近(jìn)两(liǎng)年火爆的(de)创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比(bǐ)例稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的REITs产品，平(píng)均分红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人(rén)士(shì)对此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类(lèi)产品(pǐn)长期投资价值，通过观(guān)测(cè)经营(yíng)活(huó)动(dòng)现金流、可(kě)供分配现金等指(zhǐ)标，也是(shì)观(guān)察(chá)REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的(de)“窗口”。他们也提(tí)醒普通(tōng)投资(zī)者注意(yì)，与产权类项目相比，特(tè)许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后不再产(chǎn)生现(xiàn)金收益，特许经营权分红目前已(yǐ)包(bāo)含(hán)了利(lì)润(rùn)分配和(hé)本金的归还，在选(xuǎn)择投资(zī)标(biāo)的(de)时应了(le)解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配情况尚(shàng)未(wèi)公布。整体来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供分(fēn)配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人对(duì)此表示(shì)，投(tóu)资公募REITs的(de)主要收(shōu)益(yì)来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份额交(jiāo)易(yì)价格的变化。基金份额(é)二(èr)级市场价格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市(shì)场因(yīn)素(sù)的综(zōng)合影响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基(jī)金分红预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基(jī)础(chǔ)设施资(zī)产的经营现金流，投(tóu)资(zī)人通过基金募集材料和信息披露文(wén)件，结(jié)合(hé)行业及市场情况(kuàng)，可以分(fēn)析基础设施项目的(de)经营业(yè)绩，作为进行(xíng)投资决策的(de)重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基(jī)金份额二级市场价(jià)格变化导(dǎo)致的浮(fú)盈或浮亏，分(fēn)红作为基金(jīn)份(fèn)额(é)持有(yǒu)人实际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投(tóu)资者(zhě)更具(jù)参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心(xīn)运营高级副(fù)总监(jiān)李华平也表示，根(gēn)据《公开募集基(jī)础(chǔ)设施证券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基础(chǔ)设(shè)施(shī)基金应当将90％以上合(hé)并后基(jī)金(jīn)年(nián)度可分配金额以(yǐ)现金形式分配给投(tóu)资者，强制分红机制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定(dìng)的分(fēn)红(hóng)机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价(jià)值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同(tóng)时(shí)具(jù)备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反映这(zhè)类产品“股性”的(de)一面，分红体现了这类(lèi)产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于债(zhài)券派息，但不(bù)等同(tóng)于(yú)债(zhài)券(quàn)的固定利息回报，而(ér)是由(yóu)可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品类(lèi)，为资产配置多元(yuán)化提供抓(zhuā)手，具(jù)有(yǒu)较强的(d雨水淋过的衣服晒干还能穿吗，雨水淋过的衣服晒干还能穿吗e)配置(zhì)价值(zhí)。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机(jī)构投资者稳(wěn)定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对(duì)于投资债券相对高(gāo)的收益性，在有效(xiào)控制风险的前(qián)提(tí)下(xià)，增(zēng)厚资(zī)产(chǎn)包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资(zī)收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平的(de)预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格(gé)走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和(hé)债券宽(kuān)基(jī)指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可(kě)分配金额完成(chéng)率(lǜ)不达预(yù)期，一定程度上(shàng)影响了公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波(bō)动受多重因素(sù)的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素(sù)之(zhī)一，而稳(wěn)定的分红(hóng)有利于吸(xī)引(yǐn)投资者参(cān)与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预(yù)期恢复(fù)，一(yī)方(fāng)面市场热点呈现向(xiàng)股票(piào)和债券(quàn)回(huí)归的过程；另一(yī)方面，基础设施(shī)项目的(de)经营业绩相对经济活力的改善有(yǒu)一(yī)定的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调(diào)减金额根(gēn)据单位基金份额的分红金额进(jìn)行计算(suàn)。除权操作是对分红前后基金份额(é)净值变化的修正，使投资(zī)人(rén)在基金(jīn)分红前后均可以(yǐ)获(huò)得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投(tóu)资(zī)者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关(guān)注二级(jí)市(shì)场扰(rǎo)动对整体收益的影响程度(dù)。”中(zhōng)航雨水淋过的衣服晒干还能穿吗，雨水淋过的衣服晒干还能穿吗基金(jīn)相关人士也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权(quán)分(fēn)红包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资(zī)产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红(hóng)前提是本(běn)金之(zhī)上的增值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运(yùn)作(zuò)期间(jiān)的“分红”界定为(wèi)“分派(pài)”更为准确，分(fēn)派的(de)是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部(bù)分(fēn)之间的比例是变动的(de)，与现有公(gōng)募(mù)基(jī)金分红差(chà)异很(hěn)大，大多数普通投资者可(kě)能把“分派”金额误认为(wèi)是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临(lín)极大(dà)不确定(dìng)性(xìng)，这(zhè)是该类投资(zī)者应(yīng)该注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权(quán)类和产(chǎn)权类两大资产(chǎn)类型(xíng)，持有产(chǎn)权类产品的收益主要包括每年的现(xiàn)金(jīn)分红及(jí)资(zī)产增(zēng)值(zhí)的(de)收益，而持有特(tè)许经(jīng)营类产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营(yíng)权类资(zī)产的分红包(bāo)括(kuò)了利润分配和本金的(de)归还，两者(zhě)的比率也是变动的，对特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收(shōu)益。普(pǔ)通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看，各(gè)类公募REITs分红因底层(céng)资产(chǎn)属性不同而形成区(qū)别。特(tè)许经营(yíng)权类的公募(mù)REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债(zhài)性偏强。而产权类(lèi)的(de)公(gōng)募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的(de)二(èr)级市场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关负责人也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项目在经营(yíng)权(quán)到期(qī)后不再能(néng)产生现金收益，因此将可供分配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限较(jiào)短的特许经营项目(mù)，通常具备更高的(de)分(fēn)派率(lǜ)水平。对(duì)于剩(shèng)余期限较长的特许经营权项目，即使分派(pài)率相对较低，也(yě)有足够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基(jī)金该负(fù)责(zé)人提醒投资者注意，特许经(jīng)营(yíng)权项目的分派金(jīn)额(é)包含了投资本(běn)金，在不进行扩募的(de)情况下(xià)，基金份额单价随(suí)着分(fēn)派进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收益(yì)来(lái)自(zì)项目剩(shèng)余(yú)期限产生(shēng)的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权(quán)类(lèi)项目的土地或建(jiàn)筑的(de)剩(shèng)余(yú)使用年限一般(bān)较(jiào)长，再加上(shàng)到期后通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出(chū)让金等追加投资，有机会进一步延长经营期(qī)限。这(zhè)种(zhǒng)类似永(yǒng)续经营的假设反映在基础资产的(de)估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产(chǎn)投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的(de)时点，多位(wèi)业(yè)内人士还表示，在产品分红(hóng)期，投资者可以观测经营活(huó)动现金流、可(kě)供分配现金、内部收益率等(děng)指标，来观察(chá)和(hé)评估项目底(dǐ)层资产的运(yùn)营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基金(jīn)表示，年报(bào)指标中，跟现(xiàn)金(jīn)相关的指标有两个(gè)：一(yī)是年报中披露的经营活动现金流，二是可(kě)供分配(pèi)现金(jīn)，二者存(cún)在(zài)本质(zhì)性区别。经营活动产生(shēng)的现金净流(liú)量(liàng)是指(zhǐ)企业(yè)经营、筹资、投资产生的(de)现金流，基于企业本身经(jīng)营(yíng)活动产生；可(kě)供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润(rùn)表的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最(zuì)终(zhōng)得到(dào)的账(zhàng)面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择(zé)，投(tóu)资价(jià)值(zhí)体现在(zài)相对(duì)股债市场独立的(de)资产配置功能，比较(jiào)适合长期(qī)持有。建(jiàn)议投资者对经营(yíng)权类(lèi)的资(zī)产可(kě)以更多(duō)关注内部收益率的高低，对产权类的资(zī)产更(gèng)多(duō)关注分派率高(gāo)低。因为公募(mù)REITs可分(fēn)配(pèi)收益主要来(lái)自底层资产的经营净现金流，所以底(dǐ)层资产运(yùn)营情况直接影响投资回报，投资(zī)者可综合考虑(lǜ)原始权益(yì)人(rén)综合实力、运营管理(lǐ)机(jī)构实(shí)力(lì)、公募基(jī)金(jīn)管理人实力等多重(zhòng)因素来选择投资标的(de)。

　　中信证(zhèng)券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红(hóng)交易带来的(de)短期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注(zhù)有基本面(miàn)支(zhī)撑、填权效应相对(duì)明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说(shuō)明书(shū)均会载明REITs在发行首年(nián)及次年的(de)可供(gōng)分配金额(é)预测。投资(zī)者可以将(jiāng)REITs的(de)实际分红金额与募集(jí)材料中披(pī)露(lù)预测(cè)进行比较分析，结合经济及市场的(de)实际环境(jìng)，对基础设施项(xiàng)目的运(yùn)营(yíng)业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能力进行(xíng)判断。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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