导(dǎo)读

　　黄(huáng)金(jīn)二(èr)十年(nián)之后，当下中国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十(shí)年是中国房地产市场(chǎng)黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅(zhái)销售面积超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年(nián)地(dì)产持续(xù)低景气(qì)，有关中国地产是(shì)否过剩的(de)讨论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨开迷雾(wù)，本(běn)文试图厘清(qīng)中国城镇存量(liàng)住宅(zhái)真实(shí)情况，据此判断中国(guó)未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地(dì)产存(cún)量极度过剩(shèng)，事(shì)实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第(dì)七次(cì)人口普查调查数(shù)据显示城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中(zhōng)还(hái)包括大(dà)量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋中(zhōng)城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显示(shì)中国城镇居民人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人均一间(jiān)房所能(néng)满足，它(tā)与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。中国(guó)的人(rén)均住宅间数较发(fā)达国(guó)家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间数(shù)大于(yú)1同(tóng)样不(bù)意味(wèi)着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民户均1套房，其(qí)中每户(hù)持有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据(jù)商品住宅套(tào)数、商品住宅占比和(hé)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户数，计(jì)算出城(chéng)镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交付(fù)，直至2024年(nián)，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套房似(shì)乎意味着(zhe)户户有房(fáng)，然(rán)而(ér)事(shì)实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为(wèi)户均一(yī)套(tào)房无法(fǎ)满足流动(dòng)人口的租赁和置业需(xū)求。全国总人(rén)口的近三(sān)成都是流(liú)动(dòng)人口，流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而(ér)产生了额(é)外的住宅需求。

　　再大的胸躺下都是平的，胸明明很大但为什么一躺下就平了ng>即便(biàn)户均一套房，中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍(réng)有四大(dà)新增需(xū)求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均人口规(guī)模(mó)缩(suō)小，一人户、两(liǎng)人户(hù)占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济(jì)板块的分(fēn)化日益(yì)明显(xiǎn)，区域经济资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人(rén)口(kǒu)净迁入城市的新增(zēng)住(zhù)宅需求(qiú)有望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的(de)住(zhù)宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)均(jūn)较发达国家有着不(bù)小差距，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体(tǐ)现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大(dà)分化时代已至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更(gèng)多体现在住(zhù)宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分化(huà)必将体现在(zài)不同(tóng)能级城市之间(jiān)，不同区域板块之(zhī)间(jiān)，不同品(pǐn)质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，引发热议(yì)。从(cóng)2月以来，各大城市二手房(fáng)挂(guà)牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二(èr)手房的“抛(pāo)售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市(shì)场(chǎng)不(bù)禁担心，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是(shì)供(gōng)给过剩，还是供需平(píng)衡，或是(shì)仍然(rán)存在不(bù)足(zú)？可惜由于(yú)住宅存量数据并未公布，我们无法(fǎ)直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前(qián)的(de)房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)了？据此判断未来房地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户(hù)均拥有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩(shèng)的直观判断(duàn)站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风险普查工作情(qíng)况(kuàng)为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市(shì)政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建筑中，农村房(fáng)屋占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数计算的城(chéng)镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还(hái)包(bāo)括(kuò)了(le)大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医(yī)院等非住(zhù)宅(zhái)。总的算(suàn)下来，住(zhù)宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布了中国(guó)城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着(zhe)人(rén)人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等因(yīn)素密切相关。单单从人均(jūn)住宅间数不(bù)能完全反映出(chū)城(chéng)镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民(mín)住宅主要分两大类(lèi)，一类是商品住宅(zhái)，另一(yī)类是(shì)保障(zhàng)房、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自(zì)建房等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直接公(gōng)布城镇住(zhù)宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可以直(zhí)接公布，一是每年商品住宅销售(shòu)套数(shù)（统计局）；二(èr)是居民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我(wǒ)们(men)主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数(shù)量(liàng)极少(shǎo)，可忽(hū)略不计(jì)。估(gū)算(suàn)城镇居民户均(jūn)住宅(zhái)套数(shù)分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够得(dé)到当前商(shāng)品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)和非(fēi)商(shāng)品(pǐn)住宅比例，推算得(dé)到居民(mín)住宅总套(tào)数(shù)。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇居民拥有的(de)商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅(zh再大的胸躺下都是平的，胸明明很大但为什么一躺下就平了ái)总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比(bǐ)/商(shāng)品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存量到底(dǐ)有多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们利用(yòng)既有统(tǒng)计(jì)数据，大致(zhì)测(cè)算得到中(zhōng)国存量房地产(chǎn)套数，并(bìng)进一步(bù)推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产销(xiāo)售以(yǐ)期房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占(zhàn)比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销售套数里(lǐ)的期房销售，得到商品住(zhù)宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除(chú)以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一(yī)步推(tuī)算(suàn)中国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的(de)住(zhù)宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉租(zū)房(fáng)与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定租(zū)赁其他住宅(zhái)和(hé)购买二手房(fáng)都是商品住宅(zhái)，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房(fáng)加总，得到商品住宅(zhái)占(zhàn)居民所有(yǒu)住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期(qī)间商(shāng)品(pǐn)住宅增幅为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品住宅的实际变(biàn)化比例，从(cóng)而我们估算(suàn)出(chū)2022年商品住宅所(suǒ)占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均(jūn)每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑已购(gòu)期房(fáng)，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购(gòu)期房(fáng)会在2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均一套房(fáng)的三点(diǎn)含义

　　既然城镇(zhèn)居民已(yǐ)经达到了户(hù)均一套房的(de)程(chéng)度，“户(hù)户(hù)有房(fáng)”是否意味着中国(guó)城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着(zhe)中国(guó)地产(chǎn)存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户(hù)均一(yī)套房(fáng)并不(bù)意味着住(zhù)宅市场(chǎng)供需平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余住(zhù)宅来满足(zú)因人口流动、居(jū)民换房等因素产(chǎn)生的住(zhù)宅需求。因此，成熟(shú)房地产市场的(de)住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国(guó)、英国和日本的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均(jūn)刚好一套房，就会造(zào)成人口净流入(rù)地的住(zhù)宅市场供不应(yīng)求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人口和(hé)省(shěng)际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流(liú)动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工作的(de)流动人口在老家拥(yōng)有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人(rén)，但高(gāo)房(fáng)价(jià)迫使(shǐ)打工人(rén)回乡(xiāng)置业。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际上会占据两套房(fáng)，在高房价的(de)大城市租赁(lìn)一套房，在房价(jià)较低的县城购买一套房。所以说户均一套房无法(fǎ)满足(zú)庞(páng)大流(liú)动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住(zhù)宅(zhái)品(pǐn)质仍需(xū)改善

　　目前，中国(guó)的城(chéng)镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑(zhù)结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题(tí)，如电(diàn)线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给(gěi)住(zhù)户的生活带来(lái)了很大的不便和(hé)安全隐患(huàn)，并(bìng)且居(jū)住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭户(hù)数拥有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)面积(jī)占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区很难满足现(xiàn)代(dài)生活需(xū)求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭(tíng)住宅(zhái)为一居室和二居(jū)室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然(rán)这与城市土(tǔ)地(dì)资(zī)源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需(xū)求驱动(dòng)力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭(tíng)户(hù)住(zhù)宅存量(liàng)总面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进城(chéng)和(hé)老旧小(xiǎo)区(qū)拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)小于均值，近4成家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积不(bù)足19平方米(mǐ)，不及全国人(rén)均水平的一半。若去除20％的(de)公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅(zhái)困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积(jī)为40平，即人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家庭户(hù)人数，需(xū)要(yào)住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均(jūn)可使用面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将变(biàn)得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体户(hù)人口(kǒu)，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房(fáng)，未来地(dì)产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得(dé)到中国(guó)城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即(jí)便如(rú)此(cǐ)，中国人(rén)口静态结构和动态(tài)趋势(shì)演(yǎn)绎，决定了(le)中国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年我国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均人口数不断下降，六普显示城镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示(shì)城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上升(shēng)，人(rén)口小家庭化趋势(shì)将继续延续(xù)，导致户数会因户均人口规模(mó)的(de)缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产要(yào)素(sù)逐步向经济带(dài)、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入(rù)地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人(rén)，自(zì)然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增(zēng)长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅(zhái)的家(jiā)庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间(jiān)为2000年以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和(hé)原公(gōng)有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需(xū)求中，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济(jì)适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的住(zhù)宅(zhái)建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低(dī)、基础设施配(pèi)套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的(de)改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活品(pǐn)质，以(yǐ)小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作(zuò)会议明确指出支持(chí)住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅(zhái)因素，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存在(zài)不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与(yǔ)经(jīng)济(jì)水平有着密切正(zhèng)向联(lián)系(xì)。随着经济发(fā)展(zhǎn)水(shuǐ)平的提高，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住宅供给存(cún)在不足(zú)，供需(xū)出现(xiàn)错配，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么未来将是(shì)住宅(zhái)质量的供(gōng)需冲突。房(fáng)地(dì)产大分化时代已至(zhì)，这种分化不单局限于城市能级之间(jiān)差异(yì)，优质(zhì)小区和老旧二手房之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查(chá)数据(jù)调查(chá)的是人，并不是针对(duì)住宅，因此可能存在(zài)统计偏差(chà)。商品住宅占比实际值可能偏低，其(qí)增(zēng)速(sù)可能超预期。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 再大的胸躺下都是平的，胸明明很大但为什么一躺下就平了