近两年火爆(bào)的创新产品公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产(chǎn)品，平均分红(hóng)比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定(dìng)分红体现出该类产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金(jīn)等(děng)指标，也(yě)是观察REITs项目(mù)底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提(tí)醒(xǐng)普通投资(zī)者注意，与产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项(xiàng)目(mù)在经营权(quán)到期后不再产生(shēng)现金收益，特许经营(yíng)权分(fēn)红目前已包含了利(lì)润分配(pèi)和本(běn)金的归还(hái)，在(zài)选择投(tóu)资标的时应了解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额(é)的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年(nián)分配金(jīn)额占可供分配金(jīn)额(é)比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例(lì)在(zài)96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)对(duì)此表示(shì)，投资公募REITs的主要(yào)收益(yì)来源(yuán)为持有期分(fēn)红收(shōu)益，以及基金份(fèn)额交易价格(gé)的(de)变化。基金份额(é)二级市场(chǎng)价(jià)格受(shòu)到公募REITs资(zī)产运营情(qíng)况及市场(chǎng)因素(sù)的综合影响，较易引起波(bō)动(dòng)。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更有(yǒu)规律可循(xún)。公募REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要(yào)来自基础设施资产的(de)经营(yíng)现金流，投资人通过(guò)基金募集(jí)材料(liào)和信(xìn)息披(pī)露文(wén)件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以(yǐ)分(fēn)析基础设施项目的经营业绩(jì)，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额(é)二级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额(é)持有人实际获(huò)得的现金收益，对于长(zhǎng)期投(tóu)资者更具参考(kǎo)价(jià)值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金(jīn)REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营(yíng)高级副总(zǒng)监李华平也表示，根(gēn)据(jù)《公开募集(jí)基础设施证券(quàn)投资(zī)基金指引（试行）》及(jí)相(xiāng)关法(fǎ)规要(yào)求，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合并后(hòu)基金(jīn)年(nián)度可分配金额(é)以现金(jīn)形式分配(pèi)给投(tóu)资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳(wěn)定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这(zhè)类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分(fēn)红(hóng)要(yào)求(qiú)，分(fēn)红类似于债(zhài)券派息，但不(bù)等(děng)同于(yú)债券的固定利息回报，而是由可供分配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看(kàn)，一(yī)方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强(qiáng)的配置(zhì)价值。另(lìng)一方(fāng)面，公募(mù)REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者稳定收益(yì)。机构(gòu)投资者公募(mù)REITs能(néng)够通(tōng)过分红获取相(xiāng)对于投资债(zhài)券(quàn)相(xiāng)对高的收益(yì)性，在有(yǒu)效控制风险的(de)前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资(zī)“压舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于(yú)未来分(fēn)红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的(de)二级市场(chǎng)表现看，截(jié)至4月21日，今年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指数。一个避孕套可以用几次，一只避孕套能用几次>

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募REITs发(fā)布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可(kě)分配金额完成率(lǜ)不达预期，一定程度(一个避孕套可以用几次，一只避孕套能用几次dù)上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格波(bō)动受多重(zhòng)因素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分(fēn)红(hóng)有利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向股票和(hé)债券回(huí)归的过程；另一方面，基(jī)础设施项目的经(jīng)营业绩相对经济(jì)活力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份(fèn)额的(de)分红金额进行计算。除权操(cāo)作是(shì)对分(fēn)红前后基金份额净值变化(huà)的修(xiū)正，使投资人在基金分红前后均可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资的信心(xīn)，同时需结合持有产品的特性，关注(zhù)二(èr)级市场扰(rǎo)动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润(rùn)分配和本金归还(hái)

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产情(qíng)况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公(gōng)募基金分红前(qián)提是(shì)本金之上的(de)增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界(jiè)定(dìng)为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值(zhí)两个部分，两个部分之间的比(bǐ)例(lì)是(shì)变动的，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红差(chà)异很大，大(dà)多数普(pǔ)通投资者(zhě)可能把“分派”金额误(wù)认(rèn)为是(shì)持(chí)续(xù)分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基(jī)金价(jià)值面(miàn)临(lín)极大(dà)不(bù)确定性(xìng)，这是(shì)该类投资者应(yīng)该注意(yì)的(de)情况。

　　李华(huá)平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类(lèi)和产权类两大资(zī)产类型(xíng)，持有(yǒu)产(chǎn)权类产品的(de)收(shōu)益主要包括每年(nián)的现金分红及资产增(zēng)值(zhí)的收益，而(ér)持有特(tè)许经营类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的收益主(zhǔ)要(yào)来自项目每(měi)年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资(zī)产的分红包括了(le)利润分配和本金的(de)归(guī)还，两者(zhě)的(de)比率也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投(tóu)资者在选择投资标的(de)时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也(yě)表示(shì)，从(cóng)细(xì)分来看，各(gè)类公(gōng)募REITs分红因(yīn)底层资产属性(xìng)不(bù)同而形成(chéng)区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强(qiáng)。而产(chǎn)权类的(de)公募REITs分(fēn)红(hóng)主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资产的价值(zhí)增值(zhí)，所(suǒ)以相对股性偏强。普通(tōng)投(tóu)资(zī)者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层(céng)资产属性，对所选择产品的(de)二级市场价格和分(fēn)红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为，与(yǔ)产权(quán)类(lèi)项目相比，特(tè)许经营(yíng)项目在(zài)经营权到期(qī)后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营(yíng)期限较短的特许经营项目(mù)，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于(yú)剩余期限较(jiào)长的特许经营(yíng)权项目，即(jí)使(shǐ)分派率相(xiāng)对较(jiào)低，也有足够年限收回本(běn)金并取得收益(yì)。

　　中金基(jī)金该负(fù)责(zé)人提醒投(tóu)资者注意，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权项目的(de)分派金额(é)包含了投资本(běn)金，在不(bù)进(jìn)行扩募的情况(kuàng)下，基金(jīn)份(fèn)额单价随着分派(pài)进度逐年下降是(shì)正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产(chǎn)生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类(lèi)项目的土地或建筑的剩余使用年限一(yī)般(bān)较长，再加上到(dào)期后通过对(duì)建筑的更新改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加(jiā)投资，有机会(huì)进一步延长经(jīng)营期(qī)限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设(shè)反映(yìng)在基础资产(chǎn)的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资产投资(zī)属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标

　　评一个避孕套可以用几次，一只避孕套能用几次(píng)估(gū)项目(mù)底层资(zī)产运营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多(duō)位业内(nèi)人士还表(biǎo)示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观(guān)测经营(yíng)活动现金流、可供分配(pèi)现金(jīn)、内部收益率等(děng)指标(biāo)，来观察和评估(gū)项目(mù)底层资产的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金相关(guān)的指标(biāo)有两(liǎng)个：一是年(nián)报中(zhōng)披露的经营(yíng)活动现(xiàn)金流，二是(shì)可(kě)供分配现金(jīn)，二者存在(zài)本质性(xìng)区别。经营(yíng)活动产生的现金净(jìng)流量是指企(qǐ)业(yè)经营(yíng)、筹资、投(tóu)资产生的现(xiàn)金流，基于企(qǐ)业本(běn)身(shēn)经(jīng)营活(huó)动产(chǎn)生；可供分配的现(xiàn)金实质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目进行调整(zhěng)，加(jiā)期初现金，最终得到(dào)的(de)账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资(zī)价值体现在相(xiāng)对股(gǔ)债市场独立的资产配(pèi)置功(gōng)能(néng)，比较(jiào)适合长期持有。建议投资者对(duì)经营权类(lèi)的资产可以(yǐ)更多关(guān)注(zhù)内部收益(yì)率的高低，对产权类的资产更多关注分派(pài)率高(gāo)低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现金流，所(suǒ)以(yǐ)底层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权(quán)益人(rén)综(zōng)合实力、运营管理(lǐ)机(jī)构实力、公募基金管理(lǐ)人实力等(děng)多重因素来选择投(tóu)资标的(de)。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易带来的(de)短期博弈机会(huì)仍在(zài)，叠加此前市场接连回调，建议投(tóu)资者(zhě)关注(zhù)有(yǒu)基本面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分红规模较(jiào)为可观(guān)的(de)个券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募(mù)说(shuō)明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分(fēn)配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红(hóng)金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济(jì)及市场的实际环(huán)境，对基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

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