5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金为代表的(de)机(jī)构对于(yú)这(zhè)一(yī)板块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日时所(suǒ)公布的(de)总份额均(jūn)较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一(yī)季报统计，龙头与(yǔ)地方(fāng)国企央(yāng)企获得增(zēng)持，持仓数(shù)量占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利(lì)时代已(yǐ)过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对(duì)房地产的配置看，2019年(nián)末(mò)，公募所持有的房地(dì)产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色(sè)，但(dàn)公募所持(chí)房地产公司市(shì)值在股票(piào)资(zī)产中的占(zhàn)比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出现(xiàn)了三年(nián)来的首(shǒu)次回升，年(nián)底(dǐ)这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公募对(duì)房地(dì)产行业的持股比例也(yě)同步(bù)回(huí)升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似乎(hū)在今(jīn)年一季度得以延续(xù)。数据(jù)统计显示(shì)，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地(dì)产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基(jī)金(jīn)一季(jì)报汇总的重仓(cāng)股中(zhōng)，房地(dì)产板块排名最(zuì)高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去年四季报(bào)，变化(huà)之处首先(xiān)在于几只(zhǐ)房地产龙头(tóu)股(gǔ)从排位上看均有退(tuì)步(bù)，尤其是万科最为明显；其(qí)次是金地集团退出百大(dà)之列。但考虑(lǜ)到房(fáng)地产是复苏链(liàn)上最后(hòu)一环(huán)，且首季(jì)并非(fēi)行业(yè)销售旺季，其(qí)传导到二(èr)级(jí)市场乃至(zhì)机(jī)构持仓(cāng)上还(hái)需(xū)要(yào)时间周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是，经济(jì)圈判断(duàn)房(fáng)地产已经进入大分(fēn)化时代，一二线城市好于(yú)三四线城市。而映射(shè)到二级市场投(tóu)资上，配置房地(dì)产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的(de)红利(lì)期一去不返了(le)。“如果按照产(chǎn)业(yè)周期来分类，包括房(fáng)地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者(zhě)衰退期的行(xíng)业，传(chuán)统认(rèn)知上没有什么(me)投(tóu)资机会的。但在(zài)这几年特殊(shū)的行(xíng)情(qíng)里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业(yè)也出现了(le)一些机(jī)会，背(bèi)后的(de)逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的变化。”一不愿具名的(de)上海公募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业(yè)前几(jǐ)年(nián)17亿(yì)～18亿平方米的(de)年销售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存(cún)款(kuǎn)数量增(zēng)加了15万(wàn)亿(yì)元(yuán)。中国存(cún)量有400亿平(píng)方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要(yào)有一定的(de)政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房(fáng)地产(chǎn)研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的(de)进程，还是(shì)人均(jūn)住房面积(jī)（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺时代，而(ér)目前居民的(de)杠杆(gān)率和房价收(shōu)入(rù)也(yě)不(bù)支撑每年18万亿元的销售额，以及过(guò)快(kuài)上行的(de)房价，因(yīn)而行业高增的时代已经(jīng)过去，未(wèi)来行业的需求或(huò)将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地(dì)产的高(gāo)杠杆(gān)属性(xìng)，就很容易出现(xiàn)信用(yòng)风险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出(chū)清的(de)过程。这(zhè)个过(guò)程中，综合竞(jìng)争力强(qiáng)的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当行业需求(qiú)见顶回落(luò)时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但(dàn)不代表没(méi)有投(tóu)资机会，机会(huì)在于(yú)城市、位置、产品的(de)阿尔(ěr)法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞(jìng)争(zhēng)力公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样(yàng)的认识转变，精(jīng)耕(gēng)细作个股成(chéng)为公募乃至(zhì)整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央国企、优质(zhì)区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块(kuài)个(gè)股，在纳入统计的(de)124只房(fáng)地(dì)产类(lèi)标的股中，本月以来(lái)实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰(qià)好(hǎo)排(pái)名(míng)前五的公司月内涨幅(fú)超过了(le)10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名(míng)第一的上实发展，五一(yī)假期(qī)归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出(chū)涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务(wù)为(wèi)房地产开(kāi)发与经营。公司的主要产品及服务(wù)为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物(wù)业管(guǎn)理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十(shí)大流通(tōng)股股东来(lái)看，各类(lèi)机(jī)构都有对其布局(jú)的例子。以3月31日时(shí)的(de)首(shǒu)季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央(yāng)汇金(jīn)、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂(zàn)时排名第二(èr)的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是(shì)上海本地房企，其第(dì)一季度的收入利润规(guī)模(mó)大(dà)幅度复(fù)苏。究其原因，一(yī)方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年(nián)来最高，另一(yī)方面则(zé)是公(gōng)司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景下，自然也(yě)吸引(yǐn)了(le)知名机(jī)构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品(pǐn)依然(rán)在前十中，这(zhè)也(yě)是(shì)连续第三个季度他有的(de)两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜(bǎng)单(dān)中还有一支大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增(zēng)加了(le)持(chí)股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地产公(gōng)司(sī)外，荣安(ān)地产则是主要布局在(zài)深圳的(de)地产公司(sī)，一季报交出的也是一份报喜的(de)成绩单：首季公司(sī)实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来看，《红周刊(kān)》注(zhù)意到两只公募指(zhǐ)基(jī)首(shǒu)季(jì)新(xīn)杀入(rù)十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名(míng)第(dì)七位，富国中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全(quán)球(qiú)基金相(xiāng)关人士分(fēn)析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从拿地端(duān)看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优(yōu)质土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问题或(huò)者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金额(é)）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆(gān)率较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙(lóng)头(tóu)房企的融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的(de)销售(shòu)，龙(lóng)头(tóu)房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的销售(shòu)额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国(guó)企地产(chǎn)股或存在发展的大好(hǎo)机(jī)会。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存(cún)在，少(shǎo)部(bù)分公司尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其(qí)主要又体现为(wèi)库(kù)存(cún)的优(yōu)势。央企地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成本，优(yōu)质的开发(fā)资源(yuán)和良好(hǎo)的(de)不(bù)动产(chǎn)资产运营(yíng)能(néng)力(lì)的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相(xiāng)较于民营地产公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系(xì)等问题，市(shì)场对民营房开企业的资产(chǎn)会(huì)有更多担(dān)忧和质疑，所以在(zài)这一(yī)轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的修复(fù)更明显。中特估的(de)角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度看，行业的逻(luó)辑在于集中度提升后，行(xíng)业(yè)进(jìn)入高质量发展阶段，具备较(jiào)快(kuài)速发展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力(lì)，以此带来(lái)估值中枢的提(tí)升(shēng)，应该(gāi)关注估值(zhí)相对较低，企业自身(shēn)资产的质量好、运营能(néng)力(lì)强、可(kě)以创造持续现(xiàn)金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要(yào)关注将(jiāng)受(shòu)益(yì)于行业集中度(dù)提升的头部公司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思(sī)路的话，或(huò)许还是(shì)保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口等(děng)国(guó)资背景龙头(tóu)前途(tú)更为光明。不(bù)过国投瑞银基(jī)金投资部(bù)副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观察国企央企在(zài)三个方面(miàn)是否可以维(wéi)持，首先是融资成本保持低位(wèi)，其次是(shì)销售份(fèn)额持续提升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据房企一季报(bào)梳理发(fā)现(xiàn)，对(duì)于2022年(nián)的业绩出(chū)现的(de)整(zhěng)体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化(huà)更趋明(míng)显，保利发(fā)展、滨江集(jí)团(tuán)等房企营(yíng)收、净利均实现(xiàn)了业绩(jì)的回正，甚至是(shì)较大增速的(de)增长。而这(zhè)些公司也(yě)是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士(shì)张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过(guò)去两(liǎng)三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿(ná)地之后，国(guó)有企业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心(xīn)城市，投(tóu)资力度较大(dà)。投(tóu)资的驱动能够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程(chéng)中(zhōng)，能够保(bǎo)有一(yī)个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产(chǎn)的复苏(sū夜鹭是几级保护动物，夜游鸟是几级保护动物)过(guò)程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其实(shí)整个市(shì)场(chǎng)从(cóng)四月份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州(zhōu)、成都(dōu)等极个别(bié)城市四(sì)月环比三月相(xiāng)对表现较好之外(wài)，包括北京、上(shàng)海在内(nèi)的绝大多(duō)数城市都(dōu)出现环(huán)比下滑(huá)的(de)情况。而现在(zài)五月(yuè)的市场表现也(yě)不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的(de)去库存压力、企业的资金面压力，可能会出(chū)现，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出(chū)现市(shì)场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是(shì)说(shuō)，第(dì)二季度、第三季度增长不确定(dìng)性(xìng)的压(yā)力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬也(yě)向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其上(shàng)下游产业链的复苏速度都(dōu)比想象的要慢(màn)很多(duō)，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地(dì)产(chǎn)以及上下游就不是(shì)赚快钱的(de)时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极(jí)为少数的、做得比同行(xíng)好得多的企(qǐ)业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待(dài)它的基本(běn)面(miàn)不断地(dì)凸(tū)显夜鹭是几级保护动物，夜游鸟是几级保护动物出(chū)来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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