文：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取消预(yù)售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召开的(de)全国住(zhù)房和城乡建设工作会议(yì)提出“有条件的可以进行现房销售”，不(bù)足一(yī)个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品(pǐn)房预售制了，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公(gōng)平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没钱没实(shí)力的别建了，不能把包袱(fú)甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从大开发时(shí)代(dài)步入高质量发展阶段的必然趋(qū)势(shì)，也是对(duì)购房(fáng)老百(bǎi)姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开(kāi)发商(shāng)缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套(tào)户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不(bù)公平的预(yù)售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制，长效机制四大关(guān)键是推动城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如果按(àn)照经济规律办事，中国一定(dìng)能(néng)实现房(fáng)地产软着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝(jué)大(dà)部分(fēn)商品是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的风险。从个人层(céng)面看，预售制(zhì)对购房者非常不公平，比(bǐ)如(rú)，交房等待期(qī)一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、房(fáng)屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至不能交房的风险。从(cóng)行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险。取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，这(zhè)样有助于(yú)落实中央房住不炒精神、有助于(yú)保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得(dé)，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度(dù)？预售制度(dù)怎(zěn)么来的(de)？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简(jiǎn)单科(kē)普一下：商品房预售最(zuì)早源于中国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改(gǎi)，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房预售制度(dù)。其(qí)实，当前世界(jiè)不少国家(jiā)存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严(yán)格的监管保(bǎo)障措施，开发商在(zài)项目获得政府批(pī)准(zhǔn)后(hòu)才可以(yǐ)开(kāi)始销售(shòu)，买家在购(gòu)买期(qī)房后(hòu)并非像中国一样在支付完(wán)首付(fù)款后(hòu)从(cóng)银行一次性贷款支付(fù)剩余全(quán)部房款，而(ér)是根据开(kāi)发商工程进度在完全交(jiāo)房(fáng)前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度是需要(yào)严格的资金监(jiān)管、分期支(zhī)付以及违约处罚措施作为(wèi)保障的(de)，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保障措施，一(yī)定会触发风险，对(duì)购房民众不公平，所(suǒ)以不如(rú)借机(jī)取消预售制度，以后改(gǎi)为现房(fáng)销售。客观讲(jiǎng)预(yù)售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入(rù)存量(liàng)时代，取消预售制度有助于(yú)降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾(wěi)风险甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，当然这(zhè)需(xū)要配(pèi)套房企债务重(zhòng)组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一(yī)定能化(huà)解这个难题，让房地产回归(guī)实体经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开(kāi)发商将(jiāng)拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民众的最(zuì)根(gēn)本最(zuì)实(shí)质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业(yè)的本(běn)质(zhì)是向善，是(shì)以(yǐ)客户为中心(xīn)，房地产也(yě)不能例外(wài)，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从(cóng)这(zhè)个角度，取消预售制(zhì)、实施(shī)现房(fáng)销售是实现老百姓安居(jū)乐业、社(shè)会长治久(jiǔ)安、行(xíng)业(yè)企业健康发展的重大措施(shī)。在(zài)当前的(de)情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生(shēng)、新模(mó)式(shì)等(děng)综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研究中心参与财税(shuì)改革方案研究时(shí)，对(duì)预(yù)售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成(chéng)的专(zhuān)著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制(zhì)的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零(líng)首付购房(fáng)，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期(qī)房(fáng)预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪(jì)五十(shí)年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共(gòng)房屋制(zhì)度，许多(duō)人栖身于木屋或者其他(tā)临时住宅(zhái)，住房(fáng)的需求是相当高，不过大(dà)多数居(jū)民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题。针对这一(yī)系列问(wèn)题，不少地(dì)产商开始(shǐ)探(tàn)求新的方式，如(rú)把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分层出售(shòu)。这模式(shì)一经推行，购买楼(lóu)宇的(de)市民数量(liàng)有所增加(jiā)，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年(nián)底霍(huò)英东(dōng)创办(bàn)立信置业(yè)有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)，凭借商(shāng)业直觉(jué)和多(duō)年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着独(dú)到的见解(jiě)，在(zài)努(nǔ)力寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙的(de)一块地盘(pán)后，除(chú)了(le)分层出售、还印发(fā)售楼说(shuō)明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇(yǔ)的(de)地(dì)势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买家的(de)订金(jīn)，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼落成时，收齐(qí)买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了自己的房(fáng)产。这种方式减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速了房屋的(de)建(jiàn)造和销售，也解决了(le)制造商的(de)资金问题，降低(dī)投资风险，在当时(shí)可(kě)谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国(guó)香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决了核(hé)心的住房供不应求的(de)问题，使房(fáng)市(shì)发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式(shì)推(tuī)动了中(zhōng)国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的(de)情(qíng)况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发(fā)展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升了对于(yú)预售(shòu)楼花制(zhì)度的监管(guǎn)，即要(yào)求开(kāi)发商在预售前，确(què)保(bǎo)地(dì)价款(kuǎn)已(yǐ)经全(quán)部支付，还(hái)要(yào)证(zhèng)明自身有(yǒu)资(zī)金等能力把(bǎ)项目完成(chéng)，资(zī)金需(xū)放入律师所托管，支取时需(xū)律所和(hé)建筑(zhù)师的核(hé)准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等造假，套(tào)取监管账户资金，中国(guó)香港要求律师行在银行开设(shè)的(de)信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操(cāo)作等采(cǎi)取全透明化机制(zhì)，且(qiě)银(yín)行的责任上升，如出(chū)现房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银行将(jiāng)成最大风(fēng)险方(fāng)，后续(xù)需自身推(tuī)动项目完工。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内(nèi)地面临住房(fáng)需求大和供(gōng)给量(liàng)短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国内地优先(xiān)发(fā)展重工业，强调基础建设(shè)，这(zhè)一导向使前期发展工业(yè)化的进(jìn)程大于城市(shì)化进程(chéng)，唯有解决住房基础等城市化配套问题(tí)，才(cái)能进一步推进(jìn)城市化。但当时推行的是“统一(yī)管理(lǐ)，统一分配，以租(zū)养房”的福利分(fēn)房制度，住(zhù)房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也(yě)出(chū)现了(le)分配(pèi)不(bù)公、效率(lǜ)低、配套差等问题(tí)，因(yīn)此福利分房(fáng)制度不再(zài)适用(yòng)于当时(shí)的国情。叠加(jiā)房地产市场面临商品房的需求量大，而社会(huì)缺少(shǎo)大(dà)型房地(dì)产开发商，商品房(fáng)供应量小的困境(jìng)，此时引(yǐn)入(rù)中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖楼花”模(mó)式无疑是(shì)对内地(dì)房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出台多(duō)项文件(jiàn)，大力支持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深化城镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设的(de)通知(zhī)》文(wén)件，决定停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行(xíng)住房分配(pèi)货币化(huà)、住房供(gōng)给商品(pǐn)化、社(shè)会化的住房新体制(zhì)，从计划经济下的(de)福利(lì)分房转向市场经济(jì)的商品房。房地(dì)产市场采(cǎi)用预售制，允许开发(fā)商卖期(qī)房(fáng)，解决了房企缺少资金(jīn)和开(kāi)发时间周期(qī)长的两大难题(tí)，开发商(shāng)以预售款撬动(dòng)下一个项目(mù)的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住(zhù)房(fáng)供应速度加(jiā)快。自(zì)此(cǐ)中国内(nèi)地开始房改货币化，中国(guó)人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作(zuò)用推动了(le)房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国(guó)香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形(xíng)成契合中国内地(dì)的商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房(fáng)企资金压(yā)力(lì)，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设(shè)中的房屋预先出售给购房者，由购(gòu)房者(zhě)支付定金或房款(kuǎn)的(de)行为。区别于中国(guó)香港，在中国内地实践过(guò)程中，商品房(fáng)预售流(liú)程为：房地产(chǎn)开发(fā)商办理(lǐ)预(yù)售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告(gào)登记-交付(fù)房(fáng)屋。在购房(fáng)过程(chéng)中，购房者需要(yào)一次性(xìng)付清首(shǒu)付(fù)款，并采用银行贷款(kuǎn)的(de)形式一次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开发(fā)商可能已(yǐ)拿到了全部购(gòu)房款，这(zhè)点(diǎn)与中国香港的按(àn)照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对(duì)中国内地(dì)的开(kāi)发商而言，预售制商品房也开(kāi)启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实存(cún)在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最(zuì)主要(yào)方(fāng)式，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售制在(zài)过(guò)去(qù)20多年对中国内地房地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的稳(wěn)步发展起到(dào)了重(zhòng)要作用，不仅解决(jué)了房地产市场快(kuài)速发(fā)展阶段的资金需(xū)求，也(yě)提高了居民(mín)居住水平，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗(wō)居到(dào)基本适居(jū)，住房(fáng)事业(yè)取得(dé)巨大进(jìn)步，数十年时(shí)间走完发达国(guó)家几百年城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进(jìn)入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布(bù)的《中(zhōng)国住房(fáng)存量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数(shù)从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为(wèi)中国内地商品房销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品(pǐn)住(zhù)宅期(qī)房销售面积占总(zǒng)销(xiāo)售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中(zhōng)国内地(dì)房地产行(xíng)业的发展。中国内地房地产历经二(èr)十多(duō)年长周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房销售面(miàn)积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房(fáng)地(dì)产企业从无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产(chǎn)也成为拉(lā)动中国内(nèi)地经济(jì)高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下(xià)游产(chǎn)业链特别(bié)长(zhǎng)，高达50多个行业(yè)。2020年(nián)房地产及其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带(dài)动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全社(shè)会固定(dìng)资(zī)产投资的51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开发(fā)投资占固(gù)定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地(dì)产贷款占银行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托等通道业(yè)务，占比超过三(sān)分之(zhī)一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房市(shì)值测(cè)算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿(yì)美元、英法德(dé)三国合计的(de)31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债(zhài)房市值的(de)比例较(jiào)高，主要是因为住房市值高，以及中国资本(běn)市场发育(yù)尚不成熟，直接(jiē)融资(zī)比例较低，股(gǔ)票、债券(quàn)市(shì)值(zhí)较低(dī)，居民投资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负面效(xiào)应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面看(kàn)，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商(shāng)品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要承担延(yán)迟(chí)交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商(shāng)之间的购房合同(tóng)、购房(fáng)者和(hé)银行(xíng)的(de)按(àn)揭(jiē)贷款合同是两个(gè)独立的合同关系，如果开发商发生违(wéi)约，购房(fáng)者只能(néng)根据购房(fáng)合同向(xiàng)开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合(hé)同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预(yù)售制助(zhù)推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用(yòng)和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经(jīng)营不善，出现(xiàn)资金链(liàn)断(duàn)裂等一系列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而房企通过与购房者(zhě)签订的预售合(hé)同(tóng)和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还款(kuǎn)等(děng)，则风险完(wán)全由(yóu)银(yín)行(xíng)承(chéng)担，银行(xíng)将面临较大的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预(yù)售监管资金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两个字(zì)那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管(guǎn)理办法》中明确(què)规定了开发企业预(yù)售商品房所得款(kuǎn)项应当用于(yú)有(yǒu)关的工程建设，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产管理部门(mén)制定(dìng)。但多年以来全国并(bìng)没(méi)有(yǒu)统一的预售资金(jīn)监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙等城(chéng)市(shì)重点(diǎn)监(jiān)管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州、合肥(féi)等城市则(zé)按照(zhào)项(xiàng)目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积(jī)或者项目(mù)工(gōng)程总额报价计算(suàn)重点资金(jīn)。而(ér)事实(shí)是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监管账户(hù)后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续(xù)还款。那么，监(jiān)管账户资金(jīn)如何被(bèi)挪(nuó)走的？实际上(shàng)，在过去房地产大(dà)开(kāi)发时代的高周转背(bèi)景(jǐng)下(xià)，抽调(diào)预售款监管账户资金，是(shì)行(xíng)业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承包方(fāng)，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户(hù)拨付资金，再(zài)由工程方将资(zī)金(jīn)转给(gěi)房企(qǐ)，而拨(bō)付的工程(chéng)款，远超工程进度所需。通过(guò)这些(xiē)方式套取的资(zī)金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动性(xìng)，房企(qǐ)抽调(diào)资金统筹拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高周转模式，但(dàn)一定程度上把风险甩给(gěi)了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般设有定金或预(yù)付款保护(hù)机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付的预(yù)付款比例相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一(yī)般以定金方式支(zhī)付(fù)，或按(àn)工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方式发放(fàng)按(àn)揭(jiē)贷款，一是按工程(chéng)进度(dù)付(fù)款，按(àn)揭贷款按照(zhào)工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月(yuè)供；二(èr)是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预(yù)售商品房提供期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品房出现重大(dà)延期或重大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量的(de)保障有两种方式，一是期(qī)房由政府或第三方验收合格并提供(gōng)验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)购房者支付(fù)的房款。二是开发商(shāng)为购房者提供(gōng)一定的保修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内(nèi)无(wú)条件返还，最低首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅支(zhī)付首付(fù)，其余房款交付(fù)后按揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付环节，定金比(bǐ)例一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国(guó)官(guān)方(fāng)数(shù)据，2021年美(měi)国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付外，购房者在(zài)房(fáng)屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开发商挪用资金(jīn)，购房(fáng)者的定金及首付款由第三方公证行或产权保(bǎo)险公(gōng)司的信(xìn)托账户监管。如果开发(fā)商(shāng)倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且(qiě)不(bù)承担(dān)任何责任(rèn)与损失(shī)。而开(kāi)发商(shāng)在(zài)房(fáng)屋建设过程中的资(zī)金(jīn)全(quán)部(bù)来(lái)自银行，银行根(gēn)据工程进(jìn)度(dù)向开发(fā)商提供(gōng)一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银(yín)行(xíng)利益，银(yín)行(xíng)有充分(fēn)动机(jī)监管开发商施工进度。开发商在房屋交付(fù)时(shí)需(xū)取得由政府相关部(bù)门(mén)经审查(chá)后发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向(xiàng)银(yín)行得到购房(fáng)者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款按建(jiàn)华夏儿女指什么意思，华夏儿女是啥意思造(zào)工期进度支付，按揭(jiē)按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率，开(kāi)发商或购房(fáng)者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面(miàn)，德国(guó)开(kāi)发商(shāng)在项目获批后(hòu)即可预售房屋(wū)。签署购房合(hé)同前，购房者需(xū)支(zhī)付(fù)约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订合(hé)同后定金退还(hái)。如由(yóu)于任何(hé)原因不能购买，定金按(àn)照(zhào)德国法(fǎ)律(lǜ)全部退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付公证费和(hé)土(tǔ)地(dì)交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有(yǒu)规定最(zuì)低首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国也采(cǎi)取按工(gōng)期支(zhī)付房款的(de)制度(dù)，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一(yī)般来说，支付节点可(kě)分为公(gōng)证(zhèng)后、主体(tǐ)完工、内部(bù)水(shuǐ)暖电(diàn)路完(wán)工、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室内清(qīng)洁及墙面完工(gōng)、地(dì)板完(wán)工(gōng)、全部完工(gōng)，支付(fù)比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定利率(lǜ)，银行按施(shī)工节奏分多(duō)次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每(měi)笔(bǐ)贷款给予购房(fáng)者一定使用期(qī)限(xiàn)，期限结束后(hòu)，购房者开始(shǐ)还(hái)贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德国保险(xiǎn)公(gōng)司针(zhēn)对期(qī)房(fáng)设(shè)计了两种保险，保险(xiǎn)的(de)功能(néng)是(shì)当房(fáng)屋出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保险(xiǎn)公司(sī)保(bǎo)证开发(fā)商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公司负责相应赔(péi)偿(cháng)。保险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制(zhì)设(shè)有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一(yī)名律师(shī)，负责(zé)沟(gōu)通期房(fáng)交(jiāo)易中的房产、资金、合(hé)同等各(gè)个(gè)环节，各(gè)环节内(nèi)容确(què)认无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出(chū)现财务(wù)、经营问题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的(de)部分较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面(miàn)，首付(fù)比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首华夏儿女指什么意思，华夏儿女是啥意思(shǒu)付需要在(zài)合(hé)同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的(de)方(fāng)式，但是交房前(qián)付款比例相对较低，一般会在(zài)合同签(qiān)订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即(jí)交(jiāo)房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须经过房产公证公司的检验(yàn)验(yàn)收后(hòu)才能交付，交付后(hòu)方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节(jié)，英国期房预售资金监(jiān)管极为严格(gé)，资金也由律师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关(guān)款(kuǎn)项过(guò)程中，由买房律师(shī)将资金转给(gěi)卖方律师(shī)，卖方律(lǜ)师转给开发(fā)商(shāng)，即(jí)资金(jīn)在进入开(kāi)发商账户(hù)前经过两道关(guān)口(kǒu)，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设置期房预(yù)付(fù)款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时(shí)，开(kāi)发商必(bì)须完成“预售房定(dìng)金保全(quán)措施”，交房前付款比例(lì)不超房(fáng)款的20％，开发(fā)商(shāng)违约需返还定价(jià)并(bìng)赔偿(cháng)约(yuē)10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束(shù)后由于房屋供给严(yán)重(zhòng)失衡(héng)，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面(miàn)，根据日本《宅地(dì)建(jiàn)物(wù)取引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者(zhě)支付定(dìng)金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律(lǜ)要求(qiú)开发商必须完成定金(jīn)保全措施才(cái)可预售。什(shén)么是定金(jīn)保全措施(shī)？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开(kāi)发(fā)商向金(jīn)融机构或指定保证机构(gòu)或(huò)保险机构签订定(dìng)金保(bǎo)证委托(tuō)合同，设置购(gòu)房者定金的保证或(huò)保险(xiǎn)，并将相应的保证金(jīn)证明书交(jiāo)付(fù)给购房者。除定金(jīn)外，其他(tā)预先支(zhī)付的(de)购房(fáng)款也(yě)受(shòu)该措(cuò)施保护。若开发商倒(dào)闭导致期(qī)房烂(làn)尾，购房者(zhě)可凭保(bǎo)证金(jīn)证明书向金融机构或保证机构或(huò)保险(xiǎn)公(gōng)司兑(duì)付，同时，开发商需向(xiàng)购房者(zhě)赔付违约金，一般约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房(fáng)前只需支付最(zuì)多不(bù)超20％的(de)定金，签(qiān)订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者即可向(xiàng)银行申(shēn)请(qǐng)贷款，但(dàn)交房(fáng)后才开始按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金外的(de)剩(shèng)余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购房者违约可(kě)返(fǎn)还(hái)相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资(zī)金进银(yín)行专门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的(de)选购权合同以及订金返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购(gòu)房者需(xū)支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者向银行(xíng)申请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支付(fù)上(shàng)，新加坡期房同样采取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方(fāng)式(shì)，《发展商条例》对期房付款流程做了(le)统一详(xiáng)细规(guī)定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支(zhī)付(fù)节点一(yī)般为合同签(qiān)订后、地基(jī)完工、框(kuāng)架完(wán)工、管(guǎn)道门(mén)窗等完工等(děng)，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在此过程中随(suí)着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金与付(fù)款会存入(rù)银行(xíng)专门的项目资(zī)金账户，账户资金(jīn)提取(qǔ)须与房(fáng)屋(wū)建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者(zhě)支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地(dì)产(chǎn)到了政策出手临界点，重点是(shì)保(bǎo)交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型需求(qiú)的支持(chí)力(lì)度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善(shàn)应对局(jú)部(bù)停贷现象，重点是保交楼保复(fù)工保民生(shēng)，给予强有(yǒu)力的金(jīn)融工具支(zhī)持。另一(yī)方面，从现(xiàn)在(zài)起，对还在(zài)正(zhèng)常运转的房企包括民(mín)营企(qǐ)业，加(jiā)大(dà)支持力度(dù)，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整个行(xíng)业，为每个(gè)房企(qǐ)配(pèi)套(tào)AMC和(hé)财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应(yīng)充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务(wù)、恢(huī)复(fù)市(shì)场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制。长效机制(zhì)四大关键是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。定金环(huán)节，建立(lì)开发(fā)商(shāng)违(wéi)约后定金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提(tí)供充分的保(bǎo)障(zhàng)。余(yú)款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节，建立按工程进(jìn)度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者的权益。资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)环节，引入(rù)独立于开(kāi)发商(shāng)、银行的第(dì)三方(fāng)资金监管机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管，以此防止资(zī)金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质量问题全权(quán)负责、免费(fèi)维(wéi)修，购(gòu)房者在保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取消商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不(bù)是(shì)五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。

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