万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳(liǔ)少爷”的(de)意外走红，让(ràng)这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也(yě)被拉向台(tái)前。

　　而如今(jīn)，万柳书(shū)院再次(cì)受到舆论关(guān)注，起因中赫集(jí)团成了共同债务人(rén)被中国信达追债，中国信达为了收回(huí)钱款不得不(bù)将中(zhōng)赫(hè)抵押的(de)75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子早(zǎo)已售(shòu)出，业主并非中(zhōng)赫集团，那(nà)些(xiē)真正斥巨资购(gòu)入房产(chǎn)的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂(zàn)未看到(dào)这些(xiē)业(yè)主的维权信息(xī)，难怪有网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富(fù)人被(bèi)割韭菜的(de)时候，他们的(de)姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象(xiàng)的那么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的(de)可能(néng)还是债主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这(zhè)个位(wèi)于海(hǎi)淀核(hé)心区(qū)位，名校(xiào)环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网(wǎng)友(yǒu)发现，中国(guó)信(xìn)达在京东拍卖(mài)上，上架了(le)“北(běi)京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公司不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目(mù)的(de)抵押(yā)物中，包括(kuò)75套万柳(liǔ)书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不(bù)良债权(quán)转(zhuǎn)让项目的处置主体是(shì)中国信(xìn)达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司(sī)北京市分(fēn)公司（下称中国信达北(běi)分），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房地(dì)产开发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中(zhōng)债权(quán)本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公(gōng)司是共同债务人(rén)。目(mù)前，该项目已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看(kàn)，这就是一起中(zhōng)国信达北分讨债的(de)故事，但实(shí)际上，75套豪宅(zhái)的背后暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒(méi)体报道，万柳(liǔ)书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实(shí)，说明这些房(fáng)子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的(de)拍(pāi)卖页面上又注明这75套房(fáng)子是(shì)“未出售”的(de)状态呢？只能(néng)说(shuō)明(míng)这些房(fáng)子根本没有网(wǎng)签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报(bào)道证实了(le)上(sh离婚后男人会想孩子吗，离婚后男人会想孩子吗àng)述内(nèi)容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就(jiù)把这75套房子(zi)抵押出去(qù)，现(xiàn)在还没(méi)资金(jīn)解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的(de)顶级(jí)豪(háo)宅，最强学(xué)区房，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主(zhǔ)基(jī)本都是北京(jīng)的高端人士(shì)，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据地(dì)产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不(bù)过(guò)，如果这些业主确实已(yǐ)经(jīng)支付价款并实(shí)际占有，那么(me)，中(zhōng)国信达(dá)转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍(pāi)卖损失(shī)最大(dà)的，没准还是债主中(zhōng)国(guó)信达(dá)。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实际占(zhàn)有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果业主没有过错，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以(yǐ)向法院提(tí)出执行异议申请，请求法院解除查封，同时可以联合(hé)起(qǐ)诉(sù)开(kāi)发商(shāng)，要求退还购房(fáng)款或办理房产证，并承担违(wéi)约责(zé)任。

　　此(cǐ)外(wài)，今年4月，人民(mín)法(fǎ)院报公(gōng)布《最高(gāo)人民(mín)法院关于商品房消费者权利保(bǎo)护问(wèn)题的批(pī)复》，以司法解释的方式(shì)明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居(jū)住(zhù)为目(mù)的购买房屋并(bìng)已支付全(quán)部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵押(yā)权以及其他债权的，人(rén)民法院应当予以支持。只支付(fù)了部分价款的商品房(fáng)消费(fèi)者(zhě)，在一审法庭辩论终结前已(yǐ)实际支付剩(shèng)余价(jià)款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回(huí)本，抵押的这75套房子(zi)，还会(huì)被业(yè)主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达申请不良债权转让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已(yǐ)经(jīng)成为赫华恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东。但此(cǐ)前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团(tuán)旗(qí)下(xià)子(zi)公(gōng)司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公司成为(wèi)了唯一股东，后者由(yóu)中国(guó)信达资(zī)产(chǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开(kāi)发商，相(xiāng)较其(qí)他房企，中(zhōng)赫集(jí)团既没有很大规模，也没(méi)有很(hěn)高的国民知(zhī)名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫(hè)集团进入(rù)北京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当时(shí)京城最贵的(de)楼盘，引发了(le)市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科(kē)等(děng)大型知名房企手中(zhōng)，抢下了北京万(wàn)柳地块，成(chéng)为北京当年的(de)“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院(yuàn)就以神秘高(gāo)端的(de)姿态杀(shā)入市场，无论是一块(kuài)块从(cóng)荷兰(lán)运回来的(de)灰砖(zhuān)垒(lěi)起(qǐ)来的(de)五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万(wàn)的成年银(yín)杏树，还是每平米20万元的价(jià)格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可(kě)看(kàn)出其(qí)在北(běi)京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈的(de)地位。2014年末上(shàng)市的它，对(duì)手是当时有(yǒu)名(míng)的(de)融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆(zhào)业广(guǎng)场、恒(héng)大(dà)华府(fǔ)等(děng)，现如(rú)今，它远远(yuǎn)超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经推出了8年(nián)之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名(míng)人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住(zhù)在钓鱼台七(qī)号院。而柳(liǔ)传(chuán)志(zhì)、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路(lù)线”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的房(fáng)，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环(huán)的(de)背后，这(zhè)个(gè)地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被(bèi)执行人(rén)，被执行标的(de)高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确(què)定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集团(tuán)如今(jīn)沦落到(dào)这(zhè)个地步，其实(shí)是有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之(zhī)时，深蓝(lán)财(cái)经(jīng)就曾深挖出背(bèi)后(hòu)的中赫集团(tuán)，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团(tuán)实控人周金(jīn)辉(huī)的(de)人生轨(guǐ)迹(jì)跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源(yuán)，这个转折点，就在于收(shōu)购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转型(xíng)，但转型(xíng)之路并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过多(duō)元化业(yè)务，先(xiān)后进军能源市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到(dào)了体育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中(zhōng)赫(hè)集团以35.5亿元参股(gǔ)国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接(jiē)着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团(tuán)手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部(bù)全部股权(quán)。如果北京国安(ān)的估值一直没变，那么(me)中赫集团拿下北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许(x离婚后男人会想孩子吗，离婚后男人会想孩子吗ǔ)会(huì)感(gǎn)叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什(shén)么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控(kòng)人周(zhōu)金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫(hè)集团股份质(zhì)押陆续质押，据企查(chá)查显示，目前(qián)中赫集(jí)团共有11条股权出质(zhì)记(jì)录。质权人(rén)包括海金商(shāng)业(yè)保(bǎo)理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不(bù)仅国(guó)安的经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官(guān)网信(xìn)息显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京(jīng)国安足球俱乐部(bù)实现营(yíng)业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金(jīn)压(yā)力，中赫(hè)集(jí)团和周金辉夫妇(fù)还在(zài)持续质押手(shǒu)中的中赫集团股份，但国安(ān)和中赫的经营(yíng)状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集(jí)团被5次列被(bèi)执行人(rén)，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫(hè)集团股东周金(jīn)辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等(děng)共同成(chéng)为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为(wèi)履行能(néng)力而拒(jù)不(bù)履行生效法律文书确定义务，上(shàng)述被执行(xíng)人成为(wèi)“老赖”。只有北京(jīng)国安(ān)，目前幸免于(yú)难。不过(guò)在(zài)实控人都(dōu)成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国(guó)安，又如(rú)何能独(dú)善(shàn)其身？

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