OPPO宣布关停旗(qí)下(xià)芯(xīn)片子(zi)公司(sī)哲库科(kē)技，引(yǐn)发了(le)公募(mù)REITs扩募风(fēng)波，如(rú)今(jīn)，二级市场的(de)影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势(shì)，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有所拉升(shēng)，全(quán)天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募(mù)拟新(xīn)购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的(de)重(zhòng)要(yào)承(chéng)租方之(zhī)一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执(zhí)行已签租赁协(xié)议的通知。同(tóng)时(shí)，在公告中，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权(quán)益人将继续密(mì)切(qiè)关注哲库科技后续情况，积(jī)极做(zuò)好相关应对。

　　此外(wài)，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项(xiàng)目的原始权益(yì)人相关负责人也表(biǎo)示，近期已同步启动了(le)应急(jí)预案，排摸(mō)储备租(zū)户(hù)，积极应对哲库(kù)提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募(mù)项(xiàng)目，公司领导高度重视，浦东新区国资委也高(gāo)度关(guān)注(zhù)。

　　多(duō)位(wèi)业内人士表(biǎo)示，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT近期市场波(bō)动较大，但其(qí)实(shí)不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下(xià)跌并不会从根本(běn)上影响其内(nèi)外价值(zhí)，投资者(zhě)应理(lǐ)性(xìng)看(kàn)待。

　　张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT

　　二级市(shì)场价(jià)格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下(xià)芯片子公司哲库科(kē)技的事件继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开，此后(hòu)二(èr)级市(shì)场价格开始(shǐ)震荡(dàng)走低，午盘(pán)收跌(diē)6.17％。午后(hòu)，华安张江(jiāng)光大园REIT跌(diē)幅(fú)一(yī)度扩(kuò)大到(dào)8.30％，随后价格有所(suǒ)回(huí)升，最(zuì)终报(bào)收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受(shòu)近期(qī)不利消息影响，华安张江光大园(yuán)REIT最近几个交易日二级(jí)市场价格表现欠佳(jiā)，5月11日(rì)以来，3个交易(yì)日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以来，华安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体(tǐ)表(biǎo)现上看，目前上市的8只产(chǎn)业园区基础设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产业园(yuán)REIT微幅上涨，其余(yú)7只均中国有多少万大军，中国多少万兵力有(yǒu)不同程度下跌，8只产业(yè)园(yuán)区基础设施(shī)REITs5月15日平(píng)均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披(pī)露张江光大(dà)园项目出租率(lǜ)有(yǒu)所下(xià)降(jiàng)，如今拟扩募(mù)的项(xiàng)目又遭遇突发(fā)事件，因此导致二级市场价格出现(xiàn)波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来(lái)，尽(jǐn)管(guǎn)出(chū)于风险规避(bì)的原因，最近几个交易日场内资(zī)金有所流(liú)出，但是，不动产公(gōng)募(mù)REITs项目短期出(chū)租率下(xià)跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外(wài)价值。

　　他(tā)也(yě)同时(shí)表示，目前(qián)随(suí)着二级(jí)市(shì)场价格下跌，风(fēng)险也得到一定释放，但是(shì)价格涨跌会受到基本面、情绪(xù)面等(děng)多重因素影(yǐng)响，不好判断价格(gé)是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业(yè)内人(rén)士表示，今年(nián)整体REITs市(shì)场表(biǎo)现低(dī)迷，不少(shǎo)产品年内二级市场跌幅(fú)较大，其实(shí)有些隐含收益率(lǜ)高(gāo)的产品(pǐn)具备一定的投(tóu)资价值，很(hěn)适合(hé)稳健类投资者。此外，伴随着经(jīng)济复苏的步(bù)伐，产(chǎn)业园区、物流类等REITs产(chǎn)品具备(bèi)一定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此表示，若张(zhāng)江园区最终能顺利解决招商，平稳过度(dù)对经营现金流没有(yǒu)造(zào)成大的影响，“事件性利空下调至得这么急(jí)、这么深，加上前期本(běn)身园(yuán)区(qū)类资产就回调不少了，这(zhè)就是黄金(jīn)坑。”不过，他也强调，最终还是(shì)落到租金收入受(shòu)不受影响，影响多大(dà)，估计(jì)园区会最终(zhōng)解(jiě)决。

　　张江REIT紧(jǐn)急(jí)回应

　　扩募路上再迎(yíng)接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技。随后(hòu)5月12日(rì)晚，华安(ān)张江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购(gòu)入基(jī)础设施资产张润大厦的(de)重要承租方之一，目(mù)前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其(qí)一季报中(zhōng)披露(lù)的张江光大园项目(mù)出(chū)租率下降(jiàng)事项，一(yī)度(dù)二(èr)级市场(chǎng)价格出现回落。在随后(hòu)召开的业绩说明会中管理人就相(xiāng)关事项进行了解释说明，市场(chǎng)信心得到(dào)了(le)一定提振，二级(jí)市(shì)场价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日(rì)召开的(de)线(xiàn)上和线下(xià)的扩(kuò)募说明会上(shàng)，运营团(tuán)队表示了对张江(jiāng)光大园项目的信心，预计(jì)签署意向书(shū)和合同谈判中的储备(bèi)租户正常转化后，项目出(chū)租率(lǜ)将得到回升。没(méi)想到仅过了不到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之路又迎来(lái)了新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告(gào)引起(qǐ)了市场各(gè)方(fāng)的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项目(mù)的原始权益人(rén)相关(guān)负责人坦言，事发突(tū)然确(què)实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停(tíng)哲库科技(jì)消息(xī)的第一(yī)时间(jiān)即(jí)奔赴现场进行了沟通(tōng)和(hé)核实工作(zuò)，并同步启动了应(yīng)急预案，排(pái)摸(mō)储备租(zū)户，积(jī)极应对哲(zhé)库提(tí)前(qián)退租的(de)可能(néng)事(shì)项。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高(gāo)度(dù)重(zhòng)视，据悉新区国资(zī)委也高度关注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介绍(shào)说，目前储(chǔ)备(bèi)租户(hù)还是比较(jiào)丰富的，覆盖了芯(xīn)片测试(shì)、人(rén)工智能、航天产业、信息技术等产业客(kè)户，租赁意向(xiàng)面积超过了(le)2万方。从意向(xiàng)储备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署(shǔ)租赁(lìn)意向书(shū)来尽快锁定一些(xiē)重要租户。虽然(rán)收了三(sān)个月履约保证金给了我们一些空间(jiān)，但本着(zhe)对首批扩募、对市(shì)场负(fù)责的态(tài)度，我(wǒ)们(men)肯定要全力与时间赛跑(pǎo)，把这些面积在短期内完(wán)成去化。”相关负(fù)责人(rén)说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域的(de)张江光大园项(xiàng)目(mù)一季度末(mò)也有将近30％的(de)空置率，原始权(quán)益人有那么多储备租户，之前的空置率为何未能得到解决(jué)。

　　对此相(xiāng)关(guān)负责人解释，张江光大(dà)园一直以来都坚持以市(shì)场(chǎng)化运(yùn)营为(wèi)导向，历(lì)史运营表现稳定，租户的调租(zū)和(hé)换(huàn)租都属于正常情况，而(ér)这次项目的大租户退租正好发生在市场(chǎng)活跃度的(de)短期低点，目前市场情况已有(yǒu)所好转。在看到出(chū)租(zū)率下中国有多少万大军，中国多少万兵力滑情(qíng)况(kuàng)没有得(dé)到及(jí)时(shí)修复后，张江这边也作了一定(dìng)的资源调(diào)配和倾斜，引入了一(yī)些储备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江光大园项目在给租(zū)户的分隔空间(jiān)、交付标准、租金水(shuǐ)平等方面也有一些差异化，张润大(dà)厦多(duō)是(shì)两千多平的大平(píng)层，楼的(de)成新度(dù)高一些(xiē)，单价(jià)也贵一些(xiē)，张江光大园单层以一千平的面(miàn)积(jī)为(wèi)主(zhǔ)，还有一些(xiē)独栋形态的(de)物业(yè)。租户自身也会有诉求，也(yě)会(huì)根据自身需求和预算(suàn)挑选区域(yù)内的(de)不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后，新老资产的管(guǎn)理人都变成(chéng)了一家(jiā)，后续(xù)我们在资源共享(xiǎng)和联合营销(xiāo)方面(miàn)能更加(jiā)充(chōng)分发挥协同(tóng)效(xiào)应，相信可以做得更好(hǎo)。”上(shàng)述负责(zé)人补充说道。

　　最后谈(tán)及对于(y中国有多少万大军，中国多少万兵力ú)张(zhāng)江REIT的(de)定位和展望，相关负责人表(biǎo)示，张江(jiāng)集团(tuán)和(hé)张江高科目前(qián)在管资产(chǎn)约五百万方，还有一些其他在(zài)开(kāi)发的(de)储备项目，这(zhè)些都将成为(wèi)张江REIT实现打造张江园区产业(yè)空间(jiān)资产上市平台目(mù)标的坚实(shí)后(hòu)盾(dùn)和储备资源(yuán)。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这(zhè)个(gè)资本平台和它未来的(de)发展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这次扩(kuò)募是我们(men)实现基金(jīn)扩容的第一步，也是至(zhì)关重(zhòng)要的一步，眼下(xià)我们可(kě)能面(miàn)临了一些突发情况(kuàng)需要解(jiě)决，但是这和我们(men)在(zài)张(zhāng)江科学城这(zhè)三十年建设发(fā)展过程中所经历的相比，只能算是一个非常小的(de)插曲。我们有信心排(pái)除万(wàn)难，尽一(yī)切可(kě)能(néng)化解(jiě)当前突(tū)发事件(jiàn)的所有负面影响，维持预期和市场的信心。”

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