万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外走红，让这(zhè)个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳(láo)斯莱(lái)斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受(shòu)到(dào)舆论(lùn)关注，起(qǐ)因(yīn)中赫集团成了共(gòng)同债务(wù)人被中国信达追(zhuī)债，中国信达为了收回钱款不得(dé)不(bù)将中(zhōng)赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出(chū)，业主(zhǔ)并非(fēi)中赫集团，那些真正斥(chì)巨资购(gòu)入(rù)房产(chǎn)的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇(qí)妙(miào)地被(bèi)拍卖，算是(shì)被割了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看(kàn)到这些业主的(de)维(wéi)权(quán)信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜(cài)的时候，他们的(de)姿(zī)势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想(xiǎng)象的那(nà)么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司不良债权转让(ràng)项(xiàng)目”，债权总(zǒng)额高达近47亿(yì)，该项目的抵押物中(zhōng)，包(bāo)括75套(tào)万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍(pāi)卖(mài)显示，上述不良债权转让(ràng)项目的处(chù)置主体是中国(guó)信达资产管理股份有限公(gōng)司北京(jīng)市(shì)分公司（下称中(zhōng)国信(xìn)达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公(gōng)司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截(jié)至(zhì)2023年1月31日(rì)，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是共同(tóng)债(zhài)务人(rén)。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就(jiù)是一起中国信达北(běi)分讨(tǎo)债的(de)故(gù)事，但(dàn)实际上(shàng)，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报(bào)道，万柳书院(yuàn)总共(gòng)301户(hù)，而(ér)且早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些房(fáng)子(zi)实际上都是卖出去(qù)了的，是有人(rén)住的。

　　那为(wèi)什么中国信达(dá)的拍卖(mài)页(yè)面上(shàng)又注明(míng)这75套(tào)房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没(méi)有网签，也(yě)没有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道证实(shí)了上述内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫(hè)集(jí)团(tuán)早就(jiù)把(bǎ)这(zhè)75套房子抵押(yā)出(chū)去，现在还没资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是(shì)北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另据地(dì)产(chǎn)自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆(bào)料，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主中，还有不少中赫集(jí)团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已经支付(fù)价款并实际占有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔不良(liáng)债权回本的(de)愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还(hái)是债主中国信达。

　　根据(jù)相关法律规(guī)定，民事执行中，业主已经支付价款并实际占(zhàn)有，但未办理过户手续的，如(rú)果业主(zhǔ)没有过错(cuò)，人民法院不得查封、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经(jīng)查封的可(中国最早的朝代，中国最早的皇帝是谁kě)以(yǐ)向法院提出执行(xíng)异议申请，请求(qiú)法院解(jiě)除查(chá)封，同时可(kě)以联合起诉开(kāi)发商，要求退还购(gòu)房款或办理房产证，并承担(dān)违约责(zé)任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人民法(fǎ)院关于(yú)商品房(fáng)消(xiāo)费者权利保护问(wèn)题的(de)批复》，以(yǐ)司法解释的方式明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费者以居住为目的购买房屋并已支(zhī)付全部价(jià)款，主张其(qí)房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人民(mín)法(fǎ)院应当(dāng)予以支持。只支付了部(bù)分(fēn)价款的商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可(kě)以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说(shuō)，如(rú)果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可(kě)能不仅(jǐn)不能卖出去(qù)回本，抵押的这中国最早的朝代，中国最早的皇帝是谁(zhè)75套房(fáng)子，还会被业(yè)主讨回(huí)去。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会赔了夫(fū)人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权(quán)公司中国信达申请不良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可(kě)以追溯到(dào)金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集(jí)团、中赫置地等(děng)选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中(zhōng)国金谷国际信(xìn)托有限责任公司成为了唯一股东，后者由(yóu)中国信达资(zī)产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集(jí)团既(jì)没(méi)有很大(dà)规模，也没(méi)有很(hěn)高的国民知名度(dù)，但却在(zài)北京豪(háo)宅圈留下一(yī)个(gè)个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七号院(yuàn)，作为(wèi)中赫集团进(jìn)入北(běi)京(jīng)的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成(chéng)为当时京(jīng)城最贵的(de)楼盘，引(yǐn)发了市(shì)场强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为(wèi)“北京海淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知名(míng)房(fáng)企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了(le)北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书(shū)院就以神秘(mì)高(gāo)端(duān)的姿态杀(shā)入市(shì)场，无(wú)论(lùn)是一块块从(cóng)荷兰(lán)运(yùn)回(huí)来的灰砖垒起来(lái)的(de)五米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年(nián)银杏树，还是每平米20万(wàn)元的价(jià)格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就(jiù)可看出其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的(de)它，对手是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大(dà)华(huá)府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一(yī)套300平(píng)米的法拍(pāi)房，最(zuì)终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊(jīng)人(rén)的36万元/平米，说明(míng)万(wàn)柳(liǔ)书院虽然(rán)已经推出了8年(nián)之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引了不(bù)少知名人士，如(rú)知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定(dìng)了(le)中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它被(bèi)外(wài)界贴上(shàng)了，“卖(mài)北(běi)京(jīng)城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执(zhí)行人(rén)，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义(yì)务(wù)，中赫(hè)集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫(hè)集(jí)团如今沦落(luò)到这个地(dì)步(bù)，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书(shū)院少爷”走(zǒu)红之时(shí)，深蓝财(cái)经就曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷财务(wù)危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控(kòng)人周(zhōu)金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而(ér)追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在(zài)于收购北京国安(ān)。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企纷纷开始了(le)多元(yuán)化(huà)转型(xíng)，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就(jiù)尝(cháng)试过多(duō)元化业务，先后进军能源市场、团购(gòu)网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本(běn)退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参(cān)股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信(xìn)集团(tuán)手中拿下(xià)北京(j中国最早的朝代，中国最早的皇帝是谁īng)国安俱乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京国安(ān)的(de)估值一直(zhí)没(méi)变，那(nà)么中(zhōng)赫集团拿下北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里(lǐ)，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样(yàng)，中赫为什么又(yòu)要质(zhì)押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周(zhōu)金辉夫(fū)妇(fù)将(jiāng)其手中(zhōng)的(de)中赫集团股份(fèn)质押陆续(xù)质押，据企查(chá)查显(xiǎn)示，目(mù)前中赫(hè)集团(tuán)共有11条(tiáo)股权出(chū)质(zhì)记录。质权(quán)人包括(kuò)海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后(hòu)，不仅国(guó)安(ān)的经营状(zhuàng)况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱(jù)乐(lè)部实现营业收入1.03亿(yì)元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和(hé)周金辉(huī)夫妇(fù)还在持续质(zhì)押手中的中赫(hè)集团股(gǔ)份，但国安和(hé)中赫(hè)的(de)经营(yíng)状况(kuàng)却持(chí)续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集团被5次列(liè)被执(zhí)行(xíng)人，执(zhí)行标(biāo)的高达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团(tuán)股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同(tóng)成(chéng)为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不(bù)履行生效法律文(wén)书确定义务(wù)，上述被执行(xíng)人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难(nán)。不(bù)过在实控(kòng)人都成为老(lǎo)赖的情况下，被(bèi)执行10个(gè)多亿的北(běi)京国安，又如(rú)何能(néng)独善其身？

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