万柳书院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷(yé)”的意(yì)外走红，让这个位于(yú)北京海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉(lā)向台(tái)前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到(dào)舆(yú)论关注，起(qǐ)因中赫(hè)集(jí)团成了共同债务人被中国信达追债，中国信达(dá)为(wèi)了收回钱款不得不(bù)将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购入房产的有(yǒu)钱人(rén)，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看(kàn)到这些业主的(de)维权(quán)信息，难怪(guài)有网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们的姿势(s陈述句是什么意思举个例子说明，陈述句是什么意思？语文hì)都(dōu)那么优(yōu)雅。”

　　不过事(shì)件背后(hòu)，可能没(méi)你想象(xiàng)的那么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍(pāi)卖(mài)上，上(shàng)架(jià)了“北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开发有限公司不良债权(quán)转让项(xiàng)目”，债权总额(é)高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书(shū)院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良债权转让项目的(de)处置主体(tǐ)是中(zhōng)国(guó)信达资产管理(lǐ)股份有限公司北京市(shì)分公司（下称中国信(xìn)达北分），处置的是对北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞(ruì)）的不良债权。截(jié)至(zhì)2023年(nián)1月31日(rì)，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是共同债(zhài)务人。目前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这就是一起中国信(xìn)达北(běi)分讨债的(de)故事(shì)，但实(shí)际(jì)上(shàng)，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户(hù)，而(ér)且(qiě)早已售(shòu)罄。如果(guǒ)该(gāi)报道属实，说明这些房子(zi)实(shí)际(jì)上都是卖(mài)出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面(miàn)上又注(zhù)明这75套房子是(shì)“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本(běn)没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一(yī)财(cái)经的(de)报(bào)道(dào)证实了(le)上述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中(zhōng)赫(hè)集团早就把这75套房子(zi)抵(dǐ)押出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所(suǒ)以不能网签(qiān)、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳(liǔ)书院的业主基本都(dōu)是北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等(děng)知名商业(yè)大佬也是(shì)万柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不少中(zhōng)赫集团的高管、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹(tàn)，“富(fù)人也被(bèi)精准收(shōu)割了(le)！”

　　不(bù)过，如果这些业主(zhǔ)确(què)实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良(liáng)债权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失(shī)最(zuì)大的，没准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事(shì)执行中(zhōng)，业主已经(jīng)支付(fù)价(jià)款并实际占有，但(dàn)未(wèi)办理过户手续的(de)，如(rú)果业主没有过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可(kě)以(yǐ)向法院提出执行异(yì)议申请(qǐng)，请求法院解(jiě)除查封，同(tóng)时(shí)可以联合起诉(sù)开发商，要求(qiú)退还购房款或办理(lǐ)房产证，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民法院关于商品房(fáng)消费者权(quán)利保护(hù)问题的(de)批复》，以(yǐ)司(sī)法(fǎ)解释的方式明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居(jū)住为目的购买(mǎi)房屋并已支(zhī)付全(quán)部价(jià)款，主张其房(fáng)屋交付请求权优先于建设工程价(jià)款(kuǎn)优先受(shòu)偿权、抵押(yā)权以(yǐ)及(jí)其他债权的，人民法院应(yīng)当(dāng)予以支持。只支(zhī)付了部分(fēn)价款的商品房(fáng)消费者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已实际支(zhī)付剩(shèng)余(yú)价款的，可以适(shì)用(yòng)前款规(guī)定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子(zi)均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷(gǔ)信托(tuō)踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择(zé)退出了赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)的股东(dōng)行列，中国金谷国(guó)际(jì)信(xìn)托有限(xiàn)责任公司成(chéng)为了(le)唯一(yī)股东，后者由(yóu)中国信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份(fèn)有限(xiàn)公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相(xiāng)较其他房(fáng)企，中赫(hè)集团既没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米(mǐ)的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市(shì)场(chǎng)强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了(le)北京(jīng)万柳(liǔ)地块，成(chéng)为北京当年(nián)的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入(rù)市场，无论是一块块从荷兰运回来(lái)的灰(huī)砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还(hái)是每棵(kē)成本超6万(wàn)的成年(nián)银杏树，还是(shì)每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创(chuàng)的(de)湖、紫辰院的树、北平府的(de)院(yuàn)儿。”从(cóng)这句顺口溜(liū)中，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈(quān)的地(dì)位(wèi)。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超过这(zhè)些对(duì)手。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书院一(yī)套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单(dān)价(jià)达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽(suī)然(rán)已经推出了8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依旧(jiù)在(zài)北京豪宅(zhái)圈备(bèi)受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士(shì)，如知名演员(yuán)宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居(jū)住在(zài)万(wàn)柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫(hè)集团的“高端(duān)路线(xiàn)”，也因(yīn)此，它被外界(jiè)贴(tiē)上(shàng)了，“卖北京城最贵的(de)房(fáng)，拿北京(jīng)城(chéng)最贵的地”，“做地产中(zhōng)的(de)‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅开发(fā)商(shāng)光环的背(bèi)后，这个地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行(xíng)人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义(yì)务，中赫集团正(zhèng)式(shì)成了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦(lún)落(luò)到这个地步，其实是有迹(jì)可循的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾(céng)深(shēn)挖出背后(hòu)的中赫集(jí)团(tuán)，发现其深陷财务危(wēi)机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着(zhe)急转(zhuǎn)直下。而(ér)追根溯源，这个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路(lù)并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集团就(jiù)尝试过多元化业务，先后进(jìn)军(jūn)能源市场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型的(de)目光，放到了体育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资(zī)本(běn)退(tuì)出(chū)后，中赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿(yì)元(yuán)参股国(guó)安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新东(dōng)家。接(jiē)着在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集团(tuán)从中信(xìn)集团(tuán)手中(zhōng)拿下北京国(guó)安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐(lè)部全部股权。如果北京国安的估值一直(zhí)没变，那么中赫集(jí)团(tuán)拿下北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什么(me)又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金(jīn)辉夫妇将其(qí)手中的中赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)赫集团共有11条(tiáo)股权出质记录(lù)。质权人包括(kuò)海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北(běi)京国(guó)安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集(jí)团也被拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据北(běi)京(jīng)产(chǎn)权交(jiāo)易所(suǒ)官网信(xìn)息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫(hè)集团和(hé)周金辉(huī)夫(fū)妇还(hái)在持续质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫(hè)集(jí)团被5次列被执行(xíng)人(rén)，执行标的高达11亿(yì)，北京国安也3次(cì)与(yǔ)中赫(hè)集(jí)团、中赫置地、及中赫集(jí)团股(gǔ)东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执行(xíng)人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书确定义(yì)务，上述被(bèi)执行人成(chéng)为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成(chéng)为老(lǎo)赖的情况下，被执行(xíng)10个(gè)多(duō)亿的北京国安，又(yòu)如何能独善(shàn)其身？

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