文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡建设(shè)工作会议(yì)提出(chū)“有(yǒu)条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足一个(gè)月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河(hé)南、四(sì)川、广东等(děng)地明确表态，试(shì)点(diǎn)现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产从大开发时代步入高质量发展阶(jiē)段的必然趋(qū)势，也(yě)是(shì)对购房(fáng)老百(bǎi)姓的最(zuì)大保(bǎo)护(hù)。98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子(zi)，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公(gōng)平(píng)的预售制已(yǐ)经(jīng)过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房(fáng)，天经地义。当然(rán)二次房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机(jī)制，长效机制(zhì)四大关键是推(tuī)动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。如果(guǒ)按照经济规律办(bàn)事，中国(guó)一定能实(shí)现房地(dì)产软着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨(kuà)过这(zhè)道关，解(jiě)好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房(fáng)销售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一(yī)手交钱(qián)一(yī)手交(jiāo)货，预(yù)售(shòu)制是(shì)对购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者(zhě)非常不(bù)公(gōng)平，比(bǐ)如，交房(fáng)等待(dài)期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交房的风险。从行业(yè)层面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引(yǐn)发(fā)资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险。取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售，这样有助于落(luò)实中央房(fáng)住不炒精神、有助于保障(zhàng)购(gòu)房老百(bǎi)姓权益、有助(zhù)于房企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得(dé)，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么建议取(qǔ)消预售制度？预(yù)售制度(dù)怎么来的(de)？国外什么情况？简单科(kē)普一下(xià)：商品(pǐn)房预售最早源于(yú)中国香港，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖期房，是一(yī)种开发商(shāng)放杠杆的(de)方(fāng)式(shì)。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺(quē)，房企缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中国(guó)香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其实，当前(qián)世(shì)界不少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了(le)！发达国家一般有(yǒu)严(yán)格的监管保(bǎo)障措施，开(kāi)发商在项(xiàng)目获(huò)得(dé)政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家(jiā)在购(gòu)买期房后并非像(xiàng)中(zhōng)国一样(yàng)在支付完首付款后(hòu)从银行(xíng)一(yī)次性贷(dài)款(kuǎn)支付(fù)剩余全部房款，而是根(gēn)据(jù)开发商工程进度在完(wán48k纸是多少厘米 48k纸是a4纸的一半吗)全交房(fáng)前进行分(fēn)期支(zhī)付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施作(zuò)为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民(mín)众不公平，所以不(bù)如借机取消预售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客(kè)观讲预(yù)售制(zhì)度(dù)有一定历史阶段(duàn)性(xìng)，现在中国住房进入(rù)存量时代，取消预(yù)售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复(fù)工保交楼(lóu)、恢(huī)复市场信心和房地产长效机制。这是(shì)个技术活，只要(yào)坚持市场(chǎng)化改(gǎi)革(gé)，中国一定能(néng)化(huà)解这个难题，让(ràng)房地产回归实体经(jīng)济(jì)和(hé)居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果(guǒ)取消预(yù)售制，改48k纸是多少厘米 48k纸是a4纸的一半吗为现房(fáng)销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最根(gēn)本最实(shí)质的保障，这样将极大的(de)提(tí)升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客(kè)户为中心(xīn)，房地产(chǎn)也不能(néng)例外48k纸是多少厘米 48k纸是a4纸的一半吗，老百(bǎi)姓买房子是天(tiān)大(dà)的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸福(fú)一家(jiā)人。从这个角(jiǎo)度，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)、实施现房销售(shòu)是实现老百姓(xìng)安居(jū)乐业、社会(huì)长治久(jiǔ)安(ān)、行业企(qǐ)业健(jiàn)康发展(zhǎn)的重(zhòng)大措施。在(zài)当前(qián)的(de)情况下(xià)，取消预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆(lù)、打通金融支持(chí)当(dāng)期三好生、新(xīn)模式等(děng)综合施策。

　　作者十(shí)年(nián)前在国务院发(fā)展研究(jiū)中心(xīn)参(cān)与(yǔ)财(cái)税(shuì)改革方案研究时(shí)，对预(yù)售(shòu)制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率等(děng)进行过长期系统的专项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金(jīn)第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范(fàn)期(qī)房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付(fù)款保全措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租(zū)资(zī)金周转期(qī)长等问题(tí)，分层(céng)销售孕育而生。20世(shì)纪50年(nián)代，中(zhōng)国香港(gǎng)还(hái)未推行公共房(fáng)屋制度(dù)，许多人栖(qī)身(shēn)于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多(duō)数居民的储蓄(xù)很(hěn)少。当(dāng)时(shí)楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购(gòu)买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出(chū)租是中国香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系(xì)列问题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开(kāi)始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式(shì)一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在(zài)分层(céng)出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引(yǐn)入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验(yàn)，对(duì)于商(shāng)品流通、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在努力寻(xún)求(qiú)方法(fǎ)加快自(zì)身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的一(yī)块地盘后(hòu)，除了分(fēn)层出售、还印(yìn)发售(shòu)楼说明书，上(shàng)有文(wén)字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层(céng)价(jià)格(gé)、订购(gòu)方法等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个(gè)亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用(yòng)类似租金的分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收(shōu)齐(qí)买(mǎi)家的(de)钱，买家就拥(yōng)有了自己的房(fáng)产。这种方式减(jiǎn)轻(qīng)了民众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也解决(jué)了制造商的资金问题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是(shì)“双赢(yíng)”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式(shì)成为当时(shí)中国香港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率(lǜ)地(dì)解决了核心的住房供不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进(jìn)入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模式推动了(le)中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用(yòng)超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港管理部门提升了对于预(yù)售楼花(huā)制(zhì)度(dù)的监管，即(jí)要求(qiú)开发商在(zài)预售前，确(què)保地价款已经全部支付，还要证明自身有资金(jīn)等(děng)能力把(bǎ)项(xiàng)目完成，资金需放入(rù)律师所(suǒ)托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为(wèi)了(le)防止开发商、律(lǜ)所、建筑师(shī)等造(zào)假，套取(qǔ)监(jiān)管账(zhàng)户资金，中国香港要求(qiú)律师行(xíng)在银行开(kāi)设(shè)的信托(tuō)账(zhàng)户(hù)（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取全透明化机(jī)制，且银行的(de)责(zé)任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后续需(xū)自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十世纪九十(shí)年代，中(zhōng)国(guó)内地面临住房需求(qiú)大(dà)和供给(gěi)量(liàng)短缺问(wèn)题，引入“卖楼(lóu)花(huā)”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展重工(gōng)业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前期(qī)发展(zhǎn)工(gōng)业化的进程大于城市化进(jìn)程(chéng)，唯有解决住房基础等城市化配(pèi)套问题，才能进一步推进(jìn)城市化(huà)。但当时(shí)推行的是(shì)“统一管理(lǐ)，统一分配，以租(zū)养房(fáng)”的福(fú)利分(fēn)房(fáng)制度(dù)，住房市(shì)场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也出现了(le)分(fēn)配不公、效率低、配套差等问(wèn)题，因(yīn)此福(fú)利分房制度(dù)不再适用于当时的(de)国(guó)情。叠加房地产市场面临商品房的需求(qiú)量大，而社(shè)会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时(shí)引入中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模(mó)式无疑是(shì)对内地(dì)房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地(dì)逐步引进中(zhōng)国(guó)香港预售商(shāng)品房制度，先后出(chū)台多项文(wén)件，大(dà)力支持国内房地(dì)产(chǎn)市场改革。例如，1998年(nián)，国务(wù)院出台《关(guān)于进一步深化城镇住房制(zhì)度改革，加(jiā)快住(zhù)房建设(shè)的通知》文件，决定停止住房无偿实物(wù)分配(pèi)，逐步实行住(zhù)房分(fēn)配货币化(huà)、住房(fáng)供给商(shāng)品化、社(shè)会化的(de)住房新体制(zhì)，从计(jì)划经济下的福利(lì)分房转向市场经济的商品房。房地产市场(chǎng)采用预售制(zhì)，允许开(kāi)发(fā)商(shāng)卖(mài)期(qī)房，解(jiě)决(jué)了房(fáng)企缺少资金和开(kāi)发时(shí)间(jiān)周期长(zhǎng)的两(liǎng)大难题，开发(fā)商以(yǐ)预售款撬动下一(yī)个项(xiàng)目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度(dù)加快。自此中国内地开始房改(gǎi)货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅(xùn)速出台相关的(de)信贷政策，支持(chí)购(gòu)房(fáng)者，极(jí)大作用推(tuī)动了房地(dì)产市场的(de)发展。

　　引入(rù)中国(guó)香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整(zhěng)形成(chéng)契合中国内地的商品房预(yù)售制度。预(yù)售制的初衷(zhōng)是(shì)为了缓(huǎn)解房(fáng)企资(zī)金压(yā)力，加(jiā)快城镇住房(fáng)建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预先出(chū)售给购房(fáng)者，由购房者支(zhī)付定金(jīn)或房款的行(xíng)为。区别于中国香港，在(zài)中(zhōng)国内地(dì)实践过程中(zhōng)，商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)流程(chéng)为：房地产开发商办(bàn)理预(yù)售许可证-签(qiān)订商(shāng)品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和(hé)预告(gào)登记-交(jiāo)付房屋。在购房过(guò)程中(zhōng)，购房(fáng)者需要一次性付(fù)清首付款，并(bìng)采用(yòng)银行贷款(kuǎn)的形式一次(cì)性付清剩余(yú)房(fáng)款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点(diǎn)与(yǔ)中国香港的按(àn)照工程(chéng)进度付(fù)款有所(suǒ)不同。对中国内地的(de)开发商而(ér)言，预售(shòu)制商(shāng)品房也开启了高(gāo)周转、高杠(gāng)杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实(shí)存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售(shòu)的最主要方式，预售(shòu)制极(jí)大缩(suō)短房企现金回笼周期，同时增(zēng)加市(shì)场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对(duì)中(zhōng)国内地房地产市(shì)场的稳步发展起到了重要作用(yòng)，不(bù)仅解(jiě)决了(le)房地(dì)产市场快速发展阶(jiē)段的资(zī)金(jīn)需求，也提(tí)高了居(jū)民居住水(shuǐ)平，中国内地(dì)城镇(zhèn)居民(mín)从筒子楼(lóu)住到(dào)住(zhù)宅小(xiǎo)区(qū)，从全民(mín)蜗(wō)居到(dào)基本适居，住(zhù)房事业(yè)取得巨(jù)大进步(bù)，数十年(nián)时间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路(lù)程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入(rù)快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区(qū)面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发(fā)布的《中国(guó)住房(fáng)存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内地城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)存量从不(bù)到14亿平(píng)增至313.2亿(yì)平，城镇人均住(zhù)房建筑面(miàn)积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为(wèi)中国内地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中国内地(dì)商品住(zhù)宅期(qī)房销(xiāo)售面积占(zhàn)总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了(le)中国内(nèi)地房地产行业的(de)发(fā)展。中国内地房地(dì)产历经二(èr)十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地(dì)产企业从(cóng)无到有、从国企先行到(dào)民(mín)企崛(jué)起，队伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房(fáng)地产也成为拉动中(zhōng)国内地经(jīng)济(jì)高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上(shàng)下(xià)游产业(yè)链特(tè)别长(zhǎng)，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地(dì)产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房(fáng)地(dì)产完(wán)全拉动(dòng)的投资占全社(shè)会固(gù)定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固(gù)定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房(fáng)地产贷(dài)款(kuǎn)占银(yín)行(xíng)各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通(tōng)道业务，占比超过三分之一。从房地(dì)产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将(jiāng)导致(zhì)银行(xíng)不良率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中(zhōng)国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美(měi)元、日本的(de)10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法德三国(guó)合(hé)计的31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住(zhù)房市值占股债(zhài)房市值(zhí)的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为(wèi)住房市值高(gāo)，以及中国(guó)资(zī)本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低(dī)，股票、债券市值(zhí)较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险确(què)实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。比如，交房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不能(néng)交房等风险。另外，购(gòu)房者和开发商之(zhī)间的购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同(tóng)是两个(gè)独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据(jù)购房(fáng)合同(tóng)向(xiàng)开发商主张权(quán)力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的(de)风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预(yù)售制(zhì)助(zhù)推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行(xíng)影响自身信(xìn)用和购(gòu)房(fáng)者对行(xíng)业的(de)信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行(xíng)作为按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)的发(fā)放方，一旦房(fáng)企(qǐ)因为(wèi)市场波动或经(jīng)营不善，出现(xiàn)资金(jīn)链断(duàn)裂等一(yī)系列问题，导致(zhì)“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而房企通过与购房者签订的预售合同和按揭合(hé)同，已经从银行(xíng)获得房(fáng)款，如果购房者(zhě)丧失还款能力或短期不能还(hái)款等，则风险完全由(yóu)银(yín)行承(chéng)担，银行将面(miàn)临(lín)较大的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购房(fáng)者的(de)预售(shòu)监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的(de)《城(chéng)市商品房预(yù)售管理(lǐ)办法》中(zhōng)明确(què)规定(dìng)了开发企(qǐ)业预售商品房所得款项应当用于有关(guān)的(de)工程建设，商品房(fáng)预(yù)售(shòu)款监管的具体(tǐ)办法，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年(nián)以(yǐ)来全国(guó)并没有统一的预售(shòu)资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)规定，各(gè)地实(shí)行“一城一策”。例(lì)如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资(zī)金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥(féi)等城市则按照项目的建安成(chéng)本(běn)乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重(zhòng)点资金(jīn)。而(ér)事实是，不(bù)少购房(fáng)款未进入监管账户、或进(jìn)入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼(lóu)遥遥(yáo)无(wú)期，月供(gōng)却被迫(pò)继(jì)续(xù)还(hái)款。那么(me)，监(jiān)管账户(hù)资金如(rú)何被挪走的？实(shí)际上，在过去房(fáng)地产大(dà)开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款监管账(zhàng)户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转给(gěi)房企(qǐ)，而拨付的工程(chéng)款，远超(chāo)工(gōng)程进度(dù)所需。通(tōng)过这些方式套取(qǔ)的资金，在房企(qǐ)各(gè)地项目(mù)间流动(dòng)，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成(chéng)一种资金循(xún)环高周转模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国外商品房(fáng)预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购(gòu)房(fáng)者预付资(zī)金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购(gòu)房者支付的预付(fù)款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式：预付款一(yī)般(bān)以定金方式支(zhī)付，或按工程进(jìn)度分期支付(fù)，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般(bān)采用两种方(fāng)式发放(fàng)按揭贷(dài)款，一(yī)是按(àn)工程进度付(fù)款，按揭(jiē)贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预售商品(pǐn)房提(tí)供(gōng)期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出(chū)现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种方式，一是期房(fáng)由政府或第三方(fāng)验收合格并提供验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取得购房者支付的(de)房(fáng)款。二是开(kāi)发商为购房者提(tí)供一(yī)定的保修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付首付，其余(yú)房款交(jiāo)付后按揭(jiē)还款，交付前资(zī)金由(yóu)第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一(yī)般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国(guó)官方数据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定(dìng)金(jīn)或首付外，购(gòu)房(fáng)者在(zài)房屋交付后通过(guò)按揭贷款支(zhī)付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资(zī)金(jīn)监管方(fāng)面(miàn)，美国为防止(zhǐ)开发商挪(nuó)用资金，购房者(zhě)的(de)定金(jīn)及(jí)首付款由第三方公证行或产权保险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房者资金可(kě)通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责任与损失(shī)。而开发商(shāng)在房屋建设过(guò)程中的(de)资金全部来自银(yín)行，银行(xíng)根据(jù)工程(chéng)进度向开(kāi)发(fā)商(shāng)提供一定比例的(de)贷款，由于开发商(shāng)挪用资金(jīn)直接损害银行利益，银行有(yǒu)充(chōng)分(fēn)动机监管开发(fā)商施工(gōng)进度(dù)。开发(fā)商在房屋(wū)交付(fù)时需取得由政(zhèng)府(fǔ)相关(guān)部门(mén)经(jīng)审查(chá)后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购(gòu)房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　德(dé)国期(qī)房可零(líng)首付(fù)购房，房款按建造(zào)工期进度支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面，德国开(kāi)发商在(zài)项(xiàng)目获批(pī)后即可(kě)预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公(gōng)证，签订合同后定金退还(hái)。如由于任何(hé)原因不能购买，定金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付(fù)公(gōng)证费和土地交易税(shuì)，分别为房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不(bù)包含在购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最(zuì)低首付(fù)比例(lì)，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德(dé)国也采取按工期支(zhī)付房款的(de)制度，一般(bān)分7笔进(jìn)行(xíng)支付，具体支(zhī)付(fù)节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清(qīng)洁及(jí)墙面完工、地板完(wán)工、全部完工，支付(fù)比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者(zhě)可在支付房款前(qián)申请房贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，银行按施工节奏分多(duō)次(cì)发(fā)放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一(yī)定使用(yòng)期限，期限结束后(hòu)，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保(bǎo)险公司(sī)针对期房(fáng)设计了两种保险(xiǎn)，保险的(de)功能是(shì)当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)险公司保(bǎo)证开(kāi)发商赔偿(cháng)或修复(fù)，开发商破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方律师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负(fù)责沟通期房(fáng)交易中的房产、资(zī)金、合同等各(gè)个环节，各环节(jié)内容确认无误后签订首付交换(huàn)合同(tóng)。

　　定金方面，英国设(shè)置了(le)10％定金保险保护机制，当开发商出(chū)现(xiàn)财务、经营(yíng)问题时，购房者(zhě)10％的定(dìng)金由保(bǎo)险公司(sī)赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工程进(jìn)度付款的方式，但是交(jiāo)房前付款比例(lì)相对较(jiào)低，一般(bān)会在(zài)合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前(qián)付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须经过房产公证公(gōng)司(sī)的检验验(yàn)收(shōu)后才(cái)能交付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预(yù)售资金监管极(jí)为严(yán)格，资金也由律师监管，在确认工程进度(dù)、支付(fù)相(xiāng)关(guān)款项(xiàng)过程(chéng)中，由(yóu)买(mǎi)房律师将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经过两(liǎng)道关口，有利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本期(qī)房交易立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预(yù)售房定金保全措施”，交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)不(bù)超房(fáng)款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战(zhàn)结束后(hòu)由于(yú)房屋供给严(yán)重失衡，叠加(jiā)法律空白，社(shè)会上“一房(fáng)二(èr)卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房(fáng)交(jiāo)易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购(gòu)房者(zhě)支付定金(jīn)超过5％或(huò)超1000万日(rì)元的部分，法律要求开发(fā)商必须(xū)完成定金保全措施(shī)才可(kě)预售。什么是定金保全措施？即(jí)买卖双方签订购房(fáng)合同时，开发商(shāng)向金融机构(gòu)或(huò)指定保证机构或保险(xiǎn)机构(gòu)签订定金保证委托(tuō)合同，设(shè)置购(gòu)房者定金的保(bǎo)证或(huò)保险(xiǎn)，并将相应的保证(zhèng)金证明书交付(fù)给(gěi)购(gòu)房(fáng)者。除定金外，其他预先(xiān)支付的购房款也(yě)受该措(cuò)施(shī)保护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证(zhèng)明书(shū)向金融机构或保(bǎo)证机构或保险公(gōng)司兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商需向购房者赔付违约金，一般约为(wèi)房价(jià)的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者即(jí)可向(xiàng)银行申请贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除(chú)定(dìng)金外的(de)剩余房款(kuǎn)在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房购房(fáng)者违(wéi)约可返(fǎn)还相(xiāng)当于3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首付比例20％，余(yú)款按工(gōng)程进(jìn)度支付，所有资金进银行专门项目资金账户(hù)，交(jiāo)房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商有统(tǒng)一的选(xuǎn)购权(quán)合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不(bù)执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者(zhě)需(xū)支付(fù)15％的首付(fù)及印花(huā)税(shuì)，同(tóng)时购(gòu)房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同(tóng)样采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付(fù)款流程做了(le)统一(yī)详(xiáng)细规定，要(yào)求所(suǒ)有开发商遵守，支付节(jié)点一般为合同(tóng)签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进度放(fàng)款(kuǎn)，月供在此过程中(zhōng)随(suí)着(zhe)放(fàng)出贷款的增加而(ér)增加，未放(fàng)款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与付款会存入银行专门(mén)的项目资金(jīn)账户(hù)，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享(xiǎng)受1年的(de)房屋保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前(qián)房地产到了政策(cè)出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方(fāng)面，加大对刚(gāng)需和改善型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局(jú)部(bù)停贷(dài)现象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给(gěi)予强(qiáng)有力的金融工(gōng)具支持。另一方(fāng)面，从现在(zài)起，对还在正常运(yùn)转的房企(qǐ)包括民(mín)营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二(èr)，中期(qī)来看(kàn)，应充分(fēn)估计形势复杂(zá)性和人性复杂(zá)性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制。长效机制四大(dà)关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房地产税。定金环节，建立开(kāi)发(fā)商违约后定金保(bǎo)护(hù)机制，如将已(yǐ)支(zhī)付定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余款支付(fù)环节，建立按工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机(jī)制，充分保(bǎo)护购房者的权益(yì)。资金监管环(huán)节，引入独(dú)立于(yú)开发商、银(yín)行的第(dì)三方资金监(jiān)管(guǎn)机构，或由政府相(xiāng)关(guān)部(bù)门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用(yòng)现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立(lì)商品(pǐn)房保修期制度。保修(xiū)期内，开发(fā)商应对(duì)房屋质量问题全权负(fù)责、免费(fèi)维(wéi)修，购房(fáng)者(zhě)在保(bǎo)修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取(qǔ)消商品房(fáng)预售制是(shì)大势所趋。一(yī)方(fāng)面(miàn)，98年(nián)房改(gǎi)时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜(yí)之计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了(le)，改为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发(fā)商(shāng)将(jiāng)拼的(de)不是五花八(bā)门(mén)、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见(jiàn)即所得的(de)过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的最根本最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 48k纸是多少厘米 48k纸是a4纸的一半吗