5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金(jīn)为代(dài)表的机构对于(yú)这一板块已(yǐ)经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南(nán)方和华(huá)夏(xià)的两(liǎng)只老牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金一(yī)季报统计(jì)，龙头与地方国企央(yāng)企获得增持(chí)，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅(fú)五只个(gè)股(gǔ)分别(bié)为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业(yè)红利时代已过(guò) 精耕(gēng)细作(zuò)成共识

　　从(cóng)公(gōng)募(mù)基金对(duì)房(fáng)地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持(chí)有的(de)房地(dì)产行业标的市(shì)值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募(mù)所持(chí)房(fáng)地产公司市(shì)值在股(gǔ)票资产中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次回升，年底(dǐ)这(zhè)一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产(chǎn)行业的持股比例也(yě)同(tóng)步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在(zài)今(jīn)年一(yī)季(jì)度得以延(yán)续。数据(jù)统计(jì)显示，公募(mù)重仓(cāng)持有(yǒu)房地产板块(kuài)一(yī)季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板(bǎn)块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对(duì)于房地产(chǎn)的(de)投资愈发有(yǒu)集(jí)中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房(fáng)地产板块(kuài)排名最高(gāo)的(de)是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第(dì)33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第(dì)96位。对(duì)比去(qù)年四季报，变化之(zhī)处首(shǒu)先在(zài)于几只房地(dì)产龙(lóng)头(tóu)股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是金地(dì)集(jí)团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏(sū)链上最后一环，且(qiě)首(shǒu)季并非行业销售旺季(jì)，其(qí)传(chuán)导到二级市(shì)场乃至机构持仓上(shàng)还需要(yào)时间(jiān)周(zhōu)期(qī)。

　　形(xíng)成共识的是(shì)，经济圈判断房地产(chǎn)已(yǐ)经进入(rù)大分(fēn)化时代，一二线城市好于三四线城(chéng)市。而映射到二(èr)级市场投资上，配置房地产行(xíng)业轻松(sōng)收获(huò)行业贝(bèi)塔(tǎ)的红利期(qī)一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括房地产等几(jǐ)类行(xíng)业在盖特纳曲(qū)线里属于(yú)成(chéng)熟期(qī)或者(zhě)衰退期的行业(y我想是因为我不够温柔是什么歌 我想是因为我不够温柔是谁唱的è)，传统认知上(shàng)没有什么投资机会的。但在这(zhè)几年特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似(shì)的行业也(yě)出现了一些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的变化。”一(yī)不(bù)愿(yuàn)具(jù)名(míng)的上海公(gōng)募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨(jǐn)慎乐观(guān)态度：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难再出(chū)现了，2022年光是居民(mín)存款数(shù)量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平(píng)方(fāng)米建筑面(miàn)积(jī)，考虑(lǜ)存(cún)量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平(píng)方米。需求端还(hái)需要有一定的政策出来去(qù)刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地(dì)产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均(jūn)住(zhù)房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住(zhù)房短缺时(shí)代，而目(mù)前居民的(de)杠杆(gān)率和房价收(shōu)入也不支撑(chēng)每年(nián)18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快(kuài)上行(xíng)的房价(jià)，因而行业高增的时代已(yǐ)经过去，未来行业(yè)的需求或(huò)将回落，在此(cǐ)过(guò)程中，伴(bàn)随着(zhe)地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业(yè)进入到供(gōng)给侧出清的(de)过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够通过大(dà)鱼(yú)吃小鱼(yú)的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当(dāng)行(xíng)业需求(qiú)见顶(dǐng)回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表(biǎo)没(méi)有投资(zī)机会，机(jī)会在(zài)于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而(ér)对应到股票投资，就是强(qiáng)竞(jìng)争力公司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基(jī)于这(zhè)样(yàng)的(de)认(rèn)识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头部央国(guó)企、优质(zhì)区域性标(biāo)的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳(nà)入统计的124只房(fáng)地产类标的(de)股(gǔ)中，本月以(yǐ)来实现股价上涨(zhǎng)的达(dá)到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好(hǎo)排(pái)名(míng)前(qián)五的(de)公(gōng)司月(yuè)内(nèi)涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安(ān)地(dì)产。排名(míng)第一的上实发(fā)展，五一假期归来(lái)后(hòu)日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出(chū)涨停。从该股的基本面来看，上(shàng)实(shí)发(fā)展的主(zhǔ)营业(yè)务为房地(dì)产开(kāi)发与经营。公司(sī)的(de)主要产(chǎn)品及服务为房地(dì)产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年(nián)，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股(gǔ)股东来看，各类(lèi)机构(gòu)都有对(duì)其布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东来看， 具体包(bāo)括(kuò)公募的上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公司(sī)等都跻身前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一季度(dù)的收(shōu)入利润规模(mó)大幅度(dù)复苏(sū)。究(jiū)其原因(yīn)，一方(fāng)面是(shì)该公司(sī)后(hòu)疫情时代(dài)出租率复苏(sū)至近年来最高，另一方面则是公司拿地结(jié)算持续性向(xiàng)好，从数字(zì)上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面(miàn)积(jī)约54万(wàn)平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头(tóu)向(xiàng)好(hǎo)背景下，自然也(yě)吸引了知名机构在(zài)其中持续驻(zhù)足。从(cóng)第一季度十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，知名私募(mù)高毅(yì)邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在(zài)前十中，这也是连(lián)续第(dì)三个(gè)季度他有的两只产品杀(shā)入前(qián)十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地(dì)产公司外(wài)，荣安(ān)地(dì)产则(zé)是主(zhǔ)要布局在深圳的(de)地产(chǎn)公司，一季报(bào)交出的也(yě)是一(yī)份报喜的(de)成绩单(dān)：首季(jì)公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红(hóng)周刊(kān)》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首(shǒu)季新(xīn)杀入十大(dà)流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南(nán)方中证全指(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增强则排名第(dì)九位，此外(wài)联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金(jīn)相(xiāng)关(guān)人士分(fēn)析：“经历过(guò)行业(yè)洗(xǐ)牌(pái)和兼并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从拿(ná)地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券商测算对(duì)应(yīng)潜在毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目(mù)前房(fáng)企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信(xìn)用问(wèn)题或者资金(jīn)紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头(tóu)房(fáng)企的拿地力度（拿地金额(é)/销售金额）基本(běn)在(zài)30％以上(shàng)；从融(róng)资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基(jī)本在70％以下，而其(qí)他房企(qǐ)的净负债(zhài)率普遍都(dōu)在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙(lóng)头房企的融资(zī)成本(běn)不(bù)断下滑，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估(gū)的(de)浪潮下，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产行业的(de)结构性机会(huì)依然存在，少(shǎo)部(bù)分公(gōng)司(sī)尤其(qí)是(shì)央企(qǐ)占据显著优势，其(qí)主要又体现(xiàn)为库存的(de)优势。央企地产公(gōng)司，现(xiàn我想是因为我不够温柔是什么歌 我想是因为我不够温柔是谁唱的)阶段表(biǎo)现出较低的融资成本，优质的(de)开发资源和良好的(de)不动产资产运(yùn)营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央(yāng)企相较于民营地产(chǎn)公司(sī)也(yě)是(shì)更有优势的(de)。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对(duì)于减值、土地资源(yuán)债(zhài)权债务关(guān)系(xì)等问题，市场(chǎng)对(duì)民(mín)营(yíng)房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业(yè)出(chū)清的过程中，央国(guó)企相较(jiào)于民企来说(shuō)估值的修复(fù)更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的维度看，行业(yè)的逻辑(jí)在于集(jí)中度提(tí)升后，行业(yè)进入高(gāo)质(zhì)量(liàng)发展阶段，具(jù)备(bèi)较快速发(fā)展(zhǎn)阶段更稳定且可预(yù)期(qī)的盈利(lì)和现(xiàn)金流创造能力(lì)，以此带(dài)来(lái)估值(zhí)中枢的提升，应该关注(zhù)估值相(xiāng)对较低，企业(yè)自(zì)身(shēn)资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普(pǔ)涨的概率比(bǐ)较(jiào)低(dī)，行(xíng)业内部将出现分化(huà)，要关注将(jiāng)受(shòu)益于(yú)行业集中度提升(shēng)的头部公司。”星石(shí)投资首席(xí)研(yán)究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一(yī)思路的话，或(huò)许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更为光明(míng)。不(bù)过国投瑞银基金(jīn)投资(zī)部副总监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需要(yào)客(kè)观地去(qù)持续观察国企(qǐ)央企在三个方面是(shì)否可(kě)以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低(dī)位，其(qí)次是(shì)销售份额持续(xù)提升，再次是(shì)拿地(dì)份(fèn)额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年(nián)一季度的业绩分化(huà)更(gèng)趋(qū)明显，保利(lì)发展、滨(bīn)江集团等房企营(yíng)收、净利均实现了业绩(jì)的回(huí)正(zhèng)，甚至(zhì)是较(jiào)大增速的增长。而这些公司也是机(jī)构的重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知(zhī)名房(fáng)地(dì)产业内人士(shì)张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的(de)房企，主要是因(yīn)为过去(qù)两(liǎng)三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房(fáng)企不(bù)怎么投资拿地(dì)之后，国有企业仍(réng)在持(chí)续性地拿地，且主要集中在(zài)核心城市(shì)，投资力度较大(dà)。投(tóu)资(zī)的(de)驱动(dòng)能够推动房(fáng)企销售业绩(jì)的增长，从而(ér)在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于(yú)调(diào)整的过程中，能(néng)够保有一个(gè)正增长。

　　不(bù)过(guò)张(zhāng)宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还(hái)面临着一些不确定性。其实(shí)整(zhěng)个市(shì)场从四(sì)月份开(kāi)始又(yòu)在(zài)往(wǎng)下(xià)掉。除(chú)了杭州、成都等极(jí)个别城市四月环比三月相对表现较(jiào)好之外，包括北(běi)京、上海在内(nèi)的(de)绝大多(duō)数城(chéng)市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五月的(de)市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的经济(jì)状况、收入(rù)情况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业的资(zī)金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了半(bàn)年报冲业绩(jì)出现市场的(de)短期反弹外的一个(gè)市场乏(fá)力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈(chén)昊扬也向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其(qí)上下游产业链的(de)复苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我们(men)要多(duō)给一些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以(yǐ)及上下游就不(bù)是(shì)赚(zhuàn)快钱(qián)的时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基本面的(de)钱(qián)。但这也(yě)意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多(duō)的企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐(zhú)步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以只能耐(nài)心地(dì)去(qù)等待它的(de)基(jī)本面不断(duàn)地(dì)凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本(běn)文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为(wèi)举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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