万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让(ràng)这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要(yào)做地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫(hè)集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论(lùn)关注，起因中赫(hè)集(jí)团成了共同债务人被(bèi哈密瓜什么季节吃比较好，哈密瓜几月份吃是正季)中国(guó)信(xìn)达追债，中国信达为(wèi)了收回钱款不得不(bù)将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些(xiē)房(fáng)子早已售出，业主并非中赫集团，那(nà)些真正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地被(bèi)拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权信息(xī)，难怪(guài)有网友调侃：“富(fù)人被(bèi)割韭菜的时(shí)候，他们的姿势都那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背后，可能(néng)没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没(méi)想到，这个位(wèi)于海淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发(fā)现(xiàn)，中国信达在京东拍卖(mài)上，上架(jià)了“北京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产开发(fā)有限公司不良债权(quán)转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让项目的处置主(zhǔ)体是中国(guó)信达资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司北京市分(fēn)公(gōng)司（下称中(zhōng)国(guó)信(xìn)达北分），处置(zhì)的是(shì)对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额(é)约为46.95亿(yì)元人(rén)民币，其(qí)中债权本金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集团有(yǒu)限公司(sī)是共同(tóng)债务人。目前(qián)，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北(běi)分讨(tǎo)债的故(gù)事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已(yǐ)售(shòu)罄(qìng)。如(rú)果该报道属实(shí)，说明这(zhè)些房子实际(jì)上都是(shì)卖出(chū)去(qù)了的，是有人住的(de)。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房(fáng)子是“未出(chū)售”的(de)状态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也(yě)没有房产(chǎn)证！

　　第(dì)一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透露(lù)，中赫(hè)集团早就把这75套房子(zi)抵押出去，现在还没资金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀(diàn)的顶级(jí)豪(háo)宅，最强学(xué)区房，万(wàn)柳书院的业主基本都(dōu)是北京的高端(duān)人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业(yè)大佬也(yě)是万柳书院的业主。另据(jù)地(dì)产自媒体“地产(chǎn)八卦(guà)女”爆(bào)料，万柳(liǔ)书(shū)院的业(yè)主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的(de)高管、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主(zhǔ)确实已经支付(fù)价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准(z哈密瓜什么季节吃比较好，哈密瓜几月份吃是正季hǔn)还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事(shì)执行中，业(yè)主(zhǔ)已经支付价款并实际占有，但未办理(lǐ)过户手(shǒu)续的(de)，如果业主没有过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可(kě)以向法院提(tí)出执行异议(yì)申(shēn)请(qǐng)，请求(qiú)法(fǎ)院解除查(chá)封，同时可(kě)以联合起诉开(kāi)发商，要求退还购(gòu)房款或办理(lǐ)房产(chǎn)证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公(gōng)布《最高(gāo)人民法院(yuàn)关(guān)于商品房(fáng)消费者权利(lì)保护问题(tí)的批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房消费者以居(jū)住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房(fáng)屋交付请求权优先于建设工程价款优先(xiān)受偿(cháng)权、抵(dǐ)押(yā)权以(yǐ)及其他债(zhài)权(quán)的，人民(mín)法院应当予以(yǐ)支持(chí)。只(zhǐ)支付(fù)了部分价款(kuǎn)的商品(pǐn)房(fáng)消费者，在一(yī)审法庭辩论终(zhōng)结前已实际支(zhī)付(fù)剩余价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也(yě)就是说，如果(guǒ)这(zhè)75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那(nà)么(me)这(zhè)笔不良(liáng)债权(quán)，实际上是个烫手山芋(yù)。可能不仅不(bù)能卖出(chū)去(qù)回本，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国(guó)信达申请不良债(zhài)权转让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达(dá)已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞(ruì)为(wèi)中赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等(děng)选择退出了赫华(huá)恒瑞(ruì)的股东行(xíng)列，中国金谷国际信(xìn)托(tuō)有限责(zé)任公司成(chéng)为了唯(wéi)一股东(dōng)，后者(zhě)由中国信达(dá)资产管理股份有(yǒu)限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他房(fáng)企(qǐ)，中(zhōng)赫集团既没有很(hěn)大规模，也没有很高的(de)国民知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团(tuán)进入北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫(hè)置地推(tuī)出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米(mǐ)的(de)天价，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引发(fā)了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更(gèng)是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利(lì)、万科等(děng)大型知(zhī)名房(fáng)企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料(liào)地(dì)王”。很快，万柳书院就(jiù)以(yǐ)神(shén)秘高端的(de)姿态杀入市(shì)场，无论是一(yī)块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的(de)五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末(mò)上市的它，对手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最(zuì)终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出了8年(nián)之久，但其依旧在北京(jīng)豪(háo)宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的(de)豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如知名(míng)演员宋丹丹(dān)，就住(zhù)在钓鱼台七(qī)号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业(yè)大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功(gōng)奠定了中赫(hè)集(jí)团的“高端(duān)路(lù)线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房(fáng)，拿北京城(chéng)最(zuì)贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在豪宅(zhái)开发(fā)商光(guāng)环的背后，这个地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”却多次成为被执行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年初，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定(dìng)义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦(lún)落到这个地(dì)步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳书(shū)院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集(jí)团，发现其(qí)深陷(xiàn)财务危机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集(jí)团实控人(rén)周金辉的人生轨迹(jì)跟(gēn)着急(jí)转(zhuǎn)直(zhí)下(xià)。而追根溯源(yuán)，这(zhè)个转(zhuǎn)折点，就在(zài)于收购(gòu)北京(jīng)国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始了多(duō)元化(huà)转型，但转型之路并(bìng)不(bù)好走。早在2008年(nián)开始，中(zhōng)赫集团就尝(cháng)试过多(duō)元化业务，先后(hòu)进(jìn)军能源(yuán)市(shì)场、团购网(wǎng)站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿(yì)元参(cān)股国(guó)安(ān)足球俱(jù)乐(lè)部64％股权(quán)，成(chéng)为国安的新东家。接(jiē)着(zhe)在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集(jí)团手(shǒu)中拿下(xià)北(běi)京国安俱乐部(bù)36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下(xià)北京国(guó)安俱乐部全部股权。如(rú)果(guǒ)北京国安的估值一直没(méi)变，那么中赫集团拿下北(běi)京国(guó)安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什么又要质(zhì)押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以来(lái)，中赫(hè)集团及其实控人周金辉夫(fū)妇(fù)将其手中的(de)中赫集团股(gǔ)份(fèn)质(zhì)押陆续质(zhì)押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权(quán)出质记录。质权人包括海金商(shāng)业保理(lǐ)、北京建工、山东(dōng)国(guó)际信托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国(guó)安的(de)时(shí)间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有得到改善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权(quán)交易所官网信息显示，2020年，北京国安足(zú)球(qiú)俱乐部实(shí)现营业(yè)收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金(jīn)压力，中(zhōng)赫集团和周金(jīn)辉夫妇还(hái)在(zài)持(chí)续(xù)质押手(shǒu)中的(de)中(zhōng)赫(hè)集(jí)团股(gǔ)份(fèn)，但国安和中(zhōng)赫的经营状况(kuàng)却持(chí)续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团(tuán)被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被(bèi)执行(xíng)人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律文(wén)书确定义务，上(shàng)述被执(zhí)行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于(yú)难(nán)。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国(guó)安，又如何能独善其身？

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