文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国(guó)住房和城(chéng)乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的(de)可以进(jìn)行现(xiàn)房销售(shòu)”，不(bù)足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用你的(de)钱，建(jiàn)你的房(fáng)子(zi)，还烂尾(wěi)了，这是对购(gòu)房者(zhě)的不公平(píng)。以后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建(jiàn)房，没(méi)钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱(fú)甩给老(lǎo)百姓和社会，这(zhè)是房地产从大开发时代步(bù)入高(gāo)质量(liàng)发展阶段的必(bì)然趋(qū)势，也是对购房老百姓(xìng)的最大保(bǎo)护。98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是(shì)权(quán)宜(yí)之计(jì)，现(xiàn)在(zài)全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的预(yù)售制已(yǐ)经过时了(le)，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地义。当然二(èr)次房(fáng)改是(shì)个(gè)技(jì)术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长效机(jī)制，长效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税。如(rú)果按照经济(jì)规律办(bàn)事，中国一定能实现(xiàn)房地产软着(zhe)陆和长期(qī)平稳健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关(guān)，解好(hǎo)这道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预(yù)售(shòu)制(zhì)、改为现房销售(shòu)？大(dà)家想想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的(de)单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不(bù)能(néng)交付的风险。从个(gè)人层面看(kàn)，预售制对购(gòu)房者非常不(bù)公平，比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要(yào)承担延(yán)迟交房、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企过度(dù)举(jǔ)债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有(yǒu)助于落实(shí)中央房住不炒精(jīng)神、有助(zhù)于保(bǎo)障购(gòu)房老百姓(xìng)权益、有助于(yú)房企稳(wěn)健发(fā)展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么(me)情(qíng)况？简单科普一下：商(shāng)品房预售(shòu)最早源(yuán)于中国香(xiāng)港，俗(sú)称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆(gān)的方(fāng)式(shì)。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制度(dù)。其(qí)实(shí)，当前世界不少国家存在(zài)预(yù)售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般有严格的监(jiān)管保障措施(shī)，开发(fā)商在项目获得政府(fǔ)批(pī)准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买(mǎi)期(qī)房后并(bìng)非(fēi)像中国一样(yàng)在支付完首(shǒu)付款后(hòu)从银(yín)行一次(cì)性贷(dài)款支付(fù)剩余全部房(fáng)款，而是根据开发商工(gōng)程进度(dù)在完全交(jiāo)房(fáng)前进行分(fēn)期支(zhī)付。所(suǒ)以，预售(shòu)制度是需要严(yán)格的资金(jīn)监管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没(méi)有(yǒu)这些(xiē)保障措施(shī)，一定会触发风险(xiǎn)，对购房(fáng)民(mín)众不公平，所以不如(rú)借(jiè)机取(qǔ)消预(yù)售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制(zhì)度有一(yī)定历史阶段性，现在(zài)中国住房进(jìn)入存(cún)量时代(dài)，取消预售制度有(yǒu)助于降负债(zhài)降杠(gāng)杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾(wěi)风(fēng)险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需(xū)要(yào)配套房企债务(wù)重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地(dì)产(chǎn)长效机制。这(zhè)是个技术活，只要(yào)坚持市场化(huà)改革，中国一定能(néng)化解这个(gè)难题(tí)，让房地(dì)产回(huí)归实体经济和居(jū)住属性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本(běn)最实(shí)质(zhì)的保障，这样将极(jí)大的提(tí)升开(kāi)发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的(de)本质是(shì)向善，是(shì)以客(kè)户为中心，房地产也(yě)不能例外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售制、实施(shī)现(xiàn)房(fáng)销售是实(shí)现(xiàn)老百姓安(ān)居乐业、社(shè)会长治久安、行(xíng)业(yè)企业健康发展的重大(dà)措施。在当前的情况(kuàng)下(xià)，取(qǔ)消预售制要结合(hé)稳楼市、房地(dì)产软(ruǎn)着陆(lù)、打通金融支持(chí)当期(qī)三好(hǎo)生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前(qián)在国务院(yuàn)发展(zhǎn)研究中心(xīn)参与(yǔ)财税改革方案研究时(shí)，对(duì)预售制、房地产税、人地(dì)挂钩(gōu)、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行(xíng)过(guò)长期系统的专项研(yán)究。（参(cān)考后(hòu)来形成(chéng)的(de)专著(zhù)《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风险确(què)实存在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让(ràng)难、出(chū)租资金周转期长等(děng)问题，分层销售(shòu)孕育而(ér)生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公共房屋(wū)制度，许多人栖身(shēn)于(yú)木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不(bù)过大多(duō)数居民的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单(dān)位，需(xū)要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行业盛行的(de)方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问(wèn)题。针对这一(yī)系(xì)列问题，不少地(dì)产商开始探求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契(qì)”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分层出(chū)售。这模式一(yī)经推行(xíng)，购买楼宇的(de)市民数量有所增(zēng)加(jiā)，开发商(shāng)资金(jīn)周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭”模式(shì)翼年代记和百变小樱有什么关系么 翼年代记是悲剧吗引入(rù)房地产销(xiāo)售(shòu)，霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂(zá)货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对(duì)于商(shāng)品流(liú)通、资金周(zhōu)转有着独到(dào)的(de)见(jiàn)解，在(zài)努力寻(xún)求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其(qí)在购下九龙的一块地盘(pán)后，除了分(fēn)层(céng)出售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取(qǔ)买家的订(dìng)金，采用类似租(zū)金的(de)分期(qī)付款形式(shì)，等新(xīn)楼(lóu)落成时，收(shōu)齐买(mǎi)家的(de)钱，买家就(jiù)拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房(fáng)的资(zī)金压力，加速了(le)房屋(wū)的(de)建造和销售，也解决(jué)了制造商(shāng)的(de)资(zī)金(jīn)问题，降低投资风险(xiǎn)，在(zài)当(dāng)时可(kě)谓是(shì)“双赢(yíng)”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式(shì)成(chéng)为当时中国香港房地产市场的一(yī)大特色，纵观(guān)中(zhōng)国香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模(mó)式(shì)高效率地解(jiě)决了核心的住房供不(bù)应求(qiú)的问题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式推(tuī)动(dòng)了中国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也(yě)出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断完(wán)善、规(guī)范化，建立健全的监管机(jī)制(zhì)，促进市(shì)场健康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年(nián)，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提升了(le)对于预售楼花制度的监管，即要(yào)求开(kāi)发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明(míng)自身有(yǒu)资金等(děng)能力把项目完(wán)成(chéng)，资金需放入(rù)律(lǜ)师所托管，支取时(shí)需(xū)律所和建筑(zhù)师(shī)的核准。为(wèi)了防止开(kāi)发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取(qǔ)监管账户资金(jīn)，中国香港要(yào)求律(lǜ)师行在银行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透明化机制，且(qiě)银行(xíng)的(de)责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方(fāng)，后(hòu)续需自身推动项(xiàng)目(mù)完工(gōng)。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地面临住房需(xū)求大和供(gōng)给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来(lái)，中国内(nèi)地优(yōu)先发展重(zhòng)工业，强(qiáng)调(diào)基(jī)础建(jiàn)设，这一导向使前期(qī)发展工业化(huà)的(de)进程大(dà)于城市(shì)化(huà)进程，唯有(yǒu)解决住房基础(chǔ)等城(chéng)市化(huà)配套问题，才能进一步推进城市(shì)化。但(dàn)当(dāng)时推行的是“统一管理，统一(yī)分配(pèi)，以租养(yǎng)房”的(de)福利(lì)分房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也出现(xiàn)了(le)分配不(bù)公(gōng)、效率低、配套差(chà)等问(wèn)题(tí)，因此福利分房(fáng)制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需(xū)求(qiú)量大，而(ér)社会缺少大型房地产开(kāi)发商，商品(pǐn)房供(gōng)应(yīng)量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房(fáng)地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港预(yù)售商品房制度(dù)，先后出(chū)台多项文件(jiàn)，大(dà)力支持国内房地(dì)产市(shì)场改(gǎi)革(gé)。例(lì)如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于(yú)进一步深化城镇(zhèn)住(zhù)房制度(dù)改(gǎi)革，加快住房(fáng)建设(shè)的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无(wú)偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房新体制，从计(jì)划经济下(xià)的福利分房转向市(shì)场经济的商品房。房地(dì)产市(shì)场(chǎng)采用(yòng)预售制，允许开发商卖期(qī)房(fáng)，解决了房(fáng)企缺(quē)少(shǎo)资金和开发时间周(zhōu)期长的两大难(nán)题，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项目的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住(zhù)房供应(yīng)速度加快。自此中国(guó)内地开始房改货(huò)币化，中国人民银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港“卖楼花”模(mó)式(shì)后，经调整形成契(qì)合中(zhōng)国内地(dì)的商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金(jīn)压(yā)力，加快(kuài)城镇住房建设(shè)。具体来说，是指房(fáng)地产开发(fā)企业将正在建(jiàn)设(shè)中的房(fáng)屋预先出(chū)售给(gěi)购(gòu)房者(zhě)，由购房者支付(fù)定金(jīn)或(huò)房款的行为。区(qū)别(bié)于中国(guó)香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商(shāng)办理预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告(gào)登(dēng)记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者(zhě)需要一次性付清首付(fù)款，并采用银行贷款的形(xíng)式一次性(xìng)付(fù)清剩余(yú)房款，换言(yán)之，房屋未(wèi)建成，开发商可能(néng)已(yǐ)拿到了(le)全部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照工(gōng)程进(jìn)度付款有(yǒu)所不同(tóng)。对中国内(nèi)地(dì)的开发商(shāng)而(ér)言(yán)，预售制商品房(fáng)也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的最(zuì)主要方(fāng)式(shì)，预售制极大(dà)缩短房企(qǐ)现(xiàn)金回笼周期(qī)，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去(qù)20多(duō)年(nián)对中国内地房地产市场的稳(wěn)步发展起到(dào)了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市场快(kuài)速发(fā)展阶段(duàn)的资金需求，也提高了(le)居民居(jū)住水平，中国(guó)内(nèi)地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事(shì)业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路(lù)程。改革开(kāi)放(fàng)以来，城镇化进(jìn)程进(jìn)入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人(rén)增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的(de)《中国住房存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套(tào)数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在(zài)当前(qián)已成为中国内地(dì)商品(pǐn)房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅(zhái)期(qī)房销售面积(jī)占(zhàn)总销售面(miàn)积的(de)比重为63％，而2021年期(qī)房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房(fáng)地产行业的发展。中国(guó)内地(dì)房地产历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开(kāi)工面积(jī)从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投资完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面积和销售(shòu)金额(é)分别从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业的快(kuài)速(sù)发(fā)展，房地产企业从(cóng)无到(dào)有、从(cóng)国企先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动中国内地经(jīng)济(jì)高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地(dì)产带动的上下游(yóu)产业(yè)链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房(fáng)地(dì)产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中(zhōng)房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中房地(dì)产对金(jīn)融、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年房地产完(wán)全拉动(dòng)的投资(zī)占全社会固定资(zī)产投资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固(gù)定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从(cóng)房地产贷款占(zhàn)银行各(gè)项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业(yè)务，占比超过三(sān)分之一。从(cóng)房地产融资存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面积(jī)违约，将导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效(xiào)应渠道，根据(jù)我们的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿(yì)美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市(shì)值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股(gǔ)债房市值的(de)比例较高，主要是因为(wèi)住房(fáng)市值高，以及中国资本(běn)市场(chǎng)发育尚不(bù)成熟，直接(jiē)融资比例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负(fù)面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看(kàn)，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是(shì)对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的(de)风险。比如，交房等(děng)待期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟(chí)交房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办(bàn)理甚(shèn)至不能交房等(děng)风险。另(lìng)外，购房(fáng)者和开发(fā)商之间(jiān)的购房合同、购房者和银行的(de)按揭(jiē)贷款合同是两个(gè)独立(lì)的(de)合同(tóng)关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商主张(zhāng)权力，但依(yī)旧需要(yào)根据(jù)按(àn)揭贷(dài)款合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担(dān)的风险较大(dà)。

　　从行业(yè)层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部(bù)分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇(yù)到(dào)下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发(fā)放方，一旦房(fáng)企因为市场波动或经(jīng)营(yíng)不善，出现资金链断裂(liè)等一系列问题(tí)，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和按(àn)揭合同，已经从银(yín)行(xíng)获得房款，如果购房者丧(sàng)失(shī)还款能力(lì)或短期不(bù)能还款等(děng)，则风险(xiǎn)完全(quán)由银行(xíng)承担，银行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看(kàn)，购(gòu)房者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房(fáng)预售管理办法》中(zhōng)明确(què)规定了开发企业预售商品房所得(dé)款项应(yīng)当用(yòng)于有关(guān)的工程建设，商(shāng)品房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产管理部门(mén)制定。但多年(nián)以来全国并没有统一(yī)的预(yù)售资金监(jiān)管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点(diǎn)监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥(féi)等城(chéng)市则按照项(xiàng)目(mù)的建安成本乘(chéng)以建筑面积(jī)或者项(xiàng)目工程总额(é)报(bào)价计(jì)算(suàn)重点资金。而(ér)事(shì)实是(shì)，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供(gōng)却被迫继(jì)续还款。那(nà)么，监管(guǎn)账户资(zī)金如何被挪走的？实际(jì)上，在过去房(fáng)地产大开发(fā)时代的高周(zhōu)转背景下，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管账(zhàng)户资金(jīn)，是行业“潜(qián)规则”。比如(rú)工程总承包方，以工程建设名(míng)义，获得监管账户拨(bō)付资(zī)金，再由(yóu)工程方将资(zī)金转给(gěi)房企，而拨付(fù)的(de)工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套(tào)取(qǔ)的(de)资(zī)金，在房企各地项目间流(liú)动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆(gān)，这样做提供了(le)资金流动性，房企抽调资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形(xíng)成一(yī)种资金循(xún)环(huán)高周转模式，但(dàn)一定程(chéng)度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制度呈(chéng)现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付(fù)资金，一般设有定金(jīn)或预(yù)付款保护(hù)机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付的(de)预付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋(wū)交付后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般以(yǐ)定金方式支付，或按工(gōng)程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供(gōng)；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护(hù)：房(fáng)屋交付质量(liàng)的保障有两(liǎng)种方(fāng)式，一(yī)是(shì)期(qī)房(fáng)由政府(fǔ)或第三方验(yàn)收(shōu)合格并提(tí)供验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者(zhě)支(zhī)付的房款。二(èr)是开发商为购房(fáng)者提供一定的保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内无条件返还，最(zuì)低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余(yú)房款交付后按揭还(hái)款(kuǎn)，交付前资金(jīn)由第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定(dìng)金(jīn)比例一(yī)般为(wèi)房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官方数据，2021年美国(guó)平均首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定(dìng)金或首付(fù)外，购房(fáng)者在房屋(wū)交付(fù)后(hòu)通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国(guó)为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及首(shǒu)付款(kuǎn)由第三方(fāng)公证(zhèng)行或产(chǎn)权保险公司的信托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭(bì)导致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁取回(huí)，且(qiě)不承担任(rèn)何责任与损失。而开发商在(zài)房屋建设过程(chéng)中的资金全部来自银行，银行根据(jù)工程进度向开发商提供(gōng)一(yī)定比(bǐ)例的(de)贷款，由于开发(fā)商(shāng)挪用(yòng)资(zī)金直接损(sǔn)害(hài)银行利益，银(yín)行有(yǒu)充分动机(jī)监管(guǎn)开发商施工(gōng)进度。开发商在房屋交(jiāo)付时(shí)需取(qǔ)得由政府相关部(bù)门经审查后(hòu)发放的(de)验收凭证，通过验收凭证向银(yín)行(xíng)得(dé)到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国翼年代记和百变小樱有什么关系么 翼年代记是悲剧吗：可(kě)零(líng)首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付(fù)购房(fáng)，房款按(àn)建造工(gōng)期进(jìn)度(dù)支付，按揭按工期放(fàng)款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷(dài)利(lì)率采用固(gù)定利率(lǜ)，开(kāi)发商(shāng)或购房者可购买期房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证(zhèng)，签订(dìng)合同后定金退(tuì)还。如由(yóu)于任(rèn)何原因不能购买，定(dìng)金(jīn)按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付(fù)公证费和土(tǔ)地(dì)交(jiāo)易(yì)税(shuì)，分别为房屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中(zhōng)，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国没(méi)有(yǒu)规(guī)定(dìng)最低(dī)首付比例，可零首付(fù)购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国也采(cǎi)取按工期支付房款的制(zhì)度，一(yī)般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比(bǐ)例(lì)因项目而(ér)异(yì)。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路(lù)完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工(gōng)、地(dì)板完工、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房者可在支付房款前(qián)申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银(yín)行按施工节奏分(fēn)多(duō)次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者(zhě)一定(dìng)使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公(gōng)司针对期房设(shè)计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是(shì)当房屋(wū)出现(xiàn)重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)险公司(sī)保(bǎo)证开发(fā)商赔(péi)偿或修(xiū)复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责(zé)相应赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开(kāi)发商(shāng)或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英(yīng)国(guó)预售制设有(yǒu)10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机(jī)制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一(yī)名律(lǜ)师，负责沟(gōu)通期房交易(yì)中(zhōng)的(de)房产、资金、合同等各(gè)个环节，各环节内容(róng)确认无误后签订首(shǒu)付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设(shè)置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发(fā)商(shāng)出现(xiàn)财(cái)务、经(jīng)营问题(tí)时，购房(fáng)者10％的定金由保(bǎo)险公司(sī)赔(péi)付(fù)，而超(chāo)出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工(gōng)程进度付款的(de)方式，但是(shì)交房前付款比例相对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国(guó)规定(dìng)房屋必须(xū)经过房产公证(zhèng)公司的(de)检验验收(shōu)后才能(néng)交付，交付(fù)后方(fāng)可按揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节(jié)，英(yīng)国(guó)期房预售资金监管极为严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房律(lǜ)师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖(mài)方律师转给开发商，即资(zī)金在进(jìn)入开(kāi)发商账(zhàng)户(hù)前经过两道关口，有利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前(qián)是(shì)唯一一部规范期(qī)房交易(yì)的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方面，根据(jù)日本《宅(zhái)地建(jiàn)物取引(yǐn)业法》，对购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付定金超(chāo)过5％或(huò)超1000万(wàn)日元的部(bù)分，法(fǎ)律要求开发商必(bì)须完成定金保(bǎo)全措施才(cái)可预售(shòu)。什么是(shì)定金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同(tóng)时，开发商向金融机构或指定保证机构(gòu)或保险(xiǎn)机构签订定(dìng)金保证委托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或保险，并将相应的(de)保证金证(zhèng)明书交付给(gěi)购房者。除(chú)定金外，其他预先支付(fù)的购(gòu)房款也(yě)受该措施保(bǎo)护(hù)。若开发商倒闭导致期(qī)房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融(róng)机(jī)构或保证机构或(huò)保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房(fáng)者(zhě)赔付违约(yuē)金，一般(bān)约为房价(jià)的(de)10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的(de)定(dìng)金，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房者即可向银行申(shēn)请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保修期(qī)后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进(jìn)度支付，所(suǒ)有资金(jīn)进银行(xíng)专门项目资金账户(hù)，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支(zhī)付环(huán)节，新(xīn)加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权(quán)合同以及订金(jīn)返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同后，购房者需支付15％的(de)首付及印花税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同(tóng)样采(cǎi)取按工(gōng)程进度付(fù)款的方式，《发展商条例》对(duì)期(qī)房付(fù)款流程做了统一详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一般为(wèi)合(hé)同签订后、地基完工(gōng)、框架完(wán)工、管道门窗(chuāng)等完工等(děng)，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照(zhào)工(gōng)程进度放款，月供在(zài)此过(guò)程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资金监管方(fāng)面，购房(fáng)者的订金与付款会存入银行专门的(de)项目(mù)资金账户，账(zhàng)户资金提取须(xū)与房屋建设有关(guān)。房屋(wū)交(jiāo)付后，购(gòu)房(fáng)者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者(zhě)支付15％的(de)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当前(qián)房地产到了政(zhèng)策出手临界点，重点是保交楼和房(fáng)企重(zhòng)组。一方面，加(jiā)大(dà)对刚需(xū)和改善型需(xū)求的支(zhī)持力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善应对(duì)局部(bù)停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保(bǎo)民(mín)生，给(gěi)予(yǔ)强有力的金(jīn)融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对(duì)还在(zài)正(zhèng)常(cháng)运转的房企包(bāo)括民(mín)营(yíng)企业，加大(dà)支持力度，由优(yōu)质房企牵头并购重(zhòng)组整个行(xíng)业，为每(měi)个(gè)房企配(pèi)套(tào)AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及(jí)长效机制(zhì)。长效机制四(sì)大关(guān)键(jiàn)是(shì)推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地产税。定金环节，建(jiàn)立(lì)开(kāi)发商违约(yuē)后定金保护机制，如将已支(zhī)付(fù)定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金(jīn)安全。签(qiān)订合同环节(jié)，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重大(dà)延期以及重(zhòng)大缺(quē)陷等情况提(tí)供充分的(de)保障。余款支付(fù)环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制(zhì)或交房后按(àn)揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者的(de)权益(yì)。资金监(jiān)管(guǎn)环节，引入独立(lì)于(yú)开发(fā)商、银行的第三方资金(jīn)监管机(jī)构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管，以此防(fáng)止(zhǐ)资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品(pǐn)房(fáng)保修期制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋(wū)质(zhì)量问题全(quán)权负责、免费维修，购房者在(zài)保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取消商品房预(yù)售制是大势所趋(qū)。一方(fāng)面，98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺(quē)钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过(guò)1，从大(dà)开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的(de)营(yíng)销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的(de)产品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是(shì)对购房民众的最根本最(zuì)实(shí)质的(de)保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升开发商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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