导读

　　黄金二十年(nián)之后，当(dāng)下(xià)中国地产(chǎn)步入大分化时代而(ér)非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产(chǎn)持续(xù)低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断(duàn)中国(guó)未(wèi)来地产趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中国(guó)地产存(cún)量极度(dù)过剩(shèng)，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，第(dì)七(qī)次人口普查(chá)调查数(shù)据显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事(shì)实上住建部(bù)披(pī)露的近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成(chéng)，其(qí)中还(hái)包括大(dà)量城镇非住宅建(jiàn)筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住(zhù)舒适不(bù)是人均一间房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相(xiāng)关。中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅(zhái)间(jiān)数较发达国家(jiā)还有很(hěn)大差距(jù)。人均住宅间数(shù)大于(yú)1同样(yàng)不意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国(guó)城镇居民户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户持有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直(zhí)接(jiē)公布中国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们(men)根据商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。妙哉妙哉是什么意思，奇哉妙哉是什么意思ong>

　　户均(jūn)一套房(fáng)似乎意味着户(hù)户有房，然而事实上(shàng)中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因(yīn)为户(hù)均(jūn)一套房无法(fǎ)满足流(liú)动(dòng)人口的(de)租赁(lìn)和(hé)置业(yè)需求。全国总人口的近三(sān)成都是流(liú)动人口，流(liú)动人口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产(chǎn)生了额(é)外的(de)住宅(zhái)需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来(lái)地产仍有四(sì)大新增需(xū)求(qiú)动力。

　　第一，户均人(rén)口规模(mó)缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购(gòu)房(fáng)需求增长。

　　第二，经济(jì)板(bǎn)块的分化日益明显，区域经(jīng)济(jì)资(zī)源分配的再集(jí)中(zhōng)吸(xī)引着(zhe)人口流入，人口净(jìng)迁入(rù)城(chéng)市的新增(zēng)住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的(de)家庭住(zhù)在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着(zhe)不(bù)小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入(rù)大分化时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住(zhù)宅(zhái)供给(gěi)存在不足，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么当下房地产大分化时代已(yǐ)至，大分化时代下地产矛(máo)盾则更(gèng)多体现在(zài)住宅质量供(gōng)需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分(fēn)化必将体(tǐ)现在不(bù)同能(néng)级城市之间，不同(tóng)区(qū)域板块(kuài)之间，不同(tóng)品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全(quán)国已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发(fā)热议。从2月(yuè)以来(lái)，各大城市二手(shǒu)房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁(jìn)担心，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅(zhái)到底是供给过剩，还(hái)是供需平衡(héng)，或是(shì)仍(réng)然存在不足？可惜由于(yú)住宅存量数据并未(wèi)公布，我(wǒ)们无(wú)法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住(zhù)宅套数，回答当前(qián)的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房地(dì)产市场(chǎng)会(huì)如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国(guó)户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过剩的(de)直观判(pàn)断站不(bù)住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾(zāi)害综(zōng)合风险普查工作情况为主题(tí)的新闻发布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多(duō)万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋(dòng)建筑住不(bù)到(dào)3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑(zhù)中(zhōng)，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇(zhèn)房屋(wū)实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字(zì)楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普查(chá)数据(jù)公布了(le)中国城镇家庭户(hù)人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数(shù)大于1，看似意(yì)味着人(rén)人(rén)都有房间居(jū)住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。单单从人均住宅间数不能完(wán)全(quán)反(fǎn)映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位购(gòu)买(mǎi)成(chéng)套住宅，一(yī)套设施齐全(quán)的住宅才是(shì)城镇(zhèn)居民宜居(jū)的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算(suàn)思路、数据(jù)和方法

　　中国城(chéng)镇居(jū)民住宅(zhái)主要分两大类(lèi)，一类是(shì)商品住宅，另(lìng)一类是(shì)保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没(méi)有直(zhí)接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数(shù)据有两处可以直接公布，一是每年(nián)商(shāng)品住宅销售套数(shù)（统(tǒng)计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算(suàn)中国(guó)居民户均住宅数量，我们主要用到上述(shù)两(liǎng)组(zǔ)数(shù)据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前(qián)商品住宅(zhái)数量极少，可(kě)忽略不计。估算城(chéng)镇居(jū)民户均住宅套(tào)数(shù)分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以来每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数相加，我(wǒ)们就(jiù)能够得(dé)到当前(qián)商(shāng)品住宅总存量。

　　第(dì)二步(bù)，根据城镇居(jū)民拥有的(de)商(shāng)品住宅(zhái)和(hé)非(fēi)商品住宅比例，推(tuī)算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的(de)商品住(zhù)宅总数除(chú)以家庭户数，我们(men)就能够得到城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具(jù)体计算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数(shù)/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺(quē)乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测(cè)算得到(dào)中国存量房地产套数，并进(jìn)一(yī)步推(tuī)算(suàn)中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅(zhái)累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅(zhái)累计销售套数里(lǐ)的(de)期(qī)房销售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套数=截止(zhǐ)到2022年商(shāng)品住宅累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工(gōng)周期(qī)在2-3年，并(bìng)考虑到交房(fáng)后装(zhuāng)修的时间(jiān)，取(qǔ)最大(dà)值3年(nián)。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显(xiǎn)示中(zhōng)国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其(qí)中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定(dìng)租(zū)赁其他住宅和购买二手房(fáng)都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他(tā)住宅、购(gòu)买商品(pǐn)住宅与购(gòu)买二手(shǒu)房加总(zǒng)，得到商品住宅(zhái)占居民所(suǒ)有住宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际(jì)变化比例(lì)，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利，已购期房(fáng)会(huì)在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭都会拥有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含(hán)义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户均(jūn)一套(tào)房的程(chéng)度(dù)，“户户(hù)有房”是否意味着(zhe)中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意味着(zhe)中国地产存量(liàng)供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房(fáng)并不意味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人(rén)口流动、居民换房等因素(sù)产生的(de)住宅需求(qiú)。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英(yīng)国和日本的住宅套(tào)户比均(jūn)高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国为1.11。德国(guó)和(hé)韩(hán)国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会造成(chéng)人口(kǒu)净流入(rù)地的住宅市场供不应求(qiú)，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的(de)中国城乡人口流(liú)动调(diào)查(chá)数据(jù)显示，在上海、杭(háng)州以及南京工作(zuò)的(de)流(liú)动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资(zī)吸引打(dǎ)工人，但高房价迫(pò)使打工(gōng)人回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人(rén)口(kǒu)实际上会占据两套(tào)房，在高房价(jià)的大城市(shì)租赁一(yī)套(tào)房，在(zài)房价(jià)较低的县(xiàn)城购买一套房(fáng)。所以(yǐ)说(shuō)户均一套房无(wú)法满足庞大(dà)流动(dòng)人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品(pǐn)质仍需(xū)改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中(zhōng)依然(rán)有不少老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是(shì)2000年(nián)以前(qián)建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线(xiàn)老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带(dài)来了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭户(hù)数(shù)拥有的(de)住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫(wèi)浴(yù)和厨房。这类上(shàng)世纪(jì)修建的老旧小区很难满足现(xiàn)代生活需求(qiú)，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室(shì)和二(èr)居室，户(hù)型偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩张(zhāng)是(shì)未(wèi)来地产的需(xū)求驱(qū)动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑两年间(jiān)农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住(zhù)宅存(cún)量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积小于(yú)均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)不(bù)足19平方(fāng)米，不及全(quán)国人(rén)均(jūn)水平的一半。若(ruò)去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存在(zài)困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平(píng)，只(zhǐ)考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平(píng)，较(jiào)目前至少新增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国(guó)的人均(jūn)可使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集(jí)体户人口，所需(xū)要(yào)的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产还(hái)会有需求么(me)？

　　我们测算得到中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)均1套房，看(kàn)似已经户户(hù)有房。即(jí)便如此，中(zhōng)国人口静态结(jié)构(gòu)和动态趋势演绎，决定(dìng)了中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中(zhōng)国未来城(chéng)镇住宅(zhái)需求主(zhǔ)要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)缩(suō)小，家庭户(hù)数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城(chéng)镇家庭户均人(rén)口数(shù)不断下降，六(liù)普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而(ér)七普显示城镇(zhèn)户均人口规(guī)模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明显上升(shēng)，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋(qū)势将继续(xù)延续，导致户数会因户均人口(kǒu)规模(mó)的缩小而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需(xū)求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步(bù)向经济带、都市圈中心城市流(liú)入(rù)，区域经(jīng)济资(zī)源分(fēn)配的(de)再集中吸引着人口流入(rù)。人口(kǒu)迁移势必涉(shè)及到买(mǎi)房租(zū)房，给(gěi)迁入地住宅(zhái)市场(chǎng)带(dài)来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例(lì)，2021年(nián)常住(zhù)人口增量为(wèi)72万(wàn)，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长(zhǎng)主要受益于(yú)人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的(de)家庭拆迁改建最多(duō)。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公(gōng)有住(zhù)宅家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建造(zào)时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买(mǎi)了商(shāng)品住宅。租(zū)房、购买经济适用房和其他(tā)分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村(cūn)和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户(hù)。破(pò)旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积(jī)小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有或少(shǎo)有(yǒu)物业(yè)管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活的(de)环境，背后的改善(shàn)性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住(zhù)上更(gèng)大(dà)房子”的(de)改善性需求还将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向于(yú)中小户型(xíng)。已有住宅(zhái)家庭希望(wàng)提(tí)高生活品质(zhì)，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经(jīng)济工作会议(yì)明确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅因素(sù)，中国的人均住宅间数较(jiào)其他国家依(yī)旧存在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度(dù)与经济水平有着密切正向联(lián)系。随着经济(jì)发展(zhǎn)水(shuǐ)平的提(tí)高，中国(guó)的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅(zhái)供给(gěi)存在(zài)不足，供需出现错配(pèi)，这是过去二十(shí)年(nián)房价快速上涨(z妙哉妙哉是什么意思，奇哉妙哉是什么意思hǎng)基石。那么未来将是住宅质量(liàng)的供需冲(chōng)突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限(xiàn)于城市能级之间差(chà)异，优质小区和老旧(jiù)二手(shǒu)房之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针(zhēn)对(duì)住(zhù)宅，因此可能存(cún)在统计偏(piān)差。商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)实际值可能(néng)偏(piān)低，其增速可(kě)能超预期。