富人被(bèi)精(jīng)准收割？

　　最(zuì)惨的可(kě)能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没(méi)想到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达(dá)在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公(gōng)司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目的(de)抵押(yā)物中，包(bāo)括75套(tào)万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的(de)处置主体是(shì)中国信(xìn)达资产管理股(gǔ)份有限公司北京市(shì)分公司（下称中国信达(dá)北分(fēn)），处置的是对北(běi)京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地(dì)产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民(mín)币(bì)，其中债权本金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观(guān)，35名意向人(rén)。

　　从表面上看(kàn)，这就是(shì)一起中国信达北(běi)分讨(tǎo)债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄。如(rú)果该报(bào)道属(shǔ)实，说明这些(xiē)房子实际上都(dōu)是卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那为什么中国(guó)信(xìn)达的拍(pāi)卖页面上(shàng)又注明这75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些房子根本没(méi)有(yǒu)网(wǎng)签(qiān)，也(yě)没有房产证！

　　第(dì)一财经的(de)报道(dào)证(zhèng)实(shí)了上述内容(róng)。有(yǒu)豪宅(zhái)中(zhōng)介透露，中(zhōng)赫集团早就把这(zhè)75套(tào)房子抵押出去，现在(zài)还(hái)没资金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区(qū)房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是(shì)北(běi)京的(de)高端人士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还(hái)有不少中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富人也被(bèi)精准收(shōu)割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确(què)实已(yǐ)经支付(fù)价款(kuǎn)并实际(jì)占有，那么，中国信达转让这笔不良债(zhài)权回本的愿望，或将泡(pào)汤(tāng)。这次(cì)拍卖损失最(zuì)大的(de)，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律(lǜ)规定，民事(shì)执行中，业主(zhǔ)已经支付价款并(bìng)实际占有，但未办(bàn)理(lǐ)过户(hù)手续的，如果(guǒ)业(yè)主(zhǔ)没有(yǒu)过错(cuò)，人民法院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封(fēng)的可以向法院提(tí)出(chū)执行异议(yì)申请(qǐng)，请求法(fǎ)院解除(chú)查封，同时(shí)可以联(lián)合起诉开发商，要(yào)求退还购(gòu)房款或办理房(fáng)产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年(nián)4月(yuè)，人民法院报公布(bù)《最高人(rén)民法(fǎ)院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以(yǐ)司法解释的方式明确(què)了购房人的优先权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费者以居住为目的购买房屋并(bìng)已支付全部价(jià)款，主张其房屋交付请求权优先于建设工(gōng)程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以(yǐ)支持。只(zhǐ)支付了部分价(jià)款的(de)商品(pǐn)房消费(fèi)者，在(zài)一审法庭辩论终结前已(yǐ)实际支付剩(shèng)余(yú)价款的，可以适(shì)用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如(rú)果(guǒ)这75套房子均(jūn)为“已(yǐ)售未网签”，那(nà)么(me)这笔不良债权，实际上是(shì)个烫(tàng)手山芋。可能不仅不(bù)能卖(mài)出去回本，抵押的(de)这75套(tào)房(fáng)子(zi)，还会被业(yè)主讨回去。

　　中(zhōng)国(guó)信达，将会赔了(le)夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申(shēn)请不良(liáng)债(zhài)权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托(tuō)踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目前中国信达已经成(chéng)为赫华(huá)恒(héng)瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华(huá)恒(héng)瑞为(wèi)中赫集团旗下子(zi)公(gōng)司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国(guó)际信托(tuō)有限责(zé)任公司成(chéng)为(wèi)了唯一股东(dōng)，后者由中国信达资(zī)产管理(lǐ)股份有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司持股93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地产开发商，相较(jiào)其他房企，中赫集团既没有(yǒu)很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫(hè)集团进入北京的第(dì)一个豪宅(zhái)项目(mù)，2011年(nián)，中赫(hè)置地推(tuī)出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平(píng)米(mǐ)的(de)天价，成为(wèi)当时京城(chéng)最贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开(kāi)发的万(wàn)柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等(děng)大(dà)型(xíng)知名房企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万(wàn)柳(liǔ)书院就以神秘高(gāo)端的(de)姿态杀入(rù)市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰(lán)运回(huí)来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高(gāo)墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还(hái)是每平米20万(wàn)元(yuán)的价格(gé)，都(dōu)令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融(róng)创的(de)湖(hú)、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年(nián)末(mò)上(shàng)市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等(děng)，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书(shū)院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年(nián)之久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅(zhái)，也吸(xī)引了不少知名(míng)人士(shì)，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集团的(de)“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光(guāng)环的背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执行(xíng)人，被(bèi)执行标(biāo)的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能(néng)力(lì)而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义(yì)务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到(dào)这(zhè)个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今(jīn)年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝(lán)财经就曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务(wù)危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商(shāng)到沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人(rén)生轨迹跟(gēn)着急(jí)转(zhuǎn)直下。而追(zhuī)根溯(sù)源，这(zhè)个转折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开(kāi)始(shǐ)了(le)多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集(jí)团就尝试过多元化业务，先后进军能(néng)源市场、团(tuán)购网站，但最终(zhōng)都惨淡收(shōu)场(chǎng)。最终，周金(jīn)辉将(jiāng)转型的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资本退出后(hòu)，中赫(hè)集(jí)团以(yǐ)35.5亿元参股国(guó)安(ān)足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国(guó)安的(de)新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信(xìn)集团手中拿下北(běi)京国安俱(jù)乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱乐部全部(bù)股权。如果北京国(guó)安(ān)的估值(zhí)一直没(méi)变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国(guó)安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人(rén)也(yě)许会(huì)感叹：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫(hè)为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人周金辉夫妇(fù)将其手(shǒu)中的中赫(hè)集团股(gǔ)份质押陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目(mù)前中赫集团共有11条股权出质记录。质(zhì)权人(rén)包括海金商业保理、北京建工、山东国(guó)际(jì)信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国(guó)安的时间完(wán)全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安(ān)后，不仅国安的经营状(zhuàng)况(kuàng)没(méi)有得到改善，中赫集(jí)团也被拉入(rù)泥淖。

　　据(jù)北京产权(quán)交易所官网信(xìn)息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部(bù)资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇(fù)还在持续质押手中的(de)中赫(hè)集(jí)团股份(fèn)，但国(guó)安和中赫的经营状况(kuàng)却持续(xù)没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团(tuán)被5次(cì)列被执行(xíng)人(rén)，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股(gǔ)东周(zhōu)金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒不履行(xíng)生效法律(lǜ)文书确定义务(wù)，上(shàng)述(shù)被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北(běi)京国安，目(mù)前幸免于(yú)难。不(bù)过在实控人都成为老(lǎo)赖的情(qíng)况下，被执行10个多(duō)亿(yì)的北京国(guó)安(ān)，又如何能独善其(qí)身？

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