导读(dú)

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化(huà)时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产(chǎn)市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地(dì)产持续低景气(qì)，有(yǒu)关中国(guó)地产是否过(guò)剩的讨论(lùn)日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图(tú)厘清中(zhōng)国城(chéng)镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判断中国未来(lái)地产趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国(guó)地产存(cún)量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，第(dì)七次人口普查(chá)调查数据(jù)显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实上住建(jiàn)部披(pī)露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不到一成，其中还包括大量城(chéng)镇非住(zhù)宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学(xué)校等(děng)，因(yīn)此6亿栋房屋中城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅占比极低(dī)。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人(rén)均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，但居(jū)住(zhù)舒适不(bù)是(shì)人均一间房所能满足，它与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素密切相关。中国的人均住宅间数较发(fā)达国家还有很(hěn)大差距(jù)。人均住宅间数(shù)大于1同样不意(yì)味(wèi)着中国住宅(zhái)市场(chǎng)已(yǐ)经(jīng)饱(bǎo)和(hé)。

　　我们(men)测算发现(xiàn)中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民户均1套房，其中每户(hù)持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公(gōng)布(bù)中国家庭户均住宅的数据，我们(men)根据(jù)商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结(jié)果显示(shì)，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房似乎意味着(zhe)户(hù)户有房，然而事实上中国住宅(zhái)市场供(gōng)需(xū)并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户(hù)均(jūn)一套(tào)房(fáng)无法满足流动人口的租赁(lìn)和置业(yè)需(xū)求(qiú)。全国(guó)总(zǒng)人口的(de)近三成(chéng)都是流动人口，流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从(cóng)而产生了额(é)外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地产仍(réng)有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人(rén)口规(guī)模缩(suō)小，一(yī)人(rén)户、两人(rén)户占比不(bù)断增加，导致(zhì)家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋(qū)势将延(yán)续，带来新(xīn)户购房需(xū)求(qiú)增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块的分化日益明(míng)显，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入(rù)城市的新增住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭(tíng)住(zhù)在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的(de)住宅(zhái)建筑面积(jī)。促成(chéng)“老破小(xiǎo)”住宅的(de)改造势(shì)在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人(rén)均住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积均(jūn)较发达(dá)国家有着不小差距，“住上更大(dà)房子”的(de)改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入(rù)大分化时(shí)代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过(guò)去二十年是(shì)中国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不(bù)足，这是过去二十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化时代(dài)已至，大分(fēn)化时代下地产矛盾(dùn)则(zé)更多体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同能级城(chéng)市之(zhī)间，不(bù)同区域板(bǎn)块之间，不(bù)同(tóng)品质(zhì)住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披(pī)露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大(dà)城(chéng)市二手房挂牌量突然激增，引发(fā)一(yī)阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国(guó)的(de)房(fáng)子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给(gěi)过剩，还是(shì)供需(xū)平(píng)衡，或(huò)是仍然(rán)存在不足？可(kě)惜由(yóu)于(yú)住宅存量数据并未公布(bù)，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住(zhù)宅套数(shù)，回答当(dāng)前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未(wèi)来房(fáng)地产市场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住宅数量

　　（一(yī)）中im医学上是什么意思国住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然(rán)灾害综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻(wén)发布会上(shàng)，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住(zhù)宅市场(chǎng)看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村(cūn)房屋占9成以上(shàng)，以栋(dòng)数计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还包括了大(dà)量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来，住(zhù)宅占比并(bìng)不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数大于1，看(kàn)似意(yì)味着(zhe)人人都(dōu)有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅(jǐn)与(yǔ)房间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套设施等(děng)因(yīn)素密切相关。单单从(cóng)人均住(zhù)宅(zhái)间数不能完全(quán)反映出城镇居(jū)民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为(wèi)单位购买成套(tào)住宅，一套设施(shī)齐全的(de)住宅才(cái)是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住宅的(de)测(cè)算思路、数据(jù)和(hé)方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅(zhái)主(zhǔ)要分(fēn)两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保(bǎo)障房、原公有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并(bìng)没有直接(jiē)公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可以直接公布(bù)，一是每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中国居民户(hù)均(jūn)住宅数量(liàng)，我们(men)主要用到上(shàng)述(shù)两组数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居民户(hù)均住宅套(tào)数分三步(bù)走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售(shòu)套数相加(jiā)，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算得到居(jū)民(mín)住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅总数除(chú)以家庭户数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅(zhái)套户比(bǐ)=住(zhù)宅总套数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅套数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅(zhái)存量到(dào)底有多少，目(mù)前缺乏(fá)一个(gè)准确统计。我们利用(yòng)既有统计数据，大致测(cè)算(suàn)得到中国存量(liàng)房地产套数，并进一步推算中国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)的(de)住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇居民户均(jūn)拥有商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占比(bǐ)近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销售套数(shù)里(lǐ)的期(qī)房(fáng)销售，得(dé)到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套(tào)数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房(fáng)后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数除(chú)以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要(yào)进一步(bù)推算中国城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数据显示中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民的住(zhù)宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购(gòu)买(mǎi)商品住宅与购(gòu)买二(èr)手房加总(zǒng)，得到商(shāng)品(pǐn)住宅占居民(mín)所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅(fú)度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至(zhì)2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年(nián)内(nèi)陆(lù)续(xù)交付使用，到2024年，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭(tíng)都会拥(yōng)有(yǒu)一(yī)套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了(le)户均一套房(fáng)的程度，“户户有房”是否意(yì)味着(zhe)中国城镇化进展终(zhōng)结(jié)，甚至意味着中国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意(yì)味着(zhe)住宅(zhái)市场供(gōng)需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人(rén)口流动、居民(mín)换房等因素(sù)产生的(de)住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地(dì)产市场的(de)住(zhù)宅套户比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经验来看，美(měi)国、英(yīng)国和日(rì)本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好(hǎo)一套房(fáng)，就会造(zào)成人(rén)口净流(liú)入地(dì)的(de)住宅市(shì)场供不应求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人口和省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在(zài)上海、杭州以及南京工作的流动人口在(zài)老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资(zī)吸引(yǐn)打工(gōng)人，但高房(fáng)价迫(pò)使打工(gōng)人回(huí)乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套(tào)房，在高房价的大城市租赁一套(tào)房，在房价(jià)较(jiào)低的县城购买一套房(fáng)。所以说户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足庞(páng)大流动人口的租(zū)赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中(zhōng)国(guó)的(de)城镇(zhèn)住(zhù)宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批(pī)存在(zài)着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐(yǐn)患大(dà)等问题(tí)，如电线老化(huà)、管道(dào)等基础设(shè)施(shī)陈旧，给住户的生活带来了很大的不便(biàn)和安全隐(yǐn)患，并且居(jū)住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的(de)家(jiā)庭户(hù)数(shù)拥有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有(yǒu)独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足(zú)现代(dài)生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭住宅为一(yī)居室和二居室(shì)，户型(xíng)偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比(bǐ)为33％。对比镇，城(chéng)市家庭(tíng)住宅(zhái)户(hù)型更小，当然这与城市土地资(zī)源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户住宅(zhái)存(cún)量(liàng)总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧小区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一半的(de)家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积不足(zú)19平(píng)方米(mǐ)，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊(tān)，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积低于(yú)15平方(fāng)米(mǐ)的家庭界(jiè)定(dìng)为住宅存在困难(nán)，若按这个标准算的(de)话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积(jī)为40平，即(jí)人(rén)均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户(hù)人(rén)数，需要住(zhù)宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达国家人均(jūn)住(zhù)宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积(jī)后，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户人(rén)口，所需(xū)要的住(zhù)宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均1套房(fáng)，看似已经(jīng)户户有房。即便(biàn)如此，中国人口静(jìng)态结(jié)构和动(dòng)态趋势演绎(yì)，决(jué)定了中(zhōng)国(guó)未来地产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现(xiàn)实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.6im医学上是什么意思2人/户(hù)，一人(rén)户、二人户的(de)占比明显上(shàng)升，人(rén)口小家(jiā)庭化趋(qū)势将继续(xù)延(yán)续，导致户数会(huì)因户均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移(yí)导致经(jīng)济发展带来(lái)的新增住宅需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经济板块的(de)分化日益(yì)明显，资源和(hé)生产要素逐步(bù)向经济(jì)带、都(dōu)市圈(quān)中(zhōng)心城市(shì)流(liú)入，区(qū)域经济资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入(rù)。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场(chǎng)带来新的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增(zēng)量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自(zì)然增加人(rén)口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建(jiàn)造时间为(wèi)2000年以(yǐ)前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住(zhù)宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租(zū)房、购买经济(jì)适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一(yī)步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿(yì)平(píng)，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量低(dī)、基础(chǔ)设施配套(tào)差、没有或少有(yǒu)物业(yè)管理，居(jū)民追求美好(hǎo)、宜居(jū)生活的环境，背后的(de)改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求(qiú)还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确(què)指出(chū)支(zhī)持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否考(kǎo)虑乡村住宅因(yīn)素(sù)，中国(guó)的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数较其(qí)他(tā)国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅舒适度(dù)与(yǔ)经济水平有(yǒu)着(zhe)密切正向联系。随着(zhe)经济(jì)发展(zhǎn)水平(píng)的提高，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足，供需(xū)出(chū)现错配，这是(shì)过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么未(wèi)来(lái)将(jiāng)是住宅质量的(de)供需冲突。房地产(chǎn)大(dà)分化时代已至(zhì)，这种(zhǒng)分化不单局限于城(chéng)市能级(jí)之间差异，优质(zhì)小区和老旧二手房(fáng)之间的差异也将越(yuè)发(fā)扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普查数(shù)据调查(chá)的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此(cǐ)可(kě)能(néng)存在统计偏差(chà)。商品住宅占比实际值可能偏(piān)低，其(qí)增速可能超预(yù)期。

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