文：任泽平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售制了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全(quán)国住(zhù)房和(hé)城(chéng)乡建(jiàn)设工作会议提(tí)出“有条件(jiàn)的(de)可以进行(xíng)现房(fáng)销(xiāo)售”，不(bù)足一(yī)个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确(què)表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品(pǐn)房预(yù)售制了，用(yòng)你(nǐ)的钱(qián)，建你的(de)房子，还(hái)烂尾了(le)，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁(shuí)有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社会(huì)，这是房地产从大开发时代步(bù)入(rù)高质量(liàng)发展阶(jiē)段的(de)必然趋势(shì)，也是对购房老百(bǎi)姓(xìng)的最大保护。98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购(gòu)房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机制，长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如(rú)果按(àn)照(zhào)经济规(guī)律(lǜ)办(bàn)事，中(zhōng)国一定能实现房地产软着陆(lù)和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这(zhè)道(dào)世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售(shòu)制(zhì)、改为(wèi)现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一(yī)手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承(chéng)担(dān)了所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人层面(miàn)看(kàn)，预售制对(duì)购(gòu)房者(zhě)非常不(bù)公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅承担(dān)银(yín)行利息，还(hái)要(yào)承担延迟交房(fáng)、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延(yán)期(qī)办(bàn)理甚至不能交房的风(fēng)险。从行(xíng)业层(céng)面看(kàn)，预(yù)售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会(huì)引发(fā)资(zī)金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置(zhì)等(děng)系(xì)列风(fēng)险(xiǎn)。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有助于(yú)落实中央房(fáng)住不(bù)炒精神、有(yǒu)助于保障购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)权(quán)益、有(yǒu)助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售制度怎(zěn)么(me)来的？国(guó)外什么情况？简(jiǎn)单(dān)科普一(yī)下：商品(pǐn)房预售最早(zǎo)源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是(shì)一种开发商放杠杆的(de)方(fāng)式(shì)。98年房改，由于商品房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预(yù)售(shòu)制度。其实(shí)，当前世界不少国家存(cún)在预售制。但是，重点来了(le)！发达国家一般有(yǒu)严格的监管保障措施(shī)，开(kāi)发商在项目获得政(zhèng)府批准后才可以开始销售，买家(jiā)在购买期房后(hòu)并非像中国一(yī)样在支付完(wán)首(shǒu)付款后从银行一次性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根据开发商(shāng)工(gōng)程进度在完(wán)全交房前(qián)进行分(fēn)期支付。所以，预(yù)售制度是需要严格的资金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚措(cuò)施作为保(bǎo)障的(de)，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对(duì)购房民众不(bù)公平，所以不(bù)如(rú)借(jiè)机(jī)取消预售(shòu)制度，以后改为现房(fáng)销售。客观(guān)讲预售(shòu)制(zhì)度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进(jìn)入(rù)存(cún)量(liàng)时代，取消(xiāo)预售制(zhì)度有助(zhù)于降负债降杠(gāng)杆(gān)，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需要配套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信(xìn)心和(hé)房(fáng)地产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这(zhè)是个(gè)技术活，只要坚持(chí)市场化改(gǎi)革，中国一(yī)定能化解这个难题(tí)，让房地产回(huí)归实体经济和居(jū)住(zhù)属(shǔ)性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预(yù)售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最(zuì)实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大的提升开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是(shì)向(xiàng)善(shàn)，是以客(kè)户(hù)为中心，房地产也(yě)不(bù)能例外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房(fáng)子是天大的事(shì)，烂尾(wěi)毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这个角度(dù)，取(qǔ)消预售制(zhì)、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社(shè)会长(zhǎng)治久安、行(xíng)业企(qǐ)业健康(kāng)发展的重大措施。在当前的情(qíng)况下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市(shì)、房地(dì)产软着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院(yuàn)发展(zhǎn)研究中心(xīn)参(cān)与财税改革方(fāng)案研(yán)究时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进(jìn)行过长期系(xì)统(tǒng)的(de)专项研究。（参考(kǎo)后来(lái)形成的专著(zhù)《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金第(dì)三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法，设置期(qī)房预(yù)付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的(de)方式(shì)，但有着转让难、出(chū)租资(zī)金周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公(gōng)共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的(de)需(xū)求(qiú)是相当高，不过大(dà)多数(shù)居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租(zū)是中国香港地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资(zī)金(jīn)周转期长等问(wèn)题。针对这一系列(liè)问题，不少地产商开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层(céng)出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出(chū)售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业(yè)有限公司，凭借(jiè)商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳(bó)运业务的经验，对(duì)于商(shāng)品流通、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻(xún)求(qiú)方法加快自身资(zī)金周转。当时(shí)其(qí)在购下九龙(lóng)的一块(kuài)地盘后，除(chú)了(le)分(fēn)层出(chū)售(shòu)、还印发售楼(lóu)说明书(shū)，上有文(wén)字详尽说明(míng)楼宇的地(dì)势环(huán)境、建筑(zhù)材料(liào)、分层价(jià)格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼(lóu)花”是(shì)另外(wài)一个亮点，即(jí)先(xiān)收取买家的订金，采用类似租金的分期(qī)付款形式(shì)，等新(xīn)楼落(luò)成时，收(shōu)齐(qí)买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻了民众购房的(de)资金压(yā)力，加(jiā)速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决(jué)了制(zhì)造(zào)商(shāng)的(de)资金问题，降低投资(zī)风险，在当(dāng)时(shí)可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模(mó)式成为(wèi)当时(shí)中国香港房(fáng)地产市场的一大特色(sè)，纵观中国香港房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了核(hé)心的住房(fáng)供不应(yīng)求的问题，使房(fáng)市(shì)发(fā)展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推动(dòng)了中国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也(yě)出(chū)现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的监管(guǎn)机制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港(gǎng)管(guǎn)理部门提升了对于预售(shòu)楼花制度的(de)监管(guǎn)，即要(yào)求开发(fā)商在(zài)预售前，确保地价款已经(jīng)全部(bù)支付，还要(yào)证(zhèng)明(míng)自身有资(zī)金(jīn)等能力把项目(mù)完成，资(zī)金需放入律师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国(guó)香(xiāng)港要(yào)求律师(shī)行在银(yín)行开设的(de)信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作等采取全(quán)透明化机制，且银行的(de)责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步(bù)完善(shàn)，出现“烂尾”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代(dài)，中国(guó)内(nèi)地面临(lín)住房(fáng)需求(qiú)大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建国(guó)以来，中国内地优先(xiān)发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这(zhè)一(yī)导向使前期发展工(gōng)业化的进程大于城(chéng)市化进程，唯(wéi)有解决住房(fáng)基础等城(chéng)市化配套问题(tí)，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分(fēn)配(pèi)，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住(zhù)房(fáng)市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢(màn)，福利分(fēn)房制度也(yě)出现了分配(pèi)不公、效率低、配套差等问题(tí)，因此福利分房(fáng)制(zhì)度(dù)不再适(shì)用于当时的(de)国情(qíng)。叠加房地(dì)产市场面(miàn)临商品房的需(xū)求量大，而社会缺少大型房地(dì)产开发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼(lóu)花”模(mó)式无疑是对内地(dì)房(fáng)地产市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地(dì)逐(zhú)步(bù)引(yǐn)进中国香(xiāng)港预售商品房制度，先后(hòu)出台多项文件，大力支持国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台(tái)《关(guān)于进一步(bù)深化城镇(zhèn)住房制度改革(gé)，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定(dìng)停止住房无(wú)偿实物分配，逐步实(shí)行住房分配货(huò)币化(huà)、住房供(gōng)给商品化(huà)、社会化(huà)的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向(xiàng)市场经济的商(shāng)品房。房地产(chǎn)市场采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房(fáng)，解决(jué)了房企缺(quē)少资金(jīn)和开发时间(jiān)周期长的两大(dà)难(nán)题，开发(fā)商(shāng)以预售款撬动下一个项(xiàng)目(mù)的开发(fā)，形成(chéng)滚(gǔn)动开发模(mó)式，住房供应速(sù)度加快。自此中(zhōng)国内地开(kāi)始房(fáng)改货币化，中国人(rén)民银(yín)行等多(duō)方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动(dòng)了房地产市场的(de)发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)后，经调(diào)整形成契合中国内(nèi)地(dì)的商品房预(yù)售制度。预售(shòu)制的初衷是为了(le)缓(huǎn)解房企资金压力，加(jiā)快城镇住(zhù)房建设。具(jù)体来说，是指(zhǐ)房地产开发企(qǐ)业将正(zhèng)在(zài)建设中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购(gòu)房者支付(fù)定金(jīn)或房款的行为(wèi)。区(qū)别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品(pǐn)房预售流程(chéng)为(wèi)：房地产开发(fā)商办理预售许可证(zhèng)-签(qiān)订商(shāng)品(pǐn)房买卖合(hé)同(tóng)-进行备案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付(fù)款，并(bìng)采(cǎi)用(yòng)银行贷款的形式一(yī)次(cì)性付清剩余(yú)房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开(kāi)发(fā)商(shāng)可能已拿到(dào)了全部购(gòu)房款，这点与(yǔ)中国香港的按照工(gōng)程进度付款有(yǒu)所不同。对中国(guó)内地(dì)的(de)开(kāi)发商而言，预(yù)售制商品房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运(yùn)作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风险确(què)实(shí)存(cún)在

　　作为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)的(de)最主要方(fāng)式，预售制(zhì)极大缩短房企现金(jīn)回笼周(zhōu)期，同时(shí)增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制(zhì)在过(guò)去20多年对中国内地房地产市场(chǎng)的稳(wěn)步发(fā)展起到了重要作用，不仅解(jiě)决了房地产市场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提高了(le)居民居住(zhù)水平(píng)，中国内(nèi)地城镇居民(mín)从(cóng)筒子楼(lóu)住(zhù)到(dào)住宅(zhái)小区，从全民(mín)蜗居到(dào)基本适居，住(zhù)房事业取(qǔ)得巨(jù)大进(jìn)步，数十年(nián)时间走完发达国家几百年(nián)城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进(jìn)入快(kuài)速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区(qū)面积由7438平方公(gōng)里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发(fā)布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城镇住宅存量(liàng)从不到(dào)14亿平增至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已(yǐ)成为中国内(nèi)地商(shāng)品房销售最主要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商(shāng)品住(zhù)宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发(fā)展(zhǎn)。中国内地(dì)房地产历经二十多年(nián)长周期(qī)繁荣，行业(yè)各项(xiàng)指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面积和销售金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发(fā)展，房地产企业从无到有、从国企先行到民(mín)企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉(lā)动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其(qí)产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其(qí)中(zhōng)房地产对金融、批发、建材(cái)的(de)带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年(nián)房地产(chǎn)完(wán)全拉动的投资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房(fáng)地产贷款占银行(xíng)各项贷款(kuǎn)余额的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道(dào)业务，占比超过三(sān)分(fēn)之一。从房地产融(róng)资存(cún)量占社融存(cún)量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中(zhōng)国住(zhù)房市值测算(suàn)报告(gào)》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美元、英(yīng)法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住(zhù)房市值(zhí)占股债房市值的比(bǐ)例(lì)看，2020年(nián)中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的(de)37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住房(fáng)市值与股债(zhài)房市值的比(bǐ)例较(jiào)高，主要是因(yīn)为(wèi)住房市值(zhí)高，以及(jí)中国资本市场发(fā)育尚不(bù)成熟(shú)，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值(zhí)较低，居民(mín)投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝(jué)大部分商品是(shì)一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。比如(rú)，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购(gòu)房者和开发(fā)商之间的购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷(dài)款(kuǎn)合同是两个独立的(de)合(hé)同(tóng)关系(xì)，如果开发商发(fā)生违约，购(gòu)房者只能根据购(gòu)房合同(tóng)向开发(fā)商主张权力，但依(yī)旧(jiù)需要根据按揭贷款合(hé)同按时(shí)向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者(zhě)承担的(de)风险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层(céng)面看，预售制助推(tuī)部分房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身信用(yòng)和购(gòu)房者(zhě)对行(xíng)业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的(de)发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动(dòng)或经营不善，出(chū)现资(zī)金(jīn)链断裂(liè)等(děng)一(yī)系列(liè)问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银(yín)行获得(dé)房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行(xíng)将(jiāng)面(miàn)临较(jiào)大的坏账(zhàng)压力。

　　从(cón正三角形也叫什么形，正三角形有什么性质？g)监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房者的预售(shòu)监管资金去(qù)哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底两个(gè)字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市(shì)商品房(fáng)预售管理办法》中(zhōng)明确规定了开发企(qǐ)业预售商品房所(suǒ)得款项应当用(yòng)于(yú)有关的工程(chéng)建设，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地(dì)产管理部门(mén)制定(dìng)。但(dàn)多年以来(lái)全(quán)国并没(méi)有统一的预(yù)售(shòu)资金监(jiān)管规(guī)定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥(féi)等城市(shì)则按照项(xiàng)目(mù)的建安成本(běn)乘(chéng)以建筑(zhù)面积或者项目工程总(zǒng)额报(bào)价计算(suàn)重点资金。而(ér)事实是，不少购(gòu)房款未进入监管账户(hù)、或进入监管账户(hù)后被挪用，导致楼(lóu)盘没有(yǒu)资金(jīn)继续建设。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供却被(bèi)迫(pò)继续还款。那(nà)么，监管账户(hù)资金如何被挪走(zǒu)的(de)？实际(jì)上，在(zài)过(guò)去房地产大(dà)开发时(shí)代的高(gāo)周(zhōu)转背景下，抽调预(yù)售款监管(guǎn)账户资(zī)金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义(yì)，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方将资(zī)金转给(gěi)房企，而拨(bō)付的工程款(kuǎn)，远超工程进(jìn)度所(suǒ)需。通(tōng)过这些方式套取的资(zī)金，在房(fáng)企各地项(xiàng)目间流(liú)动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供(gōng)了资金流(liú)动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于(yú)购房者预付资金，一般(bān)设有(yǒu)定金或(huò)预付款保护机(jī)制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支(zhī)付的预付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，绝大部(bù)分(fēn)房款(kuǎn)在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）正三角形也叫什么形，正三角形有什么性质？预付款(kuǎn)支付方(fāng)式：预付款一般(bān)以定金方式支(zhī)付，或按工程(chéng)进度分期支付(fù)，或二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式：一般采用(yòng)两种(zhǒng)方式(shì)发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按(àn)照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房(fáng)者开始(shǐ)月供(gōng)；二是房屋(wū)交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护：为(wèi)预售商品房提供(gōng)期房烂尾保(bǎo)险，在(zài)商品房出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保障有两种方式，一是期房由政府或(huò)第三方验(yàn)收合格并提供(gōng)验收(shōu)凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是(shì)开发商为购房者(zhě)提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期(qī)满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金(jīn)第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限内(nèi)无条件返(fǎn)还，最低首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交付(fù)后按(àn)揭还(hái)款(kuǎn)，交付前资(zī)金由第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付(fù)环节，定(dìng)金比例一般为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国(guó)平(píng)均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面(miàn)，除(chú)定金或(huò)首付外，购房(fáng)者在房屋(wū)交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美(měi)国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购(gòu)房者的定(dìng)金及(jí)首付(fù)款由(yóu)第三方公证行或产权(quán)保(bǎo)险公司的(de)信托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭(bì)导致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购房者资(zī)金(jīn)可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不(bù)承(chéng)担(dān)任何责任与损(sǔn)失(shī)。而开发(fā)商(shāng)在房屋建设过程(chéng)中的资金全部来自银行，银行(xíng)根(gēn)据工程进(jìn)度(dù)向开发商(shāng)提(tí)供一定(dìng)比(bǐ)例(lì)的贷款，由于开发商挪用资金直(zhí)接损害(hài)银(yín)行利益(yì)，银行有充分动(dòng)机监管开发商施工进(jìn)度(dù)。开发商在房(fáng)屋交付时(shí)需(xū)取得由政府相关部(bù)门经审查后发(fā)放的验(yàn)收凭证，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向银行(xíng)得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首(shǒu)付购房(fáng)，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付(fù)购房，房(fáng)款按建造工期进度支付，按(àn)揭按工期放款后(hòu)还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率，开发商或购房(fáng)者可购(gòu)买期房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开(kāi)发商在项(xiàng)目获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合(hé)同(tóng)前，购房(fáng)者需支付约2000欧(ōu)的(de)定金并(bìng)进(jìn)行预(yù)约公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包(bāo)含在(zài)购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有(yǒu)规(guī)定最(zuì)低(dī)首付(fù)比(bǐ)例，可零首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款方面，德国(guó)也采取按工期支付房款的制(zhì)度(dù)，一般分7笔(bǐ)进行支付(fù)，具(jù)体(tǐ)支(zhī)付节点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而异。一般来(lái)说，支付节点可(kě)分为公(gōng)证后(hòu)、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清(qīng)洁(jié)及墙(qiáng)面完(wán)工(gōng)、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购(gòu)房者(zhě)一定(dìng)使用期限，期(qī)限结(jié)束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对(duì)期房设(shè)计了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出(chū)现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发(fā)商(shāng)赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售(shòu)制设有10％定金(jīn)保险保护机(jī)制(zhì)，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双(shuāng)方(fāng)均有一名律师，负责沟(gōu)通期(qī)房交易(yì)中的房(fáng)产、资(zī)金(jīn)、合同等各个环节，各环节内(nèi)容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设(shè)置了10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，当开(kāi)发商(shāng)出现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)赔(péi)付，而超(chāo)出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余(yú)款支(zhī)付环节，英国采取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比例相对较低，一(yī)般会在(zài)合同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环(huán)节，英国规定(dìng)房屋必须经过房(fáng)产(chǎn)公(gōng)证(zhèng)公司的检验验收后才能(néng)交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资(zī)金(jīn)也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资金在进入(rù)开发(fā)商账(zhàng)户(hù)前(qián)经过两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易立法，设置期房预(yù)付(fù)款保(bǎo)全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日(rì)元时(shí)，开发商必(bì)须(xū)完成“预(yù)售房定金(jīn)保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约需返还(hái)定价(jià)并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本二(èr)战结束后由(yóu)于房屋供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法律空(kōng)白，社(shè)会上“一(yī)房二卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本(běn)政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一一部(bù)规(guī)范期房交易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方(fāng)面(miàn)，根(gēn)据日本《宅地建物(wù)取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元(yuán)的(de)部(bù)分，法律要求开发(fā)商必(bì)须完成定金保全(quán)措(cuò)施才可预售。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方(fāng)签订购房合同时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定(dìng)保(bǎo)证机构或保险机构签订定金保(bǎo)证委托合同，设置购(gòu)房者定金的保证(zhèng)或保险，并(bìng)将相应的保证金证明书(shū)交(jiāo)付给购房(fáng)者。除定金外，其他(tā)预先(xiān)支付的(de)购房款也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒(dào)闭导致期房(fáng)烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机(jī)构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发(fā)商需向购房者赔付违约金，一般约为房价(jià)的(de)10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节(jié)，交房(fáng)前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才(cái)开始按揭贷款，除定金外的(de)剩余房款在交(jiāo)房后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可(kě)返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款按工程进度(dù)支(zhī)付，所有(yǒu)资金进银(yín)行专门项目资金账户(hù)，交房(fáng)后满1年(nián)保修期(qī)后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同(tóng)以(yǐ)及订金返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步(bù)签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面(miàn)，签订购房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税，同时购(gòu)房者向(xiàng)银(yín)行申请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同(tóng)样采取按工程进度(dù)付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对(duì)期房(fáng)付款流程做了统一详细规(guī)定，要(yào)求所有开发商遵守，支付节点一般(bān)为合(hé)同签订后、地(dì)基完工(gōng)、框架完(wán)工、管道门(mén)窗等完(wán)工(gōng)等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款也依照工程进度放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷款的(de)增(zēng)加(jiā)而增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购(gòu)房者的订(dìng)金与(yǔ)付款会(huì)存入银行专门的项目资金账户(hù)，账户资金提(tí)取须(xū)与房屋建设有(yǒu)关(guān)。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的(de)房(fáng)屋保修(xiū)期(qī)，此后购(gòu)房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来(lái)看，当前(qián)房地产到了(le)政策出手临界点，重(zhòng)点是(shì)保(bǎo)交楼和房企重组。一(yī)方面(miàn)，加大对刚需和改善(shàn)型需(xū)求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停(tíng)贷(dài)现(xiàn)象，重点是保(bǎo)交楼保(bǎo)复工保民生，给予强(qiáng)有(yǒu)力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还(hái)在正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房(fáng)企(qǐ)牵(qiān)头并购(gòu)重(zhòng)组(zǔ)整个行业，为每个房企配(pèi)套(tào)AMC和财团(tuán)，给予金(jīn)融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应充(chōng)分估计形势(shì)复杂性和(hé)人性复(fù)杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制。长效机(jī)制(zhì)四大关键是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地产税。定金(jīn)环节，建立开发商违约后定金保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋(wū)交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订(dìng)合同(tóng)环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为(wèi)房屋重大延(yán)期以及重大缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提(tí)供充分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进度付款(kuǎn)机(jī)制或交(jiāo)房后按揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分保护(hù)购房者的权益(yì)。资金监管环(huán)节，引入独立(lì)于开发商、银行的第(dì)三(sān)方(fāng)资(zī)金监管机构，或由(yóu)政府相关部(bù)门(mén)直接监管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束(shù)后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来看，取消(xiāo)商品房预(yù)售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子(zi)，开(kāi)发商缺(quē)钱(qián)，预(yù)售(shòu)制是(shì)权(quán)宜(yí)之(zhī)计，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时代，对购(gòu)房民众不公平(píng)的预售(shòu)制已经(jīng)过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一(yī)方(fāng)面，取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的(de)过(guò)硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣(liè)币。

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