万柳书院，暴(bào)雷了(le)。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让这个(gè)位(wèi)于北京海淀的(de)豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣(xuān)称(chēng)要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳(liǔ)书(shū)院再次受到舆论关(guān)注，起因中赫集团成(chéng)了共(gòng)同债务人被中国信达(dá)追债，中国(guó)信达为了(le)收回钱款(kuǎn)不得不将(jiāng)中赫(hè)抵(dǐ)押的75套(tào)万(wàn)柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业(yè)主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房(fáng)子现在(zài)莫(mò)名奇(qí)妙(miào)地被拍卖(mài)，算(suàn)是被割了(le)！

　　截至发(fā)稿，暂未看到(dào)这些(xiē)业(yè)主的维权(quán)信息(xī)，难怪有(yǒu)网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们的姿势都那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事(shì)件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万(wàn)柳书(shū)院”，但谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核(hé)心区位，名(míng)校环绕的顶级豪(háo)宅，竟(jìng)然暴(bào)雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国(guó)信达在(zài)京东拍卖(mài)上，上(shàng)架了(le)“北(běi)京赫华恒瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限公司不(bù)良(liáng)债权(quán)转让项目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中(zhōng)，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示(shì)，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主(zhǔ)体是中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公司(sī)北(běi)京市分公司（下(xià)称中国(guó)信达北(běi)分），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公(gōng)司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债(zhài)权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日，债权(quán)金额约(yuē)为(wèi)46.95亿(yì)元人(rén)民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是共同债务人(rén)。目前，该(gāi)项目(mù)已有1万次(cì)围(wéi)观，35名(míng)意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中国信(xìn)达北分讨债的故事，但实(shí)际上，75套(tào)豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道(dào)，万柳书(shū)院(yuàn)总(zǒng)共301户(hù)，而(ér)且(qiě)早已售罄。如果该(gāi)报道属实，说明这些房子实际上(shàng)都是(shì)卖出去了的，是有人住的(de)。

　　那为什(shén)么中国(guó)信(xìn)达的(de)拍卖页(yè)面上又注明这(zhè)75套房子是“未出售”的状态(tài)呢(ne)？只(zhǐ)能说明这(zhè)些(xiē)房(fáng)子根本没有网签(qiān)，也没有房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一财经的(de)报(bào)道证实(shí)了上述(shù)内容。有豪(háo)宅中介透(tòu)露，中赫集团早就把这75套(tào)房子抵押出(chū)去，现在还没(méi)资金解抵押，所以不能(néng)网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀(diàn)的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳书院的业(yè)主基本都是北京(jīng)的高端人士(shì)，柳传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大佬(lǎo)也是万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)。另(lìng)据地产自(zì)媒(méi)体“地产八(bā)卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的(de)业主中，还有不(bù)少中赫(hè)集团(tuán)的(de)高管、合作(zuò)伙(huǒ)伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已(yǐ)经(jīng)支付价款并实际占有，那么，中(zhōng)国(guó)信达转让这笔(bǐ)不良债权回本(běn)的(de)愿望(wàng)，或(huò)将泡汤。这次拍(pāi)卖损失(shī)最大(dà)的(de)，没准还是债主中国信达。

　　根据(jù)相关(guān)法(fǎ)律规定，民事执行中，业(yè)主已经(jīng)支付价款并实际占(zhàn)有，但未办(bàn)理过(guò)户手续的，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以(yǐ)向法院提出执行异议(yì)申(shēn)请，请求法院(yuàn)解(jiě)除(chú)查封，同时可以(yǐ)联合(hé)起诉开发(fā)商，要求退还购房款或办理(lǐ)房产证，并承担(dān)违(wéi)约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民法(fǎ)院关(guān)于商(shāng)品房消费者权利保护问(wèn)题的批复》，以司法解释的方式(shì)明确了购(gòu)房(fáng)人(rén)的优先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房消费(fèi)者以居住为目的购(gòu)买房(fáng)屋并已支(zhī)付全部价款(kuǎn)，主张其房(fáng)屋(wū)交付请求权优(yōu)先(xiān)于(yú)建设工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权(quán)以及其他债(zhài)权的，人民(mín)法院应当(dāng)予以支持。只支付(fù)了部分价(jià)款(kuǎn)的商品房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结(jié)前(qián)已实际支付剩余价(jià)款(kuǎn)的，可以适用前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就是说，如(rú)果这(zhè)75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那(nà)么这(zhè)笔不良债(zhài)权(quán)，实际上是(shì)个(gè)烫手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去(qù)回本，抵押的这75套房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申请不良(liáng)债权转让，可以追(zhuī)溯(sù)到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前(qián)中国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞(ruì)为(wèi)中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等(děng)选择退出了赫华恒(héng)瑞(ruì)的股东行列，中国金谷(gǔ)国际信托有(yǒu)限责(zé)任公司成为了(le)唯(wéi)一(yī)股东(dōng)，后者(zhě)由中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相(xiāng)较其(qí)他(tā)房企，中赫集团既没(méi)有很大(dà)规模，也没有很高(gāo)的国民知名度，但却(què)在北京豪宅圈留(liú)下(xià)一个个传(chuán)说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫集(jí)团进入北京的(de)第一(yī)个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院(yuàn)3号楼，高达30万(wàn)/平(píng)米的天(tiān)价，成为当时京城最贵的(de)楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是(shì)被誉(yù)为“北京(jīng)海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利(lì)、万科(kē)等大型知名房企手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为北京(jīng)当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就(jiù)以(yǐ)神秘(mì)高(gāo)端(duān)的姿态杀入市场，无论是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五(wǔ)米高(gāo)墙，还是每(měi)棵(kē)成(chéng)本超6万(wàn)的(de)成年银杏树，还是(shì)每(měi)平米20万元的价格，都令(lìng)业内(nèi)外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈的地(dì)位。2014年末上市的它(tā)，对手(shǒu)是(shì)当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远(yuǎn)超(chāo)过这些对手。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书院一套(tào)300平米(mǐ)的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元(yuán)/平米，说(shuō)明万柳(liǔ)书院(yuàn)虽然已经推出(chū)了8年之久(jiǔ)，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人(rén)士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号(hào)院(yuàn)。而(ér)柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大(dà)佬则居住(zhù)在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集团的(de)“高(gāo)端(duān)路线”，也(yě)因此，它被(bèi)外界贴(tiē)上了(le)，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯(sī)莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的(de)背后，这(zhè)个地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因(yīn)为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书(shū)确定(dìng)义务，中赫集团(tuán)正式(shì)成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国(guó)安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地步，其(qí)实(shí)是有迹(jì)可循(xún)的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳书(shū)院少爷”走红之时(shí)，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财(cái)务危机。

　　从知名家贫无从致书以观出自哪里，家贫无从致书以观每假借于藏书之家翻译豪(háo)宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下(xià)。家贫无从致书以观出自哪里，家贫无从致书以观每假借于藏书之家翻译g>而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京(jīng)国安(ān)。

　　近十年来(lái)，房企纷纷(fēn)开始了多(duō)元化转型，但(dàn)转型之路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团(tuán)就(jiù)尝试过多元化业(yè)务(wù)，先后进军能(néng)源(yuán)市场、团购网站，但(dàn)最终(zhōng)都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参股(gǔ)国安足球(qiú)俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中(zhōng)信集(jí)家贫无从致书以观出自哪里，家贫无从致书以观每假借于藏书之家翻译团手(shǒu)中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全部股权。如(rú)果北京国安的估值一直没(méi)变(biàn)，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安，总(zǒng)计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会(huì)感叹：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是这样，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团(tuán)及其实控人周金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团股份质押陆续(xù)质押，据企查查(chá)显示，目前中(zhōng)赫集(jí)团共(gòng)有11条股(gǔ)权出质记录。质权人包括海金商(shāng)业保理(lǐ)、北(běi)京建工、山东(dōng)国际信(xìn)托、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后(hòu)，不仅国安的(de)经营状况(kuàng)没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该(gāi)俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫(hè)集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和中赫的经营(yíng)状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中(zhōng)赫集团(tuán)股东(dōng)周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞等共同成(chéng)为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行(xíng)能力(lì)而(ér)拒(jù)不履(lǚ)行(xíng)生效法(fǎ)律文(wén)书确定(dìng)义务，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只(zhǐ)有北(běi)京国(guó)安，目前幸免于难。不过(guò)在实控人都成为老赖的情况下，被执(zhí)行10个多(duō)亿的北京(jīng)国安，又如何(hé)能独善其身？

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