近(jìn)两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来(lái)除息日，公募REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高比例(lì)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定分红(hóng)体现出该类产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值，通过观测(cè)经营活动现金流(liú)、可供分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者(zhě)注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权(quán)到(dào)期(qī)后(hòu)不再产生现金收益，特许经营权分红(hóng)目前已包(bāo)含了利润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚(shàng)未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年分配金(jīn)额占(zhàn)可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的(de)主要收益来源为持有(yǒu)期分红(hóng)收益，以及基金份额(é)交易价格的变化。基金(jīn)份额二(èr)级市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情况(kuàng)及市场因素的综(zōng)合影(yǐng)响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金(jīn)分红预期则更(gèng)有规律可循。公(gōng)募REITs的(de)分红(hóng)主要(yào)来(lái)自基础设施资产(chǎn)的经营现(xiàn)金(jīn)流，投(tóu)资人通过基金募集(jí)材(cái)料(liào)和信息披露文件，结(jié)合行(xíng)业及市场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经营业绩，作(zuò)为进(jìn)行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对(duì)于基金份额(é)二级市(shì)场价格变(biàn)化导致的(de)浮盈或(huò)浮亏，分红作(zuò)为基金份额持(chí)有人实(shí)际获得的现(xiàn)金收(shōu)益，对于长期(qī)投资者更具参考价值(zhí)。”中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关负责人称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运营(yíng)高(gāo)级副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设施基(jī)金应当将(jiāng)90％以上合并后基(jī)金年度可分(fēn)配金额(é)以现金形式(shì)分配给投资者，强制(zhì)分红机制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红机制体现出(chū)REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和(hé)“债(zhài)性”双重特(tè)点。二级市场(chǎng)价格反映(yìng)这(zhè)类产品(pǐn)“股性”的一面，分红(hóng)体现(xiàn)了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有强制分(fēn)红要求，分(fēn)红类似(shì)于债券派息，但不等同于债(zhài)券的固定利(lì)息(xī)回报，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度(dù)来看，一方面是公募(mù)REITs丰富(fù)了(le)机构(gòu)投资者的(de)投(tóu)资(zī)品类(lèi)，为资产(chǎn)配置(zhì)多元(yuán)化提供(gōng)抓手，具有较强的(de)配(pèi)置(zhì)价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机(jī)构投资(zī)者公募REITs能(néng)够通(tōng)过(guò)分红获取相(xiāng)对于投资债券相对(duì)高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资(zī)产包收(shōu)益，起到(dào)投(tóu)资“压舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来(lái)分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走(zǒu)势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二(èr)级市场(chǎng)表现看(kàn)，截至4月21日，今年(nián)以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了2022年年报(bào)，部分(fēn)产(chǎn)品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金(jīn)额完成率不达(dá)预期(qī)，一(yī)定(dìng)程度上(shàng)影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格(gé)波动受多重因素(sù)的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格的(de)主(zhǔ)要因素之一(yī)，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责人也(yě)表示(shì)，近期经济预期恢复(fù)，一方面市(shì)场(chǎng)热(rè)点呈(chéng)现向股票和(hé)债(zhài)券(quàn)回归的(de)过程(chéng)；另一(yī)方面(miàn)，基础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目(mù)的(de)经营(yíng)业绩(jì)相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金(jīn)份额(é)的(de)开盘指导价做调减处理，调减金额根据(jù)单位基金(jīn)份额的(de)分(fēn)红金额进行计(jì)算(suàn)。除权(quán)操作是对(duì)分红前后基金份额净值变化的修(xiū)正，使投(tóu)资人在基金分红前后均可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期(qī)投资的信(xìn)心，同时需结(jié)合持有产品的特(tè)性，关注二(èr)级市场扰动(dòng)对整体收益的影响程度(dù)。”中航基金相关(guān)人士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)七点钟指什么生肖 七点钟是什么时辰营权分红包(bāo)括(kuò)利润分配(pèi)和本金归(guī)还

　　普通投资(zī)者应了(le)解底层资(zī)产情况

　　多位业内(nèi)人(rén)士还(hái)提醒，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红(hóng)前提是本金之上的(de)增(zēng)值部分不(bù)同，特许经营(yíng)权REITs基(jī)金运作期间的(de)“分(fēn)红”界(jiè)定(dìng)为(wèi)“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派的是本(běn)金与增值两(liǎng)个部分，两个部分之间的比例(lì)是变动的，与现有公募(mù)基金分红差(chà)异很大，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分(fēn)派(pài)”金额误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到七点钟指什么生肖 七点钟是什么时辰期后基金(jīn)价值面(miàn)临极大不(bù)确定性(xìng)，这是该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特许经营权类(lèi)和产权类两大资产类型(xíng)，持有产(chǎn)权(quán)类产品的收益(yì)主要包括每年(nián)的现金分红及资产增值的收益，而持有特许经营类产品的(de)收益(yì)主(zhǔ)要来自项目每年的(de)现(xiàn)金分红。其中，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权(quán)类资产的分红(hóng)包括(kuò)了利(lì)润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资(zī)产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者在选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航(háng)基(jī)金也表示，从(cóng)细(xì)分来看，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红因(yīn)底层(céng)资产属性不同(tóng)而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底(dǐ)层资产的价值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通(tōng)投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性(xìng)，对所选(xuǎn)择(zé)产品的二(èr)级市场(chǎng)价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目(mù)相比，特许经营项目在经营(yíng)权(quán)到期后(hòu)不再能产生现金收益，因此将(jiāng)可(kě)供分配金(jīn)额(é)的分配(pèi)理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基(jī)于这个(gè)特点(diǎn)，剩(shèng)余(yú)经营(yíng)期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分(fēn)派率水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余期限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相对(duì)较低，也有足够年限收回(huí)本(běn)金并(bìng)取得收(shōu)益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者注意，特许(xǔ)经营权项(xiàng)目的分派金额包含了投(tóu)资本金，在不(bù)进行扩(kuò)募的情况下(xià)，基(jī)金份额单(dān)价(jià)随着分派进(jìn)度(dù)逐年下(xià)降是正(zhèng)常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑的(de)剩余使用年限一般较长，再加上到期后通(tōng)过对建筑的更(gèng)新改造或(huò)补(bǔ)缴土地出(chū)让金等追加投资，有机会进一步延(yán)长经营期限。这种类似(shì)永(yǒng)续(xù)经(jīng)营的(de)假设反映在基础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资(zī)产投(tóu)资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估(gū)项目底层(céng)资产运营情况

　　在(zài)基金分红的(de)时(shí)点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观(guān)测经营(yíng)活(huó)动现金流、可供分配(pèi)现金、内(nèi)部收益率等指标，来观察(chá)和评估项目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示(shì)，年报指标中，跟(gēn)现金(jīn)相(xiāng)关的指标有两个：一是年报中披露的(de)经营活(huó)动现金流(liú)，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区(qū)别。经营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资(zī)产生的现金流，基于企(qǐ)业本(běn)身(shēn)经营活动产生(shēng)七点钟指什么生肖 七点钟是什么时辰；可供分配的现金(jīn)实(shí)质上是从EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金影响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现金(jīn)，最终得(dé)到(dào)的账面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新(xīn)选择，投(tóu)资价值体现在相对股债(zhài)市场独立的资产配置功能(néng)，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对(duì)经营权类的(de)资产可以更多关(guān)注内部收益(yì)率的高低，对产权类的资产更(gèng)多关注分派率高低(dī)。因为公募(mù)REITs可分配收(shōu)益主要来自(zì)底(dǐ)层资产(chǎn)的经(jīng)营(yíng)净现金流(liú)，所以底层(céng)资产运营情况直接影响投资(zī)回报，投资者可(kě)综合考虑(lǜ)原始权益人综合(hé)实力、运营管(guǎn)理(lǐ)机(jī)构实力(lì)、公募基金管理人(rén)实力等多(duō)重因素来选(xuǎn)择投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，由于分红(hóng)交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注有基本面支(zhī)撑、填(tián)权效应相对明显、同时分(fēn)红规模(mó)较(jiào)为可(kě)观(guān)的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说(shuō)明书(shū)均会载(zài)明(míng)REITs在发行首年及(jí)次年的可供分配(pèi)金额预测。投资者(zhě)可(kě)以(yǐ)将REITs的实(shí)际分红金额与(yǔ)募集材料中披(pī)露(lù)预测进(jìn)行比(bǐ)较(jiào)分析，结合(hé)经济及市(shì)场的(de)实际环境，对基础设施(shī)项目的(de)运营业绩及(jí)REITs的管理能力(lì)进(jìn)行判(pàn)断。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

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