近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红(hóng)机(jī)制是公募(mù)REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体现出(chū)该类产品长期投资(zī)价值，通过观(guān)测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意(yì)，与产权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再(zài)产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和本(běn)金的归还，在选择投资标的时应(yīng)了(le)解资产类(lèi)型和分红的(de)特(tè)征。

　　15只公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配(pèi)情况尚(shàng)未公布(bù)。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年分配金额占可供分(fēn)配金额比例(lì)平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分(fēn)配(pèi)比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人(rén)对此表示，投(tóu)资公募REITs的(de)主要收益来源为(wèi)持有期分红收益，以及基(jī)金份(fèn)额交易价格的变化。基(jī)金份(fèn)额(é)二级市场价格受到(dào)公(gōng)募REITs资(zī)产运(yùn)营情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较易引起波动(dòng)。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更有规(guī)律(lǜ)可循。公募REITs的分(fēn)红主要(yào)来自基(jī)础设施资产的经营现金(jīn)流，投(tóu)资(zī)人通(tōng)过(guò)基金募集材(cái)料(liào)和(hé)信息(xī)披露(lù)文件，结合行(xíng)业及市(shì)场情况，可以分析基础(chǔ)设施项目(mù)的经营业(yè)绩，作为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持(chí)有(yǒu)人(rén)实(shí)际获得(dé)的现金收益，对于长期投资者更具参(cān)考价值。”中金基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资(zī)中心运营高级副总监(jiān)李华平也(yě)表示(shì)，根据(jù)《公(gōng)开募集基础设(shè)施证(zhèng)券投(tóu)资基金指引(yǐn)（试行）》及相关(guān)法规要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可(kě)分配金额以现金形式(shì)分配给投(tóu)资(zī)者，强制分红机(jī)制(zhì)是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的(de)分红(hóng)机制体现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期(qī)投资(zī)价值(zhí)。

　　中航(háng)基金(jīn)也认为，从(cóng)投资(zī)角度(dù)来看，基础设施(shī)公募REITs同时(shí)具(jù)备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市(shì)场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面(miàn)，分(fēn)红体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分(fēn)红类似于债券(quàn)派息，但(dàn)不等同于(yú)债(zhài)券的(de)固定(dìng)利息回(huí)报，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了(le)机构投(tóu)资者的投资(zī)品类(lèi)，为资(zī)产配置多元化提供(gōng)抓(zhuā)手，具有较强的配置(zhì)价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能(néng)够帮助(zhù)机构投(tóu)资者稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资(zī)债券(quàn)相对高的收(shōu)益性，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水(shuǐ)平(píng)的预(yù)期，也是影响(xiǎng)REITs基金二(èr)级市场价格走势的关键(jiàn)因素之(zhī)一(yī)。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和(hé)债券宽(kuān)基指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报(bào)，部(bù)分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额完成率不达(dá)预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二(èr)级市场的(de)价格波动受多重(zhòng)因素的影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价(jià)格的(de)主要因素(sù)之一，而稳定的分红有利(lì)于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向(xiàng)股票和债券回(huí)归的过程；另一方面(miàn)，基础设施项目的经营(yíng)业(yè)绩相对经济(jì)活(huó)力的改善有一(yī)定(dìng)的(de)滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额的开盘指导价(jià)做调减处理，调减金额(é)根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后(hòu)基金份额净值(zhí)变(biàn)化的(de)修正，使投资人在基金分红(hóng)前(qián)后均可以获(huò)得公(gōng)平(píng)的投资(zī)机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期投资的(de)信心(xīn)，同(tóng)时需结(jié)合(hé)持有产品的特(tè)性，关注二级(jí)市(shì)场扰动对(duì)整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金(jīn)相关(guān)人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分配和本(běn)金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层(céng)资产情况

　　多位业(yè)内人士还(hái)提醒，与现有公募基(jī)金分红前提(tí)是本金之(zhī)上的增值(zhí)部分不同，特许经(jīng)营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分(fēn)派”更为(wèi)准确，分派的是本金与增(zēng)值两个部分，两个部分之间的比例是变动的(de)，与现有公募基金分红差异(yì)很大，大多数普通投(tóu)资者可能把“分派”金额(é)误认(rèn)为是持续分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确(què)定性(xìng)，这是该(gāi)类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募(mù)REITs主要(yào)有特许经营权类和产(chǎn)权(quán)类(lèi)两大资产类型，持有产权类产品的收益(yì)主(zhǔ)要包括(kuò)每年的(de)现(xiàn)金(jīn)分红及资产增值的收(shōu)益(yì)，而持(chí)有特许经营(yíng)类(lèi)产品的(de)收益主要(yào)来自项(xiàng)目每年(nián)的现金分红(hóng)。其(qí)中，特许经营权类资(zī)产的分红包括(kuò)了利润分配和本金的归还，两者的比率也(yě)是变动的，对特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益古巴对中国人友好吗，古巴为什么对中国人这么好率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资收益(yì)。普通(tōng)投(tóu)资(zī)者在选择投资标的(de)时，应了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细(xì)分(fēn)来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属(shǔ)性不(bù)同(tóng)而形成区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包(bāo)含“本金+收益(yì)”，分红相对(duì)较多，债(zhài)性(xìng)偏强。而(ér)产权类(lèi)的(de)公(gōng)募REITs分红主要(yào)为(wèi)“收益(yì)”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资产(chǎn)的价值增值(zhí)，所以相(xiāng)对股性偏(piān)强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的(de)二级市场价格和(hé)分红有合(hé)理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)也(yě)认为，与(yǔ)产权(quán)类项目相(xiāng)比，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项目在经营权到(dào)期后不再(zài)能(néng)产生现金收益(yì)，因(yīn)此将可供分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更(gèng)加(jiā)准确。基于这个特(tè)点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经营项目，通(tōng)常具备更(gèng)高的分派(pài)率(lǜ)水平。对于剩(shèng)余期限较长的特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相(xiāng)对(duì)较低，也有足(zú)够年限收(shōu)回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资(zī)者注意，特(tè)许经营权项目的分(fēn)派金额(é)包含(hán)了投资(zī)本金，在不进行扩募的(de)情(qíng)况下，基金份(fèn)额单(dān)价随着分派进度逐年(nián)下降是正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期古巴对中国人友好吗，古巴为什么对中国人这么好限产生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项目相比(bǐ)，产权(quán)类项目的(de)土地或建筑(zhù)的剩余(yú)使用年限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加(jiā)上到期后通过对(duì)建筑的(de)更新改造或(huò)补(bǔ)缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有(yǒu)机会(huì)进一(yī)步延长经营期限(xiàn)。这(zhè)种类似永续经营(yíng)的(de)假设(shè)反映在基础资产的估(gū)值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士(shì)还表示，在产品(pǐn)分红(hóng)期，投资者可以观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察(chá)和评估项目底层(céng)资产(chǎn)的运(yùn)营情况。

　　中航基(jī)金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的(de)指标有两个：一是年(nián)报中披(pī)露的经营(yíng)活(huó)动现金流，二是可供分(fēn)配现金，二(èr)者存在本质(zhì)性(xìng)区别。经营活动产生的现(xiàn)金净(jìng)流量是(shì)指(zhǐ)企(qǐ)业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于(yú)企业本(běn)身(shēn)经营(yíng)活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项目进行调整(zhěng)，加期初(chū)现(xiàn)金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择(zé)，投资价值体(tǐ)现在相(xiāng)对股债(zhài)市(shì)场独立的(de)资(zī)产配(pèi)置功(gōng)能，比较(jiào)适合(hé)长期持有。建(jiàn)议投资者对(duì)经营权类的资产可以更多关注内部收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可(kě)分配(pèi)收益主要来自底层(céng)资(zī)产(chǎn)的经营净现(xiàn)金流(liú)，所(suǒ)以(yǐ)底(dǐ)层(céng)资产运(yùn)营情况直(zhí)接影响投资回报，投(tóu)资者可综合(hé)考(kǎo)虑(lǜ)原始权益人综合实力(lì)、运营管理机构实(shí)力(lì)、公募基(jī)金(jīn)管理人实(shí)力等多重因素(sù)来选择(zé)投资(zī)标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投资者关注有基本(běn)面支撑(chēng)、填权效(xiào)应相对明显、同时分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发行首年(nián)及(jí)次年的可供分配金(jīn)额预测(cè)。投资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实际分红金额(é)与募集材料中披露预测进(jìn)行比较分析(xī)，结合经济及市场(chǎng)的实(shí)际(jì)环(huán)境，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

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