文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城(chéng)乡(xiāng)建设工作会议(yì)提(tí)出“有条(tiáo)件(jiàn)的可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月(yuè)时(shí)间，已有山(shān)东(dōng)、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用你的(de)钱(qián)，建你的(de)房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者(zhě)的(de)不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实力的(de)别建了，不能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社(shè)会，这是房地产从大开发时代步入高质量发(fā)展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的(de)最(zuì)大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的(de)预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交房(fáng)，天经地义。当然二次(cì)房改是(shì)个技术活(huó)，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机(jī)制(zhì)，长(zhǎng)效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动(dòng)城(chéng)市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。如果按(àn)照经济规律办事，中国(guó)一定能(néng)实(shí)现房(fáng)地产软着陆和(hé)长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么要取消预(yù)售(shòu)制、改为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家(jiā)想想，绝大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预(yù)售制是对购买者(zhě)的单方面不公平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待(dài)期一般为两年(nián)，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行利息(xī)，还(hái)要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发(fā)资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落(luò)实(shí)中央房(fáng)住(zhù)不炒精神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售(shòu)制度？预售制度(dù)怎么来的？国(guó)外什么(me)情况？简单科(kē)普一下：商品房预(yù)售最早源(yuán)于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠(gāng)杆的(de)方式(shì)。98年房(fáng)改，由于商品房短缺(quē)，房企缺(quē)资金(jīn)，借(jiè)鉴(jiàn)中国(guó)香港(gǎng)，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当(dāng)前(qián)世界不少国家存在(zài)预售(shòu)制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一(yī)般有严格的监管(guǎn)保障措(cuò)施，开发商(shāng)在(zài)项目获得政府批(pī)准后(hòu)才可以开始销售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国一样在(zài)支付(fù)完首付(fù)款后从(cóng)银行(xíng)一(yī)次性贷款支付(fù)剩余全部房款，而是根据开发(fā)商(shāng)工程进度在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚(fá)措施作为保(bǎo)障的(de)，如果没有这(zhè)些保障措施(shī)，一定会触(chù)发风险，对(duì)购房民众不公平，所(suǒ)以不如借机取消预售(shòu)制度，以后改为现房(fáng)销(xiāo)售。客(kè)观(guān)讲(jiǎng)预售制度(dù)有一定历史阶段(duàn)性，现在(zài)中国住房进入(rù)存(cún)量(liàng)时代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社(shè)会，当然这需(xū)要配套(tào)房企债务重组、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地产长效机(jī)制(zhì)。这(zhè)是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场(chǎng)化(huà)改(gǎi)革，中国一定(dìng)能化解这(zhè)个难题，让房地产回归实(shí)体经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣(liè)币。所有商(shāng)业的(de)本质(zhì)是(shì)向(xiàng)善，是以客(kè)户为中(zhōng)心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买(mǎi)房子是天大(dà)的事，烂(làn)尾毁三(sān)代(dài)，好房幸福一(yī)家人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取消(xiāo)预售(shòu)十二生肖的酉是什么动物呢，酉的生肖是什么生肖制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业(yè)企业(yè)健(jiàn)康发展的(de)重大(dà)措(cuò)施。在(zài)当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地(dì)产软着(zhe)陆(lù)、打通金融支持当期(qī)三好生、新模式等(děng)综合(hé)施(shī)策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研究中心参与财(cái)税改革方(fāng)案(àn)研究(jiū)时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等(děng)进(jìn)行过长期系(xì)统的专项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后(hòu)来形成的(de)专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期(qī)房预(yù)付款保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方(fāng)资(zī)金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出(chū)租是地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等(děng)问题，分(fēn)层(céng)销售孕育(yù)而生。20世纪(jì)50年(nián)代，中国香港还未(wèi)推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或(huò)者其他临(lín)时住(zhù)宅，住房(fáng)的需求是相(xiāng)当高，不过大(dà)多数居民(mín)的储蓄很少。当(dāng)时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出(chū)租是中(zhōng)国香港(gǎng)地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题(tí)。针(zhēn)对这一系列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新(xīn)的方(fāng)式，如把楼宇契(qì)约切(qiè)开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后将楼宇(yǔ)分层(céng)出售。这模(mó)式一经推(tuī)行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市(shì)民数量有所增加，开发(fā)商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和(hé)多年经营(yíng)杂货(huò)铺、海上驳运业务(wù)的经(jīng)验，对于商(shāng)品流通、资金(jīn)周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身资(zī)金(jīn)周转。当(dāng)时其在购下(xià)九(jiǔ)龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出售、还印发(fā)售楼(lóu)说明书，上有文(wén)字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇(yǔ)的(de)地势(shì)环境(jìng)、建筑(zhù)材(cái)料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外(wài)一个亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了自(zì)己的(de)房产。这种方式减轻(qīng)了民众购房(fáng)的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了(le)制造商(shāng)的资金问题，降(jiàng)低投(tóu)资风(fēng)险，在当时可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房地产(chǎn)市场的一大特(tè)色，纵观中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的改革(gé)，“卖楼花(huā)”模式高效(xiào)率地解决了核(hé)心的住房(fáng)供不应(yīng)求的问题，使房市(shì)发(fā)展(zhǎn)进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了(le)中国(guó)香港楼市(shì)几(jǐ)十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾(wěi)楼”的(de)情况，但(dàn)监管部(bù)门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全(quán)的监管机制(zhì)，促进(jìn)市场健(jiàn)康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管(guǎn)理部门(mén)提升(shēng)了对于预售楼(lóu)花制度的(de)监(jiān)管，即要求开发商(shāng)在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部(bù)支付，还要证(zhèng)明自身有资金等(děng)能(néng)力把项(xiàng)目完成，资金需(xū)放入律(lǜ)师(shī)所托管，支取(qǔ)时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑(zhù)师等造(zào)假，套取(qǔ)监管(guǎn)账户资金(jīn)，中(zhōng)国(guó)香港要求律师(shī)行在银行开设的信托(tuō)账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等(děng)采取全透明化机制(zhì)，且银行的责任上(shàng)升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动(dòng)项(xiàng)目完工。随(suí)着监管体系逐(zhú)步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　二(èr)十世(shì)纪九十(shí)年(nián)代(dài)，中国内地面临住房(fáng)需求大和供给(gěi)量短缺问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建国以来，中(zhōng)国(guó)内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期(qī)发展(zhǎn)工(gōng)业化(huà)的进程大于城(chéng)市(shì)化进(jìn)程，唯有解决住(zhù)房基础等(děng)城市化配套问题，才能(néng)进一(yī)步(bù)推进(jìn)城市化。但(dàn)当时推(tuī)行(xíng)的是“统一管理(lǐ)，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分(fēn)房制(zhì)度，住房(fáng)市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现了分配不公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福利(lì)分房制度(dù)不再适用于当(dāng)时的(de)国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺(quē)少(shǎo)大(dà)型房地产开(kāi)发商，商(shāng)品房供应(yīng)量小(xiǎo)的(de)困境，此(cǐ)时引(yǐn)入(rù)中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商(shāng)品房制度，先后(hòu)出台(tái)多项文件，大(dà)力支持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进(jìn)一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房建设(shè)的通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物分配(pèi)，逐步实行住房分配(pèi)货(huò)币化(huà)、住房供给商(shāng)品化、社会化的(de)住房新体制，从计划经济下的福利分(fēn)房转向市场(chǎng)经济的商品(pǐn)房。房地(dì)产市(shì)场采用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房企缺少资金和(hé)开发时(shí)间(jiān)周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬(qiào)动下一个项(xiàng)目的开(kāi)发，形(xíng)成滚动开(kāi)发模式，住房供(gōng)应(yīng)速度加快(kuài)。自此(cǐ)中(zhōng)国(guó)内地开始房改货币化，中国人(rén)民银行等多方(fāng)迅速出(chū)台(tái)相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作(zuò)用推动了房地产市场的(de)发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成(chéng)契合中国(guó)内地的(de)商品房预售制度(dù)。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋(wū)预(yù)先出售(shòu)给购(gòu)房者，由购房者(zhě)支(zhī)付定金(jīn)或房(fáng)款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进(jìn)行(xíng)备案(àn)登(dēng)记(jì)和预告登记(jì)-交付房屋。在购房(fáng)过(guò)程中，购房者需(xū)要一次性付(fù)清(qīng)首付款，并采用(yòng)银(yín)行(xíng)贷款的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言(yán)之，房屋未建(jiàn)成，开(kāi)发商(shāng)可能已拿(ná)到了全部(bù)购(gòu)房款，这点与中国香港的按照(zhào)工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国(guó)内地的开发(fā)商而言(yán)，预售制商品房(fáng)也(yě)开启了高周转、高杠杆的(de)运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　作为(wèi)中国(guó)内地(dì)商品房(fáng)销售的最主(zhǔ)要方式，预(yù)售制(zhì)极大缩短(duǎn)房企现金(jīn)回笼周期，同时(shí)增加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预(yù)售制在过去(qù)20多年对(duì)中(zhōng)国内地房地产市场的稳(wěn)步(bù)发展起到(dào)了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市(shì)场快速发展阶(jiē)段的资(zī)金需(xū)求，也提高了居民居(jū)住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区(qū)，从全民蜗居(jū)到基(jī)本适居，住房事业取得巨大进步(bù)，数(shù)十年时间走完发达(dá)国(guó)家(jiā)几百年城镇化路程(chéng)。改革(gé)开放以(yǐ)来，城镇化(huà)十二生肖的酉是什么动物呢，酉的生肖是什么生肖进程进入快速(sù)发(fā)展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由(yóu)7438平(píng)方公里(lǐ)增长至60721平(píng)方公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发(fā)布的《中国住房存(cún)量(liàng)报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇(zhèn)住宅存(cún)量(liàng)从不(bù)到14亿(yì)平增至313.2亿平，城十二生肖的酉是什么动物呢，酉的生肖是什么生肖镇人(rén)均住房(fáng)建筑面积从(cóng)8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数(shù)从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前已(yǐ)成为中国内(nèi)地商品房销售最主要(yào)方式，2005年中国内地(dì)商品住(zhù)宅期(qī)房销售面积占(zhàn)总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期(qī)房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也(yě)推动了中(zhōng)国内地房地产行(xíng)业(yè)的发展。中国内地房地产(chǎn)历经二十多年长周(zhōu)期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成(chéng)额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面积(jī)和销售金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国(guó)企先行到民企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内(nèi)地经济高增(zēng)长(zhǎng)的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房(fáng)地产带动的上(shàng)下(xià)游产(chǎn)业链特别(bié)长，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年房地(dì)产及其产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其(qí)中(zhōng)房地(dì)产对金融、批发、建材(cái)的(de)带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地(dì)产(chǎn)完(wán)全拉(lā)动(dòng)的(de)投资占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从(cóng)房(fáng)地(dì)产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行(xíng)各项贷款余(yú)额的比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托(tuō)等(děng)通道业务，占比超过三(sān)分之一。从房地(dì)产融资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企(qǐ)大面积违约(yuē)，将导致银行(xíng)不良(liáng)率(lǜ)大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效(xiào)应渠道，根(gēn)据我们(men)的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市(shì)值为62.6万(wàn)亿美(měi)元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法(fǎ)德(dé)三国合(hé)计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的27％、日本(běn)的(de)37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值(zhí)与股(gǔ)债房市(shì)值的(de)比例(lì)较高，主要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市(shì)场发育尚不成(chéng)熟，直(zhí)接融资比(bǐ)例较低(dī)，股票、债券(quàn)市值(zhí)较低，居民(mín)投资渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前的(de)负面(miàn)效应愈发(fā)凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面看，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是对购买者的(de)单(dān)方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有商品不(bù)能交付的风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待(dài)期一(yī)般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚(shèn)至(zhì)不(bù)能交(jiāo)房(fáng)等风(fēng)险。另外(wài)，购房者(zhě)和开发商(shāng)之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合(hé)同是两个独(dú)立的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根(gēn)据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据(jù)按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按(àn)时向银行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此(cǐ)购房(fáng)者承担的风险较(jiào)大(dà)。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行影响自身(shēn)信(xìn)用和购房(fáng)者对行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层(céng)面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波(bō)动或(huò)经营(yíng)不善(shàn)，出现(xiàn)资金(jīn)链断裂等(děng)一系(xì)列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企(qǐ)通过与购房者签(qiān)订(dìng)的预(yù)售合同和按揭合(hé)同，已经从银行获得(dé)房款，如果(guǒ)购房者丧(sàng)失还款能力(lì)或短期不能还款等，则风险完全由银行(xíng)承(chéng)担，银行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购房者的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城(chéng)市商品(pǐn)房预售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明确规(guī)定(dìng)了开发企业预(yù)售(shòu)商品房所得款项应当(dāng)用于有关的工程建设(shè)，商(shāng)品房预售款监管的具(jù)体(tǐ)办法，由房地产(chǎn)管理(lǐ)部门制定。但多年以来全(quán)国并(bìng)没有统一的预售资(zī)金(jīn)监管规定，各地实行“一城(chéng)一(yī)策”。例如，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆(qìng)、长沙等城市(shì)重点(diǎn)监管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑(zhù)面积或(huò)者(zhě)项目工程总(zǒng)额报价计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未(wèi)进入监管账户、或(huò)进入监管账户(hù)后被挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有资金(jīn)继续建设(shè)。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月供却被(bèi)迫继续(xù)还款。那么，监管账(zhàng)户(hù)资金如何被挪走的(de)？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售(shòu)款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方(fāng)，以工(gōng)程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付(fù)的(de)工程(chéng)款，远超(chāo)工(gōng)程进度所需。通(tōng)过这些(xiē)方(fāng)式套(tào)取(qǔ)的资(zī)金，在房(fáng)企各地项目间(jiān)流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金(jīn)流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高(gāo)周转模式，但一定程(chéng)度上把(bǎ)风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房(fáng)预售制度(dù)呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房(fáng)者预付资金，一般设有定金(jīn)或预付款保(bǎo)护机制，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购(gòu)房者(zhě)支付的预付(fù)款比例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以定金(jīn)方式支付(fù)，或按工程进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式(shì)：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进度(dù)逐渐(jiàn)发放，购房(fáng)者开始月供(gōng)；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付(fù)质量(liàng)的保障(zhàng)有(yǒu)两种方(fāng)式，一是期(qī)房(fáng)由(yóu)政府或第三方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开(kāi)发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购(gòu)房者提供一定的(de)保(bǎo)修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最(zuì)低首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后按(àn)揭还(hái)款，交付前资金由第三(sān)方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开(kāi)发商挪用(yòng)资(zī)金，购房者的定金及首付(fù)款由(yóu)第(dì)三方公证行或产权保险公司的信(xìn)托(tuō)账(zhàng)户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过(guò)申(shēn)请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开发商(shāng)在房屋(wū)建设(shè)过程(chéng)中的资金全(quán)部来(lái)自银(yín)行(xíng)，银行(xíng)根(gēn)据工(gōng)程进度向开发商(shāng)提供一定比例(lì)的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直(zhí)接损害银行利益，银行有充(chōng)分动机监管开发(fā)商施(shī)工进(jìn)度。开发商在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付(fù)时需取得由(yóu)政府相关(guān)部门经(jīng)审查后发放的验收凭证，通过验收凭(píng)证向(xiàng)银行得到购(gòu)房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房(fáng)可(kě)零首付购房，房款(kuǎn)按(àn)建造(zào)工(gōng)期进度(dù)支付，按揭(jiē)按工期放款后(hòu)还贷，房贷(dài)利率(lǜ)采(cǎi)用固(gù)定利率，开发商(shāng)或购房者可购买(mǎi)期(qī)房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商(shāng)在项目获批(pī)后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同(tóng)前，购房者需支(zhī)付(fù)约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金按照德国(guó)法律全(quán)部退还(hái)。

　　签署购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付公证(zhèng)费(fèi)和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面，德国没有(yǒu)规(guī)定最低(dī)首付比(bǐ)例，可(kě)零(líng)首付(fù)购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比例因项目而异(yì)。一般来说(shuō)，支付(fù)节点可分(fēn)为(wèi)公证后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻(bō)璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支(zhī)付房款前申(shēn)请房(fáng)贷，房贷利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，银行按(àn)施工节(jié)奏分多次发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予购房者(zhě)一定(dìng)使用期限，期限(xiàn)结(jié)束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国(guó)保险公司(sī)针对期(qī)房设计了(le)两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功能是(shì)当房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公司保证开发(fā)商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负(fù)责相(xiāng)应赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开发商或(huò)购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前，买(mǎi)卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合同等各个(gè)环(huán)节，各(gè)环(huán)节内容(róng)确认无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了(le)10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，当开发商出(chū)现财务、经营(yíng)问题(tí)时(shí)，购房(fáng)者10％的(de)定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环节，英国(guó)采取按工程(chéng)进度付(fù)款的方式，但是(shì)交房前(qián)付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国规定(dìng)房屋(wū)必须经过房产公证公司的检验验收后(hòu)才能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节，英国(guó)期房预售资金监管(guǎn)极(jí)为严格，资金(jīn)也(yě)由律师监(jiān)管，在确(què)认工程(chéng)进度、支付相关款(kuǎn)项(xiàng)过程(chéng)中，由(yóu)买(mǎi)房(fáng)律(lǜ)师将资金转给卖方(fāng)律师，卖(mài)方律师转给开发商，即资(zī)金(jīn)在进(jìn)入开发商账户前经过两(liǎng)道关口，有利于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立(lì)法，设置期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　日本(běn)期(qī)房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必(bì)须完成“预售房定(dìng)金(jīn)保全(quán)措施”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商(shāng)违约(yuē)需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日(rì)本二(èr)战结束后由于(yú)房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白(bái)，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付(fù)定金超过(guò)5％或超1000万日(rì)元的(de)部分(fēn)，法律要求开发商必(bì)须完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什么(me)是定金保全(quán)措施？即买卖双方签订购房(fáng)合同时(shí)，开(kāi)发商向金融机构或指定保(bǎo)证机构或保(bǎo)险机构(gòu)签订定金保证委托合同，设置购(gòu)房者定金的保证或保险，并将相应的保(bǎo)证金(jīn)证明书交付给购(gòu)房者。除(chú)定金外，其他预先支付(fù)的购房款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金(jīn)证明书向(xiàng)金融机构或保证机(jī)构或(huò)保险(xiǎn)公司兑(duì)付，同时，开发商需(xū)向购房者赔付违约(yuē)金，一般约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交(jiāo)房前(qián)只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合同(tóng)后，购房者即(jí)可向银(yín)行申请(qǐng)贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡期(qī)房购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余(yú)款按(àn)工程进(jìn)度支付(fù)，所有资金进(jìn)银行(xíng)专(zhuān)门项目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付环(huán)节，新加坡(pō)开发商有(yǒu)统(tǒng)一的选购权合同以(yǐ)及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合(hé)同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)需支付(fù)15％的首(shǒu)付及(jí)印花税(shuì)，同时(shí)购房者向银行申(shēn)请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按(àn)工(gōng)程进度付款的方式，《发展商(shāng)条(tiáo)例》对期(qī)房付款流程(chéng)做了统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节点(diǎn)一般为合(hé)同签订后、地基完(wán)工、框架完工、管道(dào)门(mén)窗等(děng)完工等，支(zhī)付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在此过(guò)程中随着放出贷款的(de)增(zēng)加而增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)方面，购房者的(de)订(dìng)金与(yǔ)付(fù)款会(huì)存入银行专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金(jīn)提(tí)取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的房屋(wū)保修期(qī)，此后购(gòu)房者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产(chǎn)到了政策(cè)出(chū)手(shǒu)临界点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型需求的支持力(lì)度(dù)，长短兼(jiān)顾妥善应对(duì)局部停贷(dài)现(xiàn)象，重(zhòng)点是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支持。另一(yī)方(fāng)面，从现在起(qǐ)，对还在(zài)正常运转(zhuǎn)的房企包(bāo)括民营企业，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵头并购重(zhòng)组整个行(xíng)业，为每个(gè)房企(qǐ)配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应(yīng)充分估计形势(shì)复杂性和人性复(fù)杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机(jī)制。长(zhǎng)效机制(zhì)四大(dà)关(guān)键是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定金(jīn)环节，建立开发商违约后(hòu)定金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻结(jié)至房屋交付(fù)阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司(sī)介入，为房屋重大(dà)延期(qī)以(yǐ)及重大(dà)缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支付(fù)环节，建立按工(gōng)程进度付款(kuǎn)机制(zhì)或(huò)交房(fáng)后(hòu)按揭(jiē)贷(dài)款机制(zhì)，充分保护购房者(zhě)的(de)权益。资金监管环节(jié)，引入独立于开发(fā)商、银行的(de)第(dì)三方资金(jīn)监(jiān)管机构，或由政府相(xiāng)关部门直接监管(guǎn)，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修(xiū)期制度(dù)。保修(xiū)期(qī)内，开发商应对房屋(wū)质量问题全权(quán)负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消(xiāo)商品房预售制(zhì)是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不(bù)公(gōng)平的(de)预售制已(yǐ)经过时了(le)，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是(shì)所见即(jí)所得的(de)过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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