万柳书(shū)院，暴雷(léi)了(le)。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让(ràng)这个(gè)位(wèi)于北京(jīng)海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做(zuò)地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的(de)神(shén)秘开发商——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再(zài)次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信(xìn)达追债，中国信达为了(le)收回钱款不得(dé)不(bùkono洗发水是哪个国家的品牌，kono洗发水是品牌吗kono洗发水是哪个国家的品牌，kono洗发水是品牌吗pan>)将中赫(hè)抵押的75套万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房(fáng)子早已(yǐ)售(shòu)出(chū)，业(yè)主并非中赫集团，那些(xiē)真正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱(qián)人，房(fáng)子(zi)现在莫名(míng)奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂未看到这些业(yè)主(zhǔ)的维权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他(tā)们的姿(zī)势都那(nà)么(me)优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想(xiǎng)象的那么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人(rén)被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还(hái)是债主

　　“北京豪(háo)宅的(de)尽头是(shì)万柳书(shū)院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀(diàn)核心区(qū)位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达(dá)在(zài)京东拍卖上，上架(jià)了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限公司不良kono洗发水是哪个国家的品牌，kono洗发水是品牌吗债权转让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让项目(mù)的处置主体是中国信达资(zī)产管理股份有限公司(sī)北京(jīng)市分公司(sī)（下(xià)称(chēng)中国信达北分），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至(zhì)2023年1月31日，债权(quán)金额约为(wèi)46.95亿(yì)元人民(mín)币，其中债(zhài)权本金37.50亿元(yuán)。中赫集(jí)团(tuán)有限公(gōng)司是共同债(zhài)务人(rén)。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就(jiù)是一(yī)起(qǐ)中国(guó)信达(dá)北(běi)分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的(de)背(bèi)后暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据此前媒(méi)体报(bào)道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如(rú)果该(gāi)报(bào)道属实(shí)，说(shuō)明这(zhè)些(xiē)房子实际上都是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么(me)中国信达的拍(pāi)卖页面(miàn)上(shàng)又注明这(zhè)75套房子是“未出售”的状态(tài)呢？只能说(shuō)明(míng)这些房子根本没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的报道(dào)证实了(le)上述(shù)内容。有豪(háo)宅(zhái)中(zhōng)介透露，中(zhōng)赫(hè)集团早(zǎo)就(jiù)把这75套房子(zi)抵押出(chū)去(qù)，现在还没资(zī)金解抵押，所(suǒ)以不能网(wǎng)签(qiān)、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的业主基(jī)本都是北京的(de)高端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大(dà)佬也是万(wàn)柳(liǔ)书院的业(yè)主。另据地产(chǎn)自媒(méi)体(tǐ)“地产八卦女”爆料(liào)，万柳(liǔ)书院的(de)业主中，还(hái)有不少中赫(hè)集团的高(gāo)管、合(hé)作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也(yě)被(bèi)精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主(zhǔ)确(què)实(shí)已经支付价款并实际占有，那么，中国信达(dá)转让这笔不良债权(quán)回(huí)本(běn)的愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法律规定，民事(shì)执行中，业主已(yǐ)经支付(fù)价款并(bìng)实(shí)际占(zhàn)有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果业(yè)主没有过错，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的(de)可以向法院提出(chū)执行异议申请，请(qǐng)求(qiú)法院解除查封，同(tóng)时可以联合(hé)起诉(sù)开发商，要求退还(hái)购房(fáng)款或(huò)办理(lǐ)房(fáng)产证(zhèng)，并承(chéng)担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公(gōng)布(bù)《最(zuì)高人(rén)民(mín)法院关于商品房消费者(zhě)权(quán)利(lì)保(bǎo)护问(wèn)题的批复》，以司法解释的方式明确了购(gòu)房人的优(yōu)先(xiān)权：

　　商品房消(xiāo)费者以(yǐ)居住为目的购买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其(qí)房屋交付(fù)请求(qiú)权优先于建设(shè)工程价款优先受偿(cháng)权、抵(dǐ)押权以及其他(tā)债权的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只(zhǐ)支付了部分价款的商品(pǐn)房消(xiāo)费者(zhě)，在一(yī)审(shěn)法庭辩论(lùn)终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是(shì)说(shuō)，如果这75套房子均为(wèi)“已售(shòu)未网签”，那(nà)么这(zhè)笔不(bù)良债权，实际上是个烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中国(guó)信达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了(le)“老赖”

　　这次(cì)债权公司中(zhōng)国信达申请不良(liáng)债权(quán)转让，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目(mù)前(qián)中国信达(dá)已(yǐ)经成为(wèi)赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地(dì)等选择退出(chū)了赫华恒瑞(ruì)的股东行列(liè)，中国金谷国际信托有(yǒu)限(xiàn)责任公司(sī)成为了(le)唯(wéi)一股东，后者由(yóu)中(zhōng)国信达(dá)资产管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较(jiào)其他房企，中赫集团既没有很大(dà)规模，也没有很高的国民知名度，但却在北(běi)京豪(háo)宅圈(quān)留下一(yī)个个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台七号院(yuàn)，作为(wèi)中赫集团进入北京的第一(yī)个(gè)豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天(tiān)价(jià)，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发(fā)了(le)市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是被誉为“北(běi)京海淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地(dì)以26.3亿(yì)元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保(bǎo)利、万(wàn)科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为北京当年(nián)的“双料(liào)地(dì)王”。很(hěn)快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场，无论是一(yī)块块从荷兰(lán)运(yùn)回来的灰砖(zhuān)垒(lěi)起来的(de)五米高墙，还是每(měi)棵成本超6万(wàn)的(de)成年银杏树，还是每平(píng)米20万元的价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句(jù)顺口溜中，就可(kě)看出其(qí)在北京(jīng)豪(háo)宅圈(quān)的地(dì)位。2014年末上市的(de)它，对手是(shì)当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现如(rú)今，它(tā)远远超(chāo)过(guò)这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单(dān)价达到(dào)惊人的(de)36万元/平米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引了(le)不少(shǎo)知(zhī)名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号(hào)院(yuàn)。而柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知(zhī)名商业(yè)大(dà)佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成功奠定了中赫(hè)集团(tuán)的“高(gāo)端路线”，也因此，它(tā)被外界贴(tiē)上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京(jīng)城最贵的地(dì)”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在豪(háo)宅(zhái)开发(fā)商光环的背后，这个地(dì)产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而拒(jù)不履行生效法律文(wén)书确定义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个(gè)地步，其实是有(yǒu)迹(jì)可循(xún)的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万(wàn)柳书院少爷”走(zǒu)红之时(shí)，深(shēn)蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现(xiàn)其(qí)深陷财务(wù)危机(jī)。

　　从知(zhī)名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就在(zài)于(yú)收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转型之路并不(bù)好走(zǒu)。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过(guò)多元(yuán)化业(yè)务(wù)，先(xiān)后进军(jūn)能源(yuán)市场、团购网站，但最终(zhōng)都(dōu)惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型的目(mù)光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部64％股(gǔ)权(quán)，成为国安(ān)的新(xīn)东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北(běi)京国安俱乐部全(quán)部(bù)股权。如果北京国安(ān)的估值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿(ná)下北京(jīng)国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是(shì)这样(yàng)，中赫(hè)为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及(jí)其实(shí)控人周金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫集(jí)团股份质押陆续质押(yā)，据(jù)企查查显示(shì)，目前中赫集团共有11条股权(quán)出质记录。质权人包括海(hǎi)金(jīn)商业保理(lǐ)、北京(jīng)建工、山东国(guó)际(jì)信托、中融信托、中信(xìn)建(jiàn)设等(děng)。

　　这与入主北京(jīng)国安的(de)时(shí)间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅国(guó)安(ān)的经营状况没有得(dé)到改善(shàn)，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权(quán)交(jiāo)易所官网(wǎng)信(xìn)息(xī)显示，2020年，北京国(guó)安足(zú)球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐(lè)部(bù)资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解(jiě)资(zī)金压力，中赫集(jí)团和周(zhōu)金辉(huī)夫妇(fù)还在持续(xù)质(zhì)押手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份，但(dàn)国(guó)安和中(zhōng)赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集团被5次(cì)列被执行人(rén)，执行(xíng)标的(de)高达(dá)11亿，北京国安也3次(cì)与中赫(hè)集团、中赫(hè)置地、及(jí)中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被执行(xíng)人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为(wèi)履行能力(lì)而拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律文书(shū)确定义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免于难。不过(guò)在实控(kòng)人都成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多(duō)亿(yì)的北京国安，又如何能独(dú)善其身(shēn)？

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