一线(xiàn)城市(shì)，也不(bù)端着了。

　　昨天，深(shēn)圳取消二手房(fáng)指导价(jià)的(de)消息在房产(chǎn)圈(quān)刷屏(píng)了。

　　这(zhè)条消息为什么(me)这么重要(yào)？首先(xiān)二手房指(zhǐ)导价被称为“核弹级”政策，其(qí)次深圳几乎是最后一个还在“认真(zhēn)”实施这条政策(cè)的城市，最后深圳是房价(jià)前(qián)三(sān)的核(hé)心城市。所以，深(shēn)圳的一举一动都具有风向(xiàng)标意(yì)义。

　　有分析人(rén)士指出，深圳二(èr)手房(fáng)指导价如果取消，首先有利于深圳二手房回(huí)暖，然(rán)后二手房回暖有利(lì)于深圳楼市(shì)总体回暖，最后深圳楼市回(huí)暖有利于全国(guó)楼市回暖(nuǎn)....

　　看吧(ba)，这(zhè)妥(tuǒ)妥(tuǒ)的“蝴蝶效(xiào)应”。

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　　“核弹调控”退(tuì)出？

　　昨天，深圳疯传“二手(shǒu)房指导价”正式结(jié)束。传(chuán)言称(chēng)：二手房贷款不按官方参考价(jià)（指导价(jià)），银行核定房价以网签(qiān)备案价和(hé)评(píng)估价孰(shú)低为准。

　　自此(cǐ)，参(cān)考价(jià)真正(zhèng)变成了“参考价”。

　　目(mù)前没有看到官方文(wén)件(jiàn)。据证券时报21日消息，目前深圳多家大(dà)行表示“尚未接到正式通知，目前仍按(àn)参考价办(bàn)理(lǐ)按揭(jiē)”。所以还需要持续的关(guān)注。

　　易居研究(jiū)院(yuàn)研究总(zǒng)监严跃(yuè)进认为，本次(cì)政策大概率为真，更多体现为银行贷款等领(lǐng)域按照新的规则进行，但不会出台正式文(wén)件。

　　有时候，有些事情，是不用(yòng)发文(wén)件的。毕竟可(kě)以(yǐ)“窗(chuāng)口指导”。

　　2021年2月8日，深圳楼市二(èr)手房(fáng)指导价横空出世。当时(shí)，深(shēn)圳一(yī)口气公布了全(quán)市3595个小(xiǎo)区的参(cān)考价(jià)，很(hěn)多南山、福田、宝(bǎo)安中心区的高价(jià)盘，直接按照当时的市(shì)场价打了(le)5折(zhé)、6折来“指导”，银(yín)行只能按照指导价来计算首付(fù)、发放(fàng)贷款。

　　当时大(dà)家还(hái)不觉(jué)得(dé)厉害(hài)，但经历了这两年的痛苦，才深知为(wèi)啥叫做——“核(hé)弹级(jí)”。

　　举个例子，市(shì)场价1000万的不尽人意是什么意思房子，如果不“指(zhǐ)导”，可以首(shǒu)付(fù)3成即300万；如果指导价(jià)打七折即700万，那(nà)么首付3成(chéng)210万(wàn)，加上需(xū)要(yào)全款支付(fù)的部分，实际首付去到了510万(wàn)，相当于首(shǒu)付5成了(le)（多给210万首(shǒu)付）。这(zhè)直接让大批量买家，失去了(le)购房能力，相当于强(qiáng)势“降杠杆”。

　　自深(shēn)圳推行二手房(fáng)参考(kǎo)价以后(hòu)，东莞、宁(níng)波、成都、三亚、西安、合肥、广州等(děng)10多(duō)个城市陆续跟进。事实(shí)也(yě)确实证(zhèng)明了，这条政策的“核弹”级(jí)别(bié)。

　　到(dào)了(le)2021年10月(yuè)，根据(jù)安居客(kè)的统(tǒng)计，实施二(èr)手房指(zhǐ)导(dǎo)价的10个城(chéng)市，有8个挂(guà)牌价降了。

　　2022年受(shòu)到疫情的(de)影响，二(èr)手房更(gèng)是惨不(bù)忍(rěn)睹(dǔ)。以2022年12月数据(jù)为例，全(quán)国(guó)70个大(dà)中城市房价(jià)只有6个(gè)同比(bǐ)上涨(zhǎng)，其他的(de)泥沙俱下。

　　2

　　深圳，有人付出了沉重代价

　　据深圳乐有家研(yán)究中(zhōng)心数(shù)据显示：成交量上，二手房指导价出台当年(nián)，深圳二(èr)手住(zhù)宅(zhái)成交量同比下(xià)滑57％。2022年继续腰斩(zhǎn)，成交量(liàng)同比(bǐ)下(xià)滑47％，全年成交量仅(jǐn)2.2万(wàn)套，创(chuàng)近(jìn)二十(shí)年最低记录，相较2020市场高峰(fēng)缩(suō)水近八(bā)成。

　　价(jià)格(gé)方面(miàn)，与(yǔ)二手房(fáng)指(zhǐ)导价(jià)发布当月相(xiāng)比，如今二手(shǒu)房挂牌价低于(yú)及接近参考价的房源占比大(dà)幅增加。2023年一季度，深圳各区二手(shǒu)房(fáng)成交TOP10小区中(zhōng)，过(guò)半(bàn)成交价低于参考价。

　　只(zhǐ)有真实经历其中的人，才能深切的(de)感知其威力(lì)。

　　深圳房东，斩(zhǎn)仓的新闻不绝(jué)于耳。

　　据说一位码农三年前(qián)高杠杆买了2套(tào)华润城，月供12万(wàn)，最终(zhōng)亏(kuī)损1000万(wàn)破(pò)产。据媒体推(tuī)测，如果案例(lì)属实(shí)，买家的实际(jì)购房成(chéng)本高达20万/平，目前(qián)价格跌至14万/平，叠加(jiā)这三年的(de)房贷和持有成本，差不多(duō)亏(kuī)损超千万。

　　深圳一大批(pī)人(rén)这两年(nián)感受到(dào)了太多“心酸”。二手房成交(jiāo)量创下多年新低，学区房神(shén)话不再，房(fáng)产中介(jiè)的(de)日子难过，投资(zī)客挥泪(lèi)斩仓(cāng)....

　　在稳楼市的基调(diào)下，2022年以来，实施了(le)二手房指导价的城市陆陆续续(xù)低调退出(chū)，目前只有深圳还是最后(hòu)的“堡垒”。

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　　“风向标”意义明显

　　最近(jìn)一线城市也(yě)不(bù)端着(zhe)了。

　　近日，北(běi)京在房山区试点多(duō)子女(nǚ)家庭和职住平衡家庭购房支持(chí)政(zhèng)策。上海也考(kǎo)虑(lǜ)予以(yǐ)多(duō)孩家(jiā)庭(tíng)在新房计分制度政策上的支持(chí)。

　　从最(zuì)新公布的3月份70个(gè)大中城市商品住宅(zhái)销售价格(gé)变动情况来(lái)看，广(guǎng)州、深(shēn)圳(zhèn)的新(xīn)房、二手房价格仍然(rán)是(shì)同比去(qù)年依(yī)然(rán)是下降的(de)。

　　北京、上海已经(jīng)同(tóng)比增长了，其他(tā)二线城(chéng)市(shì)如杭州、成都、南京、合(hé)肥等(děng)城市(shì)价格(gé)都是同比上涨的。

　　广(guǎng)州(zhōu)、深圳能(néng)不急吗？

　　事实(shí)上(shàng)，上(shàng)面可能更急。3月份，两部(bù)门联合(hé)发文，全面推动二手房“带押过(guò)户”全(quán)国实施，这是(shì)一(yī)条被广泛好评的(de)新政(zhèng)。对(duì)于(yú)激活二手房交易，具有定海神针般的作用。

　　住建部(bù)部长倪虹近日(rì)更(gèng)是指(zhǐ)出：建筑业、房地产企业要发挥(huī)国(guó)民经济“顶(dǐng)梁柱”“压舱石”作用(yòng)。回归到常识，从字(zì)面理解(jiě)一下(xià)这两个词(cí)，意思就(jiù)是——顶梁柱如果不(bù)行了(le)，上(shàng)面不就塌(tā)了嘛？压舱石如果(guǒ)压不住(zhù)，小(xiǎo)船不(bù)就翻了？

　　也许，今年扶持楼市的政策，还(hái)有(yǒu)一大波正在路上...

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