“现(xiàn)在的房(fáng)地产(chǎn)很难再(zài)出现像过(guò)去十年(nián)的(de)系统性行情。”思睿集团合伙人、首席经济(jì)学家洪灏向《红周刊》表示，房地(dì)产行业分化的愈加(jiā)明显，让机构和投资(zī)者的关注度从板块向单个标的(de)转移。上海(hǎi)利(lì)檀投资董事长陈昊(hào)扬向《红周(zhōu)刊》指出(chū)，从(cóng)行业来看，无(wú)论是业绩，还是(shì)估值，房地产(chǎn)都已经双杀(shā)到(dào)了最底部，而且是反复地杀(shā)到了(le)底部，再往(wǎng)下的空间已经不(bù)大了。

　　三道红线等(děng)指标

　　成挖掘个股阿尔(ěr)法重要(yào)嘉应学院地址在哪里啊，嘉应学院学校地址参考

　　那么如何(hé)寻找房地(dì)产(chǎn)个股的阿尔法(fǎ)呢(ne)？

　　洪(hóng)灏提醒，在房地产(chǎn)赛(sài)道中进行(xíng)选择，需要(yào)非常小心，避免选了(le)半天，标的公司出现爆雷的(de)情况。除此之(zhī)外，洪灏指出(chū)，需要(yào)满足以下三个基准(zhǔn)：有大的国(guó)资背景的、杠杆率(lǜ)较低(dī)的、嘉应学院地址在哪里啊，嘉应学院学校地址此前没有(yǒu)踩过红线的。

　　他还表(biǎo)示，如果(guǒ)关注一下(xià)今年房地产的开(kāi)发资金来源，可以发现(xiàn)，其实银(yín)行的信贷(dài)倾向是不太愿意(yì)给房企贷(dài)款的，房企的主要资金来源来自新盘的销售。但(dàn)今(jīn)年(nián)新房的销售(shòu)情况(kuàng)相较一般。再关注一下，哪些房企能(néng)从(cóng)银行拿到(dào)钱(qián)，其实主要还(hái)是那些有国企(qǐ)背景的房企，民营房企相对(duì)比(bǐ)较困难，所以(yǐ)整个行业出现了一个(gè)很明显的分化，无论是在销售，还是融资等各(gè)个方面都非常明显。现在有国资背景的(de)房企在(zài)资本市场表现相(xiāng)对较好，但没有国(guó)资背(bèi)景的民(mín)营房企股价大多表现很一(yī)般。

　　陈昊扬(yáng)则向(xiàng)《红周刊》表示(shì)，在房地产行业内，我们(men)的逻(luó)辑是，“寻找(zhǎo)最后的赢家(jiā)”。而具体到(dào)如何挖掘，我们(men)会特别重视企业(yè)的成本(běn)优势，更(gèng)具体一(yī)点，就是它(tā)的净(jìng)借贷水平（净负债率(lǜ)）是不是(shì)行业内的最低水平；利润率是(shì)不是行业内最高的；融资(zī)成本(běn)是否(fǒu)是行业内(nèi)最低(dī)的；建安成本是(shì)否也是业(yè)内最低的；这些都是我(wǒ)们看(kàn)重的一(yī)家(jiā)房(fáng)企的综合(hé)成本嘉应学院地址在哪里啊，嘉应学院学校地址。

　　需要注意的是，能够同时(shí)满足上述条件(jiàn)的房企并(bìng)不(bù)多。即便是在(zài)国央企中，仍有部分(fēn)房企(qǐ)出现了“三道红线”的“踩线(xiàn)”情况，且有逐渐(jiàn)恶化的趋(qū)势(shì)。以A股为例，《红周刊》根据Wind数据(jù)整理发现，截(jié)至2022年末(mò)，天房发(fā)展、陆(lù)家(jiā)嘴、格(gé)力(lì)地产、西藏(cáng)城投、中交地产、中国武夷等(děng)国央企“三(sān)道红线”全踩。

　　除此之外，城建发(fā)展(zhǎn)、京(jīng)投(tóu)发展、光明地(dì)产、云南城投、首(shǒu)开(kāi)股份、珠江股份、城投控股等国央企(qǐ)房企也踩了“三(sān)道红线”中的两条(tiáo)。

　　2022年激进扩张(zhāng)房企(qǐ)

　　需(xū)警惕(tì)其重(zhòng)蹈(dǎo)覆辙

　　不难看出，即便是有着较稳健特色的国央企房企(qǐ)，其(qí)财务指标(biāo)称(chēng)得上(shàng)完全(quán)健康的仍是少(shǎo)数。而更(gèng)加(jiā)值得注意的是，在2022年，不少国企，甚至(zhì)地方国企(qǐ)开始大举扩张。而这无疑又(yòu)进一步考验着国央(yāng)企的资金(jīn)链情况。

　　对房(fáng)企而言，扩(kuò)张速(sù)度的张弛(chí)有度尤为重要，节(jié)奏把握准确(què)，有助于房企(qǐ)储(chǔ)备优质(zhì)“弹药”；但过于乐观的预判未来市场，以及过(guò)于(yú)激(jī)进(jìn)的扩张拿地节奏也(yě)有可能让(ràng)房企重蹈此前的(de)高杠(gāng)杆(gān)覆(fù)辙。

　　陈昊扬(yáng)以其配置的一家房企进行举例(lì)，它(tā)从2018年开始到(dào)2021年，连续4年(nián)的净(jìng)借(jiè)贷比例都(dōu)维(wéi)持在33％左(zuǒ)右(yòu)，完全(quán)没有增(zēng)加杠杆比例(lì)。而(ér)到2022年，这家房企(qǐ)明显感(gǎn)觉(jué)到(dào)机(jī)会来了，其开始在一(yī)线城市进行大举(jǔ)拿地，净负(fù)债率(lǜ)也由此前的33％左右水(shuǐ)准提高到45％左右，涨(zhǎng)了(le)接近三(sān)分之一。与此同时，该(gāi)房(fáng)企(qǐ)新购入(rù)地块也实(shí)现了(le)快速的开盘利(lì)用率，预计(jì)今年(nián)会(huì)有更(gèng)多的楼盘入市。像这(zhè)类企业就符(fú)合“最(zuì)后的赢家”的特点。一(yī)方面，在(zài)于(yú)它本身(shēn)储备了很多弹药，去年拿地超(chāo)1000亿元，且其中(zhōng)一半在一(yī)线城市(shì)，另外一半也主要集中在强二(èr)线和二线城市；另一方面，它的扩张(zhāng)是有节(jié)制地扩张。

　　陈昊扬同(tóng)样提醒道，与(yǔ)之相反，有些(xiē)房企的(de)扩张速度让人感觉又回到了2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年期间扩张(zhāng)的民营企业的影子。虽然(rán)说，见到(dào)机会时要(yào)出手，但出手(shǒu)的章法仍要(yào)小(xiǎo)心，如果负(fù)债率扩张(zhāng)得(dé)太快(kuài)，但未(wèi)来的两年市场(chǎng)没有(yǒu)想(xiǎng)象(xiàng)得那么好，可能会重蹈覆辙。

　　那么如何来衡量一家房企的扩(kuò)张速度是否(fǒu)激进(jìn)？陈昊扬向《红周刊》表示，主要还是看房企的净负债率水平，在(zài)我看来(lái)，这个(gè)比例(lì)如果超过60％，就是扩张得(dé)过于快速了(le)。

　　不(bù)难看出，这一(yī)标准要比“三(sān)道红线(xiàn)”对房企的净负债率要求(qiú)不(bù)得高于100％要更(gèng)加严格。陈昊扬解释，当前房地产行业(yè)的(de)复苏速度(dù)并没有那么快(kuài)，所(suǒ)以要规避公司净负(fù)债率提(tí)高到一个比较(jiào)危险的水(shuǐ)平。

　　《红周(zhōu)刊》对(duì)在2022年拿地较积极的(de)房企(qǐ)梳理发现(xiàn)，中交地(dì)产(chǎn)、中(zhōng)国金茂、华(huá)发股(gǔ)份(fèn)、越秀(xiù)地产、绿城中国、保利发(fā)展等房企2022年(nián)净负债率都在60％之上。其中，中(zhōng)交地产净负债率持续居高不下，在2020年至(zhì)2022年(nián)期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的(de)是(shì)，华润置地(dì)、中国(guó)海(hǎi)外(wài)发展、万(wàn)科A、滨江集(jí)团(tuán)、招商蛇(shé)口、龙湖集团等(děng)房企在践行较积极的拿地(dì)策略的同时，也(yě)较好地控制了(le)公(gōng)司的扩张速度与净负债率水平(píng)（见附表）。

　　滨江集(jí)团等个别民营房企

　　或具备(bèi)“最后赢家”的黑马特(tè)质

　　陈昊扬指(zhǐ)出，实际(jì)上(shàng)，他们是以同一筛选标(biāo)准(zhǔn)来看国央(yāng)企与民营(yíng)房(fáng)企，但在(zài)各维度的(de)实际表现上，国(guó)央企确实会更胜一筹(chóu)。如国央企的融资(zī)成本更低，融资渠道也更顺畅，能(néng)够做到想融就融(róng)，这(zhè)样，国央企自然而然(rán)就具(jù)有天然优势。

　　虽然(rán)对比民营房企，机构更加看好国央企，但这也并不(bù)意味着，民营(yíng)企业中就没有(yǒu)“黑马”的存在。

　　据(jù)《红周(zhōu)刊(kān)》梳(shū)理发现，仍有少数(shù)民营(yíng)房企同样受到机构的青(qīng)睐。比如(rú)，根据2023年一季报，滨江集团的十大(dà)流通股东中新进了“中国工商(shāng)银行股份有限公司－景顺长城(chéng)中(zhōng)国回报(bào)灵(líng)活配置(zhì)混合(hé)型证券投资基金”“全国社保基金一一六组合”等。

　　除此之(zhī)外，自2021年开始，百(bǎi)亿(yì)私募珠海阿(ā)巴马资产管理有限公司就长期持有滨(bīn)江集团(tuán)。根据一(yī)季报(bào)，该资产(chǎn)公司的几只产品合计持有滨江集团9543万股，约占(zhàn)流通A股的3.56％。

　　滨江集团的(de)受青睐，和其自身(shēn)的基(jī)本面(miàn)表现存(cún)在一定关系。2020年(nián)以(yǐ)来(lái)的近三年时间(jiān)，房地产市场整体在走“下坡路”，但作(zuò)为(wèi)杭(háng)州(zhōu)本土房企的滨江集团仍是表现出较强(qiáng)的韧劲，2020年(nián)以来，滨江集团在业绩(jì)表现、销(xiāo)售规模、新增土储、股价表现等多维度都(dōu)表现了(le)较强的增(zēng)长势头(tóu)。

　　业绩方面，2020年～2022年期间(jiān)，滨(bīn)江集团扣非归母净利润依次为(wèi)21.27亿(yì)元、29.87亿元、37.22亿元(yuán)；依次实现同(tóng)比增长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据近(jìn)期(qī)发布的2023年一季报，今年一季度(dù)，滨江集团更(gèng)是实现了扣(kòu)非归母净利润5.41亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)134.07％。

　　在房地产(chǎn)“青(qīng)铜时代”仍能保持自身业绩的持续增长，和滨江集(jí)团扎根杭州(zhōu)的战(zhàn)略(lüè)布局关系密切。根据2022年年(nián)报，滨江集团有(yǒu)近七成(chéng)营收(shōu)来自(zì)杭州(zhōu)地区，而(ér)在2021年，杭州地(dì)区(qū)的营(yíng)收比重只占到近六成(chéng)。近三年持续(xù)稳(wěn)居杭州房企销售排名第一(yī)。

　　与此同时，滨江集(jí)团(tuán)在杭州的土储补(bǔ)充(chōng)同(tóng)样较为(wèi)积极，根(gēn)据诸(zhū)葛找房、住在杭州网数(shù)据显示(shì)，2020年、2021年、2022年在杭拿地金(jīn)额依次为(wèi)404.6亿元、237.1亿(yì)元(yuán)、479.4亿元，同样持续稳居(jū)杭州的本(běn)土(tǔ)第一(yī)。

　　而(ér)滨江集团在杭州(zhōu)的较突出(chū)表(biǎo)现，也让滨江集(jí)团的房企排名迅速提升。到2023年(nián)，滨江集团的(de)房企(qǐ)排(pái)名已冲进前(qián)十，根据中指数据，2023年前(qián)4月(yuè)，滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)实现销售额(é)607.3亿元(yuán)，位(wèi)列(liè)房(fáng)企(qǐ)第九(jiǔ)位。

　　值得注意的是，2020年(nián)至今，滨江集团股价翻了超一倍以上，而近期(qī)，滨江(jiāng)集团(tuán)更是迎来多(duō)家机构的集中调(diào)研(yán)。滨(bīn)江集团发(fā)布公告(gào)表示，公司于5月10日接受(shòu)了信(xìn)达证券、金鹰基金、建信养老、新(xīn)华(huá)养老等18家机构调研。

　　产业(yè)链(liàn)布局(jú)重点移(yí)至存量赛道(dào)

　　机构(gòu)在下游家(jiā)纺、家居、物业觅α

　　实际上房地产开发只是(shì)房地(dì)产产业链上的中(zhōng)游(yóu)环节(jié)，其(qí)上游主要为(wèi)钢铁(tiě)、水泥、建材、玻纤等材料供应商，而下游(yóu)应用行(xíng)业主(zhǔ)要包括中(zhōng)介服务、家用电器、物(wù)业(yè)管理、家居用(yòng)品。综合《红周刊》的采(cǎi)访(fǎng)，房(fáng)地产开发环节(jié)与上游(yóu)材料端息息(xī)相关，新盘开工不足导致上(shàng)游不(bù)被看好(hǎo)，机(jī)构寻(xún)觅(mì)个股阿(ā)尔(ěr)法的(de)思路渐渐移至下游。“中(zhōng)国房地产行业(yè)在(zài)进入存量房时代，所以对地产产业链(liàn)，尤(yóu)其是偏消费属(shǔ)性的家装家居领域，我们(men)相对(duì)看好，因为居(jū)民(mín)保有的住房规(guī)模越来越大(dà)，随着时间的(de)增加(jiā)，内装更新的需(xū)求也会越来越多。美国过(guò)去(qù)的数据(jù)充分说明了这一点，在新房销售见顶之后，家具消费的增长却一(yī)直都很好。对于地产产(chǎn)业链，我们(men)相对看好和内装(zhuāng)相关的行(xíng)业，例如(rú)消费建材、家居装饰等。”万家基金人士表(biǎo)示。

　　而根(gēn)据《红周刊》对(duì)下游细分中(zhōng)相关赛道龙头年(nián)内表现(xiàn)的统计，目前暂居(jū)前两位的都(dōu)是来(lái)自家纺赛道的公(gōng)司，它们分别是富(fù)安(ān)娜和水星家纺，特别是前者在月线(xiàn)连收七根(gēn)阳线的基础上，年内迄(qì)今涨(zhǎng)幅已经(jīng)逼近30％。

　　以前(qián)者为例，富安(ān)娜主要从事纺织(zhī)家居、睡眠家居(jū)、生活类产品(pǐn)的研发、设计(jì)、生产及(jí)销(xiāo)售，旗下拥有原(yuán)创“富安娜”“VERSAI 维(wéi)莎(shā)”“馨而(ér)乐”和“酷奇智”自有品牌。第(dì)一(yī)季度报告(gào)显(xiǎn)示，报告期内，富安娜实现(xiàn)营业(yè)收入约6.2亿元，同(tóng)比减少7.57％；不过实现(xiàn)归属于上市公司(sī)股东的(de)净利润约1.11亿元，同比增(zēng)长5.28％。

　　而从上市公司一季报的十大流(liú)通股股东来看(kàn)，能(néng)够发现该(gāi)股早(zǎo)已(yǐ)成为(wèi)基金重仓股的(de)天下，彼时包括公(gōng)募的中欧价值发现、中欧潜力(lì)价值、工银(yín)瑞信(xìn)灵(líng)动价值、宝盈(yíng)新(xīn)价值(zhí)和私(sī)募(mù)的(de)明(míng)河2016，都在(zài)其中(zhōng)出现，占据了半壁江山。需要强调的是，中欧的两只基金(jīn)都(dōu)是价值派基金经理曹(cáo)名长(zhǎng)在(zài)管的产品，首季其同时重仓(cāng)的房地产产业链股票还(hái)有金(jīn)地集团和大亚圣(shèng)象。

　　对比而言，前几年曾经(jīng)风(fēng)光一时的(de)家(jiā)居板块也因(yīn)疫情、消费复(fù)苏进程缓(huǎn)慢等多因素一度(dù)沉寂，不过好在(zài)困境反(fǎn)转露出(chū)曙光(guāng)，家居(jū)板(bǎn)块中年内表现最好的(de)是志邦(bāng)家居。同一时间段(duàn)，该(gāi)股年内上(shàng)涨已经超过23％，从业(yè)绩(jì)来看，无论是营收还是归母净利润，公司都(dōu)实现了同比双升。

　　从公司的(de)十大流通股股东(dōng)来看，《红周(zhōu)刊》发现(xiàn)广发基金经(jīng)理罗(luó)洋慧(huì)眼独具，一(yī)季(jì)报中他管理的广发策略优选(xuǎn)和广发安宏(hóng)回报(bào)均增加了持股，而这两只产品也成为志邦(bāng)家居十大流通股股东中(zhōng)仅有(yǒu)的(de)两只公(gōng)募(mù)。有意(yì)思的是，他似乎对于定制(zhì)家居类标(biāo)的(de)情有(yǒu)独钟，在另(lìng)一家赛道公(gōng)司金牌橱柜中，他管理的全部三(sān)只产品均(jūn)登榜(bǎng)十大流通股(gǔ)股东，其也成为他的独门重(zhòng)仓(cāng)股。

　　除去家(jiā)居家纺外(wài)，下游的(de)物业股也越来越(yuè)被机构所青(qīng)睐，不过这(zhè)类标的大多(duō)在香港上市(shì)，如(rú)何选择成为难题。对此(cǐ)，前述上海公募基金经理举例分析：“物业服务(wù)不是(shì)一个高(gāo)毛利的行业，挣钱很辛(xīn)苦，我选公司(sī)还(hái)是希望挣的是市场化(huà)应该(gāi)挣的钱，以我曾经买的绿(lǜ)城服务为例，它在中(zhōng)高端楼盘(pán)占比是比较高的，每(měi)年到(dào)期的合同里提价成功率在(zài)30％～40％。它能做到滚动的大(dà)部分项目到期之后，经过两三轮合同周期(qī)还能做(zuò)到产品(pǐn)提价。”

　　“行业里真(zhēn)正能做到产品提价的公司很少(shǎo)，因为(wèi)物业公司很容(róng)易一开始是挣钱的，后面因为保(bǎo)安这(zhè)些(xiē)固(gù)定人员成本的年(nián)度增长，不过服务没有特(tè)别(bié)好，客户(hù)没(méi)有(yǒu)那么满意(yì)，能(néng)做(zuò)到提价(jià)难度(dù)是非常(cháng)大的(de)。但(dàn)是该公司能在业内做到到(dào)期(qī)之后提价率比较高，这(zhè)跟它的(de)定位(wèi)和比(bǐ)较好的(de)服务(wù)是(shì)有关(guān)系的。”他进一(yī)步强调。

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