测(cè)算结(jié)果显示，目(mù)前城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期(qī)房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供(gōng)需(xū)并不平(píng)衡。

　　国际(jì)数据显示(shì)，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均(jūn)一套房无法满足(zú)流动人口的租赁(lìn)和置业需(xū)求。全国总人口的近三(sān)成都(dōu)是(shì)流动(dòng)人口，流(liú)动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地产仍有四大新(xīn)增需求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两人户占(zhàn)比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将延续，带(dài)来新户(hù)购房需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，区(qū)域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁入城市(shì)的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家(jiā)庭住在2000年(nián)以前建(jiàn)成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅(zhái)建筑面积。促成(chéng)“老破小(xiǎo)”住宅的(de)改造势在(zài)必行。

　　第四(sì)，中国(guó)的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较(jiào)发达国(guó)家有(yǒu)着不小差距，“住上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当下(xià)中(zhōng)国地产(chǎn)步入大(dà)分化时代(dài)而(ér)非(fēi)停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存(cún)在不(bù)足(zú)，这是过去二十年(nián)房(fáng)价快(kuài)速上涨基石。那么(me)当(dāng)下房地产大分化时代已至，大分化时代下(xià)地(dì)产矛(máo)盾则更(gèng)多(duō)体现在住宅(zhái)质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同(tóng)能级(jí)城(chéng)市之间，不同区域板块之间，不(bù)同品质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城(chéng)市二手房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担心，中国的房子是否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需(xū)平衡(héng)，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅存(cún)量(liàng)数据并未公(gōng)布(bù)，我们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾(wù)，我们测算出(chū)中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回(huí)答(dá)当前的房子(zi)是否(fǒu)真的过剩了(le)？据此(cǐ)判断未来房地产市场(chǎng)会如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的(de)直观(guān)判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新(xīn)闻发布会上，负责人对外(wài)披露：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行业(yè)获(huò)取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑数据以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市(shì)场(chǎng)看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上(shàng)，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了(le)大(dà)量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住(zhù)宅。总(zǒng)的算(suàn)下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有(yǒu)房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房(fáng)间数量有关，更与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为(wèi)单位购买成套住宅，一套设施齐(qí)全的住(zhù)宅才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算(suàn)思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一类是(shì)商品住宅，另一类是(shì)保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民(mín)住宅相关数据有两处(chù)可(kě)以直接公(gōng)布，一(yī)是每年商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二(èr)是(shì)居民住宅来源（人(rén)口普(pǔ)查数据）。计算(suàn)中国居民户(hù)均住宅数量，我们(men)主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量(liàng)极少，可忽略不(bù)计(jì)。估算(suàn)城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以来每(měi)年商品住宅销售套数相加，我们就能够得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住宅和(hé)非(fēi)商品住宅(zhái)比(bǐ)例，推(tuī)算(suàn)得到居民住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我们(men)就能够(gòu)得到城镇(zhèn)户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家(jiā)庭户数(shù)）/（商品住宅套(tào)数/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多(duō)少，目(mù)前缺乏(fá)一个准确(què)统计。我(wǒ)们利用既有统计(jì)数据，大致测(cè)算(suàn)得到中国存量(liàng)房地产套数，并进(jìn)一步推算中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套(tào)商(shāng)品(pǐn)住宅（包含现(xiàn)房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以(yǐ)期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成(chéng)。本(běn)文去(qù)除商品住(zhù)宅累计(jì)销售套数里的期房销售(shòu)，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数=截止到2022年(nián)商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售(shòu)额(é)。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年(nián)，并(bìng)考虑到(dào)交(jiāo)房后装修的时间(jiān)，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们(men)需要进一步(bù)推算中国城(chéng)镇居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民的住宅结构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中(zhōng)自(zì)建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他(tā)住宅和购买(mǎi)二手房都(dōu)是商(shāng)品住宅(zhái)，因此将租赁(lìn)其(qí)他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二(èr)手房加总，得到商品住(zhù)宅占居民(mín)所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比(bǐ)例(lì)，从而(ér)我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所(suǒ)占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交(jiāo)房顺利，已购(gòu)期房会(huì)在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既(jì)然(rán)城镇居民已经达到了户均一套(tào)房的(de)程度，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城(chéng)镇(zhèn)化进展终结，甚至意味(wèi)着中国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意(yì)味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余住宅来(lái)满(mǎn)足因人口流(liú)动、居(jū)民换(huàn)房等因素(sù)产生的(de)住宅(zhái)需求。因(yīn)此，成(chéng)熟房地产(chǎn)市(shì)场的(de)住宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经验来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套(tào)房，就会造成人口净流入地(dì)的住(zhù)宅市场(chǎng)供不应求，造成(chéng)房价(jià)或房(fáng)租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人(rén)口和(hé)省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国(guó)城(chéng)乡人口流动调查(chá)数据(jù)显示(shì)，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸(xī)引打工人，但(dàn)高房价迫使打工(gōng)人回(huí)乡置业(yè)。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套房，在高房价的大城市租(zū)赁一套房(fáng)，在房价较低的县城购买一套房。所以说户(hù)均一套(tào)房无法满足庞大流(liú)动(dòng)人口的租(zū)赁与置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题(tí)，如(rú)电线老化(huà)、管道等(děng)基础(chǔ)设(shè)施陈旧，给住户的生活(huó)带来了很(hěn)大的不便(biàn)和安全隐患，并且(qiě)居(jū)住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户(hù)数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的(de)家庭没(méi)有独立卫浴和厨房(fáng)。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区(qū)很难满足现代生活需求，在未(wèi)来大(dà)都会被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭住宅(zhái)为(wèi)一(yī)居室(shì)和(hé)二(èr)居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与(yǔ)城市土(tǔ)地资(zī)源紧张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩张是(shì)未(wèi)来(lái)地(dì)产(chǎn)的(de)需求驱(qū)动力

　　根(gēn)据(jù)七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年和2022年商品住(zhù)宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊(tān)，可使用的(de)住(zhù)宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将(jiāng)人(rén)均住宅建筑面积(jī)低于15平方米的家庭(tíng)界(jiè)定为住宅存在困(kùn)难，若按(àn)这个(gè)标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若人均可(kě)使用住宅(zhái)面积(jī)为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人(rén)均(jūn)住(zhù)宅面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国(guó)的(de)人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的人均可使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的(de)集体户人口(kǒu)，所需要的住宅(zhái)总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来(lái)地产还会有需求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均(jūn)1套(tào)房，看似已经户户(hù)有房。即便如此，中国人口静态结(jié)构和动态(tài)趋势演绎，决定了中国(guó)未来地(dì)产仍有需(xū)求(qiú)释(shì)放(fàng)。户均(jūn)1套住(zhù)宅现(xiàn)实之下，中(zhōng)国未(wèi)来城(chéng)镇住宅需求主要来(lái)自于四(sì)个方面。

　　第(dì)一，户均人(rén)口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房(fáng)需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我国城镇家(jiā)庭户均人口数不断(duàn)下降，六普显示(shì)城镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续(xù)，导致(zhì)户数会因户均人口(kǒu)规模(mó)的缩(suō)小而(ér)增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口迁移(yí)导(dǎo)致经济(jì)发展带来(lái)的(de)新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板块的分化(huà)日益明显，资源和(hé)生产要素逐步向经济带(dài)、都(dōu)市圈中心城市流入(rù)，区(qū)域经济(jì)资源分配的(de)再集中吸(xī)引着(zhe)人口流入。人口迁移势(shì)必涉(shè)及到(dào)买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人(rén)口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性(xìng)需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最多。自建房(fáng)家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公有住(zhù)宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十(shí)年间(jiān)新增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自建住宅和(hé)原公(gōng)有住(zhù)宅减少(shǎo)了(le)1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房(fáng)。在新增住宅(zhái)需求中，有(yǒu)7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅(zhái)的占(zhàn)比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积还(hái)有约81亿(yì)平，涉及(jí)城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低(dī)、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民(mín)追(zhuī)求(qiú)美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的(de)改善(shàn)性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾(qīng)向于(yú)中小户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅(zhái)家庭希望提高生活(huó)品(pǐn)质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会(huì)议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间(jiān)数较(jiào)其(qí)他国家依(yī)旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着密(mì)切正向(xiàng)联系(xì)。随着(zhe)经济发展水平的提(tí)高，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不(bù)足，供需出现错配，这(zhè)是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么(me)未来将是住宅质量(liàng)的供(gōng)需冲突(tū)。房地(dì)产大分化时代已至，这种分化不单局限(xiàn)于城市能(néng)级(jí)之间差异，优质小区和(hé)老旧二手房之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不(bù)是(shì)针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅(zhái)占比实际值可能偏(piān)低，其增速可能超(chāo)预期。

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