5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对于这(zhè)一板块已(yǐ)经在(zài)悄然布局。数(shù)据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例(lì)，5月(yuè)9日(rì)时所公布的总份(fèn)额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持(chí)，持仓数(shù)量占流通(tōng)股比重增幅五只个股(gǔ)分(fēn)别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配(pèi)置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时(shí)代(dài)已(yǐ)过 精耕细作(zuò)成(chéng)共识

　　从公募基(jī)金(jīn)对房地(dì)产的(de)配(pèi)置看(kàn)，2019年(nián)末(mò)，公募(mù)所(suǒ)持有(yǒu)的房地产行业(yè)标(biāo)的市值(zhí)约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表(biǎo)现出色(sè)，但公(gōng)募所持房地产公(gōng)司市值在股票资产中的占比却断(duàn)崖(yá)式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次回升，年(nián)底这一(yī)数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对房(fáng)地产行业的持(chí)股比例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似乎在(zài)今年一书名号之间有没有标点符号，书名号之间有标点符号么(yī)季度(dù)得以延(yán)续。数(shù)据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块(kuài)一季(jì)度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四季(jì)度提(tí)升6.71％。持仓市值前(qián)五个(gè)股分别为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公(gōng)募对于(yú)房地(dì)产的投资愈发(fā)有集(jí)中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓(cāng)第33位(wèi)。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌(pái)龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去(qù)年(nián)四季报，变化之处首(shǒu)先(xiān)在于几(jǐ)只房(fáng)地产龙头股(gǔ)从(cóng)排(pái)位上看均有退(tuì)步，尤其是万科最为明(míng)显；其次(cì)是(shì)金地集团退出(chū)百(bǎi)大之(zhī)列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上(shàng)最后一(yī)环，且(qiě)首季并(bìng)非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃(nǎi)至(zhì)机(jī)构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房地产已经进入(rù)大分化时代(dài)，一二线城市好于三四(sì)线城市。而映(yìng)射到二级(jí)市场投(tóu)资上，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了(le)。“如果按照产业(yè)周期来分类(lèi)，包(bāo)括房(fáng)地产等几类行业在盖(gài)特纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰退(tuì)期的行业(yè)，传统认知上没有什么投(tóu)资机会的。但(dàn)在这几年特(tè)殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等(děng)类似(shì)的行(xíng)业也(yě)出现(xiàn)了一些(xiē)机会，背(bèi)后的逻辑是(shì)供给侧发(fā)生了更大(dà)的变(biàn)化。”一不(bù)愿(yuàn)具名的上海公募基金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不(bù)过也有公(gōng)募人士(shì)持(chí)谨慎乐观(guān)态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方米的年(nián)销售面积很(hěn)难(nán)再出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居(jū)民(mín)存款数量增(zēng)加(jiā)了15万亿元。中国(guó)存量有400亿(yì)平方米建筑(zhù)面积，考虑存量(liàng)地产的(de)更(gèng)新，也(yě)有近(jìn)10亿平方米。需求端还需(xū)要有一(yī)定的政策(cè)出(chū)来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房地(dì)产研(yán)究员(yuán)吕功(gōng)绩也(yě)指出(chū)：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进程(chéng)，还是(shì)人均(jūn)住房面(miàn)积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的(de)杠(gāng)杆率(lǜ)和(hé)房价收入(rù)也(yě)不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上行(xíng)的(de)房(fáng)价，因(yīn)而行业高增的时代已(yǐ)经(jīng)过去，未来行(xíng)业的需(xū)求(qiú)或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的(de)高杠杆属(shǔ)性，就很(hěn)容易(yì)出现信用风(fēng)险(xiǎn)问题（类似2022年的(de)民(mín)营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清的(de)过(guò)程。这个过(guò)程中，综合(hé)竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的(de)提升。当行业需求见(jiàn)顶(dǐng)回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不(bù)代表(biǎo)没有投资机(jī)会，机(jī)会在于(yú)城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是(shì)基于这样的认识转变(biàn)，精(jīng)耕细作(zuò)个股(gǔ)成为公募乃至整体机(jī)构的务实之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多(duō)出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以来实现(xiàn)股价(jià)上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间(jiān)段恰好排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过了(le)10％，它们分别是(shì)上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地(dì)产。排名第(dì)一的上实(shí)发展，五一假(jiǎ)期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收(shōu)出涨停(tíng)。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发(fā)展的主(zhǔ)营业(yè)务为房地产开发与经营。公司的(de)主要产品及服务为房地(dì)产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工程项目(mù)、酒店经(jīng)营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股东来看，各类(lèi)机(jī)构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月(yuè)31日时(shí)的首季十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东来(lái)看(kàn)， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城(chéng)资产管理公(gōng)司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企(qǐ)，其(qí)第一季度的收入利(lì)润规模大幅度复(fù)苏。究其(qí)原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年(nián)来(lái)最高，另(lìng)一方面则是公司拿地结算持续(xù)性(xìng)向好，从数字上(shàng)看，一季度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的(de)业(yè)绩(jì)势头向好(hǎo)背景下，自然也(yě)吸引(yǐn)了(le)知名机构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度十大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的(de)两只(zhǐ)产品依然在前十中(zhōng)，这(zhè)也是(shì)连(lián)续第三个(gè)季度他有的两只产(chǎn)品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一(yī)支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资局，其(qí)当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则(zé)是主要布(bù)局在深(shēn)圳的地(dì)产公司，一季(jì)报交出的也是一份报喜的成绩(jì)单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基首(shǒu)季新杀入(rù)十大(dà)流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全(quán)指(zhǐ)房地(dì)产ETF上(shàng)榜排名第七位(wèi)，富国中证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则(zé)排名(míng)第九(jiǔ)位(wèi)，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全(quán)球基金相(xiāng)关(guān)人士分(fēn)析(xī)：“经历过行业(yè)洗牌(pái)和兼并(bìng)重组后(hòu)，龙头(tóu)的价(jià)值更(gèng)为笃定突出；从拿地(dì)端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地(dì)供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目(mù)前房企(qǐ)的利(lì)润率仅20％），绝(jué)大(dà)多数房企受限于信用问题(tí)或者(zhě)资金(jīn)紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地(dì)，龙(lóng)头房企的(de)拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较(jiào)低，净负债率(lǜ)基本(běn)在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空间有(yǒu)限，从融资(zī)成本(běn)看(kàn)，龙(lóng)头房企(qǐ)的(de)融资(zī)成本不(bù)断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月百强(qiáng)房企的(de)销售(shòu)额(é)增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地(dì)产股(gǔ)或存在发展的(de)大好机会。中信证(zhèng)券(quàn)指出：“房地产行业(yè)的(de)结构性机会依(yī)然存在(zài)，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存(cún)的优(yōu)势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融(róng)资成本，优(yōu)质的开(kāi)发资源和良好(hǎo)的(de)不动产资产运营(yíng)能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较(jiào)于(yú)民营地产公(gōng)司也是更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩(jì)强调(diào)，“对于减值、土地资源债权债务关系等问(wèn)题，市场对民营房开企业(yè)的资产(chǎn)会有更(gèng)多(duō)担(dān)忧(yōu)和质(zhì)疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过程中，央(yāng)国企相较于(yú)民企(qǐ)来说估值的(de)修复更明(míng)显(xiǎn)。中特估的角度(dù)从中长期的维(wéi)度看(kàn)，行(xíng)业(yè)的逻(luó)辑在(zài)于集(jí)中(zhōng)度提升后，行业(yè)进(jìn)入高质量(liàng)发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶(jiē)段更(gèng)稳定(dìng)且可预期的盈(yíng)利(lì)和现(xiàn)金(jīn)流创造(zào)能(néng)力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值中枢的提升，应(yīng)该(gāi)关注估值相对较低，企业自身(shēn)资产(chǎn)的质量(liàng)好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现(xiàn)金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要(yào)关注(zhù)将(jiāng)受益(yì)于行业集中度提升的头部公司(sī)。”星石投资首席(xí)研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思路(lù)的(de)话，或(huò)许还是保利(lì)发展(zhǎn)、招(zhāo)商(shāng)蛇口等(děng)国资背景龙头前途更(gèng)为光明(míng)。不(bù)过(guò)国投瑞银基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观(guān)地去(qù)持续观察(chá)国企(qǐ)央企在三个方面是否(fǒu)可(kě)以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根据房企一季报(bào)梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑(huá)，2023年一季(jì)度的业绩分(fēn)化更(gèng)趋(qū)明显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨江集(jí)团等房(fáng)企营收(shōu)、净利均实现了业(yè)绩(jì)的回正(zhèng)，甚至是(shì)较大(dà)增(zēng)速的增(zēng)长。而(ér)这些公(gōng)司书名号之间有没有标点符号，书名号之间有标点符号么也是(shì)机构的重(zhòng)仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名房地产业内(nèi)人士(shì)张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业(yè)绩出现(xiàn)明(míng)显改善(shàn)的(de)房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年(nián)下半年民(mín)营房企不(bù)怎么投资拿地之后(hòu)，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在持续(xù)性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核(hé)心城市，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一(yī)季度市场恢复但(dàn)仍(réng)处于调(diào)整(zhěng)的过(guò)程中，能够保有(yǒu)一(yī)个(gè)正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟(wěi)同(tóng)时(shí)也(yě)提醒表示(shì)，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一(yī)些不确定性。其实(shí)整(zhěng)个市场从四月份开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成(chéng)都等极个(gè)别(bié)城市四月环比三(sān)月相对(duì)表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内(nèi)的绝大多数(shù)城市(shì)都出现环比下滑的情况。而(ér)现在五(wǔ)月的(de)市场表现也不太乐观。按(àn)照现(xiàn)在(zài)的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入(rù)情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业的(de)资金(jīn)面压力，可能(néng)会(huì)出(chū)现，到六月份(fèn)房企为(wèi)了半年报冲业绩(jì)出现市场的(de)短期(qī)反弹外的一个市场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也(yě)就是(shì)说，第(dì)二季度、第三(sān)季度增长不确定性的(de)压(yā)力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资(zī)董事(shì)长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整(zhěng)个(gè)房地产以及其上(shàng)下游产业链的复苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我们(men)要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房(fáng)地产以及上(shàng)下游(yóu)就不是赚快(kuài)钱的(de)时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味(wèi)着，只有极(jí)为少(shǎo)数的、做得比(bǐ)同(tóng)行(xíng)好(hǎo)得(dé)多的企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩(jì)会逐步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待(dài)它的基(jī)本面(miàn)不断地凸显(xiǎn)出(chū)来，这(zhè)需要(yào)时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文(wén)中提(tí)及个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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