5月(yuè)以来，房(fáng)地(dì)产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构(gòu)对于这一板(bǎn)块(kuài)已经在(zài)悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时(shí)所公布的总份(fèn)额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根(gēn)据(jù)基金一季(jì)报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地方国企央企获得增持，持仓数(shù)量占流通股(gǔ)比重(zhòng)增(zēng)幅(fú)五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1自家养一只人工苏卡达违法吗，养了10年的苏卡达算犯法吗.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利(lì)时代(dài)已(yǐ)过 精耕细作成共(gòng)识(shí)

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行业标(biāo)的(de)市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表现出色，但(dàn)公募所持房地产公司市值(zhí)在股票资产中的(de)占(zhàn)比(bǐ)却断(duàn)崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了(le)三年(nián)来的首次回升，年(nián)底(dǐ)这一数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公(gōng)募对房地产行(xíng)业(yè)的持股比例也同步(bù)回升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓持有房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)一季度(dù)市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五个股分别(bié)为保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇(shé)口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团(tuán)，持仓(cāng)市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现(xiàn)，公募对(duì)于房地产(chǎn)的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基金一季报汇总(zǒng)的重仓(cāng)股中(zhōng)，房(fáng)地产板块排名最高的是保(bǎo)利发(fā)展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙(lóng)头(tóu)股万科A排(pái)在第96位。对比去(qù)年四季报，变化(huà)之处首(shǒu)先(xiān)在于几(jǐ)只房地产龙头股从排位上看均(jūn)有(yǒu)退步，尤其是(shì)万科(kē)最为(wèi)明(míng)显；其(qí)次(cì)是金地集团退出百大之(zhī)列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏(sū)链上最(zuì)后一(yī)环，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二(èr)级市场乃至(zhì)机(jī)构持仓(cāng)上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进入大分(fēn)化时(shí)代，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而映射(shè)到二级市(shì)场投资上，配(pèi)置房地(dì)产行(xíng)业轻松收获行业贝(bèi)塔(tǎ)的红利(lì)期一去(qù)不返(fǎn)了。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包括房(fáng)地产等几(jǐ)类行(xíng)业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机会的(de)。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类(lèi)似的行业也出(chū)现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名(míng)的上(shàng)海公募(mù)基金经理(lǐ)指出。

　　不过(guò自家养一只人工苏卡达违法吗，养了10年的苏卡达算犯法吗)也(yě)有公募人士(shì)持(chí)谨慎(shèn)乐观态度：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再出现了(le)，2022年光是居民存(cún)款(kuǎn)数量增加了(le)15万(wàn)亿(yì)元。中国存量有(yǒu)400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也(yě)有近(jìn)10亿(yì)平方米。需求端还(hái)需要有一定(dìng)的政(zhèng)策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇(zhèn)化的进程，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率和房价(jià)收入也(yě)不支撑每年18万(wàn)亿元的销(xiāo)售(shòu)额，以及过(guò)快上行的房价，因而行(xíng)业高(gāo)增的时代已经(jīng)过去(qù)，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易(yì)出现信用(yòng)风(fēng)险问题(tí)（类(lèi)似(shì)2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞(jìng)争力强的(de)公(gōng)司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得(dé)市占率的提升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过(guò)去了，但不(bù)代表(biǎo)没有投资机会，机会(huì)在于(yú)城(chéng)市(shì)、位置、产品的阿(ā)尔(ěr)法，而对应(yīng)到股(gǔ)票投资，就是(shì)强竞争力公司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的(de)认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房(fáng)地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区(qū)域性标(biāo)的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个(gè)股多(duō)出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板(bǎn)块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段恰好排名(míng)前五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实(shí)发展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归来(lái)后日(rì)成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日(rì)收出涨停。从该股的基本(běn)面来看，上实(shí)发展的主营业务为房(fáng)地(dì)产(chǎn)开(kāi)发与经营。公司(sī)的主要产品及服务为(wèi)房(fáng)地(dì)产销(xiāo)售、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利(lì)润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流(liú)通股股东(dōng)来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时(shí)的首季(jì)十大流通(tōng)股(gǔ)股东来(lái)看(kàn)， 具(jù)体(tǐ)包括公募的上银(yín)基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理(lǐ)公(gōng)司(sī)等(děng)都跻(jī)身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅(fú)暂(zàn)时(shí)排(pái)名第(dì)二(èr)的(de)浦(pǔ)东(dōng)金桥也是上海本地房企(qǐ)，其(qí)第一季度的(de)收入利润规模(mó)大幅度(dù)复苏。究其(qí)原因，一方面是该(gāi)公司后(hòu)疫情(qíng)时代出租(zū)率(lǜ)复苏至近年来(lái)最高，另一方(fāng)面则是公(gōng)司拿地结算持续性向好，从(cóng)数(shù)字上看，一季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的(de)业绩(jì)势(shì)头(tóu)向好背(bèi)景下，自(zì)然也吸引了知名机构(gòu)在其中持续驻(zhù)足。从第一季度十(shí)大流通股股东(dōng)来(lái)看(kàn)，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依(yī)然在(zài)前十中，这(zhè)也是连续第三个(gè)季度(dù)他有的(de)两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资局，其(qí)当季(jì)还(hái)小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域(yù)性地产公司外(wài)，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳的地(dì)产公司，一季报(bào)交出(chū)的也是一份报喜的成绩(jì)单：首季公(gōng)司实现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股(gǔ)股东(dōng)行(xíng)列。具体说来， 南方中(zhōng)证全(quán)指房(fáng)地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第七(qī)位(wèi)，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募(mù)迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊(kān)》采访时(shí)，兴(xīng)证全球基金相关人士(shì)分析：“经历(lì)过行业洗牌和(hé)兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土(tǔ)地(dì)市场大(dà)幅(fú)降温，优质土地供给较多(duō)（券商(shāng)测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房企的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多(duō)数(shù)房企受限于(yú)信用问题或者资金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地，龙(lóng)头(tóu)房企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房企的(de)拿地力度(dù)（拿(ná)地(dì)金额(é)/销售金额(é)）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债(zhài)率基(jī)本在(zài)70％以下(xià)，而(ér)其(qí)他房(fáng)企(qǐ)的(de)净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企(qǐ)的融资成本不断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头房(fáng)企明(míng)显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的(de)销(xiāo)售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特(tè)估的(de)浪(làng)潮下，央国企地产股或存在(zài)发展(zhǎn)的(de)大好机会。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构性机会(huì)依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体(tǐ)现为库存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成本，优(yōu)质的开(kāi)发资源和良好的不动(dòng)产资产(chǎn)运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特(tè)估，国(guó)央企(qǐ)相较(jiào)于民营地产(chǎn)公司(sī)也(yě)是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源(yuán)债权债务关系(xì)等问题(tí)，市场对(duì)民营房开企(qǐ)业的资(zī)产会有更多担忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相较于(yú)民企来说估值(zhí)的修复更明(míng)显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中度(dù)提升(shēng)后，行业进入高质量发展阶段，具备较(jiào)快(kuài)速发展阶段更稳定且可预(yù)期的盈(yíng)利和现金流创造(zào)能力，以此带(dài)来估值中枢(shū)的提(tí)升，应该关注(zhù)估值相对较低，企业自(zì)身(shēn)资产的(de)质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概(gài)率比较低，行业内部(bù)将(jiāng)出现(xiàn)分化(huà)，要(yào)关注将受(shòu)益(yì)于行业集中度(dù)提升的头部(bù)公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途(tú)更为光明。不过国(guó)投瑞银基金投资部副(fù)总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏(péng)表示：“需要客观(guān)地去持续观察(chá)国企央企(qǐ)在三个方(fāng)面是否可以(yǐ)维持，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次是销售份额(é)持续提升，再次是(shì)拿地(dì)份额持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也根据房企(qǐ)一(yī)季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑(huá)，2023年一季(jì)度(dù)的业绩分化(huà)更趋(qū)明显，保利发展、滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)等房企(qǐ)营收、净(jìng)利均实(shí)现了业绩的回正，甚(shèn)至是(shì)较大增(zēng)速(sù)的增长。而这些(xiē)公(gōng)司(sī)也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改善的房企，主要是(shì)因为过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房(fáng)企不(bù)怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地(dì)拿地，且主要集中在核心城(chéng)市(shì)，投资力度(dù)较(jiào)大。投资的驱动能(néng)够(gòu)推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年(nián)一季度(dù)市(shì)场恢复但仍处于调整的过(guò)程中，能(néng)够保(bǎo)有(yǒu)一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临着一些不(bù)确定(dìng)性(xìng)。其实整个市场(chǎng)从四月份开始又在往下掉。除了(le)杭州、成(chéng)都(dōu)等极个别(bié)城市四月环(huán)比三月相对表现(xiàn)较好(hǎo)之外，包括北(běi)京(jīng)、上海在(zài)内(nèi)的绝大多数(shù)城市都出现环比下(xià)滑的(de)情况(kuàng)。而(ér)现在五月的市场表现(xiàn)也(yě)不太乐观。按(àn)照(zhào)现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的(de)去库(kù)存(cún)压力、企业的资金面(miàn)压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为(wèi)了半(bàn)年(nián)报(bào)冲业(yè)绩出现市场的(de)短(duǎn)期反弹(dàn)外的一个市(shì)场乏力现象。也(yě)就是说，第二季度(dù)、第三季度增长不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀(tán)投资(zī)董事长陈(chén)昊扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房(fáng)地(dì)产以及其上(shàng)下(xià)游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们(men)要(yào)多给一(yī)些耐心(xīn)，这个时候(hòu)，在房地产以及上下(xià)游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少(shǎo)数(shù)的、做(zuò)得比同行(xíng)好得多(duō)的企业(yè)，会伴(bàn)随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会(huì)逐(zhú)步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地(dì)去等待它的(de)基本(běn)面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分(fēn)析，不(bù)做买卖(mài)推荐。）

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