万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪宅被全国(guó)知(zhī)晓，其背后曾宣称(chēng)要做(zuò)地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫(hè)集(jí)团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫(hè)集团成了共同债务人被中国信达追债，中(zhōng)国信(xìn)达为了收回(huí)钱款不得不将中赫抵押的(de)75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问(wèn)题(tí)是，这些房子早已售出，业主并非(fēi)中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业(yè)主的维权(quán)信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的尽头是(shì)万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个(gè)位于海淀(diàn)核(hé)心(xīn)区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发(fā)现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司不(bù)良债权转让项(xiàng)目”，债权总额高(gāo)达近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债权转让项目的处(chù)置主体是中国(guó)信达资(zī)产管理(lǐ)股份有限公司北京市分公(gōng)司(sī)（下称中国信达北(běi)分），处置的是对北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开发(fā)有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截(jié)至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债(zhài)权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是共(gòng)同债务人(rén)。目前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一(yī)起中(zhōng)国(guó)信达(dá)北分讨债(zhài)的故事，但实际上，75套(tào)豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果(guǒ)该报(bào)道属实，说明这些房子实际上(shàng)都是卖出去了的(de)，是有(yǒu)人(rén)住(zhù)的。

　　那为什么(me)中国信(xìn)达的拍卖(mài)页面上又注明这75套(tào)房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本(běn)没(méi)有(yǒu)网签(qiān)，也没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介(jiè)透露(lù)，中赫集团早就把这75套(tào)房子抵押出去，现在还(hái)没资(zī)金(jīn)解抵押，所以不能网签、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本都是北(běi)京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳书院(yuàn)的(de)业主(zhǔ)。另据地产自(zì)媒(méi)体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还有不(bù)少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹(tàn)，“富人(rén)也被精准收(shōu)割了(le)！”

　　不过(guò)，如(rú)果这些业(yè)主确实已(yǐ)经(jīng)支付价款并实际占有(yǒu)，那(nà)么(me)，中国信达转让(ràng)这笔不良(liáng)债权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债(zhài)主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执行中，业(yè)主已经支付价(jià)款并实际占有，但未办理(lǐ)过户手续的(de)，如果业主没有(yǒu)过错，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经查封(fēng)的可(kě)以向法(fǎ)院(yuàn)提出执行异议申请，请求(qiú)法院(yuàn)解除查封，同(tóng)时可以联合(hé)起(qǐ)诉开发(fā)商，要求退还购房款或办(bàn)理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最(zuì)高(gāo)人民法院关于商品房(fáng)消费者权利保(bǎo)护(hù)问(wèn)题的批复(fù)》，以(yǐ)司法解(jiě)释(shì)的方式明确了(le)购房人(rén)的优(yōu)先(xiān)权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住(zhù)为目的购买房屋并(bìng)已(yǐ)支付(fù)全部价款，主张(zhāng)其(qí)房(fáng)屋交付(fù)请求(qiú)权优(yōu)先(xiān)于建设工程(chéng)价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持(chí)。只支付了部分价款的(de)商品房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终结(jié)前已实际支付剩余(yú)价款的，可以适用前款规(guī)定(dìng)。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均(jūn)为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不(bù)良债权(quán)，实(shí)际(jì)上(shàng)是个(gè)烫手(shǒu)山芋。可(kě)能(néng)不仅不能(néng)卖(mài)出去(qù)回(huí)本，抵(dǐ)押的这75套(tào)房(fáng)子，还会被(bèi)业主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达申(shēn)请(qǐng)不良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股(gǔ)东。但(dàn)此前(qián)，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地等(děng)选择退出了赫(hè)华(huá)恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷国际信(xìn)托有(yǒu)限责任公司成为了唯一(yī)股东，后(hòu)者由(yóu)中国信达资(zī)产(chǎn)管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他(tā)房企，中赫集(jí)团既没有(yǒu)很大规模，也没有(yǒu)很(hěn)高(gāo)的国民知名(míng)度(dù)，但却(què)在北京豪宅圈(quān)留下(xià)一个个(gè)传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集团(tuán)进入北京的第一(yī)个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推(tuī)出(chū)钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达(dá)30万(wàn)/平米的天价，成为当时京城最贵的(de)楼盘，引发了(le)市场强烈(liè)震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后(hòu)开(kāi)发(fā)的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知(zhī)名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料(liào)地(dì)王”。很快，万柳书院(yuàn)就(jiù)以神秘高端(duān)的姿(zī)态杀入(rù)市场，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是(shì)每棵成本超6万的(de)成年银(yín)杏(xìng)树(shù)，还是每平米20万元的价格(gé)，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　无可厚非是什么意思“万柳的(de)墙(qiáng)、西宸(chén)的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的(de)湖、紫辰院(yuàn)的树、北(běi)平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜(liū)中，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过(guò)这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房(fáng)，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊(jīng)人(rén)的36万元/平米，说明(míng)万(wàn)柳书院(yuàn)虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了(le)不少知名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商(shāng)业大佬(lǎo)则居(jū)住在万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫(hè)集团的“高端(duān)路(lù)线(xiàn)”，也因此，它被外界(jiè)贴上(shàng)了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱(lái)斯”却(què)多次成(chéng)为(wèi)被执行(xíng)人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行(xíng)能力而(ér)拒(jù)不(bù)履行生效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团正(zhèng)式(shì)成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个地步(bù)，其实是有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初(chū)“万柳书院(yuàn)少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发(fā)商(shāng)到沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫(hè)集团实控人(rén)周金辉(huī)的人(rén)生(shēng)轨(guǐ)迹(jì)跟着(zhe)急转直下(xià)。无可厚非是什么意思g>而(ér)追根溯源，这个转折点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年(nián)来(lái)，房企纷纷开(kāi)始了(le)多元化转型，但转型(xíng)之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试(shì)过(guò)多元(yuán)化(huà)业务，先后进军能源(yuán)市场(chǎng)、团(tuán)购网站(zhàn)，但最终都惨淡(dàn)收场。最(zuì)终，周金辉将转型的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金服与IDG资(zī)本退(tuì)出后(hòu)，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的(de)新东家。接(jiē)着在(zài)2021年(nián)6月，中赫集(jí)团从中信集团手中拿(ná)下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿下北京国(guó)安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一(yī)直没变，那么中赫集(jí)团(tuán)拿下北京国安，总计花(huā)费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也(yě)许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是这样，中赫为什么又(yòu)要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前(qián)中赫集团(tuán)共有11条股(gǔ)权出(chū)质(zhì)记录。质权人包括海金(jīn)商业(yè)保理、北(běi)京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中(zhōng)信建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入(rù)主北京国安后(hòu)，不(bù)仅国安的经营状况没有得到改(gǎi)善，中(zhōng)赫集团(tuán)也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年，北(běi)京(jīng)国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(无可厚非是什么意思jié)至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫(hè)集(jí)团(tuán)和周金辉(huī)夫妇还在持续质押(yā)手中的中赫集团股份，但国安(ān)和中赫的经营状况却持续(xù)没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集(jí)团被(bèi)5次列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北(běi)京国安(ān)也(yě)3次与中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因(yīn)为履行(xíng)能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效法律文(wén)书确定(dìng)义(yì)务(wù)，上述(shù)被执(zhí)行(xíng)人(rén)成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个(gè)多亿的北京(jīng)国安(ān)，又如何能(néng)独善(shàn)其(qí)身(shēn)？

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