5月以来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为(wèi)代表的机(jī)构对于这(zhè)一(yī)板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的(de)两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根(gēn)据基金一季(jì)报统(tǒng)计(jì)，龙头与地方国(guó)企央企(qǐ)获(huò)得(dé)增持，持仓数量占流通股(gǔ)比重(zhòng)增(zēng)幅(fú)五只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已(yǐ)过(guò) 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基(jī)金对(duì)房地产的(de)配置看，2019年(nián)末，公(gōng)募所持有的(de)房地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产(chǎn)公司市值在股票资产中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于(yú)出(chū)现(xiàn)了三年来的(de)首次回升(shēng)，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的(de)持股比例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季度得以延(yán)续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前五(wǔ)个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发(fā)股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地(dì)产的投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股(gǔ)中，房地产(chǎn)板块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基(jī)金重(zhòng)仓第(dì)33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对(duì)比(bǐ)去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于(yú)几(jǐ)只房地产龙头股从排位上看(kàn)均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退(tuì)出百大(dà)之列。但(dàn)考虑到(dào)房地产是复苏链上最后一环(huán)，且首季并(bìng)非行业(yè)销售(shòu)旺季，其传导到二级(jí)市场乃(nǎi)至机构持(chí)仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判(pàn)断房地产已经(jīng)进入大分化时(shí)代，一二线城市好于三四(sì)说唱歌手bp，说唱b7是什么意思线(xiàn)城市。而映射(shè)到二级市场投(tóu)资上，配置房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去不返了(le)。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包(bāo)括(kuò)房地产等几类行(xíng)业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退(tuì)期的(de)行(xíng)业，传(chuán)统认知上没有什么投资机会的。但在这(zhè)几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了(le)一些机(jī)会，背(bèi)后(hòu)的逻辑(jí)是供给(gěi)侧(cè)发(fā)生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募(mù)基(jī)金经理(lǐ)指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持(chí)谨慎乐观态(tài)度(dù)：“行业前(qián)几年(nián)17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难(nán)再出现了，2022年光(guāng)是居民(mín)存款数量增加(jiā)了15万亿元。中(zhōng)国(guó)存(cún)量有(yǒu)400亿平方米建筑面积(jī)，考(kǎo)虑(lǜ)存量地(dì)产(chǎn)的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定的(de)政策出来去刺激(jī)购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金房地(dì)产(chǎn)研究员吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时至(zhì)今(j说唱歌手bp，说唱b7是什么意思īn)日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人均(jūn)住房面(miàn)积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时代，而目(mù)前(qián)居(jū)民的杠(gāng)杆(gān)率和房价(jià)收(shōu)入也(yě)不支撑每年(nián)18万亿元的(de)销(xiāo)售额(é)，以及过快上行(xíng)的房价，因而行业高(gāo)增的时代已经过去，未来行业的需求或将回落(luò)，在此过程(chéng)中，伴随(suí)着地产的高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很容易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入(rù)到(dào)供给侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争(zhēng)力(lì)强的公(gōng)司就(jiù)能够通过大鱼(yú)吃(chī)小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需(xū)求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了(le)，但(dàn)不代表没有投资机会(huì)，机会在于城市、位置、产品的(de)阿(ā)尔法，而对(duì)应到股(gǔ)票(piào)投资，就是强竞争力公(gōng)司(sī)的阿尔法。”

　　或许也(yě)是(shì)基(jī)于(yú)这样的认识转变(biàn)，精(jīng)耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体机构的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入统计(jì)的124只房地产类标(biāo)的(de)股中，本月以来实(shí)现(xiàn)股价(jià)上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时(shí)间段恰好排名前五的公(gōng)司(sī)月内(nèi)涨幅超(chāo)过了10％，它们(men)分(fēn)别是上实(shí)发展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一(yī)假(jiǎ)期归来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个(gè)交易日收出涨停。从(cóng)该股(gǔ)的基本(běn)面来看，上实发展的主营(yíng)业务为房地产开(kāi)发(fā)与经(jīng)营。公司的(de)主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务为房(fáng)地(dì)产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其实(shí)现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，各类机构都有(yǒu)对其(qí)布局的例子。以3月(yuè)31日时(shí)的首季十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具(jù)体包括公募(mù)的上(shàng)银基金、私募(mù)的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公司等都跻(jī)身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥也是上海本(běn)地(dì)房企，其第(dì)一(yī)季度的收入利润规模(mó)大幅度复(fù)苏(sū)。究其原因，一(yī)方面是该公(gōng)司后(hòu)疫情时代出租率复苏至近年来(lái)最(zuì)高(gāo)，另一方面则是公司拿地结算(suàn)持续性向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下，自然也吸(xī)引了知名机构在其中持(chí)续驻足。从第一季度十大流(liú)通股股东来看，知名私(sī)募高(gāo)毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然(rán)在前十(shí)中，这也是连续第三(sān)个(gè)季度他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎比投(tóu)资(zī)局，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性(xìng)地产公(gōng)司外(wài)，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深圳的(de)地产公司，一季(jì)报(bào)交出的也是(shì)一份报(bào)喜的成绩单：首季公司(sī)实现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注意到两只公(gōng)募指基首(shǒu)季新杀入十大流(liú)通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南(nán)方中证全指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排名(míng)第(dì)七(qī)位，富国中证指(zhǐ)数(shù)1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出(chū)现的机构还(hái)有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采访时(shí)，兴(xīng)证(zhèng)全球基金(jīn)相关(guān)人(rén)士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价(jià)值更(gèng)为笃定突出(chū)；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优(yōu)质土地供给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目(mù)前房企的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大多数(shù)房(fáng)企(qǐ)受限于信(xìn)用问(wèn)题或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房(fáng)企趁机(jī)获取低(dī)成(chéng)本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基(jī)本(běn)在70％以下，而其他房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强房企的销(xiāo)售(shòu)额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下(xià)，央国企地产股(gǔ)或存(cún)在发展的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业(yè)的结构(gòu)性机会依然存(cún)在，少部分公司尤(yóu)其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现为库存的优势(shì)。央(yāng)企地产公司，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出较低的融资成本，优质(zhì)的开发资(zī)源(yuán)和(hé)良好的不动产资产运营能(néng)力的(de)多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特估，国央(yāng)企(qǐ)相较于(yú)民营地产公司(sī)也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务(wù)关系等(děng)问题，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行(xíng)业出清的过程中，央国企相较于民(mín)企(qǐ)来说估值的修(xiū)复更明显。中特估的(de)角度从中(zhōng)长期的(de)维度看(kàn)，行业(yè)的逻辑在于集中度(dù)提升后，行(xíng)业进(jìn)入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定且可(kě)预期的(de)盈(yíng)利(lì)和现金流创(chuàng)造能(néng)力，以此带来(lái)估值中枢(shū)的提升，应该关注估值相对较(jiào)低，企业自身资产的(de)质量好、运营能力强、可以创造(zào)持续(xù)现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率比较低(dī)，行业内部将出现分化(huà)，要关注将受益于行业集中度提升(shēng)的(de)头部公司(sī)。”星(xīng)石投资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更为光明。不过国(guó)投瑞银(yín)基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表示：“需(xū)要(yào)客观(guān)地去持续观察国企央企在三(sān)个(gè)方面是否(fǒu)可(kě)以维持，首先是融资成(chéng)本保持低位，其次是销售份额持(chí)续提升，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要(yào)多给一些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据(jù)房(fáng)企一季报梳理发(fā)现，对(duì)于2022年的业绩(jì)出(chū)现的整体下(xià)滑，2023年一(yī)季(jì)度的业绩(jì)分化(huà)更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨江集团(tuán)等(děng)房企(qǐ)营收(shōu)、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增(zēng)速的增长。而这(zhè)些公(gōng)司也是机说唱歌手bp，说唱b7是什么意思构的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此，知名房地(dì)产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改(gǎi)善(shàn)的房企，主要是因为过去两三年(nián)时间，尤其(qí)是(shì)在(zài)2021年下(xià)半年民营房企不(bù)怎么投(tóu)资(zī)拿(ná)地之后，国有企业仍在持续(xù)性(xìng)地拿(ná)地(dì)，且主要集中在核心城(chéng)市，投(tóu)资力(lì)度较大(dà)。投资的驱动能够推(tuī)动房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢(huī)复但仍处于(yú)调(diào)整(zhěng)的过程中，能(néng)够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的(de)复苏过程(chéng)中，还面临(lín)着一(yī)些(xiē)不确(què)定(dìng)性。其实整个市场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极(jí)个别城(chéng)市(shì)四月环(huán)比三月相对(duì)表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的(de)绝(jué)大多(duō)数城(chéng)市(shì)都(dōu)出现环比下滑(huá)的情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐(lè)观(guān)。按照现在的(de)经济状况、收入情况，以及市场的去(qù)库(kù)存(cún)压(yā)力、企业的资金面压力，可能会(huì)出(chū)现，到(dào)六(liù)月(yuè)份房企为了(le)半年报(bào)冲(chōng)业绩出现(xiàn)市(shì)场的短期反弹外的一(yī)个(gè)市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季(jì)度(dù)增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整(zhěng)个房地(dì)产以及其上(shàng)下(xià)游产业链(liàn)的复苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我们要多给(gěi)一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及(jí)上下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少数(shù)的、做得比同(tóng)行好得(dé)多(duō)的企业(yè)，会伴随整(zhěng)个行业的弱复(fù)苏，业绩(jì)会逐步体现出(chū)来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于(yú)5月13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中提及个(gè)股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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