饱(bǎo)受争议(yì)的(de)二手(shǒu)房交易中介费问题，正逐渐(jiàn)得到监管部(bù)门的(de)重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合(hé)发布(bù)了关(guān)于规范(fàn)房地产经纪服务的意见。意见(jiàn)提及(jí)，近(jìn)年来(lái)，部分(fēn)房地产经(jīng)纪机构存在(zài)利(lì)用房源客源优势(shì)收取(qǔ)过(guò)高(gāo)费用、未明码标价、捆绑收费、滥(là项数怎么求公式，等差数列的项数怎么求n)用客户个人信(xìn)息等问题，加重交(jiāo)易当事(shì)人负担(dān)、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从(cóng)业主体(tǐ)管理、明确经纪服务内容(róng)、合理(lǐ)确定经纪服(fú)务收(shōu)费、严格实行明码标价等十(shí)方面，提出(chū)了意见。

　　中原(yuán)地产首(shǒu)席分析师张大伟称，随着(zhe)城市发展，一二线城市(shì)二(èr)手房交(jiāo)易占比逐渐(jiàn)增加。以北京(jīng)、上海为(wèi)例，二手房占市场成(chéng)交比例超过(guò)80％，大量(liàng)二手房成交依赖中介居间成交(jiāo)，房地产调(diào)控重心逐渐从开(kāi)发商过渡到中介公司(sī)。

　　广东省城(chéng)规院住(zhù)房政策(cè)研(yán)究(jiū)中心首(shǒu)席研究(jiū)员李(lǐ)宇嘉表(biǎo)示(shì)，买房对居民来说属于金额不低的大宗交易，由于(yú)二手房交易成本较高、交易周(zhōu)期较长，具有非(fēi)常强(qiáng)的专(zhuān)业性，居民往往通过中(zhōng)介来完成。但很多中介利用信(xìn)息不对称等问题，将非(fēi)必(bì)要的收费(fèi)夹带其中(zhōng)，如收取过桥融资(zī)、按揭(jiē)费(fèi)、担(dān)保费等，对居民造(zào)成额外的负担，而且(qiě)这些服务(wù)事项(xiàng)并未(wèi)明码标(biāo)价。

　　对(duì)于二手房(fáng)市场交易过程中(zhōng)存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉(jiā)指出，对(duì)包括经纪服务在内的相关(guān)市场交易行(xíng)为及其主体(tǐ)进行规范(fàn)和秩序(xù)整顿，是房地产市场(chǎng)管理和调控的主题。“当下，推进这项工作(zuò)的意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中(zhōng)介收费(fèi)问题成监管重点

　　二(èr)手房市场中，历来对房地产经纪服务行业关注(zhù)最多(duō)的(de)一个话(huà)题，便是房地产经(jīng)纪服务费的问(wèn)题。

　　张(zhāng)大(dà)伟认为，未(wèi)来相(xiāng)关部门主(zhǔ)要监管的重(zhòng)点，将是对房地产经纪服务收费及中介(jiè)交易进行(xíng)规范。

　　在(zài)热点城市，二手房(fáng)屋交易过程中，部分价值(zhí)不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳(nà)一笔金额(é)不低的中介费。以北京某房(fáng)地产经纪服务机(jī)构2.7％的服(fú)务费率计(jì)算，一套1000万元的房屋，中介(jiè)费(fèi)约为27万。

　　在(zài)合理确定经(jīng)纪服务收费上，两部门在此次意见中提及，房地产经纪(jì)机(jī)构要合理降低住房买(mǎi)卖(mài)和租赁(lìn)经纪服务费用。鼓励(lì)按照成交价格越高、服(fú)务费率越低(dī)的原则实行分档定价。引导由交易双方(fāng)共同承担经(jīng)纪服(fú)务(wù)费用(yòng)。

　　据张大(dà)伟(wěi)介绍，目前房地(dì)产经纪服务收费标准的最早(zǎo)依据是1995年国(guó)家计委建设部下发的(de)《关于(yú)房(fáng)地(dì)产中介(jiè)服(fú)务收费(fèi)的(de)通知》（971号(hào)文），其(qí)中(zhōng)第六(liù)条规(guī)定：房屋买卖代理收费，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以项数怎么求公式，等差数列的项数怎么求(yǐ)北(běi)京为例，目(mù)前北京(jīng)市执(zhí)行的2014年更新后(hòu)的收费标准(zhǔn)，即根据(jù)这样的规(guī)定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务(wù)，经交(jiāo)易(yì)各方协商同意，可在规(guī)定的收费标准基础上适当上浮(fú)，上浮(fú)幅度最高不得(dé)超过10％。”这(zhè)意味(wèi)着(zhe)，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的精神(shén)，北京2015年取消了房地产中介服务等57个政府定价，房地产经纪服(fú)务(wù)收费多少由(yóu)各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际(jì)收(shōu)取费用过(guò)程中，相关监(jiān)管部门(mén)当前并未明确具体的中介费率，中(zhōng)介机构仅需(xū)在服务过程中对收费标准进行(xíng)明码标价即可。而房(fáng)地产经纪服(fú)务机构在具体(tǐ)收取过程中，会(huì)结合房屋价值(zhí)及工资标准，综(zōng)合计算出合(hé)适(shì)的中介费(fèi)率(lǜ)。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明码标(biāo)价(jià)问题，两部门在(zài)此次意见中提及，房地(dì)产经(jīng)纪机(jī)构(gòu)应(yīng)当(dāng)在(zài)经营门(mén)店、网站(zhàn)、客户端等(děng)场所或渠道，公示服务项目、服务内容和(hé)收费标准，不(bù)得混合标(biāo)价和捆绑收费。房(fáng)地产经纪机构提(tí)供的基本(běn)服务(wù)和(hé)延伸服务，应(yīng)当分别明确服务项目(mù)和收费标准。房地产经纪(jì)机(jī)构(gòu)收费前(qián)应当向交易(yì)当事人出具收费清单，列(liè)明(míng)收费(fèi)标(biāo)准、收费(fèi)金额，由当事人签字确认。

　　另(lìng)外，对收费明显高于市场平均水平的房(fáng)地产经纪机构，住房(fáng)和(hé)城乡建(jiàn)设部门(mén)将会同市场(chǎng)监管(guǎn)等部门(mén)采取约谈等(děng)综合措施进行重点监管。市场(chǎng)监管(guǎn)部门会同有关部门依法查处(chù)不(bù)按规定(dìng)明码标价、操(cāo)纵经纪服务收费(fèi)等违(wéi)反价格和反(fǎn)垄断法律法规的(de)行为(wèi)。对房地(dì)产(chǎn)经纪机构相(xiāng)关违法(fǎ)违规信息(xī)，市(shì)场监管(guǎn)部门要依法(fǎ)依规纳入(rù)国家企业(yè)信(xìn)用信息公(gōng)示系(xì)统。

　　房(fáng)屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格越高、服(fú)务(wù)费(fèi)率越(yuè)低的原则(zé)实行分档定(dìng)价，是否(fǒu)意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地(dì)产华(huá)南(nán)区总裁(cái)兼深圳中原总经(jīng)理(lǐ)郑叔伦称，住(zhù)建部(bù)发文鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档(dàng)定(dìng)价，合理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪(jì)服务费用，主要还(hái)是规范行业，打击收费过高(gāo)的(de)经纪(jì)机构，但(dàn)对市场影(yǐng)响有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅(zhái)和普(pǔ)宅本来(lái)收费就不同，各家收费普遍在合理范围内，加上经纪服务费用对市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两部(bù)门提出(chū)的意(yì)见仅为鼓励性(xìng)质，即只(zhǐ)是纲领性文(wén)件而非(fēi)规定，未来如(rú)何具体认定(dìng)其中的细(xì)则，还需(xū)要(yào)看各城市(shì)落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从目前市(shì)场看，经纪服务领域的调整(zhěng)改善(shàn)、规范化，有(yǒu)利于行业健康(kāng)发展。同(tóng)时，由于二手房很多房源在产权方面有瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税(shuì)费(fèi)等都可能对交易产(chǎn)生(shēng)影(yǐng)响，这(zhè)对房地产经纪服务行业的(de)专业性提出更(gèng)高的(de)要求(qiú)。”

　　58安(ān)居客研(yán)究(jiū)院研究总(zǒng)监陆骑麟指出(chū)，在二手房买卖过程中，原本应(yīng)该由上下家各支(zhī)付一半的(de)中介费，但在一些热(rè)点城市的二手(shǒu)房交易过程(chéng)中(zhōng)，往(wǎng)往会(huì)有这(zhè)样的情形(xíng)，因(yīn)部分购房者处于弱势地(dì)位，从而会出现中介费及税(shuì)费均由购(gòu)房者来承(chéng)担(dān)。即使(shǐ)一些房东愿意承担中介费，这部分费用(yòng)也可能通(tōng)过(guò)转嫁的(de)方式(shì)，在(zài)房价中有(yǒu)所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费(fèi)转(zhuǎn)嫁给下家，市场(chǎng)这(zhè)种(zhǒng)所(suǒ)谓(wèi)‘约定(dìng)俗成’的情况，一些房产中(zhōng)介公司将其视为向购房者单边收费的(de)行为(wèi)。部(bù)分(fēn)中介公司可能(néng)会利用其支(zhī)配地位(wèi)，在原先经纪服务(wù)收费(fèi)的(de)基础上，再次向房东收取费(fèi)用(yòng)，而这部分(fēn)费用，房东往往会将其转再(zài)次(cì)转嫁给购房者，这实际上相当于变相推高(gāo)了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收(shōu)费，不仅有利(lì)于提高(gāo)交(jiāo)易(yì)中操(cāo)作(zuò)的透明度，也有(yǒu)利(lì)于房价的稳定。”陆骑(qí)麟(lín)称。

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