5月以来，房地产板块(kuài)个(gè)股多(duō)出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的(de)机构(gòu)对于(yú)这一板块已(yǐ)经(jīng)在悄然布局。数据(jù)显示，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地(dì)方国企央(yāng)企(qǐ)获得(dé)增持(chí)，持仓数(shù)量占流通(tōng)股比(bǐ)重(zhòng)增幅五只个股分(fēn)别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有(yǒu)的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所持股(gǔ)票市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公(gōng)募所(suǒ)持(chí)房地产(chǎn)公司市值(zhí)在股票资产中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的(de)首(shǒu)次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募对房地产(chǎn)行业的持股比例(lì)也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似(shì)乎在今年一季度得(dé)以(yǐ)延续。数据(jù)统计显示(shì)，公(gōng)募重仓持有(yǒu)房地(dì)产(chǎn)板块一(yī)季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓市(shì)值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现(xiàn)，公募对(duì)于房地产的投资(zī)愈发有集中于龙(lóng)头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排(pái)名最高的是保利发展，在基(jī)金(jīn)重仓第33位。排名第二的(de)是(shì)招商蛇口，排(pái)在第78位(wèi)。而老牌龙头(tóu)股万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处首先在于几(jǐ)只房地产龙头股(gǔ)从(cóng)排位上看(kàn)均(jūn)有退步，尤其是万科最为明(míng)显；其次是金地集(jí)团(tuán)退(tuì)出(chū)百(bǎi)大(dà)之列。但考虑到(dào)房地(dì)产是复苏(sū)链上最后一环，且首(shǒu)季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到二(èr)级市场乃至机构持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共(gòng)识(shí)的是(shì)，经(jīng)济圈判断房地产已经(jīng)进入大分化时(shí)代，一二(èr)线城(chéng)市(shì)好于三四(sì)线城市。而(ér)映(yìng)射到二级市场投资上，配(pèi)置房地产行业(yè)轻松收获(huò)行业贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如果按照产业周期来分(fēn)类(lèi)，包(bāo)括房地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传(chuán)统(tǒng)认知(zhī)上没有(yǒu)什么投资(zī)机会的。但在这几年(nián)特(tè)殊的行(xíng)情(qíng)里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的(de)行业也出现了一些机会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更大(dà)的变化(huà)。”一不愿具名的上(shàng)海(hǎi)公募基金(jīn)经理指出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人士持谨慎(shèn)乐(lè)观态度：“行(xíng)业前几年(nián)17亿～18亿平(píng)方米的年销(xiāo)美国各州的缩写是什么，美国各州缩写英文字母售面(miàn)积很(hěn)难再出现(xiàn)了，2022年光是(shì)居民存(cún)款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑(zhù)面(miàn)积(jī)，考虑存量地产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端(duān)还需要有一定(dìng)的政策出来去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房地产(chǎn)研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别(bié)住房(fáng)短缺时(shí)代，而(ér)目前居民的杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销售额(é)，以及过快上行(xíng)的房价(jià)，因而行业高增的时代已经过去，未来行(xíng)业(yè)的需求(qiú)或(huò)将回落，在此过(guò)程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行(xíng)业进入到供给(gěi)侧出清的(de)过程。这个(gè)过(guò)程中，综合竞争力强的公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业(yè)的贝塔已(yǐ)经过去了，但(dàn)不代表没(méi)有投资(zī)机会，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股(gǔ)票投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基(jī)于这(zhè)样的认识转变，精耕(gēng)细作个(gè)股成为公募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优质区域性标的(de)成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来(lái)看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万(wàn)房(fáng)地产板块个股，在(zài)纳入(rù)统计的124只(zhǐ)房地产类标(biāo)的股中(zhōng)，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它们分别(bié)是上(shàng)实(shí)发(fā)展、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上实(shí)发展，五(wǔ)一假期归来后日(rì)成交(jiāo)量明(míng)显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出(chū)涨停(tíng)。从该股(gǔ)的基本面(miàn)来看(kàn)，上实发展的主(zhǔ)营业务为(wèi)房地产开发(fā)与(yǔ)经营。公司(sī)的主要产品及服务为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工(gōng)程(chéng)项目(mù)、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实(shí)现(xiàn)营业收入52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度，其(qí)实(shí)现营业总收入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东(dōng)来(lái)看(kàn)，各类机(jī)构都(dōu)有对其布局(jú)的例子。以3月31日(rì)时的首季十大(dà)流通股股东来看， 具体(tǐ)包括(kuò)公募的上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金(jīn)、长城资产管(guǎn)理公司(sī)等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第(dì)二(èr)的(de)浦东金桥也是(shì)上海本地房(fáng)企，其第(dì)一季(jì)度(dù)的收入利润规模(mó)大(dà)幅(fú)度复苏(sū)。究其原因，一(yī)方面是该公司后疫情时代出租率复(fù)苏至近年来(lái)最(zuì)高，另(lìng)一(yī)方面则是公司(sī)拿地结算持续性(xìng)向好，从数字上看，一(yī)季度新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构(gòu)在(zài)其中(zhōng)持续(xù)驻足(zú)。从第一季度十大流(liú)通股股东来看(kàn)，知名(míng)私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十(shí)中，这也是连(lián)续(xù)第(dì)三个(gè)季度他有(yǒu)的两只产品(pǐn)杀(shā)入前十。同时(shí)榜单中还(hái)有一支大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季(jì)还小幅(fú)增加了(le)持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域(yù)性地产(chǎn)公司外，荣(róng)安地产则是主要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出(chū)的(de)也是一份报喜的成绩单(dān)：首(shǒu)季公司(sī)实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于(yú)上市公(gōng)司股东的(de)净利润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看(kàn)，《红周刊》注意(yì)到两(liǎng)只(zhǐ)公募(mù)指基首季新杀入十大流通股股东行列。具(jù)体说(shuō)来， 南方中证全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名(míng)第七位，富国中证指数(shù)1000增强(qiáng)则排(pái)名第九位，此(cǐ)外联袂出现的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头(tóu)的价值更为笃定(dìng)突出(chū)；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土地供给(gěi)较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目(mù)前房企(qǐ)的利(lì)润率仅20％），绝(jué)大多数房(fáng)企(qǐ)受限(xiàn)于(yú)信用(yòng)问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地(dì)金额/销售金(jīn)额(é)）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以(yǐ)下，而其他(tā)房(fáng)企(qǐ)的净负(fù)债率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆(gān)空(kōng)间(jiān)有(yǒu)限，从融资成(chéng)本(běn)看(kàn)，龙头房企的融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调的是，在(zài)当(dāng)前中(zhōng)特估(gū)的浪潮下，央国企地(dì)产股或存在发(fā)展(zhǎn)的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地(dì)产行业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公(gōng)司尤其(qí)是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要又体(tǐ)现为库存的(de)优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段(duàn)表现出较低(dī)的融资成本，优质(zhì)的开(kāi)发资源和良好(hǎo)的(de)不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产(chǎn)公司(sī)也(yě)是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题(tí)，市场对民营(yíng)房开(kāi)企业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑(yí)，所以在这一(yī)轮行(xíng)业出清的(de)过程中，央国企相较于民企来说(shuō)估值(zhí)的修复(fù)更明(míng)显。中特估的角度从(cóng)中长期(qī)的维度看，行业(yè)的逻辑在(zài)于集中度提升(shēng)后，行业进入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)，具(jù)备较(jiào)快速(sù)发展(zhǎn)阶段更稳定(dìng)且可预期(qī)的盈利(lì)和现金(jīn)流创(chuàng)造能力(lì)，以此(cǐ)带(dài)来(lái)估值中(zhōng)枢的提升，应(yīng)该关注估值相对(duì)较低，企业(yè)自身资(zī)产的(de)质量(liàng)好、运营能(néng)力强、可以(yǐ)创造持(chí)续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中行业(yè)普涨(zhǎng)的(de)概(gài)率比较低(dī)，行(xíng)业内部将出现(xiàn)分化，要(yào)关注将受益于行业(yè)集中度提升的头(tóu)部公司。”星石投资首席(xí)研究(jiū)官(guān)方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思(sī)路(lù)的话(huà)，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)等(děng)国资背景龙(lóng)头前途更为光(guāng)明。不过(guò)国投瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察(chá)国(guó)企央(yāng)企在三(sān)个方面是否可(kě)以维持(chí)，首先是融资(zī)成本保持低(dī)位(wèi)，其次是(shì)销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也(yě)根据房(fáng)企一季报梳理发现(xiàn)，对(duì)于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均实现了业(yè)绩(jì)的(de)回正(zhèng)，甚至是(shì)较大增速的增长。而这些公(gōng)司也是机构的重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名房地产业内(nèi)人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为(wèi)过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业(yè)仍在持(chí)续性地拿地，且主要集中在(zài)核心城市，投资力度(dù)较大。投资的驱动能够(gòu)推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而(ér)在(zài)2023年(nián)一季度市(shì)场恢复(fù)但(dàn)仍(réng)处于调整的(de)过程(chéng)中，能(néng)够保(bǎo)有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实(shí)整个(gè)市(shì)场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环(huán)比(bǐ)三月相对表现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝(jué)大多数城市都出(chū)现环比(bǐ)下滑(huá)的美国各州的缩写是什么，美国各州缩写英文字母情况。而现在五月的市场表现也(yě)不太乐观。按照现(xiàn)在的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的去库存(cún)压力、企(qǐ)业的资金(jīn)面压力(lì)，可(kě)能会(huì)出现(xiàn)，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业(yè)绩出现市场的短期反弹外的(de)一个市场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也就是说，第二(èr)季度、第三(sān)季度增长不(bù)确定性的(de)压(yā)力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资(zī)董事(shì)长陈(chén)昊(hào)扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在(zài)整个房地产以(yǐ)及其(qí)上(shàng)下游产业链的(de)复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以(yǐ)及上(shàng)下(xià)游(yóu)就(jiù)不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意(yì)味着(zhe)，只有(yǒu)极为(wèi)少数的、做(zuò)得比同行好(hǎo)得(dé)多的(de)企业，会伴随整个行业(yè)的弱复(fù)苏，业绩会(huì)逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地去等待它(tā)的基(jī)本面(miàn)不断地凸显(xiǎn)出来，这(zhè)需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及(jí)个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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