导读

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二(èr)十(shí)年是中国(guó)房地产市场(chǎng)黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售(shòu)面积超15亿(yì)平(píng)，足够4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰逢近年地产(chǎn)持(chí)续低景气，有关中(zhōng)国地产是否过(guò)剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇存(cún)量住宅真(zhēn)实情况，据(jù)此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全(quán)国有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，第(dì)七次人口普查(chá)调查数据显示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是(shì)否真的过剩(shèng)？

　　事实(shí)上住(zhù)建部披(pī)露(lù)的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不到一成，其中还包(bāo)括大量城镇(zhèn)非住宅建筑(zhù)，如商业(yè)办(bàn)公(gōng)楼、学(xué)校等，因(yīn)此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民(mín)人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均(jūn)一间房所(suǒ)能满足，它(tā)与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较发(fā)达(dá)国家还有很大差(chà)距(jù)。人(rén)均住(zhù)宅间数大于(yú)1同样不(bù)意味(wèi)着中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户(hù)持有(yǒu)商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公(gōng)布中国家庭户均住(zhù)宅的数(shù)据，我们(men)根据(jù)商品住宅套数、商(shāng)品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户(hù)数，计算出(chū)城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示(shì)，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品住(zhù)宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年(nián)，中(zhōng)国每户(hù)城镇家庭才(cái)拥有1套(tào)住(zhù)宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事(shì)实上中国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足流动人(rén)口(kǒu)的租赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动(dòng)人(rén)口会(huì)选择在(zài)大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了(le)额外的住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便户均一套房(fáng)，中国未来地产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两人(rén)户占比不断增加，导致家庭户数增(zēng)多(duō)。小家庭化(huà)趋势将延(yán)续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明显，区域经济资源分配的(de)再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流入，人口净迁(qiān)入城(chéng)市的新增住宅(zhái)需求(qiú)有(yǒu)望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积(jī)。促(cù)成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必(bì)行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均较发(fā)达国(guó)家有(yǒu)着不小差(chà)距，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善性(xìng)需求正在不(bù)断增加。

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大(dà)分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是中国地(dì)产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供给存在(zài)不(bù)足(zú)，这是过(guò)去二(èr)十(shí)年房(fáng)价(jià)快速上涨基(jī)石(shí)。那么当下房地产大分化时代已至(zhì)，大分化时(shí)代(dài)下地产矛(máo)盾(dùn)则更(gèng)多(duō)体(tǐ)现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同能级(jí)城市之间，什么是狗啃式刘海，什么是狗啃式刘海发型不同区域板块之间，不同品质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议(yì)。从2月以(yǐ)来，各(gè)大城市二(èr)手房(fáng)挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心(xīn)，中国的(de)房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅(zhái)到底是(shì)供给(gěi)过剩，还(hái)是供需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并未公布，我们无(wú)法(fǎ)直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)套数，回答(dá)当前的房子是否真的过剩了(le)？据此判断(duàn)未(wèi)来房(fáng)地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观察中国户均(jūn)拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过(guò)剩(shèng)的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全国自然灾(zāi)害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑数据以及80多万处(chù)市(shì)政设(shè)施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经(jīng)过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计(jì)算的(de)城(chéng)镇房(fáng)屋实(shí)际仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住(zhù)宅(zhái)。总(zǒng)的算下(xià)来，住(zhù)宅占(zhàn)比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家(jiā)庭(tíng)户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户居民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间数大(dà)于1，看似意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间(jiān)数量(liàng)有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。单(dān)单从人(rén)均(jūn)住宅间数不能完全(quán)反映出城镇居民(mín)的(de)居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一(yī)套设施齐全的住(zhù)宅(zhái)才是城(chéng)镇居民宜居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的(de)测(cè)算(suàn)思路、数据和方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民住宅(zhái)主要分两大(dà)类，一(yī)类是商品住宅，另一类是保障房(fáng)、原(yuán)公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数量(liàng)。居(jū)民住宅相关(guān)数据有两处可(kě)以直接(jiē)公布(bù)，一是每(měi)年(nián)商品住(zhù)宅销售套数（统计局(jú)）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算中国居(jū)民户均住宅数量(liàng)，我们(men)主要用到上述两组数(shù)据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户(hù)均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年以来(lái)每年商(shāng)品住宅销售套(tào)数相加，我们就能够得到当(dāng)前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅和(hé)非商品(pǐn)住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数(shù)，我们就能(néng)够得到(dào)城镇户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具(jù)体计(jì)算(suàn)公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套(tào)数(shù)/家(jiā)庭户(hù)数）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)/商品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、什么是狗啃式刘海，什么是狗啃式刘海发型ng>城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一(yī)个准确统(tǒng)计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国存量房地产(chǎn)套数，并进一(yī)步(bù)推算中国城镇家庭户(hù)均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以(yǐ)期(qī)房为(wèi)主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成。本(běn)文去除商品住(zhù)宅累(lèi)计销售(shòu)套(tào)数里的期房(fáng)销售(shòu)，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住(zhù)宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在(zài)2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交房后装(zhuāng)修的时(shí)间(jiān)，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算中(zhōng)国(guó)城镇居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数(shù)据显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅(zhái)。其(qí)中(zhōng)自(zì)建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租(zū)赁其他住宅(zhái)和购买(mǎi)二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将(jiāng)租赁其他(tā)住宅、购买商(shāng)品(pǐn)住宅与(yǔ)购(gòu)买二手房(fáng)加总(zǒng)，得到商(shāng)品住宅占(zhàn)居民所有(yǒu)住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去十(shí)年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例，从而我们估(gū)算出2022年商品住(zhù)宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购期房，中国(guó)平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均(jūn)每户(hù)城镇家庭(tíng)都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然(rán)城(chéng)镇(zhèn)居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否(fǒu)意味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚(shèn)至(zhì)意味着中国地(dì)产存量供给绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均(jūn)一套房并(bìng)不(bù)意味着(zhe)住宅市(shì)场供(gōng)需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人口(kǒu)流(liú)动(dòng)、居民(mín)换房等因(yīn)素产生(shēng)的住宅(zhái)需(xū)求。因此，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日(rì)本的(de)住(zhù)宅套户比均高(gāo)于(yú)1.1，其(qí)中，英国的(de)住宅套户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会(huì)造成人(rén)口净流入(rù)地的(de)住宅市场供不应求，造成(chéng)房价(jià)或房(fáng)租迅速上(shàng)涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中(zhōng)国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人(rén)口和省际流动人口(kǒu)分(fēn)别(bié)为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的中国城乡人(rén)口(kǒu)流动调(diào)查数据显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭州(zhōu)以及南(nán)京工作的流动人口(kǒu)在老家拥(yōng)有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸(xī)引(yǐn)打(dǎ)工(gōng)人，但高(gāo)房价(jià)迫(pò)使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套(tào)房，在高房价的大(dà)城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的县城购(gòu)买一(yī)套(tào)房(fáng)。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口(kǒu)的(de)租赁与置业需(xū)求(qiú)。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的(de)城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就(jiù)是约9000万户城镇(zhèn)居民(mín)住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑(zhù)结(jié)构(gòu)松散、设施(shī)陈旧、安(ān)全隐患大等问(wèn)题，如电(diàn)线老化、管道(dào)等(děng)基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来了很大(dà)的不便和安全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的(de)老(lǎo)旧住宅(zhái)面(miàn)积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住(zhù)宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的(de)家庭没有独(dú)立卫(wèi)浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求(qiú)，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二(èr)居(jū)室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市(shì)土(tǔ)地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积(jī)扩张是未来地(dì)产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住(zhù)宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的家庭(tíng)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)小于均(jūn)值(zhí)，近4成家(jiā)庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平方(fāng)米，不(bù)及全国人均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市将人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积低于15平(píng)方米的家庭(tíng)界(jiè)定(dìng)为住宅存在困难(nán)，若按这个(gè)标准算(suàn)的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的人均(jūn)可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集(jí)体户(hù)人口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房(fáng)，未来地(dì)产还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套(tào)房，看似已经户户(hù)有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋(qū)势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需求释(shì)放。户均1套(tào)住(zhù)宅现实之(zhī)下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增多(duō)，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国(guó)城镇家庭户均人口数不断(duàn)下降，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明(míng)显上升(shēng)，人(rén)口小家庭(tíng)化趋势将继(jì)续(xù)延续(xù)，导致户数(shù)会因户均人口(kǒu)规模的(de)缩(suō)小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移导致(zhì)经济发展(zhǎn)带来的新增住宅(zhái)需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明(míng)显，资(zī)源和生产(chǎn)要(yào)素逐步(bù)向经济(jì)带、都市圈(quān)中心城市流入，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着(zhe)人(rén)口流入。人口迁移势必涉及到买房租(zū)房，给迁入地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人(rén)口(kǒu)增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需(xū)求依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁(qiān)改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百分点(diǎn)；原公有住(zhù)宅家庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合(hé)。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二(èr)手房(fáng)。在(zài)新增住(zhù)宅需(xū)求中，有(yǒu)7成家(jiā)庭(tíng)购买了商品住宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经济适(shì)用房和其他分(fēn)别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造(zào)的住宅(zhái)建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧(jiù)的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施(shī)配套差(chà)、没有或少有(yǒu)物(wù)业管(guǎn)理，居民追求(qiú)美好、宜居(jū)生活的环境(jìng)，背后的改善性(xìng)需求(qiú)有待释放。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更(gèng)大(dà)房子(zi)”的改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限(xiàn)于资(zī)金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作(zuò)会议明(míng)确(què)指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因(yīn)素，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数(shù)较(jiào)其他国家依旧(jiù)存在(zài)不小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适度与经济(jì)水平有着(zhe)密切正向联系。随着经济发展水平(píng)的提高，中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积将随之(zhī)增长。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是中国地(dì)产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是(shì)过去二十(shí)年房价(jià)快速上涨基石。那(nà)么未来将(jiāng)是(shì)住宅质量的供(gōng)需冲突(tū)。房地产大分化时代已至，这(zhè)种分(fēn)化不单局(jú)限于城市能(néng)级之间(jiān)差异，优(yōu)质(zhì)小区和(hé)老(lǎo)旧(jiù)二手房之间的差异也将越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查(chá)数据调查的(de)是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存在统计偏差(chà)。商(shāng)品住(zhù)宅占比实(shí)际值可(kě)能偏低，其增速(sù)可(kě)能超预(yù)期。

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