文(wén)：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡建设工作(zuò)会议提(tí)出(chū)“有(yǒu)条件的可以(yǐ)进行现(xiàn)房销售”，不足一(yī)个月时间(jiān)，已有山东(dōng)、安(ān)徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房(fáng)预售制了，用你的钱(qián)，建(jiàn)你的(de)房子，还烂尾了(le)，这(zhè)是对购房者的不公平。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建房(fáng)，没(méi)钱没(méi)实(shí)力的别建(jiàn)了，不能(néng)把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地(dì)产从(cóng)大开发时代步入高质(zhì)量发展阶段的必然趋势(shì)，也是对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房(fáng)销售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制，长效机制(zhì)四大关键是推(tuī)动城(chéng)市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经济规律(lǜ)办(bàn)事，中国(guó)一定能实现房(fáng)地产(chǎn)软着陆(lù)和长期平稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关，解(jiě)好这道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为(wèi)现房销售？大家(jiā)想想，绝大(dà)部(bù)分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的(de)单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人层(céng)面看，预售制对(duì)购房者(zhě)非(fēi)常(cháng)不(bù)公平(píng)，比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至不(bù)能交房的(de)风险。从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，这样(yàng)有助于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保障购(gòu)房老百姓权益、有(yǒu)助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的(de)？国外(wài)什么情况？简单科普(pǔ)一(yī)下(xià)：商品房预(yù)售(shòu)最早源于(yú)中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商(shāng)放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴(jiàn)中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前(qián)世界不少国家存在预售(shòu)制。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达国家一般有严格(gé)的监管保障措施，开发商在项(xiàng)目获得(dé)政府(fǔ)批准后才可(kě)以开始销售，买(mǎi)家在购买期房后并非像中国一(yī)样在支付完(wán)首付款后从银行一次性(xìng)贷款支付剩余全部(bù)房(fáng)款，而是根据开发商工(gōng)程进度在完全交房(fáng)前进行分(fēn)期支(zhī)付。所以，预售(shòu)制(zhì)度是需(xū)要(yào)严格的资金监管、分期支付(fù)以及违约处(chù)罚措施作为保障的，如果没有(yǒu)这些保(bǎo)障措施，一(yī)定会触发风(fēng)险，对购房民众不公平，所以不如借(jiè)机取消预(yù)售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客(kè)观讲预售制度(dù)有(yǒu)一定历史阶段性(xìng)，现在中国住(zhù)房进入存量时代，取消预售(shòu)制度有助(zhù)于降负债降杠杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当(dāng)然这需要配(pèi)套房企(qǐ)债务重组、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复(fù)市(shì)场信(xìn)心和房地产长(zhǎng)效机制。这是(shì)个技术(shù)活，只要(yào)坚持市场(chǎng)化改革(gé)，中国(guó)一(yī)定能化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样将极大(dà)的提升开(kāi)发商的(de)建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本(běn)质是向善，是以(yǐ)客(kè)户为中心，房(fáng)地产也不能例外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房(fáng)子(zi)是天大的(de)事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一(yī)家人。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取消预售制(zhì)、实(shí)施现房销售是实(shí)现老百姓(xìng)安居乐(lè)业、社(shè)会长治久(jiǔ)安、行(xíng)业企业健康发展的重大措施。在当前的(de)情(qíng)况下，取消(xiāo)预售制(zhì)要(yào)结(jié)合稳楼(lóu)市、房地(dì)产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金(jīn)融支持当期(qī)三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研究中心参与财税改革方(fāng)案研究时，对预售(shòu)制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房企杠杆率(lǜ)等进(jìn)行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易(yì)立法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng燃气热水器是一直开着还是用时开省电，燃气热水器每天晚上需要关吗)东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香港，楼(lóu)宇出(chū)租是地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问(wèn)题，分(fēn)层(céng)销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国香港还未推行公(gōng)共房(fáng)屋制(zhì)度，许多人栖(qī)身于木(mù)屋(wū)或(huò)者其他临时住宅，住房的(de)需(xū)求是(shì)相当高(gāo)，不过大多(duō)数(shù)居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数(shù)以(yǐ)一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚(hòu)的资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地产行业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题(tí)。针对这一系列问题，不少地产商开始(shǐ)探求新的方式(shì)，如(rú)把楼宇(yǔ)契(qì)约切开(kāi)，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购买楼(lóu)宇的(de)市民数量有所增(zēng)加，开发(fā)商资(zī)金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基(jī)础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模(mó)式引入(r燃气热水器是一直开着还是用时开省电，燃气热水器每天晚上需要关吗ù)房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置(zhì)业(yè)有限(xiàn)公(gōng)司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运(yùn)业务(wù)的经验，对于(yú)商品流通、资金(jīn)周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快(kuài)自身资(zī)金(jīn)周转。当时其(qí)在(zài)购下九龙的一(yī)块地(dì)盘后，除了分层出售、还印发售楼说明(míng)书，上(shàng)有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖(mài)楼花(huā)”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买家(jiā)的订(dìng)金(jīn)，采(cǎi)用类(lèi)似租金的分(fēn)期付(fù)款形式，等新(xīn)楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就拥有了(le)自己的(de)房产。这种方(fāng)式减轻了民众购(gòu)房的资金(jīn)压力(lì)，加速了房屋的(de)建造和销售，也解决(jué)了制造(zào)商的(de)资金问(wèn)题，降(jiàng)低投(tóu)资风险(xiǎn)，在当时可(kě)谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预(yù)售楼花+分期(qī)付款(kuǎn)”的销售模式成(chéng)为当时中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场(chǎng)的一大(dà)特色，纵(zòng)观(guān)中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的改革(gé)，“卖楼花(huā)”模式高效率(lǜ)地解决了核心的住(zhù)房供不应求的(de)问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式推动了(le)中国香港楼(lóu)市几(jǐ)十(shí)年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但监管部门不(bù)断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升了(le)对(duì)于预售楼花制度的监管，即要求开发(fā)商在(zài)预售(shòu)前(qián)，确保地价款已经全(quán)部支付(fù)，还要(yào)证明自身有资金(jīn)等能力(lì)把(bǎ)项(xiàng)目完成，资金(jīn)需放入律(lǜ)师所托管，支取(qǔ)时需律所和(hé)建筑(zhù)师(shī)的核准。为了防止开(kāi)发商、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要求律师行(xíng)在银行开设的信托账户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操作等采取全透明化机制，且银(yín)行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行(xíng)将成(chéng)最大风险方，后续需自身推动项目(mù)完工。随(suí)着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求(qiú)大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的进(jìn)程(chéng)大于(yú)城市化(huà)进程，唯有解决住房基础等城(chéng)市(shì)化配(pèi)套问题(tí)，才能进(jìn)一(yī)步推(tuī)进(jìn)城市化(huà)。但当时推行的(de)是(shì)“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市(shì)场发(fā)展(zhǎn)起(qǐ)步较(jiào)晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不(bù)公(gōng)、效率低、配套差等问题(tí)，因此福利分房(fáng)制度不再适用于当时(shí)的国情。叠加房(fáng)地产市(shì)场面临商(shāng)品房(fáng)的(de)需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产开发商，商(shāng)品房(fáng)供(gōng)应量小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时(shí)引入中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房地(dì)产市(shì)场的(de)一(yī)针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国香港预售商(shāng)品房(fáng)制度(dù)，先后(hòu)出台(tái)多(duō)项文(wén)件，大力支持国内(nèi)房(fáng)地产市场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深化城镇住(zhù)房制(zhì)度(dù)改革，加快住房建设的(de)通知》文(wén)件，决定(dìng)停止住房(fáng)无偿实(shí)物分配，逐步(bù)实行(xíng)住房分(fēn)配(pèi)货币化、住房供给商品化、社会化的住房新(xīn)体制，从计划经济下的福利分(fēn)房转向市(shì)场经济(jì)的(de)商品房。房地产市场采用预售制(zhì)，允许(xǔ)开发商卖(mài)期(qī)房(fáng)，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下一个(gè)项目的开发，形(xíng)成滚动开(kāi)发模式(shì)，住房供应速度加(jiā)快(kuài)。自此中国内地(dì)开始房改货币化，中国人民银(yín)行等多方迅(xùn)速出台相关(guān)的信贷政策，支持(chí)购(gòu)房者，极大作用推动(dòng)了(le)房地产市(shì)场的发展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合(hé)中国内地的商品(pǐn)房预售制度。预售制(zhì)的初衷是(shì)为了缓解房企资金压(yā)力，加(jiā)快(kuài)城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业(yè)将正在建设(shè)中(zhōng)的房屋预先出(chū)售给购房(fáng)者，由购(gòu)房者支付定(dìng)金或房款的行为(wèi)。区别于中(zhōng)国(guó)香港，在(zài)中(zhōng)国(guó)内地实(shí)践过程中，商品房预售流(liú)程为：房地产开发商办(bàn)理(lǐ)预售许(xǔ)可证-签(qiān)订商品房买(mǎi)卖(mài)合同-进行(xíng)备案登(dēng)记和(hé)预告(gào)登记-交付房屋。在(zài)购房(fáng)过程中，购房者需(xū)要一次性付清首付款，并(bìng)采用银行贷款(kuǎn)的(de)形式一次性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商(shāng)可能(néng)已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按(àn)照(zhào)工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款有所(suǒ)不(bù)同(tóng)。对中(zhōng)国内地的开发商而(ér)言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　作(zuò)为中国内地商(shāng)品房销售的最主要方式，预售(shòu)制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期(qī)，同时增加市场商(shāng)品房供应，推动(dòng)了城镇化(huà)发展进(jìn)程(chéng)。预售制(zhì)在(zài)过去20多年对中国内地房地(dì)产市场(chǎng)的稳步发(fā)展起到了重要作用(yòng)，不仅(jǐn)解决了房地产市场(chǎng)快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提(tí)高了(le)居民居住水平(píng)，中国内(nèi)地城镇(zhèn)居民(mín)从筒(tǒng)子楼住到(dào)住宅小(xiǎo)区(qū)，从全民(mín)蜗居(jū)到基本适居，住房事(shì)业取得巨大(dà)进步(bù)，数(shù)十年时间走完发(fā)达(dá)国家几百年城镇化路程(chéng)。改革开放(fàng)以来，城(chéng)镇(zhèn)化进(jìn)程(chéng)进入(rù)快速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面(miàn)积(jī)由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的(de)《中(zhōng)国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城(chéng)镇住(zhù)宅存量(liàng)从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套(tào)数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在(zài)当前已成为中(zhōng)国内地(dì)商品房销售最(zuì)主要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销售(shòu)面积占总(zǒng)销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售(shòu)面积(jī)达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中(zhōng)国内(nèi)地房地产历经二十多年(nián)长周(zhōu)期(qī)繁荣，行业各(gè)项指(zhǐ)标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开(kāi)工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积(jī)和(hé)销(xiāo)售金额(é)分(fēn)别从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业(yè)的快速发展，房(fáng)地(dì)产(chǎn)企业从无到有、从国企先(xiān)行到民企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房地产(chǎn)也成(chéng)为拉动中国内地经(jīng)济高增(zēng)长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特(tè)别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其中(zhōng)房(fáng)地(dì)产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中房地(dì)产对金融、批(pī)发、建材(cái)的带(dài)动(dòng)最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投(tóu)资占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固(gù)定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷款余(yú)额的(de)比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业(yè)务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产(chǎn)融资存量占社(shè)融存(cún)量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面积(jī)违约，将导(dǎo)致银(yín)行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据(jù)我(wǒ)们的《中国住房市(shì)值测(cè)算报告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值为(wèi)62.6万(wàn)亿(yì)美元(yuán)，大(dà)于(yú)美(měi)国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债房(fáng)市值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市(shì)值(zhí)与股债房市值的比例较(jiào)高(gāo)，主要(yào)是因(yīn)为(wèi)住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低(dī)，股票(piào)、债(zhài)券市(shì)值较低，居(jū)民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确(què)实(shí)存在，当前的负面(miàn)效应(yīng)愈发凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人(rén)层面看，绝(jué)大部分(fēn)商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单(dān)方面不公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等(děng)待期(qī)一般为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋质量(liàng)、房(fáng)产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和开发商之(zhī)间(jiān)的(de)购房合同、购(gòu)房者和银行的按(àn)揭贷款合同是两个独立(lì)的合同(tóng)关系，如(rú)果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同(tóng)向(xiàng)开(kāi)发(fā)商主(zhǔ)张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按时(shí)向银行(xíng)进(jìn)行贷款偿还(hái)，因此购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资(zī)金(jīn)若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险，进行影(yǐng)响自身信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面(miàn)看(kàn)，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦(dàn)房企因为(wèi)市场波(bō)动或经(jīng)营(yíng)不善，出(chū)现资(zī)金链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房(fáng)企通过与购(gòu)房者签(qiān)订的预售(shòu)合同和按揭合同(tóng)，已经从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失(shī)还款(kuǎn)能力或短期不(bù)能还(hái)款等，则(zé)风险完全由银行承担，银行将面临较大(dà)的(de)坏(huài)账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程(chéng)款。在2004版的《城市(shì)商品(pǐn)房预售管(guǎn)理办法》中明确规定了(le)开发(fā)企(qǐ)业预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房所(suǒ)得款项(xiàng)应当用(yòng)于(yú)有关的工程建(jiàn)设，商品房预售(shòu)款监管的(de)具体办法，由(yóu)房地产管理部门制(zhì)定。但多年以来全国并(bìng)没有统(tǒng)一(yī)的预售资(zī)金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明(míng)、重庆、长沙(shā)等(děng)城(chéng)市(shì)重点监(jiān)管资金比例(lì)为总(zǒng)预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等(děng)城(chéng)市则按照项(xiàng)目的建安成本乘(chéng)以(yǐ)建筑面积或者项目工程(chéng)总额报价(jià)计算(suàn)重点(diǎn)资金(jīn)。而事实是，不少购(gòu)房(fáng)款未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没(méi)有(yǒu)资(zī)金(jīn)继续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却被(bèi)迫继(jì)续(xù)还款。那么(me)，监管(guǎn)账户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时(shí)代的(de)高周转背景(jǐng)下，抽调(diào)预(yù)售款(kuǎn)监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工(gōng)程(chéng)总承包方，以工程(chéng)建设名(míng)义，获得监(jiān)管账户(hù)拨付(fù)资金，再由工程方将(jiāng)资金(jīn)转给房企，而拨(bō)付的工程款，远超工程进度所需(xū)。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了(le)资金流动性，房企抽调资(zī)金统(tǒng)筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成(chéng)一种(zhǒng)资金循环(huán)高周转模(mó)式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售(shòu)制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付资金，一般设有定金或预付(fù)款保护机(jī)制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付的预付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付(fù)后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款支付方式(shì)：预(yù)付款(kuǎn)一般(bān)以(yǐ)定金(jīn)方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷(dài)款按照工程(chéng)进度逐渐发放(fàng)，购(gòu)房者开(kāi)始月(yuè)供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为预售商(shāng)品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保护：房屋交(jiāo)付质量的保(bǎo)障有两(liǎng)种方式，一是期房(fáng)由政府或第(dì)三(sān)方(fāng)验收合格并提供验(yàn)收凭(píng)证后，开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得购房(fáng)者支付的(de)房款。二是(shì)开发商为购房(fáng)者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国(guó)期房(fáng)定(dìng)金(jīn)一(yī)定期限内无条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款交付后按揭(jiē)还(hái)款，交付(fù)前资金(jīn)由(yóu)第(dì)三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节(jié)，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根据(jù)美国(guó)官(guān)方数据，2021年美国平(píng)均首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金(jīn)或首付外，购房者在(zài)房屋交付(fù)后(hòu)通过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，美国为防(fáng)止开发商挪(nuó)用资金，购(gòu)房者的定金及首(shǒu)付款由第三(sān)方(fāng)公证行或产(chǎn)权保(bǎo)险公司的信托账户监(jiān)管。如果(guǒ)开(kāi)发商倒闭导致(zhì)楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房者资金可通(tōng)过(guò)申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何(hé)责任(rèn)与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的(de)资金全部(bù)来自银(yín)行，银行(xíng)根据工(gōng)程进度向开(kāi)发商提供一(yī)定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用(yòng)资金(jīn)直接损害银行利益，银行(xíng)有(yǒu)充分(fēn)动(dòng)机监管开发商施工(gōng)进度(dù)。开发商(shāng)在房屋交付时需(xū)取得由(yóu)政(zhèng)府相关部门(mén)经审查(chá)后发(fā)放(fàng)的验收凭证，通过(guò)验收凭(píng)证向银(yín)行(xíng)得(dé)到购房者(zhě)支(zhī)付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期(qī)房可零首付购房，房(fáng)款按建造工期进度支付，按(àn)揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面，德(dé)国开发商在项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签订合同(tóng)后定金退(tuì)还。如由(yóu)于(yú)任(rèn)何原(yuán)因不能(néng)购买，定金(jīn)按照德国法律全(quán)部(bù)退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支(zhī)付(fù)公(gōng)证费(fèi)和土地(dì)交(jiāo)易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首付比例(lì)，可零首付购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德(dé)国(guó)也采取按工(gōng)期支付房款的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具(jù)体支付(fù)节点、比例(lì)因项目而(ér)异(yì)。一(yī)般来说，支(zhī)付节点可分为公证后(hòu)、主体(tǐ)完工(gōng)、内(nèi)部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷(dài)利率采用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏(zòu)分多(duō)次发放贷(dài)款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用(yòng)期限，期限结(jié)束(shù)后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期(qī)房设计了两种保险，保险的功能是(shì)当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开发商赔偿或(huò)修复，开发商破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司负(fù)责(zé)相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，交房(fáng)前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等各(gè)个环节，各环节内(nèi)容确认无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定(dìng)金方面，英国设置(zhì)了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开(kāi)发商出现(xiàn)财务、经(jīng)营问题(tí)时(shí)，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面(miàn)，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付(fù)环节(jié)，英国(guó)采取按(àn)工程进度付款的方式(shì)，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国(guó)规定(dìng)房屋(wū)必须经过房(fáng)产公证公司的检(jiǎn)验(yàn)验收后(hòu)才能交付，交付后(hòu)方可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节，英(yīng)国期(qī)房(fáng)预售资金监(jiān)管极为严格，资金也(yě)由律(lǜ)师监管，在(zài)确(què)认工程进度、支付相关款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由买房律师(shī)将(jiāng)资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开(kāi)发(fā)商，即(jí)资金(jīn)在进入开发(fā)商账户前经过(guò)两(liǎng)道关(guān)口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预售房定金(jīn)保全(quán)措施”，交(jiāo)房前付(fù)款比例不(bù)超房款的20％，开发商违约需(xū)返(fǎn)还定价并赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按揭(jiē)还款。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本二战结束后由于房(fáng)屋供给严重失衡(héng)，叠(dié)加法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一(yī)一部规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据(jù)日本《宅地(dì)建物取引业法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施(shī)才可(kě)预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签订购(gòu)房合同(tóng)时，开发(fā)商向(xiàng)金融机构(gòu)或指定保证(zhèng)机(jī)构(gòu)或(huò)保险机构签(qiān)订(dìng)定金保证委托合同，设置购房者定金(jīn)的(de)保证(zhèng)或保险，并将相应的保证金证(zhèng)明(míng)书交付给购(gòu)房者。除定金(jīn)外，其他预先支付的(de)购房款也受该措(cuò)施保护(hù)。若开发(fā)商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可(kě)凭保证金证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者(zhě)赔付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即(jí)可向(xiàng)银行(xíng)申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才开始(shǐ)按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金外的剩余(yú)房款(kuǎn)在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购(gòu)房者(zhě)违约可返还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的订金，首付(fù)比例(lì)20％，余款按工程(chéng)进度(dù)支付(fù)，所有资金进银(yín)行专门项目资金账户，交房(fáng)后满(mǎn)1年保修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付环(huán)节，新(xīn)加坡开(kāi)发商有统一的(de)选购(gòu)权合同(tóng)以及订金返还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付(fù)5％房款作(zuò)为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一(yī)步(bù)签(qiān)订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比例方面(miàn)，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时(shí)购(gòu)房者向银行(xíng)申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按(àn)工(gōng)程进度付款的方(fāng)式，《发(fā)展(zhǎn)商条例(lì)》对期房付(fù)款(kuǎn)流程做了统一详细(xì)规定(dìng)，要(yào)求所有开(kāi)发商遵守，支付(fù)节点(diǎn)一般(bān)为(wèi)合同签(qiān)订后、地(dì)基(jī)完(wán)工、框架完工、管道(dào)门(mén)窗(chuāng)等(děng)完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照(zhào)工(gōng)程进度放款(kuǎn)，月(yuè)供在(zài)此过程(chéng)中随着放(fàng)出贷款的增加而增加(jiā)，未放款部(bù)分无需(xū)月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金(jīn)与付款会存入银行专(zhuān)门的项(xiàng)目(mù)资金账户，账户资金提取须与房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后(hòu)购(gòu)房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当前房地产(chǎn)到了(le)政策出(chū)手临界点(diǎn)，重(zhòng)点是保交楼(lóu)和(hé)房企重组。一方面，加(jiā)大对刚(gāng)需(xū)和改善型需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局部(bù)停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融(róng)工具(jù)支持。另(lìng)一方面，从(cóng)现在(zài)起，对还(hái)在正常(cháng)运转的(de)房企包(bāo)括(kuò)民营企业，加大(dà)支(zhī)持力(lì)度，由优(yōu)质(zhì)房企牵头并购(gòu)重组(zǔ)整个(gè)行业，为每个(gè)房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应充分估计形(xíng)势复杂性(xìng)和人性复(fù)杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效(xiào)机(jī)制(zhì)四大(dà)关键是推动(dòng)城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定金(jīn)环节，建立开发商违约(yuē)后(hòu)定金(jīn)保(bǎo)护机制(zhì)，如将已支付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段(duàn)，保障购房者定(dìng)金安全。签订合(hé)同环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及(jí)重大缺陷等(děng)情况提供(gōng)充分(fēn)的(de)保(bǎo)障。余(yú)款支付环节，建立按工程进度付(fù)款机制或交(jiāo)房后按揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分保护购(gòu)房者的权(quán)益。资金监管环节，引入独立于(yú)开发商、银行的(de)第三方(fāng)资金监管机构，或(huò)由政府(fǔ)相关部门直(zhí)接监管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交(jiāo)付(fù)环节，建立商品(pǐn)房保(bǎo)修(xiū)期制(zhì)度。保修(xiū)期内，开发商应(yīng)对(duì)房屋质(zhì)量问(wèn)题(tí)全权负责、免(miǎn)费维(wéi)修(xiū)，购(燃气热水器是一直开着还是用时开省电，燃气热水器每天晚上需要关吗gòu)房者在(zài)保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房(fáng)预售制是(shì)大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时(shí)代，对购房(fáng)民众不(bù)公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开(kāi)发(fā)商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得(dé)的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的(de)建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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