu)有对(duì)其布局的(de)例子(zi)。以3月31日(rì)时的(de)首季十大流通(tōng)股股东来(lái)看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金(jīn)、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第二(èr)的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利(lì)润规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方(fāng)面(miàn)是该(gāi)公司后疫情时代出(chū)租率复苏至(zhì)近(jìn)年来最高，另一方面(miàn)则(zé)是公司拿地结算持(chí)续性(xìng)向好(hǎo)，从(cóng)数(shù)字上看(kàn)，一季(jì)度新增虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势头(tóu)向好背景下(xià)，自然也吸引(yǐn)了知(zhī)名机构在其中持(chí)续驻足。从第一季度十大(dà)流通股股东来看，知(zhī)名私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰的两只产(chǎn)品依然在前(qián)十(shí)中，这也是连续第三个季(jì)度他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时(shí)榜单中还(hái)有一(yī)支大(dà)名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局(jú)，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上(shàng)海(hǎi)区域性地产公(gōng)司外(wài)，荣安地产(chǎn)则是(shì)主要布局在(zài)深圳(zhèn)的地产公司，一季(jì)报交出的也是一(yī)份报喜的(de)成绩单：首季公司(sī)实现营业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于(yú)上市(shì)公司股东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊(kān)》注意(yì)到两只公募(mù)指基首季(jì)新杀(shā)入十大流通股股(gǔ)东行(xíng)列。具(jù)体说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排(pái)名第九位，此外联(lián)袂出现的机构还(hái)有QFII高盛(shèng)国际和(hé)私募(mù)迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊(kān)》采访时(shí)，兴证全(quán)球基金相(xiāng)关(guān)人(rén)士分析：“经(jīng)历过行(xíng)业洗牌和(hé)兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突(tū)出；从拿地端看(kàn)，2022年土地(dì)市(shì)场大(dà)幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券(quàn)商(shāng)测算对(duì)应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房(fáng)企的(de)利润率仅20％），绝大多(duō)数房(fáng)企(qǐ)受限于信(xìn)用问题(tí)或者资(zī)金紧(jǐn)张没法拿(ná)地，龙(lóng)头房企趁机(jī)获(huò)取低(dī)成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融(róng)资上看(kàn)，龙头房企杠(gāng)杆率(lǜ)较低，净负(fù)债率基本在70％以(yǐ)下，而其他(tā)房企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成(chéng)本(běn)看(kàn)，龙头房企(qǐ)的融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售(shòu)额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机(jī)会。中信证券指出：“房(fáng)地(dì)产行(xíng)业的(de)结构性机(jī)会(huì)依(yī)然存在(zài)，少部分公司尤其是央企占据显著(zhù)优势(shì)，其主(zhǔ)要又体现为(wèi)库存的优势。央(yāng)企地产公(gōng)司，现(xiàn)阶(jiē)段表现出较低的融(róng)资成(chéng)本，优质的(de)开(kāi)发(fā)资源和良好(hǎo)的不(bù)动产(chǎn)资产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特(tè)估，国(guó)央(yāng)企相(xiāng)较(jiào)于民营地产公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于(yú)减值、土(tǔ)地资(zī)源债权债务关系(xì)等问题，市场对(duì)民(mín)营房(fáng)开企业的资(zī)产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一(yī)轮行业出清的过程(chéng)中，央国(guó)企相较于民(mín)企来说估值的修复(fù)更(gèng)明显。中(zhōng)特估的角度从中(zhōng)长期(qī)的维度看(kàn)，行(xíng)业(yè)的(de)逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业进入(rù)高质量(liàng)发展阶(jiē)段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期的(de)盈利和现金流创(chuàng)造(zào)能力，以此带来估值中(zhōng)枢的(de)提(tí)升，应该关注(zhù)估值相对较(jiào)低(dī)，企(qǐ)业自身资产的质量(liàng)好(hǎo)、运(yùn)营能力强、可(kě)以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注(zhù)将受益(yì)于行业集中度提升的(de)头部公司。”星(xīng)石投(tóu)资首席(xí)研究官(guān)方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一(yī)思路的话，或许(xǔ)还是保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等(děng)国(guó)资背景(jǐng)龙头前途(tú)更为(wèi)光明。不过国投瑞(ruì)银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观(guān)地去持续观察国(guó)企央企在三个(gè)方(fāng)面是(shì)否可以维持，首先(xiān)是(shì)融资成(chéng)本保持低位，其(qí)次是销售份额持续提升，再次是(shì)拿地(dì)份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机(jī)构需(xū)要(yào)多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的(de)业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均(jūn)实现了业(yè)绩(jì)的回正，甚(shèn)至是较大增速(sù)的增(zēng)长。而(ér)这些公司也是机构(gòu)的重仓对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知名房地(dì)产业内人士张(zhāng)宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊》分(fēn)析表示，业绩出(chū)现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民(mín)营房(fáng)企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在(zài)持续性地拿(ná)地，且主要集中在核心城市，投资(zī)力度较大(dà)。投资的驱动能够推动房企销售业(yè)绩(jì)的增长，从而在(zài)2023年(nián)一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程中，能(néng)够保有一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同(tóng)时(shí)也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临(lín)着(zhe)一些不确定(dìng)性。其实整个市(shì)场从四月份开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环(huán)比三月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上海在内(nèi)的(de)绝大多数城(chéng)市(shì)都出现环比下滑的情(qíng)况。而(ér)现在五(wǔ)月的(de)市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)也不(bù)太乐观(guān)。按照现在的经济(jì)状况、收入情(qíng)况，以及市场的(de)去库(kù)存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能(néng)会(huì)出(chū)现，到六月份(fèn)房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短(duǎn)期反弹外的一个市(shì)场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其上下游产(chǎn)业(yè)链的复苏速度都(dōu)比想象的(de)要慢很多，我(wǒ)们要多(duō)给一些(xiē)耐(nài)心，这个时候，在房地(dì)产以及上下游就(jiù)不是赚快钱的时(shí)候，只能(néng)赚(zhuàn)他基本面的(de)钱。但(dàn)这(zhè)也(yě)意(yì)味着，只有极为(wèi)少数的、做(zuò)得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能(néng)耐心地去等待它的(de)基本面不断地凸显出(chū)来(lái)，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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