5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的(de)机构对于(yú)这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显示(shì)，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的(de)总份额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金一季报(bào)统计，龙头(tóu)与地(dì)方国企央企获得增(zēng)持(chí)，持仓数量占(zhàn)流通股比(bǐ)重增(zēng)幅五(wǔ)只个股(gǔ)分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利(lì)时(shí)代(dài)已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金对(duì)房地产的(de)配置看，2019年末，公募(mù)所持有的房地(dì)产(chǎn)行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募所持房(fáng)地产公司市值在股票资产中的(de)占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的(de)首次(cì)回升(shēng)，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎在今年一(yī)季(jì)度(dù)得(dé)以延(yán)续。数(shù)据统计显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓持有房地(dì)产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别(bié)为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值(zhí)占板块比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募(mù)对于房地产的投资(zī)愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报(bào)汇总的重仓(cāng)股中，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块排名最高(gāo)的是保利(lì)发(fā)展，在(zài)基金(jīn)重仓第33位(wèi)。排名第二(èr)的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去年四季(jì)报，变(biàn)化之(zhī)处(chù)首先在于几只房(fáng)地(dì)产龙头股从排位(wèi)上看均有退步，尤其(qí)是万(wàn)科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出(chū)百大之列(liè)。但考虑到房地产是(shì)复苏链上最后(hòu)一环(huán)，且首季(jì)并非行业销售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至机构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分(fēn)化时代，一二(èr)线城(chéng)市好于三四(sì)线(xiàn)城市(shì)。而映射到二级(jí)市场(chǎng)投(tóu)资上(shàng)，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了(le)。“如果按照产业(yè)周期来分(fēn)类，包(bāo)括房(fáng)地产(chǎn)等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传(chuán)统认知上没有什(shén)么(me)投资机会的。但在这几(jǐ)年(nián)特(tè)殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行(xíng)业也出现了(le)一些机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了更大的(de)变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募(mù)基(jī)金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不过也有公(gōng)募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民(mín)存款(kuǎn)数量(liàng)增(zēng)加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产(chǎn)的更新，也有近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需求端还需要(yào)有一定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产(chǎn)研(yán)究(jiū)员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人均住房(fáng)面积(jī)（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺时代，而(ér)目(mù)前居民的杠杆率和房价(jià)收入也不(bù)支撑(chēng)每年18万亿元的销售额(é)，以(yǐ)及过(guò)快上行的(de)房价，因而行(xíng)业高增的时代已经过去(qù)，未来行业的需求(qiú)或将回落，在此过程中(zhōng)，伴(bàn)随着地产的(de)高杠(gāng)杆(gān)属性，就很(hěn)容(róng)易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进(jìn)入(rù)到供给侧出清的过(guò)程。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公(gōng)司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落(luò)时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已经过去了，但不(bù)代表没(méi)有投(tóu)资机会，机(jī)会(huì)在(zài)于城市、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到(dào)股(gǔ)票(piào)投资，就是(shì)强竞争(zhēng)力公(gōng)司(sī)的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也是基于这(zhè)样(yàng)的认识转(zhuǎn)变，精耕细作(zuò)个股成为公募(mù)乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地产“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信萝卜丁是最贵的口红吗，世界十大奢华口红品牌房地产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体的(de)个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本(běn)月以来(lái)实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五的(de)公司月内(nèi)涨幅超过(guò)了10％，它们分(fēn)别是(shì)上实(shí)发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福(fú)、荣安地(dì)产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看(kàn)，上实发(fā)展(zhǎn)的主营业务(wù)为房地产开发与(yǔ)经营。公司的(de)主(zhǔ)要产品及(jí)服务为房(fáng)地产销售、房地产租赁(lìn)、物业(yè)管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务、工程(chéng)项目、酒店经(jīng)营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看，各类机构(gòu)都有对其布局(jú)的例子(zi)。以(yǐ)3月31日时的(de)首季十(shí)大流通(tōng)股股东来看(kàn)， 具体包括(kuò)公募的上银(yín)基金(jīn)、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理(lǐ)公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本(běn)地房企(qǐ)，其第一季(jì)度的收入利(lì)润规模(mó)大(dà)幅度复苏(sū)。究其(qí)原(yuán)因，一方(fāng)面(miàn)是该公(gōng)司后疫情时代(dài)出租率复苏至近(jìn)年来(lái)最(zuì)高，另一方面则是公(gōng)司拿地结算持(chí)续性(xìng)向好(hǎo)，从(cóng)数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景下(xià)，自然也(yě)吸引了(le)知名机构在(zài)其中(zhōng)持续驻足。从第一季度(dù)十大流通股股东来看(kàn)，知名私募高毅(yì)邓(dèng)晓峰(fēng)的(de)两只产品依然在前十(shí)中(zhōng)，这也是连续第三个(gè)季度他有的两只产品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资(zī)局，其当(dāng)季(jì)还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地(dì)产公司(sī)外，荣安(ān)地产则是主要(yào)布局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出(chū)的(de)也是一份报(bào)喜的(de)成绩(jì)单：首季公司实(shí)现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公司股(gǔ)东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看，《红(hóng)周刊》注意(yì)到(dào)两只公募指基(jī)首(shǒu)季新杀入十大(dà)流通股股东行列(liè)。具体说来， 南(nán)方中(zhōng)证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七(qī)位(wèi)，富国中证指数1000增强则(zé)排(pái)名第(dì)九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时(shí)，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组(zǔ)后(hòu)，龙头的价(jià)值更(gèng)为(wèi)笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土(tǔ)地(dì)市场大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券商测算对应(yīng)潜(qián)在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目前房(fáng)企的(de)利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限(xiàn)于信用问题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁(chèn)机(jī)获取低成本土地，龙头房企的(de)拿地力度(dù)（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负(fù)债率基本在(zài)70％以下，而(ér)其他房企的(de)净(jìng)负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成(chéng)本看，龙头房企的(de)融资(zī)成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应(yīng)到2023年(nián)的销售(shòu)，龙(lóng)头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或存在发展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产行业(yè)的结构(gòu)性机会依然存在(zài)，少部(bù)分公司尤其是央(yāng)企占据显(xiǎn)著优势，其主要(yào)又体现为(wèi)库存的(de)优势。央企地产公(gōng)司(sī)，现阶段表现出较低的(de)融(róng)资成本(běn)，优质的开发(fā)资(zī)源和良好的不动产资(zī)产运萝卜丁是最贵的口红吗，世界十大奢华口红品牌(yùn)营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较于民营地(dì)产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关系等问题，市场对(duì)民营房开企(qǐ)业的资产(chǎn)会(huì)有更多担(dān)忧和质(zhì)疑，所以在(zài)这一轮(lún)行业出清的(de)过程中，央国企相较(jiào)于民企来说估值的修复(fù)更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角度从中(zhōng)长期(qī)的维度看(kàn)，行(xíng)业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后(hòu)，行业进(jìn)入高质量发(fā)展阶(jiē)段(duàn)，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可(kě)预(yù)期的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此(cǐ)带来(lái)估值(zhí)中枢的(de)提升，应该(gāi)关注估值相(xiāng)对较(jiào)低，企(qǐ)业自身资(zī)产的质量(liàng)好(hǎo)、运营(yíng)能力强、可以创(chuàng)造持(chí)续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行(xíng)业普涨的概率比(bǐ)较(jiào)低，行业内部将出现分化，要关注将受(shòu)益(yì)于行业集中度(dù)提升的头(tóu)部公司。”星(xīng)石(shí)投资(zī)首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国(guó)资背景龙(lóng)头前途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示(shì)：“需(xū)要客(kè)观地(dì)去持续观察国企央企(qǐ)在(zài)三(sān)个方(fāng)面是否可以维持，首先是融资成本保持(chí)低(dī)位，其次是销售(shòu)份额持续提升(shēng)，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的(de)业(yè)绩出(chū)现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等(děng)房企营(yíng)收、净利(lì)均实现(xiàn)了业(yè)绩的(de)回正，甚(shèn)至(zhì)是较(jiào)大增速的增长。而这些(xiē)公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明(míng)显改善的房(fáng)企，主要是因(yīn)为过去(qù)两三年(nián)时间，尤其是在2021年(nián)下半年(nián)民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业(yè)仍(réng)在持续(xù)性地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投(tóu)资力度(dù)较大。投资的(de)驱动能够推(tuī)动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季(jì)度(dù)市(shì)场(chǎng)恢复但(dàn)仍处(chù)于调整的过程中，能(néng)够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也(yě)提(tí)醒表(biǎo)示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临着(zhe)一些不确定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月(yuè)环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的(de)绝(jué)大多数城(chéng)市都出现(xiàn)环比下滑(huá)的(de)情况。而(ér)现在(zài)五月的市场表现也(yě)不太(tài)乐观。按(àn)照现在的经(jīng)济状况、收入(rù)情况，以及(jí)市场的(de)去(qù)库存(cún)压力、企业的资(zī)金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹(dàn)外的一(yī)个市场(chǎng)乏力现象。也(yě)就(jiù)是说，第二(èr)季度、第(dì)三季度(dù)增(zēng)长(zhǎng)不确定性的压(yā)力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向(xiàng)《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的(de)复(fù)苏速(sù)度都比想(xiǎng)象的(de)要(yào)慢(màn)很多，我(wǒ)们要多给一(yī)些耐心，这个时(shí)候，在房地产以及上(shàng)下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基本面的(de)钱。但这(zhè)也(yě)意(yì)味着，只有极为少数的、做得(dé)比同行好得多(duō)的企业(yè)，会伴随(suí)整(zhěng)个行业的弱(ruò)复(fù)苏(sū)，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能耐心(xīn)地去等待(dài)它的基(jī)本面不断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊(kān)发于(yú)5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提(tí)及个(gè)股仅为举例(lì)分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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