万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的(de)意(yì)外(wài)走红，让这个位于(yú)北京海淀的豪(háo)宅被全(quán)国(guó)知晓，其背(bèi)后曾宣称要做(zuò)地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发(fā)商(shāng)——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共(gòng)同(tóng)债务(wù)人被(bèi)中国信达追(zhuī)债，中(zhōng)国信达为了收回(huí)钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这(zhè)些房子早已售出(chū)，业主并非中赫集团(tuán)，那些真正斥(chì)巨(jù)资购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看(kàn)到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的(de)时候，他(tā)们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件背后(hòu)，可能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核心区位，名校(xiào)环绕的(de)顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发(fā)现，中(zhōng)国信达(dá)在京东(dōng)拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司(sī)不(bù)良(liáng)债权转让(ràng)项目”，债权(quán)总(zǒng)额(é)高达近47亿(yì)，该项目(mù)的抵(dǐ)押物中(zhōng)，包括(kuò)75套万(wàn)柳书院住宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上(shàng)述不良债权转让项目的处置主体(tǐ)是(shì)中国(guó)信(xìn)达资产管理股份有(yǒu)限公司北(běi)京市分公司（下称中国信达北分），处置(zhì)的(de)是对(duì)北(běi)京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地(dì)产开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不(bù)良债权。截至2023年1月(yuè)31日(rì)，债权金(jīn)额约为(wèi)46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团(tuán)有限(xiàn)公司是共同(tóng)债务人。目前(qián)，该(gāi)项目已有1万次围观(guān)，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国信达北分讨债的(de)故事，但实(shí)际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据(jù)此前媒体报(bào)道，万柳书院总(zǒng)共(gòng)301户，而且早已售罄(qìng)。如果(guǒ)该报(bào)道属实，说(shuō)明这些房子(zi)实际上都是(shì)卖出去(qù)了的，是有人住(zhù)的(de)。

　　那为什么中国信(xìn)达(dá)的拍卖页面上又注明这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这(zhè)些房子根(gēn)本(běn)没(méi)有网签，也没(méi)有房产(chǎn)证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介(jiè)透露(lù)，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵(dǐ)押出(chū)去(qù)，现在还(hái)没资金解(jiě)抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的(de)顶级豪宅(zhái)，最(zuì)强学区房(fáng)，万柳书院的业主基(jī)本都是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬(lǎo)也(yě)是万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院的业(yè)主。另(lìng)据地(dì)产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳(liǔ)书院的(de)业(yè)主中，还有(yǒu)不少中赫集团的(de)高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富(fù)人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实(shí)已经支付价款并实(shí)际占有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔(bǐ)不良债权回本(běn)的愿望，或将泡(pào)汤。这次(cì)拍(pāi)卖损失最(zuì)大的，没准还(hái)是(shì)债主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根据(jù)相(xiāng)关法律(lǜ)规定，民事(shì)执行中，业主已经支付(fù)价(jià)款并实际占有，但未办(bàn)理过户(hù)手续(xù)的(de)，如果业(yè)主没有(yǒu)过错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院(yuàn)提出执行异议申请，请(qǐng)求(qiú)法院解除查封，同(tóng)时可以联合起诉开(kāi)发商(shāng)，要求退(tuì)还购(gòu)房款或(huò)办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民(mín)法院报公(gōng)布《最高(gāo)人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批(pī)复》，以(yǐ)司(sī)法解(jiě)释的方式(shì)明确(què)了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费(fèi)者以居住(zhù)为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先(xiān)于建设(shè)工程价款优先受偿权、抵押权(quán)以(yǐ)及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支(zhī)付了部分价款的(de)商品房消费(fèi)者，在一审(shěn)法(fǎ)庭辩论终结(jié)前已(yǐ)实际支付剩余(yú)价(jià)款的，可以适用(yòng)前款(kuǎn)规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实(shí)际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖(mài)出去(qù)回本，抵(dǐ)押(yā)的这75套房子(zi)，还(hái)会被业主讨(tǎo)回(huí)去。特殊韵母是什么意思，1个特殊韵母是什么p>

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达申请不良(liáng)债权转让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目(mù)前中国信(xìn)达已(yǐ)经成(chéng)为赫华(huá)恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东(dōng)行列，中国金谷国际信(xìn)托(tuō)有限(xiàn)责任公(gōng)司成为(wèi)了唯(wéi)一(yī)股东，后特殊韵母是什么意思，1个特殊韵母是什么者(zhě)由(yóu)中国信达资(zī)产(chǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有(yǒu)很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北(běi)京豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫(hè)集(jí)团进入(rù)北京(jīng)的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时京城最(zuì)贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知名房(fáng)企手中(zhōng)，抢下了北京(jīng)万柳地块(kuài)，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书(shū)院就(jiù)以神秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无(wú)论是(shì)一块块(kuài)从荷兰运回(huí)来的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还(hái)是(shì)每棵成本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每平米20万元的(de)价(jià)格，都(dōu)令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸(gāng)、霄八的(de)顶儿、融创(chuàng)的(de)湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从这句顺(shùn)口(kǒu)溜中(zhōng)，就可看(kàn)出其(qí)在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是(shì)当(dāng)时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业(yè)广(guǎng)场、恒大(dà)华府等，现如今，它(tā)远远超过这些对(duì)手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人(rén)的36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽(suī)然(rán)已经推出了8年之久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名人士，如知名(míng)演员宋(sòng)丹(dān)丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大(dà)佬则(zé)居(jū)住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了(le)中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的(de)房，拿北京城最(zuì)贵(guì)的地(dì)”，“做(zuò)地(dì)产(chǎn)中的‘劳斯莱斯(sī)’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐藏在豪(háo)宅开发商(shāng)光(guāng)环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执行人，被执行标(biāo)的高(gāo)达11亿。

　　今(jīn)年年初，因(yīn)为履行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效法律文(wén)书确定义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集团如(rú)今沦(lún)落到这(zhè)个(gè)地步，其实是有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事(shì)实(shí)上，早(zǎo)在今年年初(chū)“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的人生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于收(shōu)购北京国安(ān)。

　　近(jìn)十年(nián)来，房企(qǐ)纷纷开(kāi)始了多元(yuán)化转型，但转型之(zhī)路(lù)并(bìng)不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过多元化(huà)业务，先后进军能源市场、团购(gòu)网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫(hè)集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着(zhe)在2021年(nián)6月，中赫(hè)集(jí)团从中(zhōng)信集(jí)团手中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京(jīng)国安的估(gū)值一直没变，那(nà)么(me)中赫集团拿下北(běi)京国安，总(zǒng)计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为(wèi)什么又要(yào)质押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的(de)中赫集团股(gǔ)份质押陆(lù)续质押，据企查查(chá)显示，目(mù)前中赫集(jí)团共(gòng)有11条股权出质记(jì)录。质权人包括海金商(shāng)业保理、北京(jīng)建工、山东(dōng)国际信托、中(zhōng)融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北(běi)京国安后，不(bù)仅国安的(de)经营(yíng)状况没有得到改善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据北(běi)京产权交易所官网(wǎng)信息(xī)显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京国安足球俱(jù)乐(lè)部(bù)实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇(fù)还在持续质押(yā)手中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份，但国(guó)安(ān)和中赫的经营状况(kuàng)却持续没(méi)有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次(cì)列被执(zhí)行人(rén)，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫(hè)置地(dì)、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执行人(rén)，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能(néng)力而拒不履行(xíng)生效法律文书(shū)确定义务，上述(shù)被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京(jīng)国(guó)安(ān)，目前幸免(miǎn)于(yú)难(nán)。不过在实控人都成为老赖的(de)情(qíng)况下(xià)，被执行(xíng)10个多亿的北京(jīng)国安，又(yòu)如何能独(dú)善其身(shēn)？

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