OPPO宣布关停旗(qí)下(xià)芯片子(zi)公(gōng)司(sī)哲(zhé)库科(kē)技(jì)，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如今(jīn)，二级市(shì)场的影响仍(réng)未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT开盘继续延续此前几(jǐ)日的下跌走(zǒu)势，午后跌(diē)幅(fú)一度扩大，尾盘(pán)有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华(huá)安张江光大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲(zhé)库科(kē)技是(shì)其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要(yào)承租方之一(yī)，目(mù)前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于(yú)停止(zhǐ)执行已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT进一步(bù)表示(shì)，原始(shǐ)权(quán)益人将继续密切关注(zhù)哲(zhé)库科(kē)技后(hòu)续情况(kuàng)，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购(gòu)入项目的原始权(quán)益(yì)人相(xiāng)关负责人也表示，近期(qī)已同(tóng)步启动了应(yīng)急预案，排摸储(chǔ)备(bèi)租户，积极(jí)应对哲库提前退租的可能(néng)事项。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目，公司领(lǐng)导高度重(zhòng)视，浦东新区国(guó)资委也高度关注。

　　多位业(yè)内人士表示(shì)，华(huá)安张江光大园REIT近期(qī)市场(chǎng)波动较大，但(dàn)其(qí)实不动产公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出(chū)租率下(xià)跌(diē)并不会从根本上(shàng)影响其(qí)内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗下(xià)芯片子公司哲(zhé)库科技的事件继续(xù)扰(rǎo)动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的(de)价格小幅低(dī)开(kāi)，此后二级市场价格(gé)开始震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价(jià)格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT最近几个交易日二级(jí)市场价格(gé)表现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交(jiāo)易(yì)日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日(rì)上(shàng)市(shì)以(yǐ)来，华安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表现上看，目前上市的(de)8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基础设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微毁掉一个老师最好的办法幅(fú)上涨，其余7只(zhǐ)均有不同程度下跌(diē)，8只(zhǐ)产(chǎn)业园区(qū)基(jī)础设施REITs5月(yuè)15日(rì)平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报(bào)中(zhōng)已(yǐ)经披露张江(jiāng)光大园项(xiàng)目出租率有所下(xià)降，如今拟扩募的(de)项目又遭(zāo)遇(yù)突发事(shì)件，因(yīn)此导致二级市场价格出现波动。”一(yī)位(wèi)业(yè)内人士分析(xī)称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规(guī)避的(de)原(yuán)因，最近几个交易日场内资金有所流出(chū)，但是，不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从(cóng)根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示(shì)，目前(qián)随(suí)着二级市场价格下跌(diē)，风险(xiǎn)也得到一定释放，但(dàn)是价(jià)格涨跌会(huì)受到基本面、情绪面等多(duō)重因素影响，不好判断价(jià)格是(shì)不是已经完全触底(dǐ)。

　　此外(wài)，还有一位业内人士表(biǎo)示，今年整(zhěng)体REITs市(shì)场表现低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大(dà)，其实(shí)有些隐(yǐn)含收益率(lǜ)高的(de)产品具备一定的投资价值，很适合稳健(jiàn)类投(tóu)资者。此外，伴(bàn)随着经(jīng)济复苏的步伐，产业(yè)园区(qū)、物流类等(děng)REITs产品具备一定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金(jīn)执行(xíng)董事高如星对此表示，若张江(jiāng)园区最终(zhōng)能(néng)顺利(lì)解决招商，平稳过度(dù)对(duì)经营现(xiàn)金流没(méi)有造成大的影响，“事件性利(lì)空下调至得这么急、这么深(shēn)，加上前期本身园区类资产就(jiù)回调不少(shǎo)了，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是(shì)落(luò)到租金收入受不(bù)受影响，影响多大，估计园区(qū)会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日(rì)晚(wǎn)，华安(ān)张江光大(dà)园REIT发布(bù)公(gōng)告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设(shè)施资产(chǎn)张润(rùn)大厦(shà)的重要承租方之(zhī)一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在(zài)公告中(zhōng)，华安(ān)毁掉一个老师最好的办法张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲(zhé)库科(kē)技(jì)后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其(qí)一季(jì)报中披(pī)露的(de)张江光大园项目出(chū)租率下降事项，一度(dù)二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)出现回落。在随后(hòu)召开的业绩说明会中管理人(rén)就相(xiāng)关事项(xiàng)进行了(le)解释(shì)说明，市场信心得(dé)到了一定(dìng)提振，二级市场价格表现也(yě)趋(qū)于平稳(wěn)。据(jù)了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明会上，运营(yíng)团队表示了对(duì)张江光大园项目(mù)的信(xìn)心，预计签署意向(xiàng)书和合同谈(tán)判中的储备租户(hù)正常转化后(hòu)，项目出(chū)租率将得(dé)到回(huí)升。没(méi)想到仅过了不到三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上(shàng)述公告引起了市(shì)场各(gè)方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项(xiàng)目的(de)原始权益人相关负责人坦言，事发突(tū)然确实(shí)始(shǐ)料(liào)未及(jí)，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息(xī)的(de)第一(yī)时间即奔(bēn)赴现(xiàn)场进(jìn)行了沟通和核(hé)实工作(zuò)，并同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应对(duì)哲(zhé)库提前退租的可(kě)能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目，公司(sī)领导高度重视，据(jù)悉新(xīn)区国(guó)资(zī)委(wěi)也高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况，相关负(fù)责人介绍(shào)说，目(mù)前储备租(zū)户还是比(bǐ)较丰富的，覆盖(gài)了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术等产(chǎn)业客户，租赁意向(xiàng)面积超过了2万方。从意向储备转化为实际租户(hù)需要一些时(shí)间。

　　“我们正(zhèng)在(zài)着手(shǒu)通过签署租(zū)赁意向书来(lái)尽快锁(suǒ)定(dìng)一些重要(yào)租户(hù)。虽然(rán)收了(le)三个月履约保证金(jīn)给了我们一些空间，但(dàn)本(běn)着对首(shǒu)批(pī)扩(kuò)募、对市场负责(zé)的(de)态度，我们肯定要(yào)全力与时间赛跑(pǎo)，把(bǎ)这些面积在短(duǎn)期(qī)内(nèi)完成(chéng)去化。”相(xiāng)关(guān)负(fù)责人(rén)说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的张(zhāng)江光大园项目(mù)一季度末也有将近(jìn)30％的空置率，原始权益人(rén)有那(nà)么多储备租户，之前的空置率为何未能(néng)得到解决(jué)。

　　对此相关(guān)负责人解释，张江光大园(yuán)一直以来(lái)都(dōu)坚(jiān)持以市场化运营为导(dǎo)向，历史运营(yíng)表现稳定，租户的调租(zū)和(hé)换租都属于正常情况(kuàng)，而(ér)这次项目(mù)的大租户(hù)退租正好发生在市场活跃(yuè)度的短期低(dī)点，目前市场(chǎng)情况已有所好转。在(zài)看到出租率(lǜ)下滑情况没有得(dé)到(dào)及时修复后，张江这边也作了(le)一(yī)定的(de)资源调配和倾斜(xié)，引入了一些储备租(zū)户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江光(guāng)大园项目(mù)在给(gěi)租户的分隔空间(jiān)、交(jiāo)付标准(zhǔn)、租金水平等方面也(yě)有(yǒu)一些差异化(huà)，张(zhāng)润大厦(shà)多是两(liǎng)千多(duō)平的(de)大平层，楼的成新(xīn)度(dù)高一(yī)些，单价也贵一些，张江(jiāng)光大园单层以一千平(píng)的面积为主，还有一(yī)些独栋(dòng)形态的物业。租户自身也会有诉(sù)求，也会根(gēn)据自身(shēn)需求和预算挑选区域(yù)内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管(guǎn)理人都(dōu)变(biàn)成了一家，后续我们在资源(yuán)共享和联合(hé)营销方面(miàn)能更加充分(fēn)发挥协同效应，相(xiāng)信可以做(zuò)得(dé)更好。”上述负责人补充说道。

　　最(zuì)后谈及对于张(zhāng)江REIT的定位和展望，相关负责人表示(shì)，张江集团和(hé)张江高科目前在管资产约五百万(wàn)方，还有一些其他在(zài)开发(fā)的储备(bèi)项目(mù)，这些都将成(chéng)为(wèi)张江(jiāng)REIT实现(xiàn)打造张江园区产业(yè)空间资产(chǎn)上市平台目(mù)标(biāo)的坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我们(men)非常重视张江REIT这个资(zī)本平(píng)台和它未(wèi)来的(de)发展。”相关(guān)负责(zé)人(rén)表示，“这次(cì)扩募是我们实现基金扩(kuò)容的第一步(bù)，也(yě)是至关重(zhòng)要的一步，眼下我(wǒ)们可能面临了一些(xiē)突发情况需要解决，但是(shì)这和我们在张(zhāng)江科(kē)学城这三十年建设发展过(guò)程中所经历的相比，只能(néng)算是一(yī)个非常小的插曲。我们有信心排(pái)除万难，尽(jǐn)一切可能化解当前突发事件的所(suǒ)有(yǒu)负面影响，维持预期和(hé)市(shì)场的信(xìn)心。”

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