近两年火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额(é)的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均(jūn)分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs主要特征之一(yī)，稳(wěn)定分(fēn)红体(tǐ)现出该类(lèi)产品长期投资价值，通过(guò)观测经营活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金等指(zhǐ)标，也是(shì)观察(chá)REITs项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者(zhě)注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期后(hòu)不再产(chǎn)生现金(jīn)收益，特许(xǔ)经营(yíng)权分红目前已(yǐ)包含了(le)利(lì)润分配和本金的(de)归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年(nián)分配(pèi)金额(é)占可(kě)供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表(biǎo)示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来(lái)源(yuán)为持(chí)有(yǒu)期分红收益，以(yǐ)及基(jī)金份额交(jiāo)易价格的(de)变化。基金份额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因(yīn)素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基(jī)金分红预(yù)期则(zé)更(gèng)有规(guī)律可(kě)循(xún)。公募REITs的分红主要来(lái)自(zì)基础(chǔ)设施(shī)资(zī)产(chǎn)的经营(yíng)现(xiàn)金流(liú)，投资人通(tōng)过基(jī)金(jīn)募集材料和(hé)信息披(pī)露(lù)文件，结合(hé)行(xíng)业(yè)及市场情况，可以分析基础设施项目的(de)经营业绩，作为进行投(tóu)资(zī)决策的(de)重要(yào)参考。

　　“相对(duì)于基金份额(é)二(èr)级市场价(jià)格变化导致(zhì)的浮盈或浮(fú)亏，分红作(zuò)为(wèi)基金份额(é)持有人实际获(huò)得的现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李华平(píng)也(yě)表示(shì)，根据(jù)《公开募集基础(chǔ)设(shè)施证(zhèng)券投资基金(jīn)指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础设(shè)施基(jī)金应(yīng)当(dāng)将90％以上(shàng)合并后(hòu)基(jī)金年(nián)度可分配金额以现金形式分配给投资(zī)者，强(qiáng)制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资(zī)价(jià)值。

　　中航基金也(yě)认为(wèi)，从(cóng)投资(zī)角度(dù)来看(kàn)，基础(chǔ)设(shè)施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级(jí)市(shì)场价格反映(yìng)这类产品(pǐn)“股性”的一(yī)面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要求，分(fēn)红(hóng)类似于债券派(pài)息，但不等同(tóng)于债券的固定利息(xī)回报，而是由可(kě)供分配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资者(zhě)的角度来(lái)看，一方面是公募(mù)REITs丰(fēng)富了机构投资者(zhě)的(de)投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价(jià)值(zhí)。另(lìng)一方(fāng)面，公募(mù)REITs的(de)分红能够帮助机(jī)构投资者稳定(dìng)收(shōu)益(yì)。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于(yú)投资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平(píng)的(de)预期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基(jī)金(jīn)二级市场价(jià)格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年(nián)以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债(zhài)券(quàn)宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受(shòu)宏观经济(jì)的影响，可分配金额完成率不达预期，一(yī)定程度上影响(xiǎng)了(le)公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公募(mù抬起一条腿对正往里怼是什么意思，一条腿抬起来)REITs二级市场的价格(gé)波动受(shòu)多重因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级(jí)市场价格的主要因素之一(yī)，而稳定的分红(hóng)有利于吸(xī)引投(tóu)资(zī)者(zhě)参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方(fāng)面市(shì)场热点呈现向股票(piào)和债券回(huí)归的过程；另一(yī)方(fāng)面，基础设施项(xiàng)目的(de)经营业绩相对经济活力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金额根据(jù)单(dān)位基(jī)金份额的分(fēn)红金额进行(xíng)计算(suàn)。除(chú)权操作是对(duì)分红前(qián)后基金(jīn)份额净值变化(huà)的修正，使投(tóu)资人在基(jī)金(jīn)分(fēn)红前后(hòu)均可以获得公(gōng)平(píng)的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投资者(zhě)长期投资的信(xìn)心(xīn)，同时需结合持有产品的(de)特(tè)性，关注二(èr)级(jí)市场扰动对整体收(shōu)益的影(yǐng)响程度(dù)。”中航基金(jīn)相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括(kuò)利(lì)润分配和(hé)本(běn)金(jīn)归还(hái)

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有(yǒu)公募基金分红(hóng)前提是本(běn)金之上(shàng)的增值部分(fēn)不同(tóng)，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是(shì)本(běn)金与(yǔ)增值两个(gè)部分(fēn)，两(liǎng)个部分之间的比例是变(biàn)动的，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红(hóng)差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认(rèn)为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价(jià)值(zhí)面(miàn)临极大不(bù)确(què)定性，这是(shì)该类投资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示(shì)，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和(hé)产权(quán)类两大资产类型，持有产权类产品的收(shōu)益(yì)主要包括每年(nián)的现金(jīn)分红及资(zī)产增值的(de)收益，而(ér)持有特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)类产(chǎn)品的收(shōu)益主要来自项目每年的(de)现金分红。其中，特许经营权(quán)类资产的分红包(bāo)括了(le)利润分配和本(běn)金的归还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特(tè)许经营权类资产(chǎn)的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益(yì)。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择投资(zī)标(biāo)的时(shí)，应了(le)解公募REITs底层(céng)资(zī)产的(de)类(lèi)型(xíng)。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底抬起一条腿对正往里怼是什么意思，一条腿抬起来层资产属(shǔ)性不同(tóng)而形(xíng)成区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本(běn)金+收(shōu)益(yì)”，分(fēn)红相对(duì)较多，债性偏强(qiáng)。而(ér)产(chǎn)权类的公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资产的(de)价(jià)值(zhí)增(zēng)值，所以相对(duì)股性偏强。普(pǔ)通投(tóu)资者在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产(chǎn)品的二(èr)级市场(chǎng)价格和(hé)分红有合理预(yù)期(qī)。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为，与产权类项目(mù)相比，特许经营项目在经营权到期后不再(zài)能(néng)产(chǎn)生现(xiàn)金(jīn)收益，因此将可供分配金(jīn)额的分配(pèi)理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这(zhè)个特点(diǎn)，剩(shèng)余经营期(qī)限较短的特(tè)许经营项目，通(tōng)常(cháng)具备更高(gāo)的分派率水平(píng)。对于剩余期(qī)限(xiàn)较长的特许经(jīng)营权(quán)项目(mù)，即使分派(pài)率(lǜ)相对较(jiào)低(dī)，也有足够(gòu)年限收回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金(jīn)该负(fù)责人提醒投资者注(zhù)意，特许经营权项(xiàng)目(mù)的分(fēn)派金额包含了投资本金，在(zài)不(bù)进行扩募(mù)的(de)情(qíng)况下，基金份额单价(jià)随着分(fēn)派进度逐年下降是(shì)正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自(zì)项目剩余(yú)期限产生的现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许经营(yíng)项目相比，产权类项目的(de)土地(dì)或(huò)建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再(zài)加上到期后通过对建筑的更(gèng)新(xīn)改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加(jiā)投资，有(yǒu)机会(huì)进一步延长经营期(qī)限。这种类似永续经营(yíng)的假设反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备更显著的资产(chǎn)投资(zī)属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分(fēn)红的(de)时点，多(duō)位业内人士还表示(shì)，在(zài)产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收(shōu)益率(lǜ)等指标，来观察和评估(gū)项目(mù)底层资产的运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航(háng)基(jī)金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披(pī)露的经营活(huó)动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流，二是可供分(fēn)配现金(jīn)，二者存(cún)在本质(zhì)性区(qū)别(bié)。经(jīng)营活动产(chǎn)生的现金净流量是(shì)指(zhǐ)企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的(de)现金流，基于企(qǐ)业本身经营活(huó)动产生；可供分配的现金(jīn)实质(zhì)上是从EBITDA出发，对(duì)非现金(jīn)影响(xiǎng)利润表的项(xiàng)目(mù)进行调整，加期初现金，最(zuì)终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价值体现在相对股债市场独(dú)立(lì)的资产配置(zhì)功(gōng)能，比较适合长期持(chí)有。建议投资者对(duì)经营权(quán)类(lèi)的资产可(kě)以更多(duō)关注内部收益率的高低，对产权类的资产更多关(guān)注分派(pài)率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资产(chǎn)的经营净现金(jīn)流，所(suǒ)以底层资产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)直(zhí)接影响(xiǎng)投(tóu)资回(huí)报，投资者(zhě)可综合考虑原始权益人综合实力、运(yùn)营管理机构实力、公募(mù)基金管理人实力等(děng)多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，由于(yú)分红交易带来的短期博弈(yì)机(jī)会仍(réng)在(zài)，叠加(jiā)此前市场接连(lián)回调，建(jiàn)议投(tóu)资者关注有基本(běn)面(miàn)支撑(chēng)、填权效应相(xiāng)对(duì)明显、同时分红规模较为(wèi)可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均(jūn)会载明REITs在(zài)发行首年(nián)及次(cì)年的可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额预(yù)测(cè)。投资(zī)者可(kě)以将REITs的实际分红(hóng)金额与(yǔ)募集材料中(zhōng)披(pī)露预测(cè)进(jìn)行(xíng)比较分(fēn)析，结合经(jīng)济及市场(chǎng)的实际(jì)环(huán)境，对基础(chǔ)设施项目的运(yùn)营(yíng)业绩(jì)及(jí)REITs的管理能(néng)力进行判断(duàn)。”中金基金上述负责人也称。

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