万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这个位于北(běi)京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论(lùn)关注，起因(yīn)中赫集团成(chéng)了共同债务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱(qián)款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪(háo)宅拍卖。可(kě)问题是，这些(xiē)房(fáng)子早已售出(chū)，业主并非(fēi)中赫集团(tuán)，那些真正斥(chì)巨资购入房(fáng)产(chǎn)的有(yǒu)钱人，房子现在莫(mò)名奇(qí)妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的(de)维权(quán)信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候(hòu)，他(tā)们的(de)姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背后(hòu)，可能没你想象的那么简(jiǎn)单。

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　　富人(rén)被(bèi)精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的(de)尽(jǐn)头是万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但谁(shuí)都没想到，这个位于(yú)海(hǎi)淀核心区(qū)位，名校环(huán)绕(rào)的顶级豪(háo)宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达(dá)在京(jīng)东(dōng)拍(pāi)卖上(shàng)，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公(gōng)司不良债权转让项目”，债权总额(é)高达近47亿，该项目的抵押(yā)物(wù)中(zhōng)，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上(shàng)述(shù)不良债权转让项目(mù)的处置主体是中(zhōng)国信达(dá)资产管理股份有(yǒu)限公司北京市分公(gōng)司（下称中(zhōng)国信达北分），处(chù)置(zhì)的是对北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债(zhài)权本(běn)金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围(wéi)观，35名(míng)意向人。

　　从表面(miàn)上看(kàn)，这(zhè)就(jiù)是一起中国信达北(běi)分讨债(zhài)的故事，但实际(jì)上，75套(tào)豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如(rú)果(guǒ)该报(bào)道(dào)属(shǔ)实，说明这些房子实际(jì)上都是卖(mài)出(chū)去了(le)的，是有人住的。

　　那(nà)为什(shén)么(me)中国信(xìn)达(dá)的拍卖页面(miàn)上又注明这75套房子是(shì)“未(wèi)出售(shòu)”的状态(tài)呢(ne)？只能说明这(zhè)些房子根本没有网签，也没(méi)有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第一财经的(de)报道(dào)证实了上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早就把这75套房子(zi)抵押(yā)出去，现在还没资(zī)金解抵押(yā)，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是北京的高端(duān)人士，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大(dà)佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万(wàn)柳书院(yuàn)的业(yè)主(zhǔ)中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确(què)实已经支付价(jià)款并实际占有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔不良(liáng)债权回本的(de)愿望，或(huò)将(jiāng)泡(pào)汤(tāng)。这次拍卖损失最大的(de)，没准还是(shì)债(zhài)主(zhǔ)中(zhōng)国信达。

　　根据相关法(fǎ)律(lǜ)规定，民事执(zhí)行中，业主已经支(zhī)付价(jià)款并实际(jì)占有，但未办(bàn)理过户(hù)手续(xù)的，如果业主没(méi)有过错，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法院提(tí)出执行(xíng)异议申请(qǐng)，请求法(fǎ)院解除查封，同时(shí)可以(yǐ)联(lián)合起(qǐ)诉(sù)开发商，要求退(tuì)还购房(fáng)款或(huò)办理房(fáng)产证，并(bìng)承担(dān)违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于(yú)商(shāng)品房(fáng)消(xiāo)费者权利保护(hù)问(wèn)题的批复》，以司(sī)法(fǎ)解释(shì)的(de)方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居(jū)住为目的(de)购买房黑玛瑙和红玛瑙哪个好，黑玛瑙为什么又叫短命石屋并已支(zhī)付全部价款，主张其(qí)房屋交付请求权优先(xiān)于建设工程(chéng)价款(kuǎn)优先(xiān)受(shòu)偿权、抵押权(quán)以及其他债权的，人民法院应(yīng)当(dāng)予以支持。只(zhǐ)支付了部(bù)分价款的商品(pǐn)房消费者，在(zài)一审法庭辩论(lùn)终(zhōng)结(jié)前已(yǐ)实际支付剩余价款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已(yǐ)售未网签(qiān)”，那么这笔不(bù)良债权，实(shí)际上是个(gè)烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖出去回(huí)本，抵押的这75套房(fáng)子，还(hái)会(huì)被业主讨回去(qù)。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会赔了夫人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公司(sī)中国信达申请不良债权转让，可(kě)以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为(wèi)赫华(huá)恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择退出了(le)赫(hè)华恒瑞的(de)股东行(xíng)列(liè)，中国金谷国际信(xìn)托有限责任公司成为了(le)唯一股东(dōng)，后(hòu)者由中国(guó)信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开(kāi)发商，相较其他(tā)房(fáng)企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫(hè)集团进入北京的第一个豪(háo)宅(zhái)项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米(mǐ)的天价，成为当(dāng)时京城最贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后(hòu)开发(fā)的(de)万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京(jīng)海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科(kē)等大型知名房(fáng)企手中，抢下了北(běi)京万(wàn)柳地块，成为(wèi)北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就以神秘高(gāo)端的(de)姿态杀入市场，无论是一(yī)块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒(lěi)起来的(de)五米高墙，还是(shì)每棵成本超(chāo)6万的成年银(yín黑玛瑙和红玛瑙哪个好，黑玛瑙为什么又叫短命石)杏树，还是每平米20万元的价格，都令(lìng)业内外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院(yuàn)儿。”从这句顺(shùn)口(kǒu)溜(liū)中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对手(shǒu)是(shì)当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价(jià)达(dá)到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经推出了8年之久，但(dàn)其依旧(jiù)在(zài)北京豪(háo)宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发(fā)的(de)豪宅(zhái)，也(yě)吸(xī)引了(le)不少(shǎo)知(zhī)名人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼(yú)台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大佬(lǎo)则居住(zhù)在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的(de)成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它(tā)被外(wài)界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅开发商光(guāng)环(huán)的背后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒不(bù)履行(xíng)生效法律文书确定义(yì)务，中赫集(jí)团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北(běi)京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是(shì)有迹(jì)可循(xún)的。

　　事(shì)实上，早(zǎo)在今(jīn)年(nián)年初“万柳书院少(shǎo)爷(yé)”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅(zhái)的(de)开发商到沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金(jīn)辉(huī)的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追(zhuī)根(gēn)溯源(y黑玛瑙和红玛瑙哪个好，黑玛瑙为什么又叫短命石uán)，这(zhè)个(gè)转折点(diǎn)，就在于收(shōu)购北京(jīng)国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多(duō)元化转型(xíng)，但转型之路(lù)并(bìng)不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝(cháng)试(shì)过多元化业(yè)务(wù)，先后进军能源(yuán)市场(chǎng)、团购网站，但最(zuì)终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光(guāng)，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫(hè)集(jí)团从中信(xìn)集团(tuán)手(shǒu)中拿下(xià)北京国安(ān)俱乐(lè)部36％股权，至(zhì)此拿(ná)下(xià)北京国安俱乐部全部股权(quán)。如果北京(jīng)国安的估值(zhí)一直没变(biàn)，那么中赫集(jí)团拿下(xià)北(běi)京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是这样，中(zhōng)赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫集团及(jí)其实控人周(zhōu)金辉夫妇(fù)将其(qí)手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份质押陆续质押(yā)，据企查(chá)查显示(shì)，目(mù)前中(zhōng)赫(hè)集团共有11条股(gǔ)权(quán)出质记录。质(zhì)权(quán)人包括海金商业保理、北京建工(gōng)、山(shān)东国际信托、中融信托(tuō)、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间(jiān)完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅国安的(de)经(jīng)营状况(kuàng)没有(yǒu)得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实现(xiàn)营业收(shōu)入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐(lè)部(bù)资产(chǎn)总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压(yā)力，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还在(zài)持续(xù)质押手中的中赫(hè)集(jí)团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营状况却(què)持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫(hè)集团、中赫置地(dì)、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执行(xíng)人，执行标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒不履行生(shēng)效法律(lǜ)文(wén)书确(què)定义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于(yú)难。不过(guò)在实控人都成为(wèi)老赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能独善其身(shēn)？

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