近两(liǎng)年火爆的创(chuàng)新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎来除(chú)息日(rì)，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示(shì)，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一50g是几两 50g是一两吗，稳定分(fēn)红体现出该类产品长期投资价值(zhí)，通过观测(cè)经营活动现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注意，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期后不再产生现(xiàn)金收益(yì)，特许经(jīng)营权分红目前已包含(hán)了利润分配和本金的归(guī)还，在选择投资(zī)标(biāo)的时(shí)应了(le)解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎(yíng)来除(chú)息日，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情况尚未公布(bù)。整体来看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出(chū)了高比例(lì)的(de)稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额的公(gōng)募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占(zhàn)可供(gōng)分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的(de)主(zhǔ)要(yào)收益来(lái)源为持(chí)有期分红收益，以及基金份额交易价格的变(biàn)化。基金份额(é)二(èr)级市(shì)场价格受到(dào)公(gōng)募REITs资产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)及市场因素的(de)综合影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分(fēn)红预期则更(gèng)有(yǒu)规律可循。公募REITs的(de)分(fēn)红主(zhǔ)要来(lái)自基础设施资产的经(jīng)营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文(wén)件，结合行业(yè)及市(shì)场情况，可(kě)以分析基础设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行投(tóu)资决策的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额(é)持有(yǒu)人(rén)实际获得的(de)现金收(shōu)益，对于(yú)长期投资(zī)者更具参(cān)考价值。”中金基(jī)金相关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级(jí)副总(zǒng)监李华平也表示，根据(jù)《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要(yào)求(qiú)，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合(hé)并后基(jī)金年度可(kě)分配金额以现(xiàn)金形式分配给(gěi)投资(zī)者(zhě)，强制分红机制是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认为，从投(tóu)资角度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性(xìng)”和“债(zhài)性(xìng)”双重(zhòng)特(tè)点。二级市场价格反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体(tǐ)现了这(zhè)类产(chǎn)品的“债性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似(shì)于(yú)债券(quàn)派息，但不等同(tóng)于债券的固(gù)定(dìng)利息回报，而是(shì)由(yóu)可供分配现金决(jué)定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机(jī)构投(tóu)资者的(de)投资品类，为资产配置多元化提(tí)供抓手(shǒu)，具(jù)有较强的配置(zhì)价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮(bāng)助(zhù)机构投(tóu)资者(zhě)稳定收益。机构投资(zī)者公募(mù)REITs能够通过(guò)分红获(huò)取相对于(yú)投(tóu)资债券相对高的收(shōu)益性，在(zài)有效(xiào)控制风(fēng)险的(de)前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分(fēn)红(hóng)除了投资收益(yì)“落袋为(wèi)安(ān)”外，市场对于未(wèi)来分红水平的(de)预(yù)期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市(shì)场价格(gé)走势的关键因(yīn)素之(zhī)一(yī)。

　　从近期公募(mù)REITs的(de)二级市(shì)场表现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了(le)2022年年报，部分(fēn)产品受(shòu)宏(hóng)观经济的影响(xiǎng)，可分(fēn)配金额完成率不达预期，一定程度上(shàng)影响了(le)公募REITs二(èr)级市场的(de)价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动(dòng)受多重因素的影响，投资收益是(shì)影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价格(gé)的(de)主(zhǔ)要因素之一，而稳定的(de)分红有利于吸引投资者(zhě)参(cān)与公募REITs二(èr)级市场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关负责人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一(yī)方面市场(chǎng)热点呈现(xiàn)向股(gǔ)票和债券(quàn)回归(guī)的过(guò)程；另一方面，基(jī)础设(shè)施项目的经营业(yè)绩相(xiāng)对(duì)经济活(huó)力的改(gǎi)善有(yǒu)一定的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日(rì)，将对基金份额(é)的(de)开(kāi)盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额根据单(dān)位基金(jīn)份额的(de)分红金额进行计算。除权(quán)操作是对分(fēn)红前后基金(jīn)份额净值(zhí)变化的修(xiū)正，使投资人在基金(jīn)分红(hóng)前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可(kě)增强投资者长期(qī)投资的信心，同时需结合持有产品的特性(xìng)，关(guān)注(zhù)二级市场扰动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中航(háng)基金相关(guān)人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括(kuò)利润分配(pèi)和本(běn)金50g是几两 50g是一两吗归还

　　普通投资(zī)者应了解(jiě)底(dǐ)层资产(chǎn)情况

　　多位业(yè)内(nèi)人士还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募基金分红(hóng)前(qián)提是(shì)本(běn)金(jīn)之上的增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作(zuò)期间的(de)“分(fēn)红”界(jiè)定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是(shì)本金与增值两个部分(fēn)，两个部分之间的比例是变动(dòng)的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很大，大多数普(pǔ)通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认(rèn)为是(shì)持续(xù)分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期(qī)后基金(jīn)价值面临极大不确定性(xìng)，这(zhè)是该类投资者应该注意的(de)情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特(tè)许(xǔ)经营权类和产权类两大资产类(lèi)型，持(chí)有产权(quán)类产品的收益主要包括每年的现金分红(hóng)及资产增值的收益(yì)，而持有特许经营类产品的收益主要来自项(xiàng)目(mù)每年(nián)的现金分红。其中(zhōng)，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类资(zī)产的分红包括(kuò)了利润分配和本金的归还，两(liǎng)者的比(bǐ)率也(yě)是变动的，对特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的(de)公募(mù)REITs可以内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普(pǔ)通投资者在选择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金(jīn)也表示(shì)，从细(xì)分(fēn)来看，各(gè)类公募(mù)REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资产属(shǔ)性不同而形成区(qū)别。特许(xǔ)经营权类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其(qí)分(fēn)红相当于包含(hán)“本金(jīn)+收益(yì)”，分红相对(duì)较(jiào)多，债性偏强。而产(chǎn)权类的(de)公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资(zī)产的价(jià)值增值(zhí)，所以(yǐ)相对股(gǔ)性(xìng)偏(piān)强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产(chǎn)属性，对所选择产品的二级(jí)市(shì)场价格和分(fēn)红有合(hé)理预期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关(guān)负责人也认为，与产(chǎn)权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经营项目在经(jīng)营权到期后不再能(néng)产生现金收益，因此将可(kě)供分配金额的(de)分配理解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这个特点，剩余经营期限较短的特(tè)许经(jīng)营项目(mù)，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限(xiàn)较(jiào)长的(de)特许(xǔ)经营(yíng)权项目，即使分派率(lǜ)相(xiāng)对较(jiào)低，也有足够(gòu)年限(xiàn)收回(huí)本金并取得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负责人(rén)提(tí)醒投(tóu)资者注意，特(tè)许经营权项目(mù)的分派(pài)金(jīn)额包含了投资本金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金份额(é)单(dān)价随着分派进(jìn)度逐年下降是正常现象，投(tóu)资特许经营权(quán)REITs的(de)收益来自项(xiàng)目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项(xiàng)目(mù)相比，产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目的土地或(huò)建筑的剩余使用年(nián)限(xiàn)一(yī)般较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后通(tōng)过对建筑(zhù)的更新(xīn)改造或(huò)补缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有机会(huì)进一步延(yán)长经营期限(xiàn)。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资(zī)属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标(biāo)

　　评(píng)估(gū)项目底层(céng)资产(chǎn)运营(yíng)情况

　　在(zài)基金分红(hóng)的时点，多(duō)位业(yè)内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经(jīng)营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金(jīn)、内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标，来(lái)观察和评估项目底层资(zī)产的运(yùn)营(yíng)情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露(lù)的经营活(huó)动现金流(liú)，二是(shì)可供分配现金，二者存(cún)在本质(zhì)性区别。经营活动产生的现金净流(liú)量(l50g是几两 50g是一两吗iàng)是指企业经营、筹资、投资(zī)产(chǎn)生的现(xiàn)金(jīn)流，基于企业本身(shēn)经营活动产(chǎn)生；可(kě)供分(fēn)配的(de)现金(jīn)实(shí)质上是从EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现金影响利润表的项(xiàng)目(mù)进行调整，加期初(chū)现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产配(pèi)置新(xīn)选择，投资价值体现在相对股债市场独立(lì)的资(zī)产配(pèi)置(zhì)功能，比较适合(hé)长期(qī)持(chí)有。建(jiàn)议投资者对经营权类的资产可以更(gèng)多关注内部收益率的高低(dī)，对(duì)产权类的资产更(gèng)多关(guān)注分(fēn)派率(lǜ)高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营(yíng)净现金流(liú)，所以底(dǐ)层(céng)资(zī)产运营情况直接(jiē)影响(xiǎng)投资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始权益(yì)人(rén)综合实力、运营管理机构实(shí)力、公(gōng)募基金管理人实力等多(duō)重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，由于分(fēn)红交易(yì)带来的短期博(bó)弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接连回调(diào)，建议投资(zī)者关注有基本面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同(tóng)时分红规(guī)模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在(zài)发行首年(nián)及(jí)次(cì)年的可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金额与募集材料中披露预测进行比(bǐ)较(jiào)分析，结合经济及市场的实(shí)际环境，对基(jī)础设施(shī)项目(mù)的(de)运(yùn)营业绩及REITs的(de)管理能力(lì)进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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