饱受争议(yì)的二手房交易中介费问(wèn)题(tí)，正(zhèng)逐(zhú)渐得到监管(guǎn)部门的重(zhòng)视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总局联合(hé)发布了关于规范房地产(chǎn)经纪服务的意见(jiàn)。意见提及，近年来，部(bù)分房地产经纪机构存在利用房源客(kè)源优势收取过(guò)高(gāo)费用、未(wèi)明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等(děng)问题(tí)，加重交易当(dāng)事人负担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业(yè)主体管理(lǐ)、明(míng)确经纪服(fú)务内容、合理确定经纪服务收费、严格实(shí)行(xíng)明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析师(shī)张大(dà)伟称，随(suí)着城市发展(zhǎn)，一二线(xiàn)城市(shì)二手房交易(yì)占(zhàn)比逐(zhú)渐(jiàn)增加。以北京、上海(hǎi)为例，二手(shǒu)房(fáng)占市场成(chéng)交(jiāo)比例超过(guò)80％，大量二手房(fáng)成交依赖中(zhōng)介(jiè)居间成交，房地产(chǎn)调控重心逐渐从开(kāi)发商过(guò)渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省城规(guī)院住房政(zhèng)策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买房对(duì)居民来说属于金(jīn)额不低的(de)大(dà)宗(zōng)交易，由于二手房(fáng)交易成本较高、交易周期较(jiào)长(zhǎng)，具有非常(cháng)强(qiáng)的专业性(xìng)，居(jū)民往往通(tōng)过中介来完成。但很多(duō)中介利用信息(xī)不对称等问题，将非必要的收(shōu)费夹带其中，如(rú)收取过桥融资、按(àn)揭(jiē)费、担保费等(děng)，对居民造成额外的(de)负担，而且这些服务事项并(bìng)未(wèi)明码标(biāo)价。

　　对(duì)于二手房市场交易过程中存(cún)在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪(jì)服(fú)务(wù)在(zài)内的相关(guān)市场(chǎng)交易(yì)行(xíng)为及其主体进行规范(fàn)和秩序整顿，是房地产(chǎn)市场(chǎng)管理和调控的(de)主题。“当下，推进(jìn)这项工作的意义更大(dà)，也更急(jí)迫(pò)。”

　　中介收费问(wèn)题(tí)成监(jiān)管重点

　　二手房市场中，历(lì)来对房(fáng)地产经纪服务行业关注最多(duō)的一个(gè)话题，便是房地产经纪服务费(fèi)的问题。

　　张大(dà)伟认(rèn)为，未来(lái)相关部门主要监管的重(zhòng)点，将是对房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)收费及(jí)中介交易(yì)进(jìn)行规(guī)范。

　　在热点城市(shì)，二(èr)手(shǒu)房屋(wū)交(jiāo)易(yì)过程中，部(bù)分价值(zhí)不菲的房屋，往往要缴纳一(yī)笔金(jīn)额不低的中介费。以北京(jīng)某房地产经纪(jì)服(fú)务机构2.7％的服务费率计算(suàn)，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经纪(jì)服务收(shōu)费上，两部门(mén)在此次意见中提及，房地产经纪机构要合理降低住房(fáng)买卖和租(zū)赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按照成(chéng)交价(jià)格越高、服务费率越低(dī)的原(yuán)则实行分档定价(jià)。引(yǐn)导(dǎo)由交易双方共(gòng)同承担经纪服务费(fèi)用。

　　据张(zhāng)大伟介绍(shào)，目前(qián)房地产(chǎn)经纪服务收费标准的最早依(yī)据是1995年国家(jiā)计委(wěi)建设部下(xià)发的《关于房(fáng)地产中介服务收费的通知》（971号文），其(qí)中第(dì)六(liù)条规定：房(fáng)屋(wū)买卖代理收费(fèi)，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北(běi)京市执行(xíng)的2014年更新后(hòu)的(de)收费标准，即根(gēn)据这样(yàng)的规定：“少数特(tè)别复杂(zá)的住(zhù)宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易各方(fāng)协商同意，可在规定(dìng)的(de)收费标(biāo)准基础(chǔ)上(shàng)适当上浮，上浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意味(wèi)着，当前北京二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政放权(建发集团是国企还是央企 建发员工有编制吗quán)”的精神，北京2015年取消了房地产中介服务(wù)等57个政(zhèng)府定(dìng)价，房(fáng)地产经纪服务收费多少由各中(zhōng)介机构自行(xíng)决定。

　　“房产中介(jiè)机构在实际收(shōu)取费用过程(chéng)中，相(xiāng)关监(jiān)管部(bù)门当前并未明确具(jù)体的中介(jiè)费率，中介机构仅需(xū)在服务(wù)过程中对(duì)收费标准进行明码标价(jià)即可。而房(fáng)地产经纪(jì)服务机构在具体收取(qǔ)过程中，会结(jié)合房屋(wū)价值及工资标准，综合计算(suàn)出合适的中介费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价(jià)问题，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构应当在(zài)经营门店(diàn)、网站、客户(hù)端(duān)等场(chǎng)所或渠道，公(gōng)示服(fú)务项(xiàng)目、服务内容和收费标(biāo)准，不得混合(hé)标价和(hé)捆绑收费。房地产(chǎn)经纪机构(gòu)提供的基(jī)本服务和延伸(shēn)服(fú)务，应当(dāng)分(fēn)别明确服(fú)务(wù)项目和(hé)收费标准。房地产经纪机构收费前应当向交易当(dāng)事人出(chū)具收费清(qīng)单，列明收费标准、收费(fèi)金额，由当事人签字确认。

　　另(lìng)外，对收费明显(xiǎn)高于市场(chǎng)平(píng)均水平(píng)的房地(dì)产经纪机构，住房和城乡(xiāng)建设部门将会(huì)同市场监管(guǎn)等部门采取约谈等综合(hé)措施进行重点监(jiān)管(guǎn)。市(shì)场监管部门会同有关部门依法(fǎ)查处不按规(guī)定明码标价、操纵经(jīng)纪服(fú)务收费等违反价格(gé)和反(fǎn)垄断法律(lǜ)法规的行为。对房地产经(jīng)纪机(jī)构相关违(wéi)法(fǎ)违规信(xìn)息，市场监(jiān)管(guǎn)部门要(yào)依(yī)法依规纳入国(guó)家企业信用信(xìn)息公示(shì)系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费(fèi)率越低(dī)的(de)原(yuán)则实行(xíng)分档定价，是否意味着，未来豪宅的中介费(fèi)有望(wàng)大幅降低？

　　中(zhōng)原地产(chǎn)华南(nán)区总裁兼(jiān)深(shēn)圳中原总经理郑叔(shū)伦称，住建部(bù)发文鼓励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越(yuè)低的(de)原则实行(xíng)分(fēn)档(dàng)定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服(fú)务(wù)费(fèi)用，主要还(hái)是规范行业，打击收费过高的经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深(shēn)圳市场豪宅(zhái)和普宅(zhái)本来收(shōu)费就不同，各(gè)家收(shōu)费普(pǔ)遍在合理范围内，加上经纪服务费用(yòng)对市场(chǎng)的影响不大。”

建发集团是国企还是央企 建发员工有编制吗　　张大伟指出，由于当前两部(bù)门提(tí)出的意(yì)见仅(jǐn)为(wèi)鼓励性质，即只是纲领性文(wén)件而非规定(dìng)，未来如何(hé)具体认定其中(zhōng)的细(xì)则，还需要看各(gè)城(chéng)市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领(lǐng)域的调整改善、规范(fàn)化(huà)，有利(lì)于行业健康发(fā)展。同时，由于二手(shǒu)房(fáng)很多房源在产权方面有瑕(xiá)疵，如产权(quán)抵押、不(bù)同税费等都可(kě)能对交易产(chǎn)生影(yǐng)响，这对房地产经纪服务行(xíng)业的专业(yè)性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客(kè)研究院研(yán)究总监陆骑麟(lín)指出，在二手房买卖过程中，原本(běn)应该由上下家各(gè)支付一半的中(zhōng)介费(fèi)，但在一些热(rè)点(diǎn)城市的二手(shǒu)房(fáng)交(jiāo)易过程中，往往会(huì)有这样的情形，因部分购房者处(chù)于弱势(shì)地(dì)位，从而会(huì)出(chū)现(xiàn)中介费及税费均由(yóu)购房者来(lái)承担。即使一些房东愿意承(chéng)担中介费，这部(bù)分费用也可能通(tōng)过(guò)转嫁(jià)的方式(shì)，在房价中(zhōng)有(yǒu)所体现。

　　“上家把(bǎ)中介(jiè)费转嫁(jià)给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的(de)情况，一些房(fáng)产中介公司将(jiāng)其视为(wèi)向购(gòu)房(fáng)者单(dān)边收费的行为。部分(fēn)中介公司可能会利用其支配地位，在原先经纪服务收费(fèi)的基础(chǔ)上，再次向房东收(shōu)取(qǔ)费(fèi)用，而这部分费用，房东往往会将其转再次转嫁给(gěi)购(gòu)房者，这实际上(shàng)相当于变相推高了房(fáng)价。两(liǎng)部门提出严(yán)禁操纵(zòng)经纪服务收(shōu)费，不仅(jǐn)有利于提(tí)高(gāo)交易(yì)中操作的透明度(dù)，也有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称(chēng)。

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