近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红比例(lì)接近(jìn)9秋肖是指哪几个生肖，十二生肖北方生肖有哪些9％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士对此表示，强制(zhì)分红机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红(hóng)体(tǐ)现(xiàn)出该(gāi)类产品(pǐn)长期投资价(jià)值，通过观测经营(yíng)活动现金(jīn)流(liú)、可供分配(pèi)现金(jīn)等指(zhǐ)标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情(qíng)况的(de)“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意，与产权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项目(mù)在经(jīng)营权到(dào)期(qī)后(hòu)不(bù)再产生现金收益，特许经营权分红(hóng)目前已(yǐ)包含了利润分配和本金的归还，在(zài)选择投资标的(de)时(shí)应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎(yíng)来除(chú)息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情(qíng)况(kuàng)尚(shàng)未公(gōng)布。整体来(lái)看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比(bǐ)例的稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年(nián)可(kě)供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年(nián)分配金额占可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分(fēn)分配比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人对此表示(shì)，投资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分红收益，以及基金(jīn)份额交易(yì)价格的变化。基金份额二级市场价格(gé)受到(dào)公(gōng)募REITs资产运(yùn)营情况(kuàng)及市(shì)场因素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更(gèng)有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础(chǔ)设(shè)施资产的经营现金流，投资人通(tōng)过基(jī)金募集材料和信息披露文(wén)件，结(jié)合行业及市场情(qíng)况，可(kě)以(yǐ)分(fēn)析基础设(shè)施(shī)项(xiàng)目(mù)的(de)经(jīng)营业绩，作为进(jìn)行投(tóu)资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份额二级市场价格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金(jīn)份额持有人实际获(huò)得的现金收益，对于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李华平也(yě)表(biǎo)示(shì)，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资(zī)基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金(jīn)应当(dāng)将90％以(yǐ)上合并后基(jī)金年(nián)度(dù)可分(fēn)配金额以现金形式分配给投(tóu)资者，强(qiáng)制分(fēn)红机制是(shì)公(gōng)募REITs的主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定(dìng)的分(fēn)红机(jī)制(zhì)体现出REITs产品长期投资(zī)价值(zhí)。

　　中航基金也认为(wèi)，从(cóng)投资角度(dù)来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性(xìng)”双重特点。二级市(shì)场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的(de)一面，分红体现了(le)这类产品的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类(lèi)似于(yú)债券派息(xī)，但不等(děng)同于债券的(de)固定(dìng)利息回报，而是由(yóu)可(kě)供分配(pèi)现金决(jué)定。

　　从机构投资者(zhě)的角度(dù)来看，一方(fāng)面(miàn)是(shì)公(gōng)募(mù)REITs丰(fēng)富了机构投资者(zhě)的投资品类(lèi)，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另(lìng)一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的(de)分红能够帮(bāng)助机构投(tóu)资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获(huò)取(qǔ)相对于投资债券(quàn)相(xiāng)对高的收益性，在有(yǒu)效控制(zhì)风(fēng)险的(de)前提下，增厚(hòu)资产包收益，起(qǐ)到(dào)投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分(fēn)红除了(le)投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的(de)预期，也是(shì)影响REITs基金二级市(shì)场价格(gé)走(zǒu)势(shì)的关键因素(sù)之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级(jí)市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票(piào)和债券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品(pǐn)受(shòu)宏(hóng)观经济(jì)的影响(xiǎng)，可分(fēn)配金(jīn)额完成率(lǜ)不达预期，一定(dìng)程度上影响了公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格。”李(lǐ)华平(píng)称，公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格(gé)波(bō)动受多(duō)重因素的影(yǐng)响，投资收益(yì)是(shì)影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因素之(zhī)一，而稳定(dìng)的(de)分红有利(lì)于吸引(yǐn)投(tóu)资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近(jìn)期(qī)经(jīng)济预期恢复，一(yī)方面市场热点呈现向股票和债券回归的过程(chéng)；另一(yī)方面，基础设(shè)施项目(mù)的经营(yíng)业绩相对经济活力的(de)改(gǎi)善有(yǒu)一(yī)定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份(fèn)额(é)的开盘(pán)指导价做调减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金(jīn)额根据单(dān)位基金份(fèn)额的分红金额(é)进行计算。除(chú)权操作是对分红(hóng)前后基(jī)金份额净值变化的(de)修正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均可(kě)以获得公平(píng)的投资机(jī)会(huì)。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资的信心，同时需结(jié)合持(chí)有产品(pǐn)的特性，关注(zhù)二级市(shì)场(chǎng)扰动(dòng)对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基(jī)金相关人(rén)士也称。

　　特许经营(yíng)权(quán)分红包括利(lì)润分(fēn)配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多(duō)位(wèi)业内人(rén)士还提(tí)醒，与现有(yǒu)公募基金分红前(qián)提(tí)是(shì)本金之上的增值部分不同，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基(jī)金运作期间的“分(fēn)红”界定为(wèi)“分派(pài)”更为准确，分派的是本(běn)金(jīn)与增值两个部分(fēn)，两(liǎng)个部分之间的比例(lì)是变动的(de)，与现有(yǒu)公募基金分红差异很(hěn)大，大多数普通投资者(zhě)可(kě)能把(bǎ)“分派”金额误认(rèn)为是(shì)持续分红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同年限到期(qī)后(hòu)基金价值面(miàn)临极大不确定性，这(zhè)是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目前(qián)公(gōng)募REITs主要有特(tè)许经营(yíng)权类和产权类两大资(zī)产(chǎn)类型，持(chí)有产权类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资产增值的收益，而持有特(tè)许经(jīng)营类产(chǎn)品(pǐn)的收(shōu)益主要来自(zì)项目每年(nián)的(de)现(xiàn)金分红。其中，特许经(jīng)营(yíng)权类资产的(de)分(fēn)红包括了利润分(fēn)配和(hé)本金的归(guī)还，两者的比率也是变动的，对(duì)特许经(jīng)营权类资(zī)产(chǎn)的公募REITs可(kě)以内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收益。普通投资(zī)者在选择投资标的时(shí)，应了解公(gōng)募REITs底层(céng)资(zī)产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形成区(qū)别。特许经营权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对(duì)较多(duō)，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产(chǎn)的价(jià)值增值，所以相(xiāng)对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产(chǎn)品的二级(jí)市场价(jià)格和(hé)分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人也认为，与产权类项目相比，特(tè)许经营(yíng)项目在经营权到期后不再能产生(shēng)现金收益(yì)，因此将可供分配金额(é)的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加(jiā)准确(què)。基(jī)于这个(gè)特点(diǎn)，剩余经营(yíng)期限较短的特许经营项目(mù)，通常具备更(gèng)高的分派(pài)率水(shuǐ)平(píng)。对于剩(shèng)余期限较长的特(tè)许(xǔ)经营权项目(mù)，即(jí)使分派率相对较低(dī)，也有足够(gòu)年(nián)限(xiàn)收回本(běn)金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责(zé)人(rén)提醒投(tóu)资(zī)者注意，特许(xǔ)经营权项(xiàng)目的分派(pài)金额包(bāo)含了投资(zī)本金，在不进行(xíng)扩募的情况下，基金(jīn)份额单价随着分派进度逐年下(xià)降是正(zhèng)常(cháng)现(xiàn)象(xiàng)，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产(chǎn)生(shēng)的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使用年限一般较(jiào)长，再加上到期后通过对(duì)建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出让金等追加投资，有机会进一(yī)步延长经营期(qī)限。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续经(jīng)营的(de)假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的(de)资产(chǎn)投资属性。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益率等指标

　　评估(gū)项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内人(rén)士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观测(cè)经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金、内(nèi)部收益率(lǜ)等指标，来观察和评估(gū)项目底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基(jī)金表示(shì)，年报指标(biāo)中，跟(gēn)现金相关的指标有两个(gè)：一是年报(bào)中披露的经营活动现金流，二是(shì)可供(gōng)分配现(xiàn)金，二者存(cún)在(zài)本质性区别。经营活动产生的现金净流量是指(zhǐ)企业(yè)经营、筹(chóu)资、投(tóu)资产生的现金(jīn)流，基于(yú)企(qǐ)业本身经营活动产生(shēng)；可(kě)供分配的现金(jīn)实(shí)质上是从EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现金影响利润表(biǎo)的项目进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得(dé)到的(de)账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独立的资(zī)产配置功能，比较适合长期持有。建议(yì)投(tóu)资者对(duì)经营权(quán)类的资产可以更多关注内部收益(yì)率的(de)高低，对(duì)产权类的资产更多关注分派(pài)率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来自底层资产的(de)经营(yíng)净(jìng)现(xiàn)金流，所(suǒ)以(yǐ)底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)直接影响投资回(huí)报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人综(zōng)合实力、运营管(guǎn)理(lǐ)机构(gòu)实(shí)力、公募(mù)基金(jīn)管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证(zhèng)券研报也(yě)显示，公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红(hóng)期(qī)，由于分红交(jiāo)易带(dài)来的(de)短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前(qián)市场接连(lián)回调，建议(yì)投资者关(guān)注有基本面(mi秋肖是指哪几个生肖，十二生肖北方生肖有哪些àn)支撑、填权效应相(xiāng)对明(míng)显(xiǎn)、同时(shí)分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首(shǒu)年及次年的可供分配金额预(yù)测。投资(zī)者可以(yǐ)将REITs的实(shí)际(jì)分红金额与募集(jí)材料(liào)中披(pī)露预测(cè)进(jìn)行比较分(fēn)析(xī)，结合经济及市场(chǎng)的(de)实(shí)际环境，对基础设施项(xiàng)目的(de)运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金上(shàng)述负责人也(yě)称。

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