近两(liǎng)年火爆的创(chuàng)新产品公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续迎来除(chú)息(xī)日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对此表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分(fēn)红体现出该(gāi)类产品长期投资价值，通过(guò)观测经营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金等指(zhǐ)标，也(yě)是观察REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提醒普通投资(zī)者(zhě)注意(yì)，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不(bù)再产生现金收益，特许经营权分红目(mù)前已(yǐ)包含了(le)利润分配(pèi)和(hé)本金(jīn)的(de)归(guī)还，在选择投(tóu)资标(biāo)的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平(píng)均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比例的(de)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年分配金额占可(kě)供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人对(duì)此表示，投(tóu)资公募REITs的(de)主要收益来源为持有期分红收益，以及(jí)基金(jīn)份(fèn)额交(jiāo)易价(jià)格的变(biàn)化。基金份额(é)二级市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营(yíng)情况及市场因素(sù)的综合(hé)影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循(xún)。公募(mù)REITs的分红主要(yào)来(lái)自基础设施(shī)资产的(de)经营现金流(liú)，投(tóu)资人通过基(jī)金(jīn)募(mù)集材料(liào)和信息披(pī)露文件，结(jié)合行业及市场情况，可以分析基(jī)础设施项目的经营业绩(jì)，作为进行投(tóu)资决策(cè)的(de)重要参考。

　　“相对(duì)于基(jī)金份额二(èr)级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基(jī)金份(fèn)额持有人实际获得的(de)现(xiàn)金收益，对于(yú)长期投(tóu)资者(zhě)更具参考价(jià)值。”中金(jīn)基金相关负(fù)责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副(fù)总监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证(zhèng)券投(tóu)资基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及相关(guān)法(fǎ)规要(yào)求(qiú)，基(jī)础(chǔ)设施基金(jīn)应(yīng)当将90％以上(shàng)合(hé)并(bìng)后(hòu)基金年度可(kě)分配(pèi)金额(é)以(yǐ)现金(jīn)形(xíng)式分配给投(tóu)资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认为(wèi)，从投资(zī)角度来看，基础(chǔ)设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格反(fǎn)映这类产品(pǐn)“股性”的(de)一面(miàn)，分红体现了这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于债券派息，但不等同(tóng)于债券的固定利息回报，而是由可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角(jiǎo)度来看，一(yī)方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了(le)机构投资者的投资品(pǐn)类，为(wèi)资产配(pèi)置多元(yuán)化提(tí)供抓手(shǒu)，具(jù)有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机(jī)构(gòu)投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分红(hóng)获(huò)取相对于投(tóu)资债券相对高的收益性，在有效(xiào)控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落(luò)袋为安”外，市场(chǎng)对于未来(lái)分红水平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格走势的关键因素之一(yī)。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截(jié)至(zhì)4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年(nián)年报，部分(fēn)产品受宏观(guān)经济的影(yǐng)响，可分配金额完(wán)成(chéng)率不达预期，一定程度上(shàng)影响了(le)公(gōng)募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的(de)影响，投(tóu)资收益是影(yǐng)响REITs二级(jí)市场价格的主要(yào)因(yīn)素之(zhī)一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引(yǐn)投资者参与公募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场的投资。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人也表(biǎo)示(shì)，近期经济预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回(huí)归的过(guò)程；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设(shè)施(shī)项目(mù)的经营(yíng)业绩相对经(jīng)济活力的改善有(yǒu)一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减金额(é)根据单位基金(jīn)份额(é)的分(fēn)红金额(é)进行计算。除权(quán)操(cāo)作是对分红前后基金(jīn)份(fèn)额净值(zhí)变化的(de)修正(zhèng)，使投资人(rén)在基(jī)金分(fēn)红前后(hòu)均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同(tóng)时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动(dòng)对整体收益的影响程度。”中航(háng)基金(jīn)相(xiāng)关人士也(yě)称。

　　特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权(quán)分红包括利润分配和本金归还(hái)

　　普通投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位业(yè)内人(rén)士还提(tí)醒，与现有公(gōng)募基金分红前(qián)提是本金之上的增值部分不(bù)同(tóng)，特(tè)许经营(yíng)权REITs基金(jīn)运(yùn)作期间的(de)“分红”界定为“分派”更(gèng)为(wèi)准确，分派(pài)的(de)是本金与增值(zhí)两个(gè)部分(fēn)，两个部分(fēn)之间的比例是变动的，与现有(yǒu)公募基金分红差异(yì)很大，大(dà)多数普通投资者可能把“分派(pài)”金额误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同(tóng)年(nián)限到期(qī)后基金价(jià)值面临(lín)极大不确定性，这是(shì)该类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营权类和(hé)产权类两大资产类(lèi)型，持(chí)有产权类产品的(de)收益(yì)主要包括(kuò)每年的(de)现金分红及资产增(zēng)值的收益，而(ér)持有特(tè)许经(jīng)营类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金分红。其中，特许经(jīng)营(yíng)权类资产的分(fēn)红包括了利润分配和本金(jīn)的归还，两者的比率也是变(biàn)动的，对特许经营权类资产(chǎn)的公募(mù)REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者在选择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层(céng)资产的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金也表示，从细分(fēn)来看，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同(tóng)而形(xíng)成区别(bié)。特(tè)许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于(yú)包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性(xìng)，对所选(xuǎn)择(zé)产品(pǐn)的二级市(shì)场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)项目(mù)在经(jīng)营权到期后(hòu)不再能产生现(xiàn)金收益，因此(cǐ)将可(kě)供分配(pèi)金额的分配(pèi)理(lǐ)解(jiě)为“分派”比“分(fēn)红”更加(jiā)准确(què)。基于这个特(tè)点，剩余经营(yíng)期限较(jiào)短的特许经(jīng)营天可汗是什么意思指的是谁，天可汗正确读音项目(mù)，通常(cháng)具备(bèi)更高(gāo)的分派率(lǜ)水平。对于剩(shèng)余期(qī)限较长的特许经(jīng)营权项目，即使分派率(lǜ)相(xiāng)对较低，也有足(zú)够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提(tí)醒投资者注意(yì)，特(tè)许经营权项(xiàng)目的(de)分派(pài)金(jīn)额包含了投(tóu)资(zī)本金，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份额单(d天可汗是什么意思指的是谁，天可汗正确读音ān)价随(suí)着分派进度逐年(nián)下(xià)降是正(zhèng)常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经(jīng)营(yíng)项目相比，产权类项(xiàng)目的土(tǔ)地或(huò)建(jiàn)筑的剩余使(shǐ)用(yòng)年限一般较长，再加上到期(qī)后(hòu)通过(guò)对(duì)建筑(zhù)的更新(xīn)改(gǎi)造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投资(zī)，有机会(huì)进一步延(yán)长经(jīng)营期限。这种类似永(yǒng)续经营的(de)假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的(de)资产(chǎn)投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观(guān)测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目(mù)底层(céng)资产(chǎn)运营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内人士(shì)还表示(shì)，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配(pèi)天可汗是什么意思指的是谁，天可汗正确读音现(xiàn)金、内(nèi)部收益率等指标，来观察和(hé)评(píng)估(gū)项目底层资产(chǎn)的(de)运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标(biāo)中，跟现金(jīn)相关的指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一是年报中披(pī)露(lù)的经营活动现金流，二是(shì)可(kě)供分配现金(jīn)，二(èr)者存(cún)在(zài)本质性区别。经(jīng)营活动(dòng)产生的现(xiàn)金净(jìng)流量是指企(qǐ)业(yè)经营、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业本身经营(yíng)活动产生(shēng)；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金影响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价值体(tǐ)现在(zài)相对股债市(shì)场(chǎng)独(dú)立的资产配置功能(néng)，比(bǐ)较(jiào)适合长期持有。建议投(tóu)资者(zhě)对经营权类的(de)资产可(kě)以(yǐ)更多关注内(nèi)部(bù)收益率的(de)高(gāo)低，对产权(quán)类的(de)资产(chǎn)更多关注(zhù)分派率(lǜ)高低(dī)。因为公募(mù)REITs可分配(pèi)收益(yì)主要来自底层资产的经营净现(xiàn)金流，所以底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况直接影(yǐng)响投资回报，投资者(zhě)可综(zōng)合考虑原(yuán)始权(quán)益人综合实(shí)力、运营管理机构实(shí)力、公募基金管理人实(shí)力等多重因素来选(xuǎn)择投资标的(de)。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交易带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投(tóu)资(zī)者关注(zhù)有基本面(miàn)支撑、填(tián)权(quán)效应相对明显、同时分红规模较(jiào)为可观(guān)的(de)个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募说(shuō)明书均(jūn)会载(zài)明REITs在(zài)发(fā)行首年及次年的(de)可(kě)供分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红金(jīn)额与(yǔ)募集材料(liào)中披(pī)露预测进行(xíng)比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设(shè)施项目(mù)的(de)运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

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