文(wén)：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡建(jiàn)设工作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现房销(xiāo)售(shòu)”，不(bù)足一个月时间，已有山(shān)东、安徽、河(hé)南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试(shì)点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品房(fáng)预售制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者(zhě)的(de)不(bù)公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建了(le)，不能把包袱(fú)甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，这是房(fáng)地产从大开发时代步(bù)入(rù)高质量发展阶段的必然趋势，也是对(duì)购房(fáng)老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已经过(guò)时了(le)，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交房，天(tiān)经地义(yì)。当然二(èr)次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制(zhì)，长效(xiào)机制(zhì)四(sì)大关键是(shì)推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定(dìng)能实(shí)现房地产(chǎn)软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要(yào)取消预(yù)售(shòu)制、改为现(xiàn)房销售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商(shāng)品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待(dài)期(qī)一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利(lì)息，还要(yào)承(chéng)担延(yán)迟(chí)交房、房屋质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至不能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推(tuī)部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险。取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售，这样有(yǒu)助于落实(shí)中央房(fáng)住不(bù)炒精神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购(gòu)房老百姓权益、有(yǒu)助(zhù)于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议(yì)取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)度？预售制度怎(zěn)么(me)来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早(zǎo)源于中(zhōng)国(guó)香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预(yù)售制度(dù)。其实，当前世界不少国家(jiā)存在(zài)预售制。但是，重点来(lái)了(le)！发达(dá)国家一般(bān)有严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在(zài)项(xiàng)目获得政府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中(zhōng)国(guó)一(yī)样在支付完首付款(kuǎn)后(hòu)从(cóng)银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进(jìn)度在完全交房前(qián)进行分期支(zhī)付。所以，预售制度是需要严(yán)格的资金监管、分期支付以及违约处罚措(cuò)施作为保障(zhàng)的，如果没(méi)有这些保障措施(shī)，一定会(huì)触发风险，对购(gòu)房民(mín)众不公平，所以不如(rú)借机取消预售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售(shòu)制度有一定历史阶段性，现在中国(guó)住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给(gěi)老(lǎo)百(bǎi)姓和社(shè)会(huì)，当然这需要配套房(fáng)企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效机制。这是个技(jì)术活(huó)，只要(yào)坚持市场化改革，中国(guó)一定(dìng)能化解这个难题，让房地产回归实体经济和居(jū)住(zhù)属(shǔ)性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，硝酸锌化学式怎么写出来的，硝酸锌化学式子如果取消(xiāo)预(yù)售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不(bù)知道(dào)能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开(kāi)发商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的(de)本质是向善，是以客户(hù)为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是(shì)天(tiān)大的事，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好房幸福一家人(rén)。从(cóng)这个角度(dù)，取消预售(shòu)制、实施现房(fáng)销售是(shì)实现老百姓安(ān)居乐业、社会(huì)长治久安、行业企(qǐ)业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前(qián)的(de)情况(kuàng)下，取消(xiāo)预售(shòu)制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支(zhī)持当(dāng)期三好生、新模式等(děng)综合施(shī)策(cè)。

　　作者十年前在国务(wù)院发(fā)展(zhǎn)研(yán)究中心参与财税改(gǎi)革方案研究(jiū)时，对预售(shòu)制、房地(dì)产税(shuì)、人(rén)地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率(lǜ)等(děng)进行过(guò)长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房(fáng)地(dì)产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前(qián)预售资(zī)金第(dì)三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设(shè)置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)

　　二(èr)十世纪(jì)五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公(gōng)共房(fáng)屋(wū)制度，许(xǔ)多人栖(qī)身(shēn)于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大(dà)多(duō)数居民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力(lì)才能购买。虽(suī)然楼宇出租(zū)是中(zhōng)国香港(gǎng)地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题(tí)。针(zhēn)对这一系列问题，不少地(dì)产商开始探求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼(lóu)宇分(fēn)层出(chū)售。这(zhè)模式(shì)一经推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层(céng)出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业(yè)有限(xiàn)公(gōng)司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的(de)经验(yàn)，对于商(shāng)品(pǐn)流通、资金周(zhōu)转有着独到的见(jiàn)解，在努力(lì)寻求(qiú)方法加快自身(shēn)资金周(zhōu)转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘(pán)后(hòu)，除(chú)了分层出售(shòu)、还印发售(shòu)楼说明书(shū)，上有文(wén)字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料(liào)、分(fēn)层(céng)价(jià)格、订购(gòu)方法等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收(shōu)取买家的订金，采(cǎi)用(yòng)类似租金的(de)分期付(fù)款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家(jiā)的(de)钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式(shì)减轻了民众(zhòng)购(gòu)房(fáng)的资(zī)金压力(lì)，加速(sù)了房屋的(de)建(jiàn)造和(hé)销售，也解决了(le)制造商的资金问题(tí)，降低投资风险，在当时(shí)可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举(jǔ)措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付款”的销售模(mó)式成为当时(shí)中国香港房地产市场的一(yī)大特色，纵(zòng)观(guān)中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效率地(dì)解决了核心的住房供(gōng)不应求的问题，使(shǐ)房(fáng)市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推动了(le)中(zhōng)国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完善、规范化(huà)，建(jiàn)立健全的监(jiān)管机(jī)制(zhì)，促(cù)进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的(de)一(yī)个楼盘因建(jiàn)筑费(fèi)用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制度的(de)监管(guǎn)，即要求开发商在(zài)预售前(qián)，确保地(dì)价款已经全部支(zhī)付，还要证明自(zì)身有资金等能力把项目(mù)完成，资(zī)金需放入律(lǜ)师(shī)所托管(guǎn)，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了(le)防止开(kāi)发商、律所(suǒ)、建筑师等造(zào)假，套取(qǔ)监管账(zhàng)户资金，中(zhōng)国(guó)香港要求律师行在银行(xíng)开设的信(xìn)托账户(hù)（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取全透明(míng)化机制，且银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大(dà)风(fēng)险(xiǎn)方，后续需自身推动项(xiàng)目(mù)完工。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地面临住房需求大和供给(gěi)量(liàng)短缺问(wèn)题(tí)，引入“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基(jī)础建设，这(zhè)一导向使前期发展工业化的进程大于城市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化配套问题，才能(néng)进(jìn)一步(bù)推进(jìn)城市化(huà)。但当时(shí)推行的是“统一管理，统一分配，以租(zū)养房”的福利(lì)分房制(zhì)度，住房市场(chǎng)发展起步(bù)较晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福利分房制度也出(chū)现(xiàn)了分配不公、效率(lǜ)低(dī)、配套差等问(wèn)题(tí)，因此(cǐ)福利分房制度不再适用(yòng)于当(dāng)时的国(guó)情。叠加(jiā)房地(dì)产(chǎn)市场面临商(shāng)品房的需求(qiú)量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发商(shāng)，商品房(fáng)供应量小的困境，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是(shì)对内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国(guó)香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大(dà)力(lì)支(zhī)持国(guó)内房地产(chǎn)市场改革(gé)。例如，1998年(nián)，国务院出台《关(guān)于进一步(bù)深化城镇住(zhù)房制度改革(gé)，加(jiā)快住(zhù)房(fáng)建(jiàn)设的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住房供给商品化(huà)、社(shè)会(huì)化的住房新体制(zhì)，从计(jì)划经济下的福利分房转向市场经济(jì)的商品房。房地产市场采用预售制，允许开(kāi)发(fā)商卖期房(fáng)，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时(shí)间周期(qī)长的(de)两大难题，开发商以(yǐ)预售(shòu)款撬动(dòng)下一(yī)个项(xiàng)目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国内(nèi)地开始房(fáng)改(gǎi)货币化，中(zhōng)国人民银行(xíng)等多方迅速出(chū)台(tái)相关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极(jí)大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商(shāng)品房预售(shòu)制度。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资(zī)金(jīn)压力，加快(kuài)城镇住房建设。具(jù)体来说(shuō)，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开(kāi)发企(qǐ)业(yè)将(jiāng)正在建(jiàn)设(shè)中的房屋(wū)预先出售给购房(fáng)者，由购(gòu)房者支付定金(jīn)或房款的行为。区(qū)别于中国香(xiāng)港，在中(zhōng)国内(nèi)地实(shí)践过程中，商品房(fáng)预售(shòu)流程为：房地产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房(fáng)买(mǎi)卖(mài)合同-进行备案(àn)登记(jì)和(hé)预告登(dēng)记-交付(fù)房屋。在购(gòu)房过程(chéng)中，购房者需要一次性(xìng)付(fù)清(qīng)首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形(xíng)式一次(cì)性付(fù)清剩余(yú)房款，换言(yán)之，房屋未建成，开发(fā)商可能已(yǐ)拿到了全部(bù)购房(fáng)款(kuǎn)，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进度付款有所不同。对中国(guó)内(nèi)地的开(kāi)发(fā)商而言(yán)，预售制商品房(fáng)也开(kāi)启了(le)高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确(què)实(shí)存在

　　作为中国内(nèi)地(dì)商品房(fáng)销售的最主(zhǔ)要方式(shì)，预售制极大缩(suō)短(duǎn)房企现金回笼(lóng)周期，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化(huà)发展进程(chéng)。预(yù)售制在过(guò)去20多年对中国内地房(fáng)地产市场的稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到(dào)了重要作用，不仅解决了房地(dì)产市场快速发展(zhǎn)阶段的资(zī)金需求(qiú)，也提高(gāo)了居(jū)民(mín)居住水平，中(zhōng)国(guó)内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗(wō)居到(dào)基(jī)本适居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完(wán)发达(dá)国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快(kuài)速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存量(liàng)报(bào)告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅(zhái)存量从不(bù)到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房(fáng)套数(shù)从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售最(zuì)主要方式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品住宅期房销售面积占总销(xiāo)售面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而(ér)2021年期(qī)房(fáng)累计销售面积(jī)达15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动了(le)中国内(nèi)地房地产行(xíng)业的(de)发(fā)展。中国内地房地产历经二(èr)十多年(nián)长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积(jī)从2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年复合(hé)增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销售面积(jī)和销售金额分(fēn)别从1.5亿平(píng)增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至(zhì)18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的(de)快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民(mín)企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动中国内地经济高增(zēng)长的火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠道，房地(dì)产带(dài)动(dòng)的上(shàng)下(xià)游(yóu)产业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)业增加(jiā)值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中(zhōng)房地产(chǎn)对金融(róng)、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地(dì)产(chǎn)完(wán)全拉动的投(tóu)资占全(quán)社(shè)会固定资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房(fáng)地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余(yú)额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托(tuō)等通道业务(wù)，占比(bǐ)超过三(sān)分(fēn)之一。从房地产(chǎn)融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违(wéi)约，将导致银行不良(liáng)率大(dà)幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市(shì)值测算报告(gào)》，2020年中国住房市(shì)值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债(zhài)房市值的比例看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值(zhí)与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要(yào)是因为住房市值高，以及中国资本(běn)市场(chǎng)发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例(lì)较(jiào)低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在(zài)，当(dāng)前(qián)的负面效(xiào)应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面(miàn)看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单(dān)方面不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等(děng)风(fēng)险。另外，购(gòu)房者和开发(fā)商之间的购(gòu)房(fáng)合同、购房者和银(yín)行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立(lì)的合同关系(xì)，如果开发商发生违约，购房(fáng)者(zhě)只能根据购房合同向开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依(yī)旧需要(yào)根据按揭贷款(kuǎn)合同按时(shí)向银行进行(xíng)贷款偿还(hái)，因此购房者承担的风险较(jiào)大(dà)。

　　从(cóng)行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房(fáng)企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系(xì)列风(fēng)险，进(jìn)行影响自(zì)身信用(yòng)和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)的(de)发放方(fāng)，一旦房企(qǐ)因为市场波动或(huò)经营(yíng)不善，出现(xiàn)资金链断(duàn)裂等一(yī)系(xì)列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况，而房(fáng)企通过与购房(fáng)者(zhě)签订的预(yù)售合(hé)同(tóng)和按揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失(shī)还(hái)款能(néng)力或短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行(xíng)将面(miàn)临(lín)较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的(de)预售监管(guǎn)资(zī)金去哪了(le)？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两个字那就(jiù)是“没钱(qián)”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办(bàn)法(fǎ)》中明确规定了(le)开发企业预售(shòu)商品房所得(dé)款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有关的(de)工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部(bù)门制定。但多年以来全国并没有统一的(de)预售资金监管(guǎn)规定，各地(dì)实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点监管资金比例(lì)为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等(děng)城市则按(àn)照项(xiàng)目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工(gōng)程(chéng)总额报价计(jì)算重点资金。而事实是，不(bù)少购房款未进入(rù)监管账户(hù)、或进入监管(guǎn)账户后被挪用(yòng)，导致楼盘(pán)没有资(zī)金继续(xù)建设。收(shōu)楼遥遥无期(qī)，月供(gōng)却被迫(pò)继(jì)续还款。那么，监管账户资(zī)金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去(qù)房地(dì)产(chǎn)大开发时代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程(ch硝酸锌化学式怎么写出来的，硝酸锌化学式子éng)总承包(bāo)方，以工(gōng)程建设名(míng)义，获得监(jiān)管账户(hù)拨(bō)付(fù)资金，再(zài)由工程(chéng)方将资金(jīn)转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨付的工程(chéng)款，远超(chāo)工程进度所(suǒ)需(xū)。通过这些方式套取的(de)资金，在(zài)房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金循环高周(zhōu)转模(mó)式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈(chéng)现以下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对于购房(fáng)者预付(fù)资(zī)金(jīn)，一般设有(yǒu)定金或预付款保护机制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房(fáng)者支(zhī)付的(de)预付款比例(lì)相对较(jiào)低，绝(jué)大部(bù)分房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金(jīn)方式支付，或按工(gōng)程进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一般采用两种方式(shì)发放按(àn)揭贷款，一(yī)是按工程进度付(fù)款，按揭贷(dài)款按照工(gōng)程(chéng)进(jìn)度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是(shì)房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预(yù)售商品房提(tí)供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重大延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收(shōu)合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的(de)房(fáng)款。二(èr)是开发商为(wèi)购房者(zhě)提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期满，购房者支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预(yù)售资金(jīn)第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国(guó)期房定金(jīn)一定期(qī)限内无条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交付后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前资(zī)金由第(dì)三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首付(fù)环节，定金比例一般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低(dī)可(kě)低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官(guān)方数据，2021年(nián)美国(guó)平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定(dìng)金(jīn)或首付外，购房(fáng)者在(zài)房屋(wū)交付后通过(guò)按(àn)揭贷款支付(fù)剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面(miàn)，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者的定(dìng)金及首付款由第三方公证行或产权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责(zé)任与损失。而开发商(shāng)在(zài)房屋建设过程中的资金全部(bù)来自银(yín)行，银行根(gēn)据(jù)工程进度向开(kāi)发商提供一定比例的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接(jiē)损害银行利益，银(yín)行(xíng)有充分动(dòng)机监管开发商施工进(jìn)度。开发商(shāng)在房(fáng)屋(wū)交付时需(xū)取得由政府相(xiāng)关部门(mén)经审查(chá)后发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建(jiàn)造工期进度支付，按(àn)揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利率，开(kāi)发(fā)商或购房者(zhě)可购(gòu)买期房烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开(kāi)发(fā)商在(zài)项目获批后即可预售房屋(wū)。签署购房合同(tóng)前(qián)，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预(yù)约公证，签订合(hé)同后(hòu)定金退还。如由于(yú)任何原因不(bù)能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同(tóng)后，购房者需(xū)支付公证费和土地交易税(shuì)，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在(zài)购房款中，属于购(gòu)房附(fù)加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低首付比例(lì)，可(kě)零(líng)首付购房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国也采取按工期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比例(lì)因项目而异(yì)。一(yī)般来说(shuō)，支付节点可分(fēn)为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及(jí)墙面完工、地(dì)板完(wán)工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者可在支付(fù)房款前申请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行(xíng)按施工(gōng)节奏(zòu)分多次发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予(yǔ)购房者(zhě)一定使(shǐ)用期限，期限结(jié)束后(hòu)，购房者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方(fāng)面(miàn)，德国保险(xiǎn)公(gōng)司针(zhēn)对期(qī)房设计了(le)两种(zhǒng)保险，保险的功能是当(dāng)房屋出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商(shāng)赔偿或修(xiū)复，开发商破(pò)产，由保险公司负(fù)责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由(yóu)开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有(yǒu)10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，交(jiāo)房前(qián)付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师(shī)，负责沟通(tōng)期(qī)房交易中的房产、资金、合同等各(gè)个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发(fā)商出现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而(ér)超出(chū)10％的部(bù)分较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付(fù)环(huán)节，英国采取按工程进度付(fù)款的方式(shì)，但是交(jiāo)房前付(fù)款比(bǐ)例(lì)相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个(gè)月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司(sī)的检(jiǎn)验验(yàn)收后才能交付，交付后(hòu)方可(kě)按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节，英国期(qī)房预售资(zī)金监管极为严(yán)格(gé)，资金(jīn)也由律(lǜ)师监管，在确认工程(chéng)进(jìn)度、支(zhī)付相(xiāng)关款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由(yóu)买房律师将资(zī)金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金(jīn)在(zài)进入开发商账户(hù)前经过两道关口，有利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施(shī)

　　日本(běn)期房交易(yì)立(lì)法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成(chéng)“预售房(fáng)定金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例不超(chāo)房款的(de)20％，开发商违约需返(fǎn)还定价(jià)并(bìng)赔(péi)偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本二(èr)战结(jié)束后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一(yī)一部规范期房交(jiāo)易(yì)的(de)法律。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地建(jiàn)物取(qǔ)引业法》，对购房者支付(fù)定金(jīn)超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商必须完成定金保全措(cuò)施才可预售(shòu)。什么是定金保全措施？即(jí)买卖双方签订购房合同时，开发(fā)商向金融机构或(huò)指定(dìng)保证机构或保险机(jī)构签(qiān)订(dìng)定金保证(zhèng)委托合(hé)同，设置购(gòu)房者定金的(de)保(bǎo)证或保险，并将相(xiāng)应的保证(zhèng)金(jīn)证(zhèng)明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预先支付的(de)购(gòu)房(fáng)款也受该措施保护(hù)。若开发商(shāng)倒(dào)闭导致期(qī)房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书(shū)向金(jīn)融(róng)机构或保证(zhèng)机(jī)构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需(x硝酸锌化学式怎么写出来的，硝酸锌化学式子ū)向购房者赔付违约(yuē)金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支(zhī)付环节(jié)，交(jiāo)房(fáng)前只需(xū)支(zhī)付最多不超20％的定(dìng)金，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房者即(jí)可(kě)向银行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余(yú)房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享(xiǎng)1年(nián)保修(xiū)期后付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡期(qī)房购(gòu)房(fáng)者违约可返(fǎn)还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进(jìn)度支付，所有资(zī)金进银行专门项目资金账(zhàng)户，交(jiāo)房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发(fā)商有统一的选购权(quán)合同以及(jí)订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进一步(bù)签订购买(mǎi)合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向(xiàng)银(yín)行申(shēn)请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同(tóng)样采取(qǔ)按工程进度付(fù)款(kuǎn)的(de)方(fāng)式(shì)，《发展(zhǎn)商(shāng)条(tiáo)例(lì)》对期(qī)房付款流程做了统(tǒng)一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随(suí)着放(fàng)出(chū)贷款的增加而增加(jiā)，未(wèi)放(fàng)款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金与(yǔ)付款会存入银行专(zhuān)门的(de)项目资金账户(hù)，账(zhàng)户资金提(tí)取须与(yǔ)房屋(wū)建设有关。房(fáng)屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看(kàn)，当(dāng)前房地产到了政策出(chū)手临(lín)界点，重点是(shì)保交楼和房企(qǐ)重(zhòng)组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型(xíng)需求的(de)支持力度(dù)，长短兼顾妥善应(yīng)对局(jú)部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另(lìng)一方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还在正(zhèng)常运转的房企包括民(mín)营企业，加大(dà)支持力度(dù)，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为每(měi)个房企配套(tào)AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应充分(fēn)估(gū)计形势复杂(zá)性(xìng)和人性复杂(zá)性，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机制。长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。定金环(huán)节，建立开(kāi)发(fā)商(shāng)违约后定金保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结至(zhì)房屋交付阶(jiē)段，保(bǎo)障(zhàng)购房者定(dìng)金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房(fáng)屋(wū)重大延(yán)期(qī)以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款支(zhī)付环节，建立按工程进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷(dài)款机(jī)制，充分保护购(gòu)房者的权(quán)益(yì)。资金监管环(huán)节，引入独立于开(kāi)发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节(jié)，建立(lì)商品(pǐn)房保修期(qī)制度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋(wū)质量问题全(quán)权负责(zé)、免(miǎn)费维(wéi)修(xiū)，购房者(zhě)在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商(shāng)品房预售(shòu)制是大势所趋(qū)。一(yī)方(fāng)面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众不公平的预(yù)售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售(shòu)制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实(shí)质(zhì)的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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