文：任泽平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工(gōng)作会议提出(chū)“有条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不足一个月时(shí)间(jiān)，已有山(shān)东、安徽、河南、四川(chuān)、广东(dōng)等(děng)地明确表态，试点(diǎn)现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品房预售制了(le)，用你的钱(qián)，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的(de)不公(gōng)平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没(méi)钱没实(shí)力(lì)的别建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和(hé)社(shè)会，这(zhè)是(shì)房地产从大开发时代(dài)步入高(gāo)质量发展阶(jiē)段的必然(rán)趋势，也是对(duì)购房老百(bǎi)姓的最大(dà)保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的预售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了(le)，改为现房销售。以后(hòu)一(yī)手交钱(qián)，一手(shǒu)交房(fáng)，天(tiān)经地义。当然(rán)二次(cì)房改是个技术(shù)活，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制，长效机制四大关(guān)键(jiàn)是推(tuī)动城市(shì)群战略(lüè)、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如果(guǒ)按(àn)照经济规律办事，中国一(yī)定能实现房(fáng)地产(chǎn)软着陆和长期平稳(wěn)健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预(yù)售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一(yī)手交钱(qián)一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承担(dān)了所(suǒ)有商品不能交付(fù)的(de)风险。从个人层面(miàn)看，预售制对(duì)购房(fáng)者(zhě)非常不公平，比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利(lì)息(xī)，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不能(néng)交房的风险(xiǎn)。从(cóng)行业层面看，预售制(zhì)助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这样有(yǒu)助于(yú)落实中央房住不炒精神、有助(zhù)于(yú)保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预售(shòu)制(zhì)度(dù)怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单(dān)科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖期(qī)房，是一种开(kāi)发商放杠杆(gān)的方式。98年房(fáng)改，由于商(shāng)品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国(guó)香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在预售制。但(dàn)是，重点来(lái)了！发达国家一(yī)般有严格的监管(guǎn)保(bǎo)障措施(shī)，开发商在项目(mù)获得政府批准后才(cái)可以开始销售，买家在购买期(qī)房后并非像中国一样在支付完首(shǒu)付款后从银行一次性(xìng)贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度(dù)在(zài)完全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要严格的资金监管、分期(qī)支(zhī)付以(yǐ)及违(wéi)约(yuē)处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会(huì)触发(fā)风(fēng)险，对购房民众不公平，所以不(bù)如(rú)借机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售(shòu)制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在(zài)中(zhōng)国住(zhù)房进入存量时(shí)代(dài)，取(qǔ)消预售制度有助(zhù)于降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当然这需要配套房(fáng)企债(zhài)务重组、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市场信心和房(fáng)地产长效机(jī)制(zhì)。这(zhè)是个(gè)技术活，只要坚持市场化改革(gé)，中国一定能化解这个难(nán)题，让(ràng)房地产(chǎn)回(huí)归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民众的(de)最根(gēn)本最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将(jiāng)极大(dà)的提升开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。所有(yǒu)商(shāng)业的(de)本质(zhì)是向善，是(shì)以(yǐ)客户为中(zhōng)心，房地产(chǎn)也不能(néng)例外，老百(bǎi)姓买房(fáng)子是天大的事(shì)，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福一家(jiā)人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐(lè)业、社会(huì)长治(zhì)久安、行业企业(yè)健康(kāng)发展的重大措施。在当前的情况下，取消预(yù)售制要结(jié)合稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通(tōng)金融支(zhī)持当期(qī)三好(hǎo)生(shēng)、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年(nián)前在(zài)国务(wù)院发展(zhǎn)研究中心参与财税改(gǎi)革方案研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长(zhǎng)期系统的专项研究(jiū)。（参考后来形成的(de)专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三(sān)方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年(nián)代在中国(guó)香港，楼(lóu)宇出租(zū)是地产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分层销(xiāo)售孕(yùn)育(yù)而(ér)生。20世(shì)纪50年代，中国(guó)香港还(hái)未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人(rén)栖身于木屋或者(zhě)其他临时(shí)住宅，住房的(de)需求(qiú)是相当高，不(bù)过大(dà)多数居民的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼宇买卖多(duō)数(shù)以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金(jīn)实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港地(dì)产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等(děng)问题(tí)。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这(zhè)模式(shì)一经推行(xíng)，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市(shì)民数(shù)量有所增加，开发商(shāng)资金(jīn)周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东(dōng)创办立信置(zhì)业有限公司，凭借(jiè)商业直(zhí)觉和多(duō)年经(jīng)营杂货铺、海上(shàng)驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独(dú)到的见解，在(zài)努力(lì)寻求方法加快自身资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼(lóu)说(shuō)明(míng)书，上(shàng)有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分(fēn)层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外(wài)一个亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家(jiā)就拥有了(le)自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种方式减(jiǎn)轻了民(mín)众购房的资金压力，加速了房屋的(de)建造和(hé)销(xiāo)售，也解决了制(zhì)造(zào)商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模(mó)式(shì)成为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了(le)核心的住(zhù)房供(gōng)不应求(qiú)的问题，使(shǐ)房(fáng)市发展(zhǎn)进(jìn)入新阶段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式推动了中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监(jiān)管机制，促进(jìn)市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大(dà)角咀的(de)一个(gè)楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾(wěi)”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升了对(duì)于(yú)预售楼花制度(dù)的监管(guǎn)，即要求开发商(shāng)在预(yù)售前(qián)，确(què)保地价款已经全部支付，还要(yào)证明(míng)自(zì)身(shēn)有资(zī)金(jīn)等能力把项目完成，资金需放入律师所(suǒ)托管(guǎn)，支取时需律所和建(jiàn)筑师(shī)的核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监(jiān)管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师行在银行开设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明(míng)化机制(zhì)，且银行的(de)责(zé)任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行(xíng)将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十世(shì)纪九十年代，中国(guó)内地(dì)面(miàn)临(lín)住房需求大和供给(gěi)量短缺(quē)问(wèn)题，引入(rù)“卖楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以(yǐ)来，中(zhōng)国内地(dì)优先发展重(zhòng)工(gōng)业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期(qī)发(fā)展工(gōng)业化的进(jìn)程大(dà)于城(chéng)市化进程，唯有解(jiě)决住房基(jī)础等(děng)城市(shì)化配套问题(tí)，才(cái)能进一(yī)步推进城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理(lǐ)，统一分配(pèi)，以租养房”的(de)福利分房(fáng)制度(dù)，住(zhù)房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利(lì)分房制度不再(zài)适用于当时的国(guó)情。叠加房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)面(miàn)临(lín)商品房的需(xū)求量大(dà)，而社会缺少大(dà)型房地产开发商(shāng)，商品房供应量(liàng)小的困境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无(wú)疑(yí)是对内地(dì)房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地(dì)逐(zhú)步引进中国香港预售商merry什么意思 merry是彩虹社的吗品房制度，先后出(chū)台多项文件，大力支持国内房地(dì)产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台《关于进一步深(shēn)化城(chéng)镇住房制(zhì)度改革，加快住房建(jiàn)设的通(tōng)知(zhī)》文(wén)件(jiàn)，决定(dìng)停止住(zhù)房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化(huà)的住房新体(tǐ)制，从计划经(jīng)济下(xià)的福利(lì)分房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济的(de)商品房。房地产市(shì)场采(cǎi)用预(yù)售(shòu)制(zhì)，允许开发商(shāng)卖期房，解(jiě)决了房企缺少(shǎo)资(zī)金(jīn)和开(kāi)发时间周期长的两(liǎng)大难题(tí)，开(kāi)发商以预售款撬动(dòng)下一个项目(mù)的开发，形(xíng)成滚动开发模(mó)式，住房供应速(sù)度(dù)加快。自(zì)此中(zhōng)国内地开始(shǐ)房(fáng)改(gǎi)货币化，中国人民(mín)银(yín)行等多方迅速出台相关的信贷政策(cè)，支持购房者，极大作用推动了房(fáng)地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成(chéng)契合中国内地的商品房预(yù)售制度(dù)。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设(shè)。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发(fā)企业将(jiāng)正在建设中的(de)房(fáng)屋预先出售给购(gòu)房者，由购房者支付(fù)定金或房款(kuǎn)的行为。区别(bié)于中国香(xiāng)港，在中国内地实(shí)践过程中(zhōng)，商品房预售(shòu)流程为：房地产开发(fā)商办理预售许可(kě)证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性(xìng)付(fù)清首付款，并采用(yòng)银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开发(fā)商可能已(yǐ)拿到(dào)了全部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中(zhōng)国内地(dì)的开发商而言，预(yù)售制(zhì)商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠(gāng)杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国内地商品房销售的(de)最主要方式(shì)，预售制(zhì)极大(dà)缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应(yīng)，推动了城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程。预售制在(zài)过去20多年对(duì)中国内地房(fáng)地产市场的稳步发展起(qǐ)到(dào)了重要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场快速(sù)发展阶段的(de)资金需求，也提(tí)高了居民居住水平(píng)，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全(quán)民(mín)蜗(wō)居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨(jù)大进步，数十年时(shí)间走完发达国(guó)家几(jǐ)百(bǎi)年(nián)城镇(zhèn)化路程。改革开(kāi)放(fàng)以来(lái)，城镇化进程进入(rù)快速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平方公(gōng)里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房(fáng)套(tào)数从约3100万(wàn)套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国merry什么意思 merry是彩虹社的吗内(nèi)地(dì)商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅(zhái)期房销售(shòu)面积占总销售面积的比(bǐ)重(zhòng)为(wèi)63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地(dì)房地产(chǎn)行业的(de)发展。中国(guó)内地(dì)房(fáng)地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业的快速发展，房地产企业从无到(dào)有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中国内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动的上下(xià)游产业链特别长，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年(nián)房(fáng)地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中房地产业(yè)增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其(qí)中房地(dì)产(chǎn)对金融、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完(wán)全(quán)拉动的(de)投资占全社会固(gù)定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从(cóng)房地产(chǎn)贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占(zhàn)比超过三分之(zhī)一。从(cóng)房(fáng)地产融(róng)资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将(jiāng)导致银(yín)行不良率(lǜ)大(dà)幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国(guó)住房市(shì)值测(cè)算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住房市(shì)值(zhí)为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股债房市(shì)值(zhí)的(de)比例看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国(guó)住房市值与股债(zhài)房市(shì)值(zhí)的比例较高，主(zhǔ)要是因为(wèi)住(zhù)房市值高(gāo)，以及中国资本市场(chǎng)发育尚(shàng)不成熟，直接融(róng)资(zī)比例较(jiào)低，股票(piào)、债券市(shì)值较低，居(jū)民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看，绝大部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售(shòu)制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能(néng)交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担(dān)银(yín)行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购房(fáng)者和开发商之间的购(gòu)房(fáng)合同、购房(fáng)者和银行的(de)按(àn)揭贷款(kuǎn)合同是两个独立(lì)的合同关系(xì)，如果开发商发生(shēng)违约，购房者只能(néng)根据(jù)购房(fáng)合(hé)同向开发商(shāng)主(zhǔ)张权力，但(dàn)依(yī)旧需要(yào)根据(jù)按揭贷款合同按时(shí)向银行进(jìn)行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此(cǐ)购房者承担(dān)的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和购房者对行业(yè)的(de)信心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一(yī)旦房企(qǐ)因为市(shì)场(chǎng)波动或经营不善，出(chū)现资(zī)金链断裂等(děng)一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情(qíng)况，而房企(qǐ)通(tōng)过与购(gòu)房者签(qiān)订(dìng)的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果(guǒ)购(gòu)房者(zhě)丧失还款能力或短期不(bù)能还(hái)款等，则风险完全(quán)由银(yín)行承担，银行将面临较大(dà)的坏账压(yā)力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房(fáng)者的(de)预售监(jiān)管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个(gè)字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明确规定了开(kāi)发(fā)企业预售(shòu)商品房所(suǒ)得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有关的工程(chéng)建设，商(shāng)品房merry什么意思 merry是彩虹社的吗预(yù)售款监(jiān)管的(de)具体办法，由房地产管理部门制定。但多(duō)年以来全国并没有统一的预(yù)售资金监管(guǎn)规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等(děng)城市重(zhòng)点监管资金比例(lì)为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建安(ān)成(chéng)本(běn)乘以建筑面(miàn)积或者项(xiàng)目工程总额报价计算重(zhòng)点资(zī)金。而事(shì)实是，不(bù)少购房款未进入监管账户(hù)、或进入监管(guǎn)账户后(hòu)被挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘没有(yǒu)资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪走(zǒu)的？实(shí)际上(shàng)，在(zài)过去房地产大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预(yù)售款监管账户(hù)资(zī)金(jīn)，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工(gōng)程总承包方，以工程建设名义(yì)，获得监管(guǎn)账户拨付资金(jīn)，再由工程(chéng)方(fāng)将资金转给房企(qǐ)，而(ér)拨付的(de)工程款，远超(chāo)工程(chéng)进度所(suǒ)需。通过这些方式(shì)套取(qǔ)的资金，在房(fáng)企(qǐ)各地(dì)项目(mù)间(jiān)流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动性(xìng)，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环(huán)高周转模式(shì)，但一定(dìng)程度上把风(fēng)险甩给了(le)购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商品房(fáng)预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护(hù)：对于购房者预付资金，一般设有定(dìng)金或预(yù)付款保护机(jī)制，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要求购(gòu)房者(zhě)支付(fù)的(de)预付款比例(lì)相对较(jiào)低，绝(jué)大部(bù)分房款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方(fāng)式(shì)：预付款一般以定金方式支付，或按工(gōng)程进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按(àn)揭贷款，一(yī)是按工程进度付款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者(zhě)开始月供；二是(shì)房屋交付(fù)后发放(fàng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重大延(yán)期或重大缺(quē)陷时(shí)，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交(jiāo)付质量的(de)保障(zhàng)有两种方式(shì)，一是期(qī)房由政府或第三方验收合格(gé)并提供验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得购房者(zhě)支付的房款。二是开发商为购房者提(tí)供一定(dìng)的保修期(qī)，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支(zhī)付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付(fù)前(qián)预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金一(yī)定(dìng)期限内(nèi)无条件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数(shù)据，2021年(nián)美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外，购(gòu)房者在房屋交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及首付款(kuǎn)由第三(sān)方公证行或产权保险公(gōng)司的信托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过(guò)申请(qǐng)仲裁取回，且(qiě)不承担(dān)任何(hé)责任与损失(shī)。而(ér)开发商在房屋(wū)建(jiàn)设过(guò)程中(zhōng)的资金全部来自银(yín)行(xíng)，银行根据工(gōng)程进度(dù)向(xiàng)开发(fā)商提供(gōng)一定(dìng)比(bǐ)例的贷(dài)款，由(yóu)于(yú)开发(fā)商挪用资金直接损害(hài)银行利益，银行有充分动机监管开发(fā)商施(shī)工(gōng)进度(dù)。开发商在(zài)房屋交付(fù)时(shí)需取得由政府相关部门经审查后发放(fàng)的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证(zhèng)向银行(xíng)得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可零首付购房，房款按(àn)建造(zào)工期进度支付，按揭(jiē)按工(gōng)期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定(dìng)利率，开发商或购房(fáng)者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批后(hòu)即可(kě)预售房(fáng)屋。签署(shǔ)购房合同前(qián)，购房者需支(zhī)付约(yuē)2000欧(ōu)的定金并进行预(yù)约公(gōng)证(zhèng)，签订合同后定(dìng)金(jīn)退还。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定金按(àn)照德国法律全(quán)部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合(hé)同后，购房者需支付公证(zhèng)费(fèi)和土地交易税，分别(bié)为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付(fù)比例，可零(líng)首付(fù)购(gòu)房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期支付房(fáng)款的制(zhì)度，一般分(fēn)7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比例因项目而(ér)异。一般来说(shuō)，支付节点可分(fēn)为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清(qīng)洁(jié)及墙面完(wán)工、地板完工、全(quán)部完工，支付比例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房款前申请房贷(dài)，房贷(dài)利率(lǜ)采(cǎi)用固定利(lì)率，银行按施(shī)工节奏分多次(cì)发(fā)放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房(fáng)者一定使用期限，期限(xiàn)结束后(hòu)，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计(jì)了两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功(gōng)能是当房屋(wū)出(chū)现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔偿(cháng)或修复，开发(fā)商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付(fù)

　　英国预(yù)售(shòu)制设有10％定金保险保护机制，交房前(qián)付款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖双方均(jūn)有一(yī)名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内容确认无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，当开发商出现财务(wù)、经营问题时(shí)，购房者10％的(de)定金由(yóu)保险公司赔付(fù)，而超(chāo)出10％的部分(fēn)较难(nán)追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程(chéng)进度付(fù)款的(de)方式，但(dàn)是(shì)交房前付款比例相对较(jiào)低(dī)，一般(bān)会(huì)在合同签(qiān)订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交房前付(fù)款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项交房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国规定房(fáng)屋(wū)必须经过房产公(gōng)证公司(sī)的(de)检(jiǎn)验验(yàn)收后(hòu)才能交付(fù)，交付(fù)后方可(kě)按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售资(zī)金(jīn)监管极为(wèi)严格(gé)，资金(jīn)也(yě)由律师监管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金在进入(rù)开发商账(zhàng)户前经过(guò)两道(dào)关口，有利(lì)于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全措(cuò)施(shī)

　　日本期(qī)房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定金保全措施(shī)”，交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例不(bù)超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔(péi)偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方(fāng)面(miàn)，日本二(èr)战结束后由(yóu)于(yú)房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目前是唯一一部(bù)规范(fàn)期房交易(yì)的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或(huò)超1000万日(rì)元的部分，法律要求开发(fā)商(shāng)必须完成定(dìng)金保(bǎo)全(quán)措施才可预售。什么是定金保全措施(shī)？即买卖双方签订购房合同(tóng)时，开发商向金融机构或指定(dìng)保证机构(gòu)或保(bǎo)险(xiǎn)机构签订定金(jīn)保证委托合同，设置购房(fáng)者定金(jīn)的保证(zhèng)或保险，并将相应的保证金(jīn)证(zhèng)明(míng)书(shū)交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他(tā)预先(xiān)支(zhī)付的购房款也受(shòu)该(gāi)措施保(bǎo)护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明(míng)书向金融机构或保证机(jī)构或保险公(gōng)司兑付(fù)，同时(shí)，开发商需向购房者赔(péi)付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节(jié)，交房前(qián)只需支付最(zuì)多不(bù)超(chāo)20％的定(dìng)金，签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者即可(kě)向银行(xíng)申请贷款，但交房(fáng)后(hòu)才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外的(de)剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有(yǒu)资金进(jìn)银行专(zhuān)门项目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新(xīn)加(jiā)坡开发(fā)商(shāng)有(yǒu)统一的选购权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行OTP则进一(yī)步签订购(gòu)买合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合(hé)同后，购(gòu)房者(zhě)需支付15％的(de)首付及(jí)印花税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房(fáng)同样采取按工程进(jìn)度付款的方(fāng)式(shì)，《发展商(shāng)条例》对期房付款(kuǎn)流程做了(le)统(tǒng)一详细(xì)规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节点一般(bān)为合同签订后、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进度放款，月供在(zài)此过程中(zhōng)随着放(fàng)出贷款的(de)增加而增(zēng)加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购房者的(de)订金与付款会存入银行专门(mén)的(de)项目资金账户，账(zhàng)户资金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年(nián)的房屋保(bǎo)修期，此后购(gòu)房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前(qián)房(fáng)地(dì)产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和(hé)改(gǎi)善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是(shì)保交楼保复工保民生(shēng)，给予(yǔ)强有力(lì)的金融(róng)工(gōng)具(jù)支持。另一方面，从现在起，对还(hái)在(zài)正常运转的(de)房企包括民营企业，加(jiā)大支持力度，由优质(zhì)房(fáng)企牵(qiān)头并购(gòu)重(zhòng)组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融(róng)工具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应充分估计形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾(gù)化解(jiě)停(tíng)贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢(huī)复市(shì)场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制(zhì)。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节，建立(lì)开发(fā)商违约(yuē)后(hòu)定(dìng)金保护机制(zhì)，如将(jiāng)已支付定(dìng)金冻结(jié)至(zhì)房屋交付阶(jiē)段(duàn)，保障购房者定金安全(quán)。签订合(hé)同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机(jī)制，充分保(bǎo)护购房者(zhě)的(de)权益。资金(jīn)监(jiān)管环节，引(yǐn)入独(dú)立于开发商、银行(xíng)的第(dì)三方资金监管(guǎn)机构，或由政(zhèng)府相关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期(qī)制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质量问题全(quán)权负(fù)责、免费维(wéi)修，购房(fáng)者(zhě)在保修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看，取消(xiāo)商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售(shòu)制是(shì)权宜(yí)之计(jì)，现在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的(de)预(yù)售制(zhì)已经过(guò)时了(le)，该取消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现的(de)营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开(kāi)发商的(de)建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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