近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业(yè)内(nèi)人士对此表示，强(qiáng)制分红机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现出该类产品长期投(tóu)资价值，通过观测经营(yíng)活动(dòng)现金流(liú)、可(kě)供(gōng)分配现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层(céng)资产运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期后不再产生现金收(shōu)益，特许经营权分红目(mù)前已包含了利润分配和本(běn)金(jīn)的归(guī)还，在选择投资标的时应(yīng)了解(jiě)资产类型和分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来(lái)除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配(pèi)情况(kuàng)尚未公(gōng)布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了(le)高比例(lì)的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配(pèi)金额(é)占可供(gōng)分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表(biǎo)示(shì)，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为持(chí)有期分红收益，以及基金份额交易价格(gé)的变化。基金(jīn)份额二级市场价(jià)格(gé)受到公募REITs资(zī)产运营情(qíng)况及市场因素的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金(jīn)分红预期则(zé)更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设(shè)施资产的经(jīng)营(yíng)现(xiàn)金流，投资(zī)人(rén)通过基金(jīn)募集(j赵丽颖一女战五男什么梗，赵丽颖叫玉镯是形容什么í)材料和信息披露文件，结合行业(yè)及市场情况，可(kě)以分析基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金(jīn)份额(é)二(èr)级(jí)市(shì)场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于(yú)长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基(jī)金相关(guān)负(fù)责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营高级副总监李(lǐ)华平也表示(shì)，根(gēn)据《公(gōng)开(kāi)募集基础设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基(jī)础设施基(jī)金应当将90％以上合(hé)并(bìng)后(hòu)基金年度可分(fēn)配金额以现金(jīn)形式(shì)分配(pèi)给(gěi)投资者(zhě)，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础(chǔ)设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和(hé)“债(zhài)性”双重(zhòng)特(tè)点。二级市场价格反映这类(lèi)产品“股性”的(de)一面，分红体现了(le)这类产(chǎn)品的“债(zhài)性”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于(yú)债券(quàn)派息(xī)，但(dàn)不等同于(yú)债券的(de)固(gù)定(dìng)利息回报，而(ér)是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构(gòu)投资者的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品类，为资产配(pèi)置多元(yuán)化提供抓手，具(jù)有较(jiào)强的配置价值(zhí)。另一方面(miàn)，公(gōng)募(mù)REITs的分(fēn)红能(néng)够帮助机构投资者稳定收益。机(jī)构投资者公募(mù)REITs能够通过(guò)分红获取相对(duì)于投资债券(quàn)相对(duì)高的收益(yì)性(xìng)，在(zài)有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资(zī)“压舱(cāng)石(shí)”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的(de)预期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级市场价格(gé)走势(shì)的关键因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的二级市(shì)场表现(xiàn)看，截(jié)至(zhì)4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和债券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受(shòu)宏观经济的影响，可分配(pèi)金额(é)完成率不达预期，一(yī)定程度上影(yǐng)响了公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二(èr)级(jí)市(shì)场的价格波(bō)动受多重因素(sù)的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因(yīn)素之一，而稳定的(de)分红(hóng)有利于吸(xī)引(yǐn)投(tóu)资者参(cān)与(yǔ)公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济(jì)预期恢复，一方面市场热(rè)点呈(chéng)现向(xiàng)股票和债券回归的过(guò)程(chéng)；另一方面，基础(chǔ)设施(shī)项目的经营业(yè)绩相对(duì)经济活力的(de)改善有一(yī)定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分(fēn)红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额(é)净(jìng)值变化的修(xiū)正(zhèng)，使(shǐ)投(tóu)资人在基金分(fēn)红前后(hòu)均可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投(tóu)资者长期投资的信心(xīn)，同时需(xū)结(jié)合持(chí)有产品的特性，关(guān)注(zhù)二级市场扰(rǎo)动(dòng)对整体(tǐ)收(shōu)益的(de)影响程(chéng)度。”中(zhōng)航(háng)基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分(fēn)配和本金归(guī)还

　　普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者应了(le)解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之(zhī)上的增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确(què)，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之间的比例是变(biàn)动的，与现有公募基(jī)金分红(hóng)差(chà)异很大，大多数(shù)普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)可能把“分派(pài)”金(jīn)额误认为是持(chí)续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基(jī)金价(jià)值面临极大(dà)不确定性(xìng)，这是(shì)该类投资(zī)者应(yīng)该注意的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营(yíng)权(quán)类和产权类两大(dà)资产类型，持有产权类产品的收益主要包(bāo)括每年的现金(jīn)分红及资产(chǎn)增值的收益(yì)，而持有特许(xǔ)经营类产品的收益(yì)主要来自(zì)项目每年的现金分红。其中，特许经营(yíng)权类资产的(de)分(fēn)红包括(kuò)了利润分(fēn)配和本金的归还，两(liǎng)者的比率也(yě)是变(biàn)动的，对特许经营权类资产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收(shōu)益(yì)。普通投资者在选择(zé)投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产(chǎn)属性不(bù)同而形成(chéng)区(qū)别。特许经营权(quán)类的公募(mù)REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本(běn)金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏(piān)强。而产权类(lèi)的公(gōng)募REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底层资(zī)产(chǎn)的(de)价(jià)值增值，所以相对(duì)股(gǔ)性(xìng)偏强(qiáng)。普通投(tóu)资者在(zài)选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属(shǔ)性，对所选择产品的二级(jí)市场价(jià)格(gé)和分红(hóng)有合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也认为(wèi)，与产(chǎn)权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营(yíng)项目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配(pèi)金额的分(fēn)配(pèi)理(lǐ)解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经营(yíng)项目，通(tōng)常具(jù)备更(gèng)高(gāo)的分(fēn)派(pài)率水平(píng)。对于剩(shèng)余期限较长的特许经营权(quán)项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收(shōu)回(huí)本金并取(qǔ)得收益。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负(fù)责人提醒投(tóu)资(zī)者注意(yì)，特许经营(yíng)权项(xiàng)目的(de)分派金(jīn)额包含(hán)了投(tóu)资本(běn)金，在不进行扩募的情况下，基金份(fèn)额单(dān)价(jià)随着分派进度逐年(nián)下降是正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来自项目(mù)剩(shèng)余(yú)期(qī)限产生的(de)现(xiàn)金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营项(xiàng)目相比，产权类项(xiàng)目的土地(dì)或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后(hòu)通(tōng)过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴(ji赵丽颖一女战五男什么梗，赵丽颖叫玉镯是形容什么ǎo)土地(dì)出让金等(děng)追加(jiā)投资，有机会进一步(bù)延长经营期限。这种类似永续经营的假设反(fǎn)映在基(jī)础资(zī)产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的(de)资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者(zhě)可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来(lái)观察(chá)和(hé)评估项(xiàng)目(mù)底层资产的运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表(biǎo)示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指标有两个(gè)：一是(shì)年报中(zhōng)披露的经(jīng)营(yíng)活动现金(jīn)流，二(èr)是可供分配现金，二者(zhě)存在本质(zhì)性(xìng)区(qū)别。经营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基(jī)于企业本身经营活动产生(shēng)；可(kě)供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择(zé)，投资价值(zhí)体(tǐ)现在相对股债市场独(dú)立的资产配置(zhì)功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资者(zhě)对经(jīng)营(yíng)权(quán)类(lèi)的资产可以(yǐ)更多关(guān)注内部(bù)收益率的高低，对产(chǎn)权类(lèi)的(de)资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自底层(céng)资产(chǎn)的(de)经营净现金流，所以底层(céng)资产运营情况直接影(yǐng)响投(tóu)资(zī)回(huí)报，投资(zī)者(zhě)可综合考虑原(yuán)始权益人综(zōng)合实(shí)力(lì)、运营(yíng)管理(lǐ)机构(gòu)实力(lì)、公(gōng)募(mù)基(jī)金管理人实力等(děng)多重因素来(lái)选择投(tóu)资(zī)标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报(bào)也显示，公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，由(yóu)于分红交易(yì)带(dài)来的(de)短(duǎn)期博弈机会仍在(zài)，叠加此前(qián)市场(chǎng)接连回调(diào)，建议投资者关注(zhù)有基本(běn)面支撑、填权(quán)效应(yīng)相(xiāng)对明显、同时分(fēn)红(hóng)规模较为可(kě)观的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会(huì)载(zài)明(míng)REITs在(zài)发行首年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金额与(yǔ)募集材料中披露预测(cè)进(jìn)行比较分析，结(jié)合经(jīng)济及市场的(de)实际环(huán)境，对基础设施项目的运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的(de)管(guǎn)理能(néng)力进行判断(duàn)。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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