5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收(shōu)盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金(jīn)为代表的机构对于这一板块已(yǐ)经在(zài)悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华(huá)夏的两只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布(bù)的(de)总份额均较4月(yuè)28日时有小幅(fú)增长。根据基金一季(jì)报统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得增持，持仓数(shù)量占流通股比重增(zēng)幅(fú)五(wǔ)只个股(gǔ)分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回(huí)升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地(dì)产的配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公募(mù)所持(chí)有的房(fáng)地产(chǎn)行业标(biāo)的市值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市场表现(xiàn)出色(sè)，但(dàn)公(gōng)募所持房(fáng)地产公司市值在股票资(zī)产(chǎn)中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终(zhōng)于(yú)出现了三年(nián)来的首次回升(shēng)，年底这(zhè)一数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产(chǎn)行业的持股(gǔ)比例也(yě)同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保(bǎo)利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值(zhí)占板(bǎn)块(kuài)比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地产(chǎn)的投资(zī)愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中(zhōng)，房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)排(pái)名最高的是保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万(wàn)科(kē)A排在第96位。对比去(qù)年(nián)四季报，变化之(zhī)处首先在于几只房地产龙头股从排位上(shàng)看(kàn)均有退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是金(jīn)地集团退(tuì)出百大之(zhī)列。但考(kǎo)虑到房地(dì)产是复(fù)苏(sū)链上最(zuì)后一(yī)环(huán)，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其(qí)传导到二级市场乃至机构持(chí)仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经(jīng)济(jì)圈(quān)判断房地(dì)产已经进入大分(fēn)化时(shí)代，一(yī)二(èr)线(xiàn)城市好于(yú)三四线(xiàn)城(chéng)市。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来(lái)分类，包(bāo)括房地(dì)产等几类行业在盖特(tè)纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于(yú)成(chéng)熟期或(huò)者衰(shuāi)退期(qī)的行业，传统认知上没有什么投资(zī)机会的。但在这几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似(shì)的行业(yè)也出现了一(yī)些机会，背后(hòu)的逻辑是(shì)供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也有公募人(rén)士持(chí)谨慎乐(lè)观态(tài)度：“行业前几年17亿(yì)～18亿(yì)平(píng)方米的(de)年销售面积(jī)很难再(zài)出现了，2022年(nián)光是居民存款数量增加了15万(wàn)亿(yì)元。中(zhōng)国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平方米(mǐ)。需(xū)求端还需要有一(yī)定的(de)政策出来去刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究(jiū)员吕功绩也(yě)指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化(huà)的进程，还是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺时(shí)代，而(ér)目(mù)前居民的杠杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年(nián)18万亿元的销售额(é)，以及(jí)过快上行的房价，因而行业高增(zēng)的时(shí)代(dài)已(yǐ)经过去，未(wèi)来行业的需(xū)求或将回(huí)落，在(zài)此过程(chéng)中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易(yì)出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入(rù)到供给侧(cè)出清的过程。这(zhè)个(gè)过(guò)程中(zhōng)，综合(hé)竞(jìng)争力强的(de)公(gōng)司就能(néng)够通过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获得(dé)市占率(lǜ)的(de)提升。当(dāng)行业需求见顶(dǐng)回(huí)落(luò)时，行业的(de)贝塔已经过(guò)去了，但不代(dài)表没有投(tóu)资机会(huì)，机(jī)会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就是强竞(jìng)争(zhēng)力(lì)公(gōng)司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是基于(yú)这样的认识(shí)转变，精耕细作个股成为公募乃至整体(tǐ)机构的(de)务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风(fēng)物(wù)长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优质区(qū)域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具(jù)体的个股(gǔ)来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计(jì)的124只(zhǐ)房地产类标(biāo)的股中，本(běn)月以(yǐ)来实现股(gǔ)价上涨的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间(jiān)段恰(qià)好(hǎo)排名(míng)前五的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸(xìng)福(fú)、荣安地(dì)产(chǎn)。排(pái)名第一的上实发展，五一假期归来后(hòu)日成(chéng)交量明(míng)显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个交易(yì)日(rì)收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务为房地产开发与(yǔ)经(jīng)营。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品(pǐn)及服(fú)务为(wèi)房地(dì)产销(xiāo)售、房(fáng)地产租(zū)赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业(yè)绩(jì)数(shù)据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，各类机(jī)构都有(yǒu)对其(qí)布局的(de)例子。以3月(yuè)31日时的(de)首季(jì)十(shí)大流通股股东来看， 具(jù)体包括公募(mù)的上银(yín)基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公司等(děng)都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅暂时排(pái)名第(dì)二的浦东金桥也是上海本地房企，其(qí)第一季度(dù)的收入(rù)利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代出租率复(fù)苏(sū)至近(jìn)年(nián)来最高，另一方(fāng)面则是公司拿地结(jié)算持续性向好，从数字(zì)上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积(jī)约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背(bèi)景(jǐng)下(xià)，自(zì)然(rán)也吸引了知名机构在其中持续驻足。从(cóng)第一季度十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，知名私募高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰(fēng)的两(liǎng)只产品依然在前(qián)十中，这也是连续(xù)第三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀(shā)入前十。同时榜单(dān)中还(hái)有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性(xìng)地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要布局在深(shēn)圳(zhèn)的地产公司(sī)，一季报交(jiāo)出的也(yě)是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两(liǎng)只(zhǐ)公(gōng)募指基首季(jì)新杀入十(shí)大流通(tōng)股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外(wài)联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私(sī)募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访时，兴证(zhèng)全(quán)球(qiú)基金(jīn)相(xiāng)关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头(tóu)的价值更(gèng)为(wèi)笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质(zhì)土(tǔ)地供给较多（券商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用(yòng)问题或者资(zī)金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本(běn)土地(dì)，龙(lóng)头房企的(de)拿地力(lì)度（拿(ná)地金额/销售金额(é)）基本在(zài)30％以上；从融(róng)资(zī)上(shàng)看(kàn)，龙头房企杠(gāng)杆率较(jiào)低，净(jìng)负债率基本在(zài)70％以下，而其他房(fáng)企的(de)净负债率普遍都在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空间(jiān)有(yǒu)限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的(de)是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央(yāng)国企地(dì)产(chǎn)股或存在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依(yī)然存(cún)在，少部分公司(sī)尤其是央企占据显著优势，其(qí)主要(yào)又体(tǐ)现为库存的优(yōu)势(shì)。央(yāng)企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶(jiē)段表现出较低的融资成(chéng)本，优质(zhì)的开(kāi)发资源和良好的不动产(chǎn)资产运(yùn)营能力的(de)多重竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特(tè)估(gū)，国央企相较于(yú)民营地产公司(sī)也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对(duì)于(yú)减值、土地资(zī)源债(zhài)权债务关系等问题，市场对民(mín)营房开企业(yè)的(de)资(zī)产会有更多担(dān)忧和质疑，所以(yǐ)在(zài)这一轮行(xíng)业出清的过程(chéng)中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从(cóng)中长期(qī)的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定且(qiě)可预期(qī)的(de)盈利和现金流创造(zào)能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能力(lì)强、可(kě)以创(chuàng)造持续现(xiàn)金流的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代中行(xíng)业普涨的概率比(bǐ)较(jiào)低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注将(jiāng)受益于行业集中度(dù)提升(shēng)的(de)头部公(gōng)司。”星石(shí)投资首席(xí)研究官(guān)方磊也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一思路的(de)话，或许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途(tú)更为光明。不(bù)过国投瑞银基金(jīn)投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客(kè)观地去(qù)持续观察国企(qǐ)央企在三个方(fāng)面是(shì)否可以维持，首(shǒu)先是(shì)融资成本保(bǎo)持低位，其次是(shì)销(xiāo)售份额(é)持续提升(shēng)，再次(cì)是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一(yī)些耐心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根(gēn)据(jù)房企一(yī)季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大(dà)增(zēng)速的增长。而(ér)这些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内(nèi)人士张(zhāng)宏伟向《红周(zhōu)刊》分析(xī)表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房企，主要是因(yīn)为过(guò)去两三年时间，尤(yóu)其(qí)是在2021年下半(bàn)年民营房企(qǐ)不(bù)怎么投资(zī)拿地之后，国有企业仍(réng)在持续性(xìng)地拿地，且主要集中在核心城市，投资(zī)力度较大(dà)。投资的驱(qū)动能够推动房企销售业绩(jì)的增长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够(gòu)保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临着(zhe)一些不确定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市(shì)四月环比三(sān)月(yuè)相对表(biǎo)现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出(chū)现环(huán)比(bǐ)下二晋前后延什么意思晋怎么读，二晋前后延是哪个朝代滑的情况。而现(xiàn)在五月(yuè)的市场表现也不太乐观。按(àn)照现在(zài)的经(jīng)济(jì)状(zhuàng)况、收入(rù)情况，以(yǐ)及市场的去库存(cún)压力(lì)、企业的资金面(miàn)压力，可能会出现，到六(liù)月份(fèn)房企为了半年报冲(chōng)业绩出现(xiàn)市场(chǎng)的短期反弹外(wài)的一(yī)个市场乏力现象(xiàng)。也(yě)就(jiù)是(shì)说，第二季度、第(dì)三季度增长不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向(xiàng)《红(hóng)周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整个房地产以(yǐ)及其上(shàng)下(xià)游产业链的(de)复(fù)苏速度都比想(xiǎng)象的要(yào)慢(màn)很多，我们要多给(gěi)一(yī)些耐心，这(zhè)个时(shí)候，在(zài)房(fáng)地产以及上下(xià)游(yóu)就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的钱(qián)。但(dàn)这也意(yì)味着，只有(yǒu)极(jí)为少数的、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐(zhú)步体(tǐ)现出(chū)来。所以只能耐心地去等(děng)待它的基本面(miàn)不断(duàn)地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中提及(jí)个股(gǔ)仅为(wèi)举例分析，不做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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